【正文】 3. 綠化取水點設(shè)置建議；4. 對園林施工順序及成品保護(hù)提出意見；1. 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，督促供應(yīng)商進(jìn)行整改，并以周報的形式書面抄送指定部門；2. 選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員地進(jìn)行前期介入；3. 跟進(jìn)過程中，提出書面的優(yōu)化意見；4. 將工程技術(shù)人員分成四個小組參與設(shè)施的調(diào)試，分別參與供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、安防一體化監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄。二、物業(yè)管理服務(wù)范圍1. 綜合管理服務(wù)；2. 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)；3. 公共場所和管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生； 4. 安全、保衛(wèi)服務(wù)；5. 會務(wù)服務(wù)；6. 其它服務(wù)第二節(jié) 制定物業(yè)管理實施方案的基本原則分階段設(shè)計的原則：按項目進(jìn)度，分為前期管理與正常管理兩個階段，分別設(shè)計服務(wù)內(nèi)容、要求及人員編制。室內(nèi)室外消防主泵共4臺、室內(nèi)室外消防主泵穩(wěn)壓泵共4臺、噴淋泵2臺、噴淋泵穩(wěn)壓泵2臺。⑤ 辦公區(qū)化糞池3個，生活區(qū)化糞池6個。② 10KV高壓配電室，采用雙回路供電。②辦公區(qū)面積合計37406㎡：㎡,㎡,㎡，㎡。%；㎡，㎡；總建筑面積113552㎡。由辦公區(qū)（寫字樓6層，辦公樓12層，商務(wù)樓18層）、生活區(qū)（7棟16層高層，230套）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。③㎡：㎡，㎡)。下設(shè)3個變電所、1臺400KW的柴油發(fā)電機(jī)組和2臺160KW戰(zhàn)時柴油發(fā)電機(jī)組，每個變電所均設(shè)置2臺630KVA的變壓器（SC11630kVA）。積水井排污泵37臺。⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監(jiān)控攝像頭245個)、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。分區(qū)域管理的原則：根據(jù)辦公區(qū)和生活區(qū)不同需求，分別制定物業(yè)管理方案。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。電梯技工： 人員數(shù)量：1人 介入時間：電梯安裝至設(shè)備移交① 電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；② 有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗；③ 了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）空調(diào)技工：人員數(shù)量：1人 介入時間：空調(diào)安裝至移交① 有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗；② 具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書；③ 有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上。內(nèi)容：外墻玻璃清洗、石材清洗、公共區(qū)域及辦公區(qū)室內(nèi)開荒清潔等作業(yè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)容作業(yè)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)清潔工具大型吸塵、吸水機(jī)、多功能擦地機(jī)、玻璃套裝工具、梯子、水桶、雞毛撣子、云石鏟刀、起子、清潔球、百潔布、鋼刷、抹布、拖把、刀片若干。費用標(biāo)準(zhǔn): 單開荒（一次）市場價 預(yù)計人工：30人*10天。拋光用拋光機(jī)快速拋磨地面至光亮；用塵推推干凈拋出的蠟屑。四、 人員配備及異動要求 部門主管交房前三個月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個月到位 保潔及養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)開荒完成情況逐步到位； 機(jī)電維護(hù)員及客服人員提前一個月到位； 綠化人員交房前十天到位；第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段）第一節(jié)、綜合管理服務(wù)序號內(nèi)容服務(wù)要求1辦公樓前臺設(shè)置專門的客服人員進(jìn)行前臺實行一站式服務(wù)，建立首問責(zé)任制工作流程3服務(wù)時間工作日工作時間在辦公樓前臺進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供專業(yè)服務(wù)；非工作日，提供24小時值班電話，并及時處理報修或咨詢和服務(wù)請求。④ 建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。⑧ 對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。第二節(jié)、共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)一、房屋及公用設(shè)施管理 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： 序號項目頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求1地基基礎(chǔ)半年檢查地基有無超過允許范圍內(nèi)的不均勻沉降。2承重結(jié)構(gòu)梁每年檢查有無變形、裂縫、腐蝕。柱每年檢查有無傾斜、變形、裂縫、腐蝕。金屬構(gòu)件每季檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。加強(qiáng)地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的檢測維護(hù)工作。每年檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊、發(fā)現(xiàn)異常即時修復(fù)。備注每年雨季對屋面進(jìn)行仔細(xì)檢查，及時消除涂料防水層破損、老化的狀況，及時更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。對大理石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。補(bǔ)換損壞的地磚。7公共通道每周檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。每半年檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每月修補(bǔ)內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。每季處理內(nèi)面墻大面積滲漏。每年結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。根據(jù)需要暴雨等惡劣天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。每月加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。每半年更換門窗的易磨損部件。檢查路基有無塌陷。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。檢查行車指示標(biāo)志是否正常。檢查擋車器是否正常。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。5連廊每周保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每半年檢查完好程度，加固。管網(wǎng)支架完好。 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)GB5005794《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》，每年定期進(jìn)行防雷裝置的檢測，避免因雷擊造成人身或財產(chǎn)損失。? 清理灰塵。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。? 檢查開關(guān)是否在正確位置，表示是否清楚。每月? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。? 測試過流保護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否正常。每月? 重復(fù)上述內(nèi)容。供電線路每周? 清潔衛(wèi)生。? 檢查線路有無過熱現(xiàn)象。? 金屬支架、電纜套涂防銹漆或瀝青。4每年1. 配合電工進(jìn)行并聯(lián)帶負(fù)荷運轉(zhuǎn)，檢查運轉(zhuǎn)情況；2. 配合電工模擬試驗各安全保護(hù)裝置的性能；3. 測檢軸線、開檔，并做好記錄；4. 拆檢查蓋觀察檢查軸及缸筒情況；5. 投藥清洗冷卻系統(tǒng)（通知水處理工配合進(jìn)行）；6. 檢查機(jī)油質(zhì)量，必須時更換機(jī)油；7. 清洗第二級柴油過濾器；8. 清洗機(jī)油過濾器；3. 空調(diào)系統(tǒng)項目頻次內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)主機(jī)每年供冷（熱）季節(jié)機(jī)組啟動前記錄1. 檢查制冷劑液位和油面。5. 啟動機(jī)組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄機(jī)組運行參數(shù)。2. 檢查控制裝置的運行。6. 檢查電機(jī)和啟動期的運行。10. 冷卻電機(jī)軸承打油/更換軸承。14. 電氣裝置有否接駁松脫/觸點氧化/外來物質(zhì)/修理/更換。2. 有準(zhǔn)確的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項運行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。3. 執(zhí)行各項正確操作系統(tǒng)，檢查電機(jī)啟動器。冷卻冷凍泵每天1. 檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，觀察有無異?，F(xiàn)象。每年1. 清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤滑油。5. 泵殼、泵體清銹刷漆。2. 檢查電機(jī)皮帶是否正常。檢測電機(jī)接地電阻、電機(jī)絕緣電阻，并做好記錄?？照{(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常。 清洗接水盤。做到三好（管好、用好、修好）；四會（會使用、會調(diào)試、會保養(yǎng)、會排除故障）；保證設(shè)備安全穩(wěn)定運行2安全閥、壓力表、溫度表應(yīng)定時試驗、記錄、送檢；3點火電極每月檢查點火電極燒蝕是否嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格點火電極，調(diào)整到合理位置并清潔。 給排水系統(tǒng) 項目頻次內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)生活泵、消防泵每天? 機(jī)房衛(wèi)生：對機(jī)體擦拭去灰、保持干凈無塵。? 檢查水位深度指示是否清晰。2. 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，如遇爆管、設(shè)備故障等，維修人員及時到現(xiàn)場搶修。? 檢查進(jìn)水浮球閥并作手動進(jìn)水試驗。? 按規(guī)定比例按時投放消毒藥品。4. 限水、停水能預(yù)先通知用戶。半年? 重復(fù)上述檢查。5. 轎廂照明是否正常。10. 檢查各內(nèi)選、外選按鈕工作情況，是否靈敏。12. 檢查安全裝置，并做好記錄。17. 檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。21. 檢查及調(diào)整制動器力矩及制動器閘瓦工作情況每季22. 檢查各鋼絲繩張力是否平衡，有無破損斷股現(xiàn)象。26. 提交季度《電梯重要安全裝置自檢報告表》每年27. 對導(dǎo)軌夾塊螺釘進(jìn)行檢查加固，檢查各纜繩及補(bǔ)償鏈條損壞情況。 閉路監(jiān)控系統(tǒng)項目頻次管理要求和措施標(biāo)準(zhǔn)攝像機(jī)顯示屏每周清潔除塵。檢查各視頻及音頻接頭。計算機(jī)和監(jiān)視器每月主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。數(shù)據(jù)整理和備份。傳感器每年測試溫度、液體、流量、壓力傳感器的靈敏程度。錄象文件回放正常，各路視頻、音頻、控制、報警線纜連接牢固、接頭無修飾，鍵盤無損壞、操作靈活。畫面分割器、切換器和AD主機(jī)每周清潔除塵。每半年線路整理，功能測試。半年檢查各連接線是否牢固、完好。檢查門鎖運作是否靈活。檢查設(shè)備有無灰塵。對設(shè)備進(jìn)行日常清潔工作。檢測連接接口。讀卡器固定螺絲牢固。1 弱電機(jī)房項目運行要求標(biāo)準(zhǔn)運行管理定期、定時對機(jī)房進(jìn)行巡檢，檢測濕/溫度是否正常、空調(diào)、新風(fēng)運作是否正常為機(jī)房內(nèi)設(shè)備提供良好的運行環(huán)境檢查機(jī)房內(nèi)設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題并及時反饋設(shè)備正常運行，發(fā)現(xiàn)問題有詳細(xì)記錄及反饋記錄機(jī)房內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備外部清潔干凈、整潔/每月1次維修管理配合、監(jiān)督專業(yè)公司的日常維修工作。配合專業(yè)公司的季度、年度保養(yǎng)工作。遇系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警、聯(lián)動及時記錄事發(fā)時間、地點及發(fā)展情況。每季對主機(jī)、聯(lián)動柜內(nèi)各接線端子進(jìn)行檢查、清掃、緊固，并做好記錄。對存在的故障予以處理。測試系統(tǒng)接口模塊、各種按鈕的性能。每消防區(qū)域抽樣模擬實驗探測器是否正常反應(yīng)報警。對所有探測器分批清洗、烘干、檢測。報警準(zhǔn)確，無誤報、不報現(xiàn)象發(fā)生設(shè)備潔凈每季手動實驗報警裝置是否聯(lián)動，并及時處理故障。設(shè)備潔凈測試動作正常消防廣播系統(tǒng)及電話系統(tǒng)每季清潔設(shè)備。及時檢測并有相應(yīng)記錄消火栓每月清潔衛(wèi)生。設(shè)備潔凈，配件齊全每半年消防演習(xí)（水槍水柱射程大于30米，能實現(xiàn)聯(lián)動）。放去管網(wǎng)污水，并實驗。氣體滅火系統(tǒng)每月清潔衛(wèi)生。氣瓶外殼除銹，刷保護(hù)漆。外觀標(biāo)示是否清晰。防排煙閥傳動機(jī)構(gòu)加潤滑油脂。應(yīng)急照明系統(tǒng)每周清潔衛(wèi)生。三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 1．管理要求及標(biāo)準(zhǔn)位置序號清潔項目作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)每日每周每月每年建筑物外部1廣場及道路清掃3次以上全面清潔一次干凈、無雜物、無物漬2公布欄、宣傳欄擦抹2次清洗一次明亮光潔、無物漬3燈具清抹燈罩一次用不銹鋼油擦抹燈柱一次干凈光亮4綠化帶清理2次無雜物5欄桿清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污物6溝渠、雨、污水井及井蓋清理一次全面清理一次確保暢通、無異物、異味7遮陽板清洗一次干凈、無雜物、無污漬8大樓前后全面清理一次干凈、無雜物9單元垃圾桶每日清洗一次用清潔劑清抹一次干凈，無異味10垃圾站每日清洗一次刷油漆一次干凈，無異味，無銹蝕11化糞池、清理二次確保排污通暢、周圍無異味12圍墻清抹一次干凈、無污漬13車庫、崗?fù)で鍜呋蚯迥ㄒ淮螞_洗一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬14無明顯痕斑跡建筑內(nèi)部1地面、墻面清拖二次地面，清抹一次墻面清洗一次清洗打蠟一次光滑明亮、無雜物、無污漬、無水漬2送風(fēng)口、排煙風(fēng)口清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無塵3天花燈飾清掃二次清抹一次干凈、無蜘蛛網(wǎng)、無塵4玻璃門清抹二次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬5電梯清抹3次橋廂和門框上不銹鋼油一次干凈明亮無污塵6連廊、樓梯、走道清掃二次地面、清拖一次、清抹一次扶手清洗打蠟一次干凈明亮無污塵7消防設(shè)施清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬8垃圾桶清抹二次用清潔劑清抹一次干凈、無雜物、無污塵、無過夜垃圾9管道井清掃二次干凈、無蜘蛛網(wǎng)10管道設(shè)備除塵一次無灰塵11防火門清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無污漬12衛(wèi)生間上班時間每小時保潔一次 用清潔劑清抹三次干