【正文】 出入口管理系統(tǒng)園區(qū)出入口設(shè)有擋車(chē)閘，業(yè)主車(chē)輛憑小區(qū)車(chē)輛通行證進(jìn)出，訪客車(chē)輛經(jīng)確認(rèn)同意后，由保安員換放臨時(shí)車(chē)輛通行證進(jìn)入園區(qū)，實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)；外來(lái)人員需經(jīng)得保安員同意，并登記有效證件后，方可進(jìn)入園區(qū)。目 錄一、物業(yè)概況………………………………………………（1）二、管理處組織架構(gòu)圖……………………………………（4）三、崗位職責(zé)………………………………………………（5）四、具體管理措施…………………………………………（9）（一）內(nèi)務(wù)管理……………………………………………（9）1 資料管理……………………………………………（9）2 前臺(tái)管理……………………………………… （10）3 值班管理……………………………………………（11）4 園區(qū)巡查管理………………………………………（11）5 物品采購(gòu)及管理……………………………………（11）6 業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)工作…………………………………（12）（二）裝修管理……………………………………………（12）1 裝修申請(qǐng)……………………………………………（12）2 日常裝修管理………………………………………（13）（三）安保管理……………………………………………（15）1 常規(guī)防范……………………………………………（15）2 技術(shù)防范……………………………………………（26）（四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理……………………………（28）1 公共部位設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理…………………（30）2 有償服務(wù)管理………………………………………（33）（五）二級(jí)財(cái)務(wù)管理………………………………………（33）（六）保潔管理……………………………………………（33）（七）綠化管理……………………………………………（38）（八）其它…………………………………………………（39）安保系統(tǒng)（1） 攝像監(jiān)視系統(tǒng)在園區(qū)出入口、主干道、電梯的大廳均設(shè)有黑白攝像機(jī)，實(shí)行24小時(shí)數(shù)字錄像。（4） 可視對(duì)講及門(mén)禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)型可視對(duì)講系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)戶(hù)內(nèi)與單元門(mén)口機(jī)、住宅區(qū)保安值班室之間的可視通訊。國(guó)際名城一期管理處組織架構(gòu)物業(yè)經(jīng)理1名經(jīng)理助理1名維修工3名內(nèi)務(wù)員1名二級(jí)財(cái)務(wù)1名管理員3名保安隊(duì)長(zhǎng)1名1名監(jiān)控員3名保安班長(zhǎng)3名保潔員12名保安員12名共配置員工為41名崗位職責(zé)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)執(zhí)行公司的各項(xiàng)方針、政策、計(jì)劃和指令。負(fù)責(zé)處理業(yè)主的投訴。負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的聯(lián)系。1負(fù)責(zé)完成公司安排的其他工作。熟悉并掌握安保設(shè)備的運(yùn)作狀況，并監(jiān)督隊(duì)員做好日常運(yùn)作記錄，及時(shí)檢查設(shè)備完好程度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)單位進(jìn)行維修。園區(qū)內(nèi)發(fā)生鬧事、打架等突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)并組織隊(duì)員及時(shí)處理，及時(shí)上報(bào)開(kāi)物業(yè)管理處，并積極配合有關(guān)部門(mén)做好調(diào)查、取證工作。1每月對(duì)園區(qū)夜間查崗不少于8次。管理員工作職責(zé)在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)分管的物管責(zé)任片的物業(yè)工作全面負(fù)責(zé)，為業(yè)主服務(wù)，收好物業(yè)管理費(fèi)。熟悉分管責(zé)任片的基本情況，對(duì)業(yè)主家庭情況要有基本了解，做到有問(wèn)必答，有需求盡可能及時(shí)幫助解決，并反饋信息。負(fù)責(zé)管理處清潔、綠化人員的管理。負(fù)責(zé)建立業(yè)主資料臺(tái)帳，保管管理處的鑰匙、資料、各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備的臺(tái)帳。負(fù)責(zé)擬定管理處值班安排表。負(fù)責(zé)設(shè)備房的清潔工作。負(fù)責(zé)開(kāi)展有償維修服務(wù)。認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，處理及時(shí)迅速。檢查本班各崗位工作情況，及時(shí)糾正工作偏差。實(shí)行跨立式服務(wù)。負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)業(yè)主存放物品的管理。巡邏崗崗位職責(zé)按規(guī)定巡邏簽到，糾正管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一切違章行為。夜間巡邏注意業(yè)主門(mén)窗關(guān)閉情況，及時(shí)做好提醒工作。接到報(bào)警信號(hào)后應(yīng)以最快速度趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)細(xì)查，予以酌情處理，并把詳細(xì)情況反饋到報(bào)警室存檔，以備追溯。在工作場(chǎng)所嚴(yán)禁高聲喧嘩、聊天、打架等。清掃現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)放好“正在清掃”的標(biāo)識(shí)牌。1 不得隨意把工具、保潔用品借給他人使用。1 負(fù)責(zé)綠化用農(nóng)藥的申購(gòu)和保管。③資料由專(zhuān)人管理。②資料由專(zhuān)人管理。③《裝修前驗(yàn)收表》。⑦《業(yè)主投訴報(bào)告單》。②除公司領(lǐng)導(dǎo)、公司財(cái)務(wù)部外，任何未經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意的人不得查閱管理的帳務(wù)。②組織員工學(xué)習(xí)。③公司發(fā)文。⑦管理處致其他部門(mén)函。④責(zé)任到人。③ ISO9001相關(guān)表格。接待時(shí)應(yīng)起立，主動(dòng)、熱情、規(guī)范。7）接到各類(lèi)信息后，應(yīng)及時(shí)作好記錄，一般管理處范圍內(nèi)的問(wèn)題十分鐘內(nèi)給予答復(fù)或解決；若不能第一時(shí)間解決的，立刻聯(lián)系相關(guān)部門(mén)，征求意見(jiàn)，統(tǒng)一處理方法，并作好該信息的跟蹤記錄。11）接到有人參觀的通知，安排人員陪同參觀、講解。（2）管理內(nèi)容1）業(yè)主來(lái)訪。5）各項(xiàng)服務(wù)的接受與安排。3）記錄準(zhǔn)確、明白、真實(shí)、可追溯。3）接聽(tīng)電話(huà)。3）遇到清潔、維修、保安問(wèn)題及時(shí)向相關(guān)負(fù)責(zé)人反饋。3）控制成本。2）固定資產(chǎn)的管理。4）對(duì)不滿(mǎn)意的進(jìn)行回訪。無(wú)延時(shí)作業(yè)而引起其他業(yè)主的投訴現(xiàn)象。4）裝修公司提供蓋公司章的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件。4）要求裝修公司提供相關(guān)備案資料?！袩o(wú)擅自敲動(dòng)墻體?！袩o(wú)破壞外立面。2）泥工期間※裝修管理人員每天不少于一次對(duì)裝修戶(hù)的檢查。3）木工期間※裝修管理人員每天不少于一次對(duì)裝修戶(hù)進(jìn)行檢查?！刻熳龊醚b修檢查記錄?！袩o(wú)擅自改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）外立面的顏色等?！谈櫾O(shè)施安裝過(guò)程，直至安裝完畢，安裝人員撤離園區(qū)?！?jí)財(cái)務(wù)依據(jù)物業(yè)經(jīng)理的簽字給予退款?！b修完畢后安裝空調(diào)的管理。裝修時(shí)間：春、夏、秋季7:3020：00 冬季8:0020:00 其中12:0014:00時(shí)間段內(nèi)不得進(jìn)行有噪聲的施工活動(dòng)。 車(chē)輛停放有序。 主崗（形象崗）跨立式站崗服務(wù)時(shí)間為08：00時(shí)－16：00時(shí)；副 崗 引導(dǎo)行人通過(guò)電子門(mén)刷卡后進(jìn)入園區(qū)；同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知裝修管理人員或管理處，是否辦理裝修手續(xù)，經(jīng)核實(shí)允許，其他人員方可入內(nèi)。 老年人（包括本園區(qū)老年人）：如有老年人想要進(jìn)入園區(qū)（本園區(qū)老年人），門(mén)崗隊(duì)員應(yīng)主動(dòng)、熱情問(wèn)候，看見(jiàn)老人手上提拎物品，門(mén)崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門(mén)崗，主動(dòng)幫老人拎物品陪同老人至家門(mén)口；（非本園區(qū)老年人），門(mén)崗人員應(yīng)主動(dòng)上前先行軍禮，后詢(xún)問(wèn)去向，如在詢(xún)問(wèn)當(dāng)中，老人（或執(zhí)勤本人）聽(tīng)不清或聽(tīng)不懂，隊(duì)員應(yīng)請(qǐng)教其他本地隊(duì)員或路人給予幫助，問(wèn)清楚老人去哪里后，門(mén)崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門(mén)崗，幫老人拎物品陪同老人至業(yè)主家，并予以確認(rèn)，如業(yè)主不在家，及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不能回來(lái)，則請(qǐng)老人至物管處休息片刻，直至業(yè)主回家； 參觀人員：如有外來(lái)人員要參觀園區(qū)，請(qǐng)參觀人員出示公司有關(guān)部門(mén)出具的介紹信、聯(lián)系函等，立即通知前臺(tái)，由前臺(tái)發(fā)放參觀證，并派人陪同講解，請(qǐng)參觀人員佩戴園區(qū)參觀證后，提醒參觀人員注意；參觀時(shí)盡量靠右邊行走；參觀時(shí)請(qǐng)勿拍照，請(qǐng)勿大聲喧嘩；請(qǐng)勿擅自打擾業(yè)主，如有問(wèn)題請(qǐng)與管理處聯(lián)系。如在園區(qū)內(nèi)巡邏發(fā)現(xiàn)或經(jīng)業(yè)主舉報(bào)有推銷(xiāo)人員后，應(yīng)及時(shí)地對(duì)推銷(xiāo)人員進(jìn)行攔截，將其帶至管理處，由管理處工作人員進(jìn)行處理； 每一小時(shí)的巡邏時(shí)間定為45分鐘，其他時(shí)間適當(dāng)休息、調(diào)整； 裝修材料、物品搬運(yùn)的監(jiān)督；如巡邏隊(duì)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)搬運(yùn)工在搬運(yùn)黃沙、水泥、白灰等，應(yīng)上前提醒搬運(yùn)工在這些物品下面墊置塑料薄膜或相關(guān)替代物品，然后在施工明顯處設(shè)置提示標(biāo)志，并要求搬運(yùn)工在施工結(jié)束后清理現(xiàn)場(chǎng)，并提醒其他隊(duì)員進(jìn)行復(fù)查；如發(fā)現(xiàn)搬運(yùn)工在搬運(yùn)木材、木板等，應(yīng)提醒搬運(yùn)工注意不要損壞園區(qū)樓道內(nèi)的墻面、照明設(shè)施等，如損壞則照價(jià)賠償，并加強(qiáng)監(jiān)督； 如接到監(jiān)控室報(bào)警通知，及時(shí)以最快速度趕赴報(bào)警區(qū)域，進(jìn)行處理或按緊急事故處理預(yù)案進(jìn)行操作，并反饋監(jiān)控室，以便追溯；裝修車(chē)輛如載負(fù)裝修物品駛離園區(qū)須業(yè)主簽字，核實(shí)車(chē)上物品和數(shù)量，無(wú)誤后放行并作好登記。5噸以下車(chē)輛按保安員指定位置停放。如業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入園區(qū)沒(méi)有放在車(chē)庫(kù)或泊位上時(shí)，巡邏隊(duì)員發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)及時(shí)跟業(yè)主溝通，說(shuō)服業(yè)主按規(guī)定停放，隊(duì)員在說(shuō)服過(guò)程中注意自己的言行，讓業(yè)主理解我們所做的工作，完全為了整個(gè)園區(qū)的交通安全和大家的方便，而不能讓業(yè)主誤解，激化矛盾。 對(duì)進(jìn)入園區(qū)的車(chē)輛、工作人員行注目禮或敬禮； 對(duì)四周出現(xiàn)的不文明現(xiàn)象進(jìn)行指正； 門(mén)崗四周燈系的開(kāi)啟。 制止裝修戶(hù)延時(shí)加班； 從晚上21：00時(shí)按巡更點(diǎn)、路線的設(shè)置，進(jìn)行簽到巡邏。夜班： 00：00時(shí)－08：00時(shí)保安配置：6名（包括班長(zhǎng)、未包括隊(duì)長(zhǎng)）崗位設(shè)置：主入口06：00時(shí)前1名保安；06：00時(shí)后2名保安、2名保安園區(qū)巡邏、1名保安監(jiān)控，班長(zhǎng)脫產(chǎn)，負(fù)責(zé)對(duì)各崗位工作質(zhì)量的檢查和指導(dǎo)。 對(duì)進(jìn)入園區(qū)的摩托車(chē)、電瓶車(chē)、自行車(chē)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)；對(duì)要進(jìn)入園區(qū)的行人要求往人行道進(jìn)入園區(qū)； 控制外來(lái)車(chē)輛、人員進(jìn)入；看：園區(qū)是否存在安全隱患。 如發(fā)現(xiàn)可疑人員在園區(qū)或圍墻外，應(yīng)及時(shí)上前詢(xún)問(wèn)或在隱蔽處觀察，確保園區(qū)公共秩序的安全性。滴水、堵塞等要作好登記，反饋管理處請(qǐng)維修部門(mén)及時(shí)維修；，以確保周?chē)h(huán)境暢通無(wú)阻，消防栓能正常使用。斗毆等暴力事件的處理預(yù)案處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；巡查發(fā)現(xiàn)或接到園區(qū)有斗毆等暴力事件，值班人員應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)或其他最快的方式報(bào)告保安部和管理處，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器），如能處理的，及時(shí)處理，不能處理則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部和管理處的指令；保安部接報(bào)后視情況調(diào)整其他園區(qū)值班保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安室接受調(diào)解。同時(shí)妥善處理業(yè)主的詢(xún)問(wèn)電話(huà)，做好信息反饋工作。利用所學(xué)知識(shí)對(duì)傷者進(jìn)行施救，并向保安隊(duì)長(zhǎng)、物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。傷情嚴(yán)重，及時(shí)報(bào)120。一期在主入口、園區(qū)主干道、電梯的大廳及周邊圍墻均設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，為保安工作的開(kāi)展，提供了有力的保障，也對(duì)違法犯罪分子產(chǎn)生了震懾作用，有效地協(xié)助了公安機(jī)關(guān)的取證工作。巡邏隊(duì)員趕往報(bào)警地點(diǎn)時(shí)應(yīng)攜帶相關(guān)保安器材，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)用對(duì)講機(jī)通知其他隊(duì)員協(xié)助，事后將經(jīng)過(guò)情形書(shū)面記錄，反饋至報(bào)警室。報(bào)警監(jiān)控設(shè)施的操作人員上崗前，應(yīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，熟練地掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)程，方能上崗操作。監(jiān)控人員應(yīng)嚴(yán)格按操作程序處理警情。1監(jiān)控人員不許隨意修改、替換、設(shè)置設(shè)備系統(tǒng)內(nèi)原有的數(shù)據(jù)和程序，只有系統(tǒng)管理員和安裝人員才能進(jìn)行操作。檢查對(duì)講機(jī)是否收發(fā)正常。工作臺(tái)上嚴(yán)禁擺放與工作無(wú)關(guān)的物品（如：茶杯、熱水瓶或裝有其它液體的容器等）。監(jiān)控室內(nèi)按設(shè)備要求做好防塵防潮防高溫工作，正確使用空調(diào)器，保證報(bào)警設(shè)施運(yùn)行有良好的工作環(huán)境條件。門(mén)禁系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)作為園區(qū)安全防范的最后一道防線，起著至關(guān)重要的作用。（四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理管理目標(biāo)： 園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行。要求標(biāo)準(zhǔn)：1）草坪燈、地埋燈、庭院燈、導(dǎo)向燈每天開(kāi)關(guān)時(shí)間：18:30—21:30(夏、秋季)，17:00—20:00(冬、春季)，由時(shí)控控制（節(jié)假日開(kāi)啟射燈、景觀燈，其它時(shí)間不開(kāi)啟）。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。檢查排水泵、排氣扇的電機(jī)溫度及聲音、排水壓力是否正常及管道閥門(mén)接是否漏水并作好檢查記錄。要求：無(wú)滲漏現(xiàn)象。要求：管道表面無(wú)生銹現(xiàn)象，顏色一致。要求：正常運(yùn)行。根據(jù)需要對(duì)螺絲進(jìn)行加油、緊固。17）園區(qū)建筑小品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。19）內(nèi)墻面每月檢查一次。21）屋面每月檢查一次。23）每月15號(hào)對(duì)道閘進(jìn)行檢查，保養(yǎng)。要求：無(wú)積塵，接頭無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。管理內(nèi)容：1）設(shè)備房的巡查。急修10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修2小時(shí)內(nèi)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。（2）及時(shí)登記各類(lèi)明細(xì)帳。（6）每月與公司財(cái)務(wù)部核對(duì)帳目，做到帳帳相符、帳表相符、帳實(shí)相符。（2）按原始憑證歸類(lèi)，及時(shí)登記相應(yīng)類(lèi)別，現(xiàn)金日記明細(xì)帳、其他收入明細(xì)帳。（6）管理處日常費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)。工作時(shí)間：（夏季）上午07：00~11：00下午14：00~17：30人員配置及區(qū)域劃分：根據(jù)一期的實(shí)際情況，配置12名保潔員，責(zé)任區(qū)域劃分如下：保潔員1：1幢3個(gè)單元、7幢3個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù)保潔員2：12幢3個(gè)單元、21幢3個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù)保潔員3：2幢2個(gè)單元、17幢4個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù)保潔員4：19幢、16幢6個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù)保潔員5：3幢、20幢及自行車(chē)庫(kù)保潔員6：5幢、15幢及自行車(chē)庫(kù)、架空層保潔員7：6幢、8幢及自行車(chē)庫(kù) 保潔員8：3 37幢及自行車(chē)庫(kù)、別墅區(qū)保潔員9：外圍公共部位及3個(gè)地下車(chē)庫(kù)保潔員10：外圍公共部位及3個(gè)地下車(chē)庫(kù)保潔員11：外圍公共部位及3個(gè)地下車(chē)庫(kù)