【正文】 政部； 4． 4． 9． 3 人事行政產(chǎn)對(duì)責(zé)任部門糾正 /預(yù)防措施實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證，執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 37 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4． 4． 6． 2 審核結(jié)果包括內(nèi)審和外審； 4． 4． 6． 3 預(yù)防和糾正措施報(bào)告，包括糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及有效性的監(jiān)控結(jié)果； 4． 4． 6． 4 確良服務(wù)質(zhì)量分析報(bào)告，包括服務(wù)過程測(cè)量和監(jiān)控結(jié)果； 4． 4． 6． 5 服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，包括顧客反饋的信息； 4． 4． 6． 6 可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化，包括內(nèi)外環(huán)境的變化的信息； 4． 4． 6． 7 改時(shí)的建議和信息。 4． 4． 2 評(píng)審的內(nèi)容 4． 4． 2． 1 質(zhì)量管理體系對(duì)采用標(biāo)準(zhǔn)的適宜性、有效性； 4． 4． 2． 2 質(zhì)量管理體系對(duì)質(zhì)量方針、目標(biāo)的適宜性，有效性； 4． 4． 2． 3 質(zhì)量管理體系對(duì)顧客需求的適宜性、充分性、有效性； 4． 4． 2． 4 質(zhì)量管理體系對(duì)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)穩(wěn)定的適宜性、有效性； 4． 4． 3 評(píng)審的形式 管理評(píng)審采取會(huì)議評(píng)審的方式，由總經(jīng)理親自主持。 4． 3． 2 管理者代表 4． 3． 2． 1 組織人事行政部做好管理評(píng)審前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括評(píng)審中所需的文件和資料的收集，《管理評(píng)審計(jì)劃》的審核； 4． 3． 2． 2 協(xié)助總經(jīng)理實(shí)施管理評(píng)審； 4． 3． 2． 3 擬制《管理評(píng)審報(bào)告》； 4． 3． 2． 4 功指導(dǎo)人事行政部對(duì)各部門糾正和預(yù)防措施實(shí)施追蹤檢查。 4． 0 管理評(píng)審控制程序（ YHGJWYCXRS003） 4． 1 目的 通過定期地對(duì)質(zhì)量管理體系的評(píng)審，保證本公司質(zhì)量管理體系持續(xù)的適宜性、充分性有效性。 3． 4． 5 質(zhì)量記錄的處置 當(dāng)質(zhì)量記錄超過保存期后，由本部門負(fù)責(zé)人在《質(zhì)量記錄銷毀申請(qǐng)單》上簽字后，由質(zhì)量記錄管理人員負(fù)責(zé)銷毀。 3． 4 工作程序 3． 4． 1 質(zhì)量記錄分類 3． 4． 1． 1 服務(wù)質(zhì)量記錄為證實(shí)服務(wù)質(zhì)量滿足工作標(biāo)準(zhǔn)的程度提供證據(jù)； 3． 4． 1． 2 質(zhì)量體系記錄為質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性提供各項(xiàng)證據(jù)。 3． 0 質(zhì)量記錄控制程序（ YHGJWYCXRS002） 3． 1 目的 對(duì)質(zhì)量管理體系所要求記錄予以控制，以提供符合要求和質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的證據(jù)，并為采取糾正和預(yù)防措施以及保持和改進(jìn)質(zhì)量管理體系提供信息。 2． 4． 7 文件的管理 2． 4． 7． 1 體制人事行政部 /工程部應(yīng)編制全公司的表明現(xiàn)行有效狀態(tài)的《受控文件清單》?！段募纳暾?qǐng)單》由人事行政部存檔，后 附上原有內(nèi)容和更改后的內(nèi)容。 2． 4． 4 文件發(fā)放 2． 4． 4． 1 人事行政部在管理者代表批準(zhǔn)后，發(fā)放到各相關(guān)部門并登記。 2． 2 適用范圍 適用于公司質(zhì)量管理體系文件的控制，包括外來文件、質(zhì)量體系管理文件和 技術(shù)文件的控制。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2． 3 主要職責(zé) 2． 3． 1 管理者代表負(fù)責(zé)程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書的評(píng)審和批準(zhǔn)； 2． 3． 2 人事行政部負(fù)責(zé)對(duì)公司選題管理體系制度文件的存檔、整理、發(fā)放控制； 2． 3． 3 人事行政部負(fù)責(zé)外來公司管理制度文件的存檔、整理、發(fā)放控制； 2． 3． 4 工程部負(fù)責(zé)技術(shù)文件的歸檔管理； 2． 3． 5 作業(yè)指導(dǎo)書、工作流程及相關(guān)的質(zhì)量記錄由各部門負(fù)責(zé)發(fā)布、整理、存檔； 2． 3． 6 各部門負(fù)責(zé)管理本部門持有的質(zhì)量管理體系文件，并確保使用文件按規(guī)定進(jìn)行控制。各部門內(nèi)部發(fā)放的文件由本部門負(fù)責(zé)人發(fā)放到各使用場(chǎng)所和人員，并記錄在《文件發(fā)放記錄表》上，確保文件使用的各場(chǎng)所都能得到適用文件的有效版本； 2． 4． 4． 2 《文件發(fā)放記錄表》 由管理者代表審批； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2． 4． 5． 2 作業(yè)指導(dǎo)書、技術(shù)文件的修改，可由公司任一員工提出并填寫《文件更改申請(qǐng)單》，經(jīng)管理者代表審核批準(zhǔn)后進(jìn)行更改。各部門應(yīng)將人事行政部發(fā)給本部門的管理文件，列入本部門《受控文件清單》； 2． 4． 7． 2 需臨時(shí)借閱文件的人員，必須經(jīng)各部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可借閱； 2． 4． 7． 3 不能隨意復(fù)制體系文件，公司內(nèi)不得使用未加蓋受控紅印章的文件。 3． 2 適用范圍 適用于本公司質(zhì)量體系運(yùn) 行相關(guān)質(zhì)量記錄的控制。 3． 4． 2 質(zhì)量記錄標(biāo)識(shí) 3． 4． 2． 1 本公司的質(zhì)量記錄不設(shè)編碼，但質(zhì)量記錄要有部門負(fù)責(zé)人的批準(zhǔn)方可運(yùn)用。 3． 4． 6 質(zhì)量記錄的填寫 3． 4． 6． 1 質(zhì)量記錄應(yīng)按表格欄目?jī)?nèi)容逐項(xiàng)填寫，字跡要清晰 、內(nèi)容要真實(shí)、完整； 3． 4． 6． 2 質(zhì)量記錄一般不應(yīng)涂改，如需要更正時(shí)，更正人要簽字確認(rèn)。 4． 2 適用范圍 本程序?qū)举|(zhì)量管理體系的評(píng)審。 4． 3． 3 人事行政部 4． 3． 3． 1 做好管理班次審前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，制定管理評(píng)審計(jì)劃； 4． 3． 3． 2 協(xié)助管理者代表組織管理體制評(píng)審； 4． 3． 3． 3 對(duì)各部門的糾正和預(yù)防措施實(shí)施追蹤檢查，并向管理者代表文藝報(bào)糾正和預(yù)防措施的實(shí)施效果。 4． 4． 4 評(píng)審的計(jì)劃 4． 4． 4． 1 管理者代表負(fù)責(zé)組織人事行政部編制《管理評(píng)審計(jì)劃》，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)； 4． 4． 4． 2 管理評(píng)審每年舉行一次 ，間隔不超過 12 個(gè)月，在內(nèi)部質(zhì)量審核完成后進(jìn)行。 4． 4． 7 評(píng)審的實(shí)施 4． 4． 7． 1 評(píng)審會(huì)議由管理者代表主持，說明評(píng)審目的、范圍、做法及要求； 4． 4． 7． 2 管理者代表及各部門向會(huì)議報(bào)告有關(guān)情況； 4． 4． 7． 3 管理體制者代表對(duì)會(huì)議提出的問題進(jìn)行確認(rèn)， 提出整改要求。 4． 4． 10 與管理評(píng)審有關(guān)資料由人事行政部保存?zhèn)浒?。包括：人員配置、服務(wù)意識(shí)和能力、培訓(xùn)計(jì)劃、人力資源需求計(jì)劃及考核。 5． 4 工作程序 5． 4． 1 人員配置 5． 4． 1． 1 在質(zhì)量管理體系中，承擔(dān)職責(zé)人員應(yīng)是有能力的，對(duì)能力的判斷應(yīng)從教育、培訓(xùn)、技能、經(jīng)歷等方面考慮。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 37 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5． 4． 4． 3 人事行政區(qū)產(chǎn)根據(jù)部門人力資源需求計(jì)劃、人員變化動(dòng)態(tài)、部門人員需求，制定人力資源需求計(jì)劃，交總經(jīng)理審批。 各部門定期對(duì)本部門員工、人事行政部對(duì)各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行工作績(jī)效評(píng)價(jià)，考核員工的實(shí)際工作能力及表現(xiàn)，作為員工晉升、崗 位調(diào)整、工資調(diào)整、獎(jiǎng)勵(lì)等項(xiàng)依據(jù)；并應(yīng)及時(shí)將各員工有關(guān)崗位知識(shí)、技能掌握、工作能力等情況交公司其他部門，作為員工在職培訓(xùn)安排的依據(jù)。 5． 5 相關(guān) /運(yùn)行性文件 《員工入職培訓(xùn)計(jì)劃》 5． 6 質(zhì)量記錄 《員工入職培訓(xùn)登記表》； 《年度員工培訓(xùn)計(jì)劃》； 《培訓(xùn)簽到表》； 《培訓(xùn)考核成績(jī)統(tǒng)計(jì)表》。 6． 4 工作程序 6． 4． 1 管轄內(nèi)頤和設(shè)備和設(shè)施 6． 4． 1． 1 空調(diào)系統(tǒng) 板式換熱器 制冷機(jī) 循環(huán)泵 6． 4． 1． 2 給排水系統(tǒng) 廢水泵 污水泵 隔油泵 消防泵 6． 4． 1． 3 強(qiáng)電系統(tǒng) 主壓器 變電所內(nèi)高低壓配電柜 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 6． 4． 4 設(shè)備檢修 6． 4． 4． 1 工程部各專業(yè)主管負(fù)責(zé)編制各專業(yè)設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)范。 6． 5 相關(guān) /支持性文件 6． 5． 1 《工程部管理體制制度》（詳見《工程部管理制度目錄》）。 6． 5． 5 《基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（詳見《工程部管理標(biāo)準(zhǔn)目錄》）。 7． 3 主要職責(zé) 7． 3． 1 人事行政區(qū)部負(fù)責(zé)組織質(zhì)量策劃活動(dòng)，編寫質(zhì)量計(jì)劃并對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行 監(jiān)督檢查； 7． 3． 2 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批質(zhì)量計(jì)劃； 7． 3． 3 其他相關(guān)部門配合人事行政部進(jìn)行質(zhì)量策劃并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 7． 4． 3 當(dāng)原計(jì)劃需要修改時(shí)，由修改部門填寫《文件更改申請(qǐng)單》，經(jīng)總經(jīng)理批 準(zhǔn)后進(jìn)行修改，按《文件控制程序》執(zhí)行。 8． 2 適用范圍 適用于頤和費(fèi)用收取作業(yè)的過程控制。 8． 5 相關(guān) /支持性文件 8． 5． 1 《固定費(fèi)用收取流程》； 8． 5． 2 《頤和物業(yè)二次裝修流程》； 8． 5． 3 《臨時(shí)合同費(fèi)用收取流程》； 8． 5． 4 《特約維修服務(wù)收費(fèi)流程》； 8． 5． 5 《費(fèi)用催收流程》； 8． 5． 6 《定期費(fèi)用收取流程》； 8． 5． 7 《裝修費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》； 8． 6 質(zhì)量記錄 8． 6． 1 《青島頤和租賃與物業(yè)管理協(xié)議書》； 8． 6． 2 《臨時(shí)租賃協(xié)議書》； 8． 6． 3 《付款通知單》； 8． 6． 4 《退還押金申請(qǐng)表》； 8． 6． 5 《頤和特約維修服務(wù)計(jì)費(fèi)明細(xì)》。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 37 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 9． 3． 4 工程部負(fù)責(zé)接收工程報(bào)修及對(duì)物業(yè)管理部的報(bào)修請(qǐng)求進(jìn)行分類，并下發(fā)至工程部各班組； 9． 3． 5 工程負(fù)責(zé)頤和設(shè)施齊備的維修工作。 10． 3 職責(zé) 10． 3． 1 公司各部門、單位根據(jù)工作需求每月制定采購申請(qǐng)，經(jīng)部門經(jīng)理審批后報(bào)人事行政部； 10． 3． 2 人事行政部根據(jù)各部門實(shí)際工作情況需要編制《月用款申請(qǐng)》，報(bào)總經(jīng)理審批； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松少徤暾?qǐng)中需注明申購物資的名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量及參考供貨商和生產(chǎn)廠家?？偨?jīng)理批準(zhǔn)后，由人事行政部組織采購。 10． 4． 6 選擇合格的供貨商 10． 4． 6． 1 品糧按《供方選擇評(píng)估管理辦法》選擇合格供貨商； 10． 4． 6． 2 采購員親自到市場(chǎng)調(diào)查，選擇合格供貨商。 10． 5 相關(guān) /支持性文件 《供方選擇評(píng)估管理辦法》 ； 《倉庫管理規(guī)定》； 《物品庫存儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)》； 10． 6 質(zhì)量記錄 《物品采購申請(qǐng)表》； 《物品采購呈批件》； 《物品采購（報(bào)價(jià)）分析表》； 《驗(yàn)收單》。 11． 4 工作程序 11． 4． 1 火災(zāi)發(fā)生的處理 11． 4． 1． 1 消控中心報(bào)警與聯(lián)動(dòng)按《報(bào)警處理工作流程》、《聯(lián)動(dòng)方案工作流程》執(zhí)行； 11． 4． 1． 2 滅火、疏散、搶救、警戒按《緊急突發(fā)事件和理控制程序》中火災(zāi)處理流程執(zhí)行，具體工作原則按滅、疏散、搶救、警戒原則執(zhí)行。 11． 5 消 防控制中心 11． 5． 1 消防控制中心按《消控中心運(yùn)行方案》執(zhí)行； 11． 5． 2 監(jiān)控中心按《監(jiān)控中心運(yùn)行方案》執(zhí)行。 11． 8 消防學(xué)習(xí) 11． 8． 1 安全管理部負(fù)責(zé)制定公司消防學(xué)習(xí)計(jì)劃； 11． 8． 2 安全管理部根據(jù)《公司消防學(xué)習(xí)計(jì)劃》每 6 個(gè)月在購物中心范圍內(nèi)進(jìn)行一次消防學(xué)習(xí)并予以記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 37 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 11． 10． 4 《消控室外來人員進(jìn)出登記表》； 11． 10． 5 《電話報(bào)警記錄》； 11． 10． 6 《動(dòng)火證發(fā)放登記表》； 11． 10． 7 《消防器材統(tǒng)計(jì)表》； 11． 10． 8 《消防設(shè)備交接記錄》； 11． 10． 9 《消防學(xué)習(xí)達(dá)標(biāo)記錄》； 11． 10． 10 《監(jiān)控室值班記錄》。 12． 4 工作程序 12． 4． 1 安管服務(wù)內(nèi)容 12． 4． 1． 1 主要管理頤和內(nèi)所有屬于公司及業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)不被破壞、丟失； 12． 4． 1． 2 對(duì)商場(chǎng)內(nèi)吸煙、打架斗毆、打撲克、玩游戲、賣危險(xiǎn)品、帶寵物進(jìn)場(chǎng)以及未經(jīng)允許進(jìn)場(chǎng)院的小商小販等違則現(xiàn)象進(jìn)行管理； 12． 4． 1． 3 為顧客提供其他需要的服務(wù)。 12． 6 相關(guān) /支持性文件 12． 6． 1 《安管工作指導(dǎo)書》； 12． 6． 2 《緊急突發(fā)事件處理控制程序》； 12． 6． 3 《人力資源管理控制程序》； 12． 6． 4 《消防服務(wù)控制程序》。 13． 2 適用范圍 適用于頤和公共區(qū)域的保潔、綠化工作的控制。 13． 4． 2 保潔公司的選聘 13． 4． 2． 1 物業(yè)管理部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作，及時(shí)了解、反饋市場(chǎng)狀況； 13． 4． 2． 2 物業(yè)管理部對(duì)外聘保潔公司的資質(zhì)進(jìn)行審核； 13． 4． 2． 3 物業(yè)管理 部負(fù)責(zé)標(biāo)書發(fā)放，由評(píng)標(biāo)小組開標(biāo)并評(píng)議，總經(jīng)理批準(zhǔn)最終確定之中標(biāo)單位，具體按《外聘公司選擇程序執(zhí)行》； 13． 4． 3 保潔內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 13． 4． 3． 1 化頤和基礎(chǔ)設(shè)施保潔工作，如外墻、理石地面、地磚、天花、柱面、玻璃等，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按《頤和保潔合同》執(zhí)行； 13． 4． 3． 2 頤和設(shè)施設(shè)備保潔工作，如垃圾桶、照明器具、電梯、不銹鋼扶手、標(biāo)識(shí)牌等，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按《頤和保潔合同》執(zhí)行； 13． 4． 3． 3 頤和設(shè)施設(shè)備保潔養(yǎng)護(hù)工作，保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按《頤和保潔合同》執(zhí)行； 13． 4． 3． 4 頤和垃圾清運(yùn)工作，溥駝內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)按《頤和 垃圾清運(yùn)協(xié)議書》執(zhí)行； 13． 4． 4 綠化內(nèi)容及要求 13． 4． 4． 1 植栽工程的養(yǎng)護(hù)； 13． 4． 4．