【正文】 出入口管理系統(tǒng)園區(qū)出入口設(shè)有擋車閘，業(yè)主車輛憑小區(qū)車輛通行證進(jìn)出，訪客車輛經(jīng)確認(rèn)同意后，由保安員換放臨時車輛通行證進(jìn)入園區(qū)，實行計時收費；外來人員需經(jīng)得保安員同意，并登記有效證件后，方可進(jìn)入園區(qū)。目 錄一、物業(yè)概況………………………………………………（1）二、管理處組織架構(gòu)圖……………………………………（4）三、崗位職責(zé)………………………………………………（5）四、具體管理措施…………………………………………（9）（一）內(nèi)務(wù)管理……………………………………………（9）1 資料管理……………………………………………（9）2 前臺管理……………………………………… （10）3 值班管理……………………………………………（11）4 園區(qū)巡查管理………………………………………（11）5 物品采購及管理……………………………………（11）6 業(yè)主意見征詢工作…………………………………（12）（二）裝修管理……………………………………………（12）1 裝修申請……………………………………………（12）2 日常裝修管理………………………………………（13）（三）安保管理……………………………………………（15）1 常規(guī)防范……………………………………………（15）2 技術(shù)防范……………………………………………（26）（四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理……………………………（28）1 公共部位設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理…………………（30）2 有償服務(wù)管理………………………………………（33）（五）二級財務(wù)管理………………………………………（33）（六）保潔管理……………………………………………（33）（七）綠化管理……………………………………………（38）（八）其它…………………………………………………（39）安保系統(tǒng)（1） 攝像監(jiān)視系統(tǒng)在園區(qū)出入口、主干道、電梯的大廳均設(shè)有黑白攝像機(jī)，實行24小時數(shù)字錄像。（4） 可視對講及門禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講系統(tǒng)，可實現(xiàn)戶內(nèi)與單元門口機(jī)、住宅區(qū)保安值班室之間的可視通訊。國際名城一期管理處組織架構(gòu)物業(yè)經(jīng)理1名經(jīng)理助理1名維修工3名內(nèi)務(wù)員1名二級財務(wù)1名管理員3名保安隊長1名1名監(jiān)控員3名保安班長3名保潔員12名保安員12名共配置員工為41名崗位職責(zé)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)執(zhí)行公司的各項方針、政策、計劃和指令。負(fù)責(zé)處理業(yè)主的投訴。負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣块T的聯(lián)系。1負(fù)責(zé)完成公司安排的其他工作。熟悉并掌握安保設(shè)備的運作狀況，并監(jiān)督隊員做好日常運作記錄，及時檢查設(shè)備完好程度，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)單位進(jìn)行維修。園區(qū)內(nèi)發(fā)生鬧事、打架等突發(fā)事件時，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場并組織隊員及時處理，及時上報開物業(yè)管理處，并積極配合有關(guān)部門做好調(diào)查、取證工作。1每月對園區(qū)夜間查崗不少于8次。管理員工作職責(zé)在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對分管的物管責(zé)任片的物業(yè)工作全面負(fù)責(zé)，為業(yè)主服務(wù)，收好物業(yè)管理費。熟悉分管責(zé)任片的基本情況，對業(yè)主家庭情況要有基本了解，做到有問必答，有需求盡可能及時幫助解決，并反饋信息。負(fù)責(zé)管理處清潔、綠化人員的管理。負(fù)責(zé)建立業(yè)主資料臺帳，保管管理處的鑰匙、資料、各類設(shè)施、設(shè)備的臺帳。負(fù)責(zé)擬定管理處值班安排表。負(fù)責(zé)設(shè)備房的清潔工作。負(fù)責(zé)開展有償維修服務(wù)。認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，處理及時迅速。檢查本班各崗位工作情況，及時糾正工作偏差。實行跨立式服務(wù)。負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)業(yè)主存放物品的管理。巡邏崗崗位職責(zé)按規(guī)定巡邏簽到，糾正管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一切違章行為。夜間巡邏注意業(yè)主門窗關(guān)閉情況，及時做好提醒工作。接到報警信號后應(yīng)以最快速度趕到報警現(xiàn)場細(xì)查，予以酌情處理，并把詳細(xì)情況反饋到報警室存檔，以備追溯。在工作場所嚴(yán)禁高聲喧嘩、聊天、打架等。清掃現(xiàn)場時，應(yīng)放好“正在清掃”的標(biāo)識牌。1 不得隨意把工具、保潔用品借給他人使用。1 負(fù)責(zé)綠化用農(nóng)藥的申購和保管。③資料由專人管理。②資料由專人管理。③《裝修前驗收表》。⑦《業(yè)主投訴報告單》。②除公司領(lǐng)導(dǎo)、公司財務(wù)部外，任何未經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意的人不得查閱管理的帳務(wù)。②組織員工學(xué)習(xí)。③公司發(fā)文。⑦管理處致其他部門函。④責(zé)任到人。③ ISO9001相關(guān)表格。接待時應(yīng)起立，主動、熱情、規(guī)范。7）接到各類信息后，應(yīng)及時作好記錄，一般管理處范圍內(nèi)的問題十分鐘內(nèi)給予答復(fù)或解決；若不能第一時間解決的，立刻聯(lián)系相關(guān)部門，征求意見，統(tǒng)一處理方法，并作好該信息的跟蹤記錄。11）接到有人參觀的通知，安排人員陪同參觀、講解。（2）管理內(nèi)容1）業(yè)主來訪。5）各項服務(wù)的接受與安排。3）記錄準(zhǔn)確、明白、真實、可追溯。3）接聽電話。3）遇到清潔、維修、保安問題及時向相關(guān)負(fù)責(zé)人反饋。3）控制成本。2）固定資產(chǎn)的管理。4）對不滿意的進(jìn)行回訪。無延時作業(yè)而引起其他業(yè)主的投訴現(xiàn)象。4）裝修公司提供蓋公司章的公司營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的復(fù)印件。4）要求裝修公司提供相關(guān)備案資料?！袩o擅自敲動墻體?！袩o破壞外立面。2）泥工期間※裝修管理人員每天不少于一次對裝修戶的檢查。3）木工期間※裝修管理人員每天不少于一次對裝修戶進(jìn)行檢查?！刻熳龊醚b修檢查記錄?！袩o擅自改動陽臺（露臺）外立面的顏色等?！谈櫾O(shè)施安裝過程，直至安裝完畢，安裝人員撤離園區(qū)。※二級財務(wù)依據(jù)物業(yè)經(jīng)理的簽字給予退款。※裝修完畢后安裝空調(diào)的管理。裝修時間：春、夏、秋季7:3020：00 冬季8:0020:00 其中12:0014:00時間段內(nèi)不得進(jìn)行有噪聲的施工活動。 車輛停放有序。 主崗（形象崗）跨立式站崗服務(wù)時間為08：00時－16：00時；副 崗 引導(dǎo)行人通過電子門刷卡后進(jìn)入園區(qū)；同時用對講機(jī)通知裝修管理人員或管理處，是否辦理裝修手續(xù)，經(jīng)核實允許，其他人員方可入內(nèi)。 老年人（包括本園區(qū)老年人）：如有老年人想要進(jìn)入園區(qū)（本園區(qū)老年人），門崗隊員應(yīng)主動、熱情問候，看見老人手上提拎物品，門崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門崗，主動幫老人拎物品陪同老人至家門口；（非本園區(qū)老年人），門崗人員應(yīng)主動上前先行軍禮，后詢問去向，如在詢問當(dāng)中，老人（或執(zhí)勤本人）聽不清或聽不懂，隊員應(yīng)請教其他本地隊員或路人給予幫助，問清楚老人去哪里后，門崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門崗，幫老人拎物品陪同老人至業(yè)主家，并予以確認(rèn)，如業(yè)主不在家，及時與業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主短時間內(nèi)不能回來，則請老人至物管處休息片刻，直至業(yè)主回家； 參觀人員：如有外來人員要參觀園區(qū)，請參觀人員出示公司有關(guān)部門出具的介紹信、聯(lián)系函等，立即通知前臺，由前臺發(fā)放參觀證，并派人陪同講解，請參觀人員佩戴園區(qū)參觀證后，提醒參觀人員注意；參觀時盡量靠右邊行走；參觀時請勿拍照，請勿大聲喧嘩；請勿擅自打擾業(yè)主，如有問題請與管理處聯(lián)系。如在園區(qū)內(nèi)巡邏發(fā)現(xiàn)或經(jīng)業(yè)主舉報有推銷人員后，應(yīng)及時地對推銷人員進(jìn)行攔截，將其帶至管理處，由管理處工作人員進(jìn)行處理； 每一小時的巡邏時間定為45分鐘，其他時間適當(dāng)休息、調(diào)整； 裝修材料、物品搬運的監(jiān)督；如巡邏隊員在巡邏中發(fā)現(xiàn)搬運工在搬運黃沙、水泥、白灰等，應(yīng)上前提醒搬運工在這些物品下面墊置塑料薄膜或相關(guān)替代物品，然后在施工明顯處設(shè)置提示標(biāo)志，并要求搬運工在施工結(jié)束后清理現(xiàn)場，并提醒其他隊員進(jìn)行復(fù)查；如發(fā)現(xiàn)搬運工在搬運木材、木板等，應(yīng)提醒搬運工注意不要損壞園區(qū)樓道內(nèi)的墻面、照明設(shè)施等，如損壞則照價賠償，并加強(qiáng)監(jiān)督； 如接到監(jiān)控室報警通知，及時以最快速度趕赴報警區(qū)域，進(jìn)行處理或按緊急事故處理預(yù)案進(jìn)行操作，并反饋監(jiān)控室，以便追溯；裝修車輛如載負(fù)裝修物品駛離園區(qū)須業(yè)主簽字，核實車上物品和數(shù)量，無誤后放行并作好登記。5噸以下車輛按保安員指定位置停放。如業(yè)主車輛進(jìn)入園區(qū)沒有放在車庫或泊位上時，巡邏隊員發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)及時跟業(yè)主溝通，說服業(yè)主按規(guī)定停放，隊員在說服過程中注意自己的言行，讓業(yè)主理解我們所做的工作，完全為了整個園區(qū)的交通安全和大家的方便，而不能讓業(yè)主誤解，激化矛盾。 對進(jìn)入園區(qū)的車輛、工作人員行注目禮或敬禮； 對四周出現(xiàn)的不文明現(xiàn)象進(jìn)行指正； 門崗四周燈系的開啟。 制止裝修戶延時加班； 從晚上21：00時按巡更點、路線的設(shè)置，進(jìn)行簽到巡邏。夜班： 00：00時－08：00時保安配置：6名（包括班長、未包括隊長）崗位設(shè)置：主入口06：00時前1名保安；06：00時后2名保安、2名保安園區(qū)巡邏、1名保安監(jiān)控，班長脫產(chǎn)，負(fù)責(zé)對各崗位工作質(zhì)量的檢查和指導(dǎo)。 對進(jìn)入園區(qū)的摩托車、電瓶車、自行車進(jìn)行詢問；對要進(jìn)入園區(qū)的行人要求往人行道進(jìn)入園區(qū)； 控制外來車輛、人員進(jìn)入；看：園區(qū)是否存在安全隱患。 如發(fā)現(xiàn)可疑人員在園區(qū)或圍墻外，應(yīng)及時上前詢問或在隱蔽處觀察，確保園區(qū)公共秩序的安全性。滴水、堵塞等要作好登記，反饋管理處請維修部門及時維修；，以確保周圍環(huán)境暢通無阻，消防栓能正常使用。斗毆等暴力事件的處理預(yù)案處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免發(fā)生武力沖突或爭吵；巡查發(fā)現(xiàn)或接到園區(qū)有斗毆等暴力事件，值班人員應(yīng)馬上用對講機(jī)或其他最快的方式報告保安部和管理處，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器），如能處理的，及時處理，不能處理則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部和管理處的指令；保安部接報后視情況調(diào)整其他園區(qū)值班保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安室接受調(diào)解。同時妥善處理業(yè)主的詢問電話，做好信息反饋工作。利用所學(xué)知識對傷者進(jìn)行施救，并向保安隊長、物業(yè)經(jīng)理匯報。傷情嚴(yán)重，及時報120。一期在主入口、園區(qū)主干道、電梯的大廳及周邊圍墻均設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，為保安工作的開展，提供了有力的保障，也對違法犯罪分子產(chǎn)生了震懾作用，有效地協(xié)助了公安機(jī)關(guān)的取證工作。巡邏隊員趕往報警地點時應(yīng)攜帶相關(guān)保安器材，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)用對講機(jī)通知其他隊員協(xié)助，事后將經(jīng)過情形書面記錄，反饋至報警室。報警監(jiān)控設(shè)施的操作人員上崗前，應(yīng)經(jīng)過專門的專業(yè)知識培訓(xùn)，熟練地掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)程，方能上崗操作。監(jiān)控人員應(yīng)嚴(yán)格按操作程序處理警情。1監(jiān)控人員不許隨意修改、替換、設(shè)置設(shè)備系統(tǒng)內(nèi)原有的數(shù)據(jù)和程序，只有系統(tǒng)管理員和安裝人員才能進(jìn)行操作。檢查對講機(jī)是否收發(fā)正常。工作臺上嚴(yán)禁擺放與工作無關(guān)的物品（如：茶杯、熱水瓶或裝有其它液體的容器等）。監(jiān)控室內(nèi)按設(shè)備要求做好防塵防潮防高溫工作，正確使用空調(diào)器，保證報警設(shè)施運行有良好的工作環(huán)境條件。門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)作為園區(qū)安全防范的最后一道防線，起著至關(guān)重要的作用。（四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理管理目標(biāo)： 園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運行。要求標(biāo)準(zhǔn)：1）草坪燈、地埋燈、庭院燈、導(dǎo)向燈每天開關(guān)時間：18:30—21:30(夏、秋季)，17:00—20:00(冬、春季)，由時控控制（節(jié)假日開啟射燈、景觀燈，其它時間不開啟）。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。檢查排水泵、排氣扇的電機(jī)溫度及聲音、排水壓力是否正常及管道閥門接是否漏水并作好檢查記錄。要求：無滲漏現(xiàn)象。要求：管道表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。要求：正常運行。根據(jù)需要對螺絲進(jìn)行加油、緊固。17）園區(qū)建筑小品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。19）內(nèi)墻面每月檢查一次。21）屋面每月檢查一次。23）每月15號對道閘進(jìn)行檢查，保養(yǎng)。要求：無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。管理內(nèi)容：1）設(shè)備房的巡查。急修10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修2小時內(nèi)完成，中修24小時內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。（2）及時登記各類明細(xì)帳。（6）每月與公司財務(wù)部核對帳目，做到帳帳相符、帳表相符、帳實相符。（2）按原始憑證歸類，及時登記相應(yīng)類別，現(xiàn)金日記明細(xì)帳、其他收入明細(xì)帳。（6）管理處日常費用報銷。工作時間：（夏季）上午07：00~11：00下午14：00~17：30人員配置及區(qū)域劃分：根據(jù)一期的實際情況，配置12名保潔員，責(zé)任區(qū)域劃分如下：保潔員1：1幢3個單元、7幢3個單元及自行車庫保潔員2：12幢3個單元、21幢3個單元及自行車庫保潔員3：2幢2個單元、17幢4個單元及自行車庫保潔員4：19幢、16幢6個單元及自行車庫保潔員5：3幢、20幢及自行車庫保潔員6：5幢、15幢及自行車庫、架空層保潔員7：6幢、8幢及自行車庫 保潔員8：3 37幢及自行車庫、別墅區(qū)保潔員9：外圍公共部位及3個地下車庫保潔員10：外圍公共部位及3個地下車庫保潔員11：外圍公共部位及3個地下車庫