【正文】 目前，項目周邊市場仍無一家大超市，百貨店之類商家進駐為該項目周圍各片區(qū)居民所不便。此方法可大大減少業(yè)主投資的風險性。M2左右，稍高于本項目商業(yè)網點的平均價格水平，因此，分析現期商業(yè)網點的在售價格水平同現期商業(yè)網點的銷售率狀況，建議本案多造勢，推動本案商業(yè)價格的上升。，特色經營本項目網點位置與未來金山的商業(yè)中心只隔500米，而且現在金山商業(yè)形態(tài)雜亂，缺乏中高檔次的休閑場所。劣勢：作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進駐，很難將網點整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。M—達到“以服務金山區(qū)為主”的原則，并將服務面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經營者“落荒而逃”的不良后果。各期的推廣費用分攤控制為：各期銷售費用總控制表期數類別總金額萬元分期金額（萬元）引入期強銷期持續(xù)期尾盤第一期9和１１層住宅20070554530第二期１８層住宅20045606035第三期商業(yè)店面10030252520合計（萬元）50014514013085七，廣告表現手法列舉 第五部分 項目LOGO及項目VI 應用 一、項目標志二．項目標志的詮釋本標志以樓盤的環(huán)境特有特征而成立。（4）電視廣告減少電視廣告播放次數５、清盤期物業(yè)銷售接近尾聲，減免電臺廣告、電視廣告、報紙作重點宣傳，力求短期清盤。如售樓部、示范單位的建造、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）、電臺稿的定稿制作、電視片的制作、電視廣告的制作、戶外廣告的設計等。但電視廣告時間選擇余地小，一般只在晚上黃金時間收效才大，且廣告時間短，需與報紙廣告相互配合，到互為補充。目前，在福州房地產信息傳播的媒體主要有報紙、單張、電臺、電視、戶外廣告、候梯廳視頻和電梯廣告等，其中尤以報紙廣告為主。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費者的心理變化過程：從感知—了解—信賴—產生購買行為消費者的需求： 需求是消費者購買錦繡江南的原動力，因此，廣告訴求必須 確立在這一需求之上。A、無差別市場廣告策略：導入期即在一定的時間內向一個大的目標市場運用多種媒體組合，做同一主題的廣告。二、廣告推廣的總體思路獨特的利益點集中本案眾多的優(yōu)勢進行整合，提煉出與目標消費者的生活緊密相關的獨特的利益點，使消費者能置身于此利益之上看錦繡江南：價格平實戶型優(yōu)異社區(qū)環(huán)境良好優(yōu)秀的物管優(yōu)美的江景運動就在家門口充分的停車位……形象區(qū)隔在廣告設計表現中，使消費者感覺到本案與江南水都、屏西五環(huán)、金運豪庭等項目不同，形象風格也不同，如金運豪庭是以水生態(tài)江景名宅為代表，江南水都是以水親和力的魅力水都名稱讓客戶接受，本案則可立足于“運動、江景、健康”的形象，在客戶心中烙下痕跡。依托集團公司，在全國各地區(qū)成功開發(fā)了眾多項目。八、活動策略活動策略的目的：一是建立良好的社會關系，建立良好的公司社會形象、項目社會形象，二是建立與消費者的互動關系，運用眾多手法，樹立各種競爭優(yōu)勢，促進項目快速銷售。2005年6月2005年9月：項目強銷期2005年10月2005年11月：項目持續(xù)期2005年12月2006年1月：項目尾盤去化期項目二期營銷排期2005年11月2006年1月：項目VIP認籌期2006年1月2006年2月：項目開盤期2006年2月2006年4月：項目強銷期2006年5月2006年6月：項目持續(xù)期2006年7月2006年8月：項目消化期2006年9月2006年11月項目掃尾期。9樓的工程進度則比較快，可以先期拿到預售許可證。房地產交易作為一種大宗商品交易形式，與普通日用商品交易的購買決策過程有極大的不同，買房取舍的范圍受到總價的極大限制，但是性價比仍是同等條件下影響買家決策的一個重大因素。另一個是價格整體走勢的把握。如前一部分所述，在政府宏觀政策的調控下，開發(fā)商的金融風險、資金運轉風險、市場風險進一步加大，本項目為公司在福州的第一個項目，可以考慮把其打造為企業(yè)的拳頭產品，為企業(yè)的長期發(fā)展打下厚實的基礎，因此建議項目價格策略以企業(yè)的長期利潤及項目的資金快速周轉為目標，同時確保項目的預定利潤目標。四、價格策略價格策略是開發(fā)商定價決策的依據，價格策略應當實現開發(fā)商的四個目標。挖掘項目的物業(yè)管理附加值，提升項目的品牌價值。地處金山開發(fā)新區(qū)，項目增值潛力極大，政府各政策效果日漸凸現。所有的賣點能夠高效的整合在健康主題之下，統合為項目的核心賣點（核心競爭力）。二、核心競爭力傳播構思項目主要賣點運動設施文體中心配套運動設施，位于小區(qū)正對面，其中游泳池、羽毛球場等各類設施齊全南江濱公園健身區(qū)小區(qū)內會所配套的運動設施小區(qū)內景觀配套的運動設施小區(qū)運動文化理念的營造江景閩江江景小區(qū)內景觀水景人文環(huán)境區(qū)域內教育環(huán)境區(qū)域內高尚住宅社區(qū)環(huán)境區(qū)域內市政機關人文環(huán)境區(qū)域內市政配套人文環(huán)境小區(qū)內會所配套人文環(huán)境小區(qū)景觀配套人文環(huán)境小區(qū)業(yè)主人文素質小區(qū)內人文環(huán)境的營造園林景觀南江濱公園文體中心內的綠化小區(qū)內部景觀園林物業(yè)擬聘請知名物業(yè)公司人性化物業(yè)管理多重安防設施等等交通地處尤溪洲大橋、金山大橋、閩江大道三大主干道中心戶型板樓一梯一戶入戶花園大露臺全明設計樓間距最小樓間距30m，最大處達到60m，最小比例都在1：1配套會所配套社區(qū)內商業(yè)配套文體中心、榕城廣場等市政配套中小學配套項目主要賣點分析運動設施：是本案與周邊項目相比較最大的優(yōu)勢，緊鄰文體中心的優(yōu)越區(qū)位是其他競爭項目所無可比擬的，如能在會所、景觀規(guī)劃上加以充實強化，該賣點可作為本案的主力賣點江景：本案雖坐落于閩江南岸，但本案地處二線江景，在江景上與江南水都等比較具有一定劣勢，且江南水都引水入區(qū)、棟棟鄰水，更增加了其水景優(yōu)勢。板式空間，通透、采光、通風獨具特色的陽臺空間閩江江景一梯一戶W ：大部分為大戶型，同時也導致了項目的高總價無突出的具有對購買決策產生決定性影響的優(yōu)勢。住宅的設計要注意動靜分區(qū)，干濕分區(qū)和食寢分區(qū)。以簡約的線條造就其“錦繡江南”的特色，讓建筑與園林融為一體，體現未來人們生活追求的生態(tài)家園。但是結合公司現狀來分析，我司這個項目總量不大，才10萬平方，以后的項目是不是還有也不得而知，所以我們認為外聘物業(yè)管理公司比較適合我司項目的現狀。經驗的積累，是自己組建公司必需經歷的一個過程。其實物業(yè)管理無非兩種管理方式——自己管理和委托他人管理。因而要達到我們所期望的價格，又要符合目標客戶的承受能力，滿足他（她）們的需求心理。據調查福州市一般個人月收入在10002000元之間，中上等月收入在20004000之間，上等則在5000元以上。對兒童：兒童娛樂中心。具體的建議到時專門提報。——廣告設計、軟性文章需要凸顯高尚、典雅的文化風格，打動他們的心。? 健身、保齡球、等體育運動。收入較豐厚，有事業(yè)基礎，有一定的社會地位。本案普遍的大戶型、中等偏高價位?！绣X有地位的中年人外地生意人群：出入場所：因所處社會地位較有優(yōu)越感，對交際場所要求較高，喜歡有情趣的中西餐廳、酒吧和其他夜店及文化場所；福州一次置業(yè)人群：而本案的戶型面積一般都在50—170M2之間。因而在考慮多方因素之后，非常建議我司高檔定位的總體思路。利于被客戶所接受，也有利于宣傳媒體的炒作。但從另一方面來看，本案的定位也并不是那么輕松。這些問題的實際解決也就形成了我們的項目定位。點評：全明實用戶型，金山地產第一品牌。訴求點在于其社區(qū)景觀、南江濱公園、一線閩江及戶型，旨在塑造江濱高尚生活園區(qū)，營造水景觀——水環(huán)境——水生活——水文化為主線的世界性水藝術生活。其中800萬元以下的占到了85％，擁有一、二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)不上20家。二是土地和金融調控，將對市場供給產生一定影響。5．住房二級市場發(fā)展不夠平衡，仍受一些政策的影響，交易量與一手房差距較大。2．房地產供求結構性矛盾仍然存在，適合中低收入家庭需求的樓盤偏少。四大原因造成新區(qū)房價漲得快首先是與整個市場的供應量有關，隨著市區(qū)土地供應量的日益減少，這兩三年來，福州土地的投放量基本都是以新區(qū)為主，相反，市區(qū)的房子則少得多，而且價格也要比新區(qū)的要高得多。非市區(qū)對象成為我市購房的主體。表二:16月全市商品房合同登記統計表月份宗數（宗）面積（萬平方米）金額（萬元）1月58171955462月47781560643月64532135064月71922665475月46081805506月6471261987合計353191274200商品房開發(fā)的熱點在新區(qū)，金山、鼓山和五四北成為三大集中區(qū)域，其開發(fā)量占了全市商品房開發(fā)量的一半以上。城市房屋拆遷規(guī)模得到控制。經濟適用房完成建設投資4800萬元。這次金融政策和土地政策的結合度是前所未有的。5月中旬，央行發(fā)布今年第一季度的貨幣政策執(zhí)行報告，明確指出近期仍將采取適度從緊的貨幣政策。商品房平均售價為2708元/平方米，％。商品房平均銷售價格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為5381元、5156元和3877元。今年一季度宏觀經濟數據顯示，固定資產投資增長43％，％。從別墅土地停批開始，首先從土地的高端產品開始，逐步的調整開始擴大到園區(qū)、大學城，調控的節(jié)奏和步驟也是非常清晰的。16月全市商品房施工面積1716萬平方米，%，其中商品住宅施工面積1442萬平方米，占總施工面積的84%，比增29%；，%；商業(yè)用房施工面積121萬平方米，%。上半年共審批拆遷項目25個，比去年同期減少39%，%，%。上半年，%。福州城市正處于高速擴張中，按照規(guī)劃，我市人口將從現在的200萬人發(fā)展到2020年的350萬人。同時新區(qū)成規(guī)模的開發(fā)也吸引了大量的人氣，居住條件日趨成熟，價格上升的也就比較快了。溫州炒房團等人為惡意炒高房價，不利于樓市的正常運行，同時也間接提前釋放了福州的潛在購買力，不利于未來一段時間內樓市的正常發(fā)展。二手房價格上升太快，漲幅超過一手房，一些二手房業(yè)主期望值太高，有待價而沽、惜售的現象；劃撥地的房產轉讓受不能辦理土地證的影響，造成房產證已過戶而土地證無法辦理；二手房交易增值部分的所得稅20％的稅率太高也影響二級市場發(fā)展。禁止農用地轉非農用地、項目存款準備金率、房地產企業(yè)項目資本金的提高，將會減少房地產開發(fā)投資規(guī)模和房地產新開工項目數量，從而影響市場的有效供給。那些實力偏弱的房企將隨著金融調控力度的加大及土地供應的控制，被淘汰出局。點評：首創(chuàng)“小別墅”式戶型，具備換代型產品特征。北京金山57畝規(guī)劃：15層帶電梯，金三圍——層高3米，樓間距50米，2米寬陽臺?，F代住宅已完全步入商品化時代，任何項目都不能象計劃經濟時代一樣修好了房子再來找買主。１、北江濱房地產樓盤是福州市房地產市場的重要地塊。福州第一健康社區(qū) 是針對目前福州房地產市場提出的一種住宅項目新概念的綜合體，目前福州市樓盤以健康為主題的基本上沒有，本案的提出,肯定會在福州起到一個健康樓盤的樣板工程。但為了躲避江南水都和A地塊的直接競爭所帶來的威脅，降低市場風險，縮短開發(fā)周期。這樣，目標客戶所能承受的房屋總價自然就在15—68萬元之間。均受高等教育，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔任管理職務；收入高且穩(wěn)定，在福州置業(yè)欲望強；目標消費群的消費觀最易接受高擋產品，中等偏高價位，而非高檔中價或高檔高價。（４）、中堅階層的生活態(tài)度? 追求享受——平時工作那么辛苦，就應該享受好一些。 ——豐裕的物質條件致使追求更高的精神享受。中等以上階層的種種消費行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質化的消費模式，對他們并不構成最強的吸引力；并且豐裕的物質條件使他們更追求精神享受。（五）、項目會所及配套設施的建議會所的概念在福州市已經不再新奇了，反倒許多人認為一個項目的會所代表著這個項目的檔次。會所建議設置在３號樓底層。從上面的數據中我們不難得出：福州市中、上等收入的人，其年收入一定在3萬—5萬元之間；上等收入的人年收入一定在6萬元以上。所供給的單戶面積應在120—150M2之間是較為合理。但是發(fā)展商到底是自己管理還是委托他管理呢？自己管理貴司存在如下的難點：難點一：沒名氣。委托其他物管公司進行管理也不是一帆風順或者一蹶而就的。二、項目建筑設計策略分析決策建筑設計是一項很艱苦的智力勞動。房屋良好的比例及和諧、明快的色彩是最主要的，不要在造形上過多的追求形式和一些不必要的裝飾。衛(wèi)生間和廚房須有足夠的面積和必須采光通風。二線江景不具備價格、品牌優(yōu)勢O ：政府東擴南進西拓的政策效果開始凸顯，金山入住人口漸多國民經濟形勢大好，居民收入水平穩(wěn)步提高，有利于購買力的釋放。戶型：全明設計、大陽臺、入戶花園、一梯一戶等都是本案較大的賣點，可作為本案優(yōu)勢加以推廣。核心競爭力傳播構思在傳媒方面：整合運用不同層次、不同形式的傳媒