收益還原法ppt課件(2)-wenkub
2023-05-27 08:47:28 本頁面
【正文】 5章 收益法比較不同年限價(jià)格的高低 13用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’K情 K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 第 5章 收益法14例 511： 某宗工 業(yè) 用地使用 權(quán) 剩余年限 為 48年，所 處 地段的基準(zhǔn)地價(jià) 為1500元 /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià) 時(shí)設(shè) 定的土地使用 權(quán) 年限 為 50年。 第 5章 收益法200 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) ……第 5章 收益法21四、純收益按一定數(shù)額遞增—— 有限年—— 無限年0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 第 5章 收益法ai=a+(i1)b22例 513 某宗房地 產(chǎn)預(yù)計(jì) 未來第一年的 凈 收益 為 8萬元，此后每年的 凈 收益會(huì)在上一年的基 礎(chǔ) 上增加 1萬元，收益年限可 視為 無限年， 該類 房地 產(chǎn) 的 還 原利率 為 9%。在 該 城市 現(xiàn) 有火 車 站地區(qū)，同 類 房地 產(chǎn) 的價(jià)格 為 5000元 /㎡ 。 該類房地 產(chǎn) 的 還 原利率 為 10%。市 場(chǎng) 分析 顯 示，其未來前 4年的 凈 收益分 別為 200萬元、 220萬元、 250萬元、 280萬元；第 5年開始 經(jīng)營 走向 穩(wěn) 定，每年的 凈 收益將保持在 300萬元左右， 該類 房地 產(chǎn) 的 還 原利率 為 8%。 第 5章 收益法35一、純收益 （凈收益）（一） 凈 收益的 計(jì) 算公式 凈 收益 =潛在毛收入 空置等造成的 損 失 運(yùn) 營費(fèi) 用 =有效毛收入 運(yùn) 營費(fèi) 用 潛在毛收入 —— 假定房地 產(chǎn) 在充分利用、無空置狀況下可 獲 得的收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入 損 失所得到的收入 運(yùn) 營費(fèi) 用 —— 維 持房地 產(chǎn) 正常使用必 須 支出的 費(fèi) 用，及 歸 屬于其他 資 本或 經(jīng)營 的收益 第 5章 收益法36運(yùn) 營費(fèi) 用＝有效毛收入 運(yùn) 營費(fèi) 用率 凈 收益 ＝有效毛收入 （ 1－運(yùn) 營費(fèi) 用率）第 5章 收益法（一）凈收益的計(jì)算公式 37（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 出租型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 凈 收益 =租 賃 收入－ 維 修 費(fèi) －管理 費(fèi) －保 險(xiǎn)費(fèi) －房地 產(chǎn) 稅－租 賃 代理 費(fèi) － …… 直接 經(jīng)營 型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 （ 1）商 業(yè) 凈 收益＝商品 銷 售收入－商品 銷 售成本－ …… －商 業(yè) 利 潤 （ 2）工 業(yè) 凈 收益＝ 銷 售收入－生 產(chǎn) 成本－ …… －生 產(chǎn) 利 潤 （ 3） 農(nóng) 地 其他 類 型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 第 5章 收益法38（三）有形收益和無形收益 （四） 實(shí)際 收益和客 觀 收益 實(shí)際 收益 —— 在 現(xiàn) 狀下 實(shí)際 取得的收益 客 觀 收益 —— 一般正常收益 強(qiáng) 調(diào) 使用
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