【正文】 目前，項(xiàng)目周邊市場仍無一家大超市，百貨店之類商家進(jìn)駐為該項(xiàng)目周圍各片區(qū)居民所不便。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險(xiǎn)性。M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售率狀況，建議本案多造勢，推動本案商業(yè)價(jià)格的上升。，特色經(jīng)營本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與未來金山的商業(yè)中心只隔500米，而且現(xiàn)在金山商業(yè)形態(tài)雜亂，缺乏中高檔次的休閑場所。劣勢：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。M—達(dá)到“以服務(wù)金山區(qū)為主”的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補(bǔ)因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。各期的推廣費(fèi)用分?jǐn)偪刂茷椋焊髌阡N售費(fèi)用總控制表期數(shù)類別總金額萬元分期金額（萬元）引入期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤第一期9和１１層住宅20070554530第二期１８層住宅20045606035第三期商業(yè)店面10030252520合計(jì)（萬元）50014514013085七，廣告表現(xiàn)手法列舉 第五部分 項(xiàng)目LOGO及項(xiàng)目VI 應(yīng)用 一、項(xiàng)目標(biāo)志二．項(xiàng)目標(biāo)志的詮釋本標(biāo)志以樓盤的環(huán)境特有特征而成立。（4）電視廣告減少電視廣告播放次數(shù)５、清盤期物業(yè)銷售接近尾聲，減免電臺廣告、電視廣告、報(bào)紙作重點(diǎn)宣傳，力求短期清盤。如售樓部、示范單位的建造、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）、電臺稿的定稿制作、電視片的制作、電視廣告的制作、戶外廣告的設(shè)計(jì)等。但電視廣告時間選擇余地小，一般只在晚上黃金時間收效才大，且廣告時間短，需與報(bào)紙廣告相互配合，到互為補(bǔ)充。目前，在福州房地產(chǎn)信息傳播的媒體主要有報(bào)紙、單張、電臺、電視、戶外廣告、候梯廳視頻和電梯廣告等，其中尤以報(bào)紙廣告為主。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費(fèi)者的心理變化過程：從感知—了解—信賴—產(chǎn)生購買行為消費(fèi)者的需求： 需求是消費(fèi)者購買錦繡江南的原動力，因此，廣告訴求必須 確立在這一需求之上。A、無差別市場廣告策略：導(dǎo)入期即在一定的時間內(nèi)向一個大的目標(biāo)市場運(yùn)用多種媒體組合，做同一主題的廣告。二、廣告推廣的總體思路獨(dú)特的利益點(diǎn)集中本案眾多的優(yōu)勢進(jìn)行整合，提煉出與目標(biāo)消費(fèi)者的生活緊密相關(guān)的獨(dú)特的利益點(diǎn)，使消費(fèi)者能置身于此利益之上看錦繡江南：價(jià)格平實(shí)戶型優(yōu)異社區(qū)環(huán)境良好優(yōu)秀的物管優(yōu)美的江景運(yùn)動就在家門口充分的停車位……形象區(qū)隔在廣告設(shè)計(jì)表現(xiàn)中，使消費(fèi)者感覺到本案與江南水都、屏西五環(huán)、金運(yùn)豪庭等項(xiàng)目不同，形象風(fēng)格也不同，如金運(yùn)豪庭是以水生態(tài)江景名宅為代表，江南水都是以水親和力的魅力水都名稱讓客戶接受，本案則可立足于“運(yùn)動、江景、健康”的形象，在客戶心中烙下痕跡。依托集團(tuán)公司，在全國各地區(qū)成功開發(fā)了眾多項(xiàng)目。八、活動策略活動策略的目的：一是建立良好的社會關(guān)系，建立良好的公司社會形象、項(xiàng)目社會形象，二是建立與消費(fèi)者的互動關(guān)系，運(yùn)用眾多手法，樹立各種競爭優(yōu)勢，促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售。2005年6月2005年9月：項(xiàng)目強(qiáng)銷期2005年10月2005年11月：項(xiàng)目持續(xù)期2005年12月2006年1月：項(xiàng)目尾盤去化期項(xiàng)目二期營銷排期2005年11月2006年1月：項(xiàng)目VIP認(rèn)籌期2006年1月2006年2月：項(xiàng)目開盤期2006年2月2006年4月：項(xiàng)目強(qiáng)銷期2006年5月2006年6月：項(xiàng)目持續(xù)期2006年7月2006年8月：項(xiàng)目消化期2006年9月2006年11月項(xiàng)目掃尾期。9樓的工程進(jìn)度則比較快，可以先期拿到預(yù)售許可證。房地產(chǎn)交易作為一種大宗商品交易形式，與普通日用商品交易的購買決策過程有極大的不同，買房取舍的范圍受到總價(jià)的極大限制，但是性價(jià)比仍是同等條件下影響買家決策的一個重大因素。另一個是價(jià)格整體走勢的把握。如前一部分所述，在政府宏觀政策的調(diào)控下，開發(fā)商的金融風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，本項(xiàng)目為公司在福州的第一個項(xiàng)目，可以考慮把其打造為企業(yè)的拳頭產(chǎn)品，為企業(yè)的長期發(fā)展打下厚實(shí)的基礎(chǔ)，因此建議項(xiàng)目價(jià)格策略以企業(yè)的長期利潤及項(xiàng)目的資金快速周轉(zhuǎn)為目標(biāo)，同時確保項(xiàng)目的預(yù)定利潤目標(biāo)。四、價(jià)格策略價(jià)格策略是開發(fā)商定價(jià)決策的依據(jù)，價(jià)格策略應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的四個目標(biāo)。挖掘項(xiàng)目的物業(yè)管理附加值，提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值。地處金山開發(fā)新區(qū)，項(xiàng)目增值潛力極大，政府各政策效果日漸凸現(xiàn)。所有的賣點(diǎn)能夠高效的整合在健康主題之下，統(tǒng)合為項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)（核心競爭力）。二、核心競爭力傳播構(gòu)思項(xiàng)目主要賣點(diǎn)運(yùn)動設(shè)施文體中心配套運(yùn)動設(shè)施，位于小區(qū)正對面，其中游泳池、羽毛球場等各類設(shè)施齊全南江濱公園健身區(qū)小區(qū)內(nèi)會所配套的運(yùn)動設(shè)施小區(qū)內(nèi)景觀配套的運(yùn)動設(shè)施小區(qū)運(yùn)動文化理念的營造江景閩江江景小區(qū)內(nèi)景觀水景人文環(huán)境區(qū)域內(nèi)教育環(huán)境區(qū)域內(nèi)高尚住宅社區(qū)環(huán)境區(qū)域內(nèi)市政機(jī)關(guān)人文環(huán)境區(qū)域內(nèi)市政配套人文環(huán)境小區(qū)內(nèi)會所配套人文環(huán)境小區(qū)景觀配套人文環(huán)境小區(qū)業(yè)主人文素質(zhì)小區(qū)內(nèi)人文環(huán)境的營造園林景觀南江濱公園文體中心內(nèi)的綠化小區(qū)內(nèi)部景觀園林物業(yè)擬聘請知名物業(yè)公司人性化物業(yè)管理多重安防設(shè)施等等交通地處尤溪洲大橋、金山大橋、閩江大道三大主干道中心戶型板樓一梯一戶入戶花園大露臺全明設(shè)計(jì)樓間距最小樓間距30m，最大處達(dá)到60m，最小比例都在1：1配套會所配套社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套文體中心、榕城廣場等市政配套中小學(xué)配套項(xiàng)目主要賣點(diǎn)分析運(yùn)動設(shè)施：是本案與周邊項(xiàng)目相比較最大的優(yōu)勢，緊鄰文體中心的優(yōu)越區(qū)位是其他競爭項(xiàng)目所無可比擬的，如能在會所、景觀規(guī)劃上加以充實(shí)強(qiáng)化，該賣點(diǎn)可作為本案的主力賣點(diǎn)江景：本案雖坐落于閩江南岸，但本案地處二線江景，在江景上與江南水都等比較具有一定劣勢，且江南水都引水入?yún)^(qū)、棟棟鄰水，更增加了其水景優(yōu)勢。板式空間，通透、采光、通風(fēng)獨(dú)具特色的陽臺空間閩江江景一梯一戶W ：大部分為大戶型，同時也導(dǎo)致了項(xiàng)目的高總價(jià)無突出的具有對購買決策產(chǎn)生決定性影響的優(yōu)勢。住宅的設(shè)計(jì)要注意動靜分區(qū)，干濕分區(qū)和食寢分區(qū)。以簡約的線條造就其“錦繡江南”的特色，讓建筑與園林融為一體，體現(xiàn)未來人們生活追求的生態(tài)家園。但是結(jié)合公司現(xiàn)狀來分析，我司這個項(xiàng)目總量不大，才10萬平方，以后的項(xiàng)目是不是還有也不得而知，所以我們認(rèn)為外聘物業(yè)管理公司比較適合我司項(xiàng)目的現(xiàn)狀。經(jīng)驗(yàn)的積累，是自己組建公司必需經(jīng)歷的一個過程。其實(shí)物業(yè)管理無非兩種管理方式——自己管理和委托他人管理。因而要達(dá)到我們所期望的價(jià)格，又要符合目標(biāo)客戶的承受能力，滿足他（她）們的需求心理。據(jù)調(diào)查福州市一般個人月收入在10002000元之間，中上等月收入在20004000之間，上等則在5000元以上。對兒童：兒童娛樂中心。具體的建議到時專門提報(bào)?！獜V告設(shè)計(jì)、軟性文章需要凸顯高尚、典雅的文化風(fēng)格，打動他們的心。? 健身、保齡球、等體育運(yùn)動。收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ)，有一定的社會地位。本案普遍的大戶型、中等偏高價(jià)位。——有錢有地位的中年人外地生意人群：出入場所：因所處社會地位較有優(yōu)越感，對交際場所要求較高，喜歡有情趣的中西餐廳、酒吧和其他夜店及文化場所；福州一次置業(yè)人群：而本案的戶型面積一般都在50—170M2之間。因而在考慮多方因素之后，非常建議我司高檔定位的總體思路。利于被客戶所接受，也有利于宣傳媒體的炒作。但從另一方面來看，本案的定位也并不是那么輕松。這些問題的實(shí)際解決也就形成了我們的項(xiàng)目定位。點(diǎn)評：全明實(shí)用戶型，金山地產(chǎn)第一品牌。訴求點(diǎn)在于其社區(qū)景觀、南江濱公園、一線閩江及戶型，旨在塑造江濱高尚生活園區(qū)，營造水景觀——水環(huán)境——水生活——水文化為主線的世界性水藝術(shù)生活。其中800萬元以下的占到了85％，擁有一、二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不上20家。二是土地和金融調(diào)控，將對市場供給產(chǎn)生一定影響。5．住房二級市場發(fā)展不夠平衡，仍受一些政策的影響，交易量與一手房差距較大。2．房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，適合中低收入家庭需求的樓盤偏少。四大原因造成新區(qū)房價(jià)漲得快首先是與整個市場的供應(yīng)量有關(guān)，隨著市區(qū)土地供應(yīng)量的日益減少，這兩三年來，福州土地的投放量基本都是以新區(qū)為主，相反，市區(qū)的房子則少得多，而且價(jià)格也要比新區(qū)的要高得多。非市區(qū)對象成為我市購房的主體。表二:16月全市商品房合同登記統(tǒng)計(jì)表月份宗數(shù)（宗）面積（萬平方米）金額（萬元）1月58171955462月47781560643月64532135064月71922665475月46081805506月6471261987合計(jì)353191274200商品房開發(fā)的熱點(diǎn)在新區(qū)，金山、鼓山和五四北成為三大集中區(qū)域，其開發(fā)量占了全市商品房開發(fā)量的一半以上。城市房屋拆遷規(guī)模得到控制。經(jīng)濟(jì)適用房完成建設(shè)投資4800萬元。這次金融政策和土地政策的結(jié)合度是前所未有的。5月中旬，央行發(fā)布今年第一季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，明確指出近期仍將采取適度從緊的貨幣政策。商品房平均售價(jià)為2708元/平方米，％。商品房平均銷售價(jià)格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價(jià)分別為5381元、5156元和3877元。今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，固定資產(chǎn)投資增長43％，％。從別墅土地停批開始，首先從土地的高端產(chǎn)品開始，逐步的調(diào)整開始擴(kuò)大到園區(qū)、大學(xué)城，調(diào)控的節(jié)奏和步驟也是非常清晰的。16月全市商品房施工面積1716萬平方米，%，其中商品住宅施工面積1442萬平方米，占總施工面積的84%，比增29%；，%；商業(yè)用房施工面積121萬平方米，%。上半年共審批拆遷項(xiàng)目25個，比去年同期減少39%，%，%。上半年，%。福州城市正處于高速擴(kuò)張中，按照規(guī)劃，我市人口將從現(xiàn)在的200萬人發(fā)展到2020年的350萬人。同時新區(qū)成規(guī)模的開發(fā)也吸引了大量的人氣，居住條件日趨成熟，價(jià)格上升的也就比較快了。溫州炒房團(tuán)等人為惡意炒高房價(jià)，不利于樓市的正常運(yùn)行，同時也間接提前釋放了福州的潛在購買力，不利于未來一段時間內(nèi)樓市的正常發(fā)展。二手房價(jià)格上升太快，漲幅超過一手房，一些二手房業(yè)主期望值太高，有待價(jià)而沽、惜售的現(xiàn)象；劃撥地的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受不能辦理土地證的影響，造成房產(chǎn)證已過戶而土地證無法辦理；二手房交易增值部分的所得稅20％的稅率太高也影響二級市場發(fā)展。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、項(xiàng)目存款準(zhǔn)備金率、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資本金的提高，將會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目數(shù)量，從而影響市場的有效供給。那些實(shí)力偏弱的房企將隨著金融調(diào)控力度的加大及土地供應(yīng)的控制，被淘汰出局。點(diǎn)評：首創(chuàng)“小別墅”式戶型，具備換代型產(chǎn)品特征。北京金山57畝規(guī)劃：15層帶電梯，金三圍——層高3米，樓間距50米，2米寬陽臺?，F(xiàn)代住宅已完全步入商品化時代，任何項(xiàng)目都不能象計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代一樣修好了房子再來找買主。１、北江濱房地產(chǎn)樓盤是福州市房地產(chǎn)市場的重要地塊。福州第一健康社區(qū) 是針對目前福州房地產(chǎn)市場提出的一種住宅項(xiàng)目新概念的綜合體，目前福州市樓盤以健康為主題的基本上沒有，本案的提出,肯定會在福州起到一個健康樓盤的樣板工程。但為了躲避江南水都和A地塊的直接競爭所帶來的威脅，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，縮短開發(fā)周期。這樣，目標(biāo)客戶所能承受的房屋總價(jià)自然就在15—68萬元之間。均受高等教育，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)；收入高且穩(wěn)定，在福州置業(yè)欲望強(qiáng)；目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)觀最易接受高擋產(chǎn)品，中等偏高價(jià)位，而非高檔中價(jià)或高檔高價(jià)。（４）、中堅(jiān)階層的生活態(tài)度? 追求享受——平時工作那么辛苦，就應(yīng)該享受好一些。 ——豐裕的物質(zhì)條件致使追求更高的精神享受。中等以上階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)化的消費(fèi)模式，對他們并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；并且豐裕的物質(zhì)條件使他們更追求精神享受。（五）、項(xiàng)目會所及配套設(shè)施的建議會所的概念在福州市已經(jīng)不再新奇了，反倒許多人認(rèn)為一個項(xiàng)目的會所代表著這個項(xiàng)目的檔次。會所建議設(shè)置在３號樓底層。從上面的數(shù)據(jù)中我們不難得出：福州市中、上等收入的人，其年收入一定在3萬—5萬元之間；上等收入的人年收入一定在6萬元以上。所供給的單戶面積應(yīng)在120—150M2之間是較為合理。但是發(fā)展商到底是自己管理還是委托他管理呢？自己管理貴司存在如下的難點(diǎn)：難點(diǎn)一：沒名氣。委托其他物管公司進(jìn)行管理也不是一帆風(fēng)順或者一蹶而就的。二、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)策略分析決策建筑設(shè)計(jì)是一項(xiàng)很艱苦的智力勞動。房屋良好的比例及和諧、明快的色彩是最主要的，不要在造形上過多的追求形式和一些不必要的裝飾。衛(wèi)生間和廚房須有足夠的面積和必須采光通風(fēng)。二線江景不具備價(jià)格、品牌優(yōu)勢O ：政府東擴(kuò)南進(jìn)西拓的政策效果開始凸顯，金山入住人口漸多國民經(jīng)濟(jì)形勢大好，居民收入水平穩(wěn)步提高，有利于購買力的釋放。戶型：全明設(shè)計(jì)、大陽臺、入戶花園、一梯一戶等都是本案較大的賣點(diǎn)，可作為本案優(yōu)勢加以推廣。核心競爭力傳播構(gòu)思在傳媒方面：整合運(yùn)用不同層次、不同形式的傳媒