【正文】 、主推150m2大戶，中式園林規(guī)劃點評：沿江第一排，金山橋頭堡。金山明珠45畝2400元/m2規(guī)劃：規(guī)劃配套較為高尚，游泳池、羽毛球場、底層架空綠化廣告策略：其廣告定位為“無度生態(tài)空間，縱享純美健康生活”。三、區(qū)域市場分析香江明珠近186畝，3200元/m2特點：閩江南岸186畝大型規(guī)劃建筑組群、一線江景，閩江公園入口處。而投資合作、利用外資和外資合作的企業(yè)將不斷增多。四是房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整、房地產(chǎn)企業(yè)將得到整合。三是房價總體保持上升，但增速將有所放慢。從國際的發(fā)展經(jīng)驗和規(guī)律來看，我市目前的經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化加速推進，正是居民對住房消費較為旺盛的時期。6．住宅產(chǎn)業(yè)粗放型發(fā)展的格局沒有根本改變，不利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步，不利于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略在住宅產(chǎn)業(yè)的順利實施。4．售后入住率有降低趨勢。3．地價上漲過快。第四，產(chǎn)品品質(zhì)的提高以及建材價格的上漲等也是漲價的原因。其次，對于福州新區(qū)房價的上漲原因不能不提溫州炒房團的作用，從某種程度上講，今年上半年新區(qū)的房價能有今天的水平與溫州炒房團是有直接的關(guān)系，是他們的大量介入購買直接刺激了新區(qū)房價的抬升。同比下降31%，%，%，%。這一城市擴張從人口增長來講，將以機械增長為主（包括農(nóng)村城鎮(zhèn)化）、自然增長為輔，將有越來越多的人通過購房、投資等方式進入我市。五四北新區(qū)，今年上半年商品住宅平均交易價格25002600元/平方米，去年同期22002300/平方米。這三大區(qū)域也是今年以溫州為代表的外地人在我市購房的重點區(qū)域和房價漲幅最大的區(qū)域。今年的登記量超過了供應(yīng)量，說明今年市場需求異常旺盛的特點。（二）房地產(chǎn)市場供需兩旺，供應(yīng)量與需求量基本平衡上半年全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可項目139起，；其中福州市區(qū)批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可項目134起，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理（詳見表一）。經(jīng)濟適用房竣工5萬平方米。商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)合理，住宅開發(fā)仍為主導(dǎo)。二、2004年上半年福州房地產(chǎn)市場形勢分析今年上半年，在政府宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)節(jié)的雙向作用下，福州房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)開發(fā)投資穩(wěn)健增長、商品房供求兩旺、空置率下降、房價穩(wěn)中有升的態(tài)勢：（一）、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長，增速過猛勢頭得到遏制，占全社會固定資產(chǎn)投資的42%，%，增幅比一季度回落13個百分點，增幅趨緩，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。目前的金融政策將會對供給產(chǎn)生影響，也會對需求產(chǎn)生影響。與此同時，銀監(jiān)會也加強了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度。分析人士據(jù)此提出，固定資產(chǎn)投資增長過快，通貨膨脹壓力沒有得到緩解，央行可能進一步采用加息等貨幣緊縮政策。土地開發(fā)面積和購置面積增幅的急劇下降，將對房地產(chǎn)市場供應(yīng)量產(chǎn)生重要影響。15月，全國完成開發(fā)土地面積6480萬平方米，％，；本年購置土地面積12380萬平方米，％。其中，商品住宅完成投資2521億元，％；辦公樓投資192億元，％；商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，％。同期，全國累計完成房屋竣工面積7084萬平方米，％，增幅比去年同期低20個百分點；銷售面積8310萬平方米，％。5月當(dāng)月，全國完成土地購置面積2888萬平方米，％。這表明國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得顯著效果。加息意味著開發(fā)商、購房者資金成本的提高，經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)。4月25日存款準(zhǔn)備金率政策正式實施，房地產(chǎn)開發(fā)資金將進一步吃緊的趨勢已經(jīng)明朗。但相對來說，對供給的影響會更大；國家整體房地產(chǎn)政策是對高端供給產(chǎn)生從緊影響，對中低端供給適度從松。%，%。受國家宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)節(jié)的影響，新項目的開發(fā)步伐有所放緩。，%，%。表一：福州市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房物業(yè)類型構(gòu)成表物業(yè)類別面積(萬平方米)所占比例（％）與去年同期相比（%）住宅商業(yè)用房－寫字樓－車位其他－合計100商品房銷售繼續(xù)保持旺盛勢頭。其原因是，上半年，特別是第一季度，在溫州人購房的帶動下，市場需求有些透支，一部分未來時段的需求被提前釋放。相比去年，平均房價增長超過300元/平方米，漲幅超過10%。金山新區(qū)、鼓山新區(qū)和五四北新區(qū)也是今年以溫州為代表的外地人在福州市購房的重點區(qū)域和房價漲幅最大的區(qū)域，%，主要就是新區(qū)房價上漲因素促成的，而去年一年福州房價也就是漲了13元/平方米。表現(xiàn)在房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)上，市區(qū)以外的外地人購房將不斷取代本地人成為我市購房需求的主力。福州市房地產(chǎn)市場運行是健康、理性的，房地產(chǎn)發(fā)展的總體態(tài)勢符合中央宏觀調(diào)控的有關(guān)精神。應(yīng)當(dāng)對福州樓市在溫州炒房團退出后可能存在一個較長的調(diào)整冷卻期保持冷靜客觀的心態(tài)。（三）、存在問題種種數(shù)據(jù)顯示，福州房地產(chǎn)市場運行是健康、理性的，發(fā)展的總體態(tài)勢符合中央宏觀調(diào)控的有關(guān)精神，但其中存在的一些問題則不容忽視：1．商品房在建施工量偏大。今年上半年比去年下半年上漲約40％，一些開發(fā)商盲目跟風(fēng)，造成地價飆升。據(jù)抽樣調(diào)查表明，一些新區(qū)的樓盤入住率低，一般在50％左右。（四）、下半年將呈現(xiàn)五大趨勢上半年福州樓市的繁榮發(fā)展令人振奮，而下半年的樓市仍將在健康、有序的軌道中運行，并且將呈現(xiàn)出五大趨勢。另一方面，隨著銀根緊縮、加上房地產(chǎn)開發(fā)項目及住房消費貸款受限制，會使房地產(chǎn)需求釋放減緩。房地產(chǎn)規(guī)?？刂坪螅》抗?yīng)量將有所減少，而市場本身卻又有旺盛需求，房地產(chǎn)市場供求矛盾在較長一段時間內(nèi)仍將較為突出，住房價格仍有上升空間。目前，我市有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約 550 家，平均注冊資金1500萬元。同時，房企將更注重企業(yè)形象和品牌的建設(shè)。廣告策略：該項目的廣告定位為“詩意的生活，心靈的居所”。以戶型、開放式康體會所及首家引進的ETS亞健康預(yù)檢系統(tǒng)及自然環(huán)境為主要賣點。金山豪景36畝2400元/m2規(guī)劃：沿金山大道呈帶狀規(guī)劃，915層帶電梯，短板、品字型改良型點狀戶型。武夷明珠金山佳園麗景天城項目名稱地 點銷售電話開 發(fā) 商占地面積（畝）總建筑面積（㎡）均價（元）總戶數(shù)武夷明珠金山大道6號8385611183856222福州市倉山金山房地產(chǎn)開發(fā)公司877萬2100—4000700多戶香江明珠3期南江濱公園邊83753555駿建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18615萬32001020戶麗景天成金山大道與建新路交叉路口8374066683748666三鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2338002600（均價）1762戶金山豪景金山大道南側(cè)榕城廣場人口8727768887277388冠城集團362066—3000282戶金山佳園金山大道南側(cè)263號83851333嘉源地產(chǎn)福州分公司2700(均價）546戶香江紅海園金山公園旁83853555福州紅海實業(yè)發(fā)展有限公司200147551（33幢）2188700多戶金山明珠金山大道48號8376666683766888美國百利康國際集團福州分公司655萬2350—2400（均價）300多戶北京金山金山大道旁83765558367245福建立恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2300734戶金色年代金山大道旁8385311183853222融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(60幢)2200(均價)3000戶閩江春曉*閩江大道(聚龍路旁)8385628883856388福州羅蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6萬2300—3700340戶江南水都閩江大道旁87277988融橋地產(chǎn)2000200萬3300(多層)1萬戶金山百合金山大道旁83853289金茂房地產(chǎn)359762300240戶金山桔園金山大道旁87277015福州市住宅發(fā)展有限公司33492(不帶電梯商品房)1999(均價)1640戶項目指標(biāo)規(guī)劃（畝）戶數(shù)（戶）樓層（層）主力面積（m2）均價（元）主力總價（萬元）得房率（%）USP君臨閩江458002731F1541624500697383一線沿江、君臨品牌、立體會所碧水芳洲三期7615916F1301503700485585現(xiàn)房、空中別墅元洪錦江二期476231F1441684200607083品牌、中心地段、溫泉、千平空中會所融僑錦江C區(qū)400536117F12014042005059低密度板式小高層、溫泉、品牌地產(chǎn)天賜福第11011217F12413633004045純板式、現(xiàn)房江岸名都212762023F1271413300424685法式園林江岸豪庭3681230F124136江濱中軸、大陽臺觀景半島國際183832328F140180唯一地處江濱大道外、金山區(qū)今年以來銷售形勢一路看漲，尤其是溫州炒房團的介入，導(dǎo)致房價突飛猛進，隨著溫州炒房團的退出，6月份以后金山樓市進入相對冷卻平靜期。我們的項目是給哪些人修的？這些人對住宅有哪些要求？怎樣的設(shè)計和配套才能滿足他們的心理需求？才能符合他們的消費心理等等問題，都是我們必需考慮的。這樣才能做到有的放矢。這對本案的開發(fā)啟動而言是非常有利。２、因為本案建筑指標(biāo)和地塊方位的特殊性，加上本案的周邊項目競爭相當(dāng)激烈。本案新生活觀的要領(lǐng)可將項目處于新城區(qū)的不利因素，變?yōu)橐I(lǐng)福州市新生活方向的利好條件。在金山區(qū)，這種樓盤比比皆是，本案只能算一個中小盤。３、在這樣的條件下進行高檔次的樓盤開發(fā)，不僅可以創(chuàng)造高額的利潤，而有利于開發(fā)商品牌的樹立，對以后我司在福州房地產(chǎn)的開發(fā)有著良好的鋪墊。（三）、目標(biāo)客戶定位分析決策在項目的可行性研究階段，提出了將目標(biāo)客戶定位在中高收入、中高消費階層，但這樣定位較為籠統(tǒng)。按照福州目前的市場價格3500—5000元/M2為中高檔消費，金山3000—4000元/M2即為目前金山房地產(chǎn)的中高檔消費。教育程度較高，見多識廣；購買心理：理性消費，注重實際，均屬經(jīng)濟合理購買者；因人生經(jīng)歷不豐富，對事物判斷力不強，受“吉芬效應(yīng)”影響，但對前景充滿信心。人生經(jīng)歷豐富，已取得一定成就，情趣和優(yōu)越是他們追求的方向，對前景有信心。長期做生意，閱歷豐富，追求物質(zhì)享受，活動半徑大；——與福州有情結(jié)的外地中年人——預(yù)期的客戶比例：本案的環(huán)境優(yōu)勢環(huán)境寬闊幽雅，符合目標(biāo)消費群的高品位與居住要求。（２）、中堅階層的特征年收入在當(dāng)?shù)貙僦械绕稀Ｐ枰脑?，可以少睡幾個小時，其余時間在工作，甚至可以放棄周末。 ——追求有品味的、高品質(zhì)的都市生活（５）、中等以上階層目前熱衷與什么消費極其希望回歸自然，享受一種更原始、更本能更單純的生活，追求一種時尚生活。 ——體現(xiàn)身份與個性、舒緩壓力與放松心情? 書籍、電影、CD。在消費趨向上更專注專家的建議，對產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)有專業(yè)化要求，而且對美感的要求往往高過實用價值的位置。他們需要有內(nèi)涵、有個性、有形象、有檔次的。（８）、目標(biāo)消費群再定義福州30歲45歲中堅階層有一定的本地特色，其共同的一些特征有：喜歡琴棋書畫、強調(diào)生活情調(diào)，享受休閑生活?！獙τ阱\繡江南： 創(chuàng)造美好環(huán)境，迎合他們對充分享受生活的追求（四）、園林與景觀的設(shè)置建議本案的園林與景觀的設(shè)計需結(jié)合本案的案名“錦繡江南”，園林的設(shè)計上體現(xiàn)出“錦繡”和“江南”特色，并在此基礎(chǔ)上演化和發(fā)展，結(jié)合福建園藝的特色，突出本案健康主題和園林的風(fēng)格。本案的開發(fā)當(dāng)然也離不開會所的修建，相應(yīng)的配套設(shè)施的設(shè)置也必不可少。對年輕人：乒乓球室、桌球室、室外羽毛球場、健身房等。會所如果辦成功了，自然會提升小區(qū)的名氣，宣揚小區(qū)的品牌。因而我們可以從以上條件進行反推得出客戶承受總價，再在這個客戶能夠承受的總價范圍內(nèi)確定我們的戶型面積。我們現(xiàn)在就這個首期款對項目的單戶總價和銷售面積進行逆向反推。價格降低，面積增大；價格上升，面積減小。（如圖）1514—1513—1412—1311—129—1010—11首期款與客戶群結(jié)構(gòu)圖本項目體量較大，戶數(shù)很多，戶型定位是項目成敗的關(guān)鍵。物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用越來越明顯，越來越引起了開發(fā)商的重視。名氣是相對的，自己新組建物業(yè)管理公司，從零做起，當(dāng)然談不上什么名氣。物業(yè)管理的品牌，是靠經(jīng)驗和技術(shù)支撐的，沒有經(jīng)驗和技術(shù)，就無法在未來的管理中讓客戶滿意。因素一：無法建立長期穩(wěn)定的服務(wù)系統(tǒng)。光有素質(zhì)沒有物業(yè)管理的品牌是殘缺的，不完整的。確立一個好的建筑方案不僅需要開發(fā)商與建筑師的頻繁溝通，更取決于設(shè)計師的創(chuàng)作靈感，任何一個建筑方案關(guān)鍵在于處理好表和里的關(guān)系。我們認(rèn)為本案建筑風(fēng)格主要應(yīng)以后現(xiàn)代主義的仿生建筑來表現(xiàn)，外立面應(yīng)表現(xiàn)沉穩(wěn)的顏色，健康色——古銅色或者咖啡色。一個住宅小區(qū)的設(shè)計，應(yīng)圍繞“人”這個永恒不變的主題進行全方位的考慮，體現(xiàn)對不同層面的人的無微不至的關(guān)心。