【正文】 ，均須考慮項目的綜合銷售價格，時刻注意保持項目的預(yù)期利潤。我們的價格策略應(yīng)以此為考慮，與區(qū)域內(nèi)中端產(chǎn)品拉開價格差距，體現(xiàn)項目品質(zhì)；與同價位競爭對手運用不同價格手法體現(xiàn)產(chǎn)品價格差異，同時挖掘項目的深層次特點，建立產(chǎn)品差異價格，強化項目價格優(yōu)勢。影響價格策略主要是以下幾個因素1）成本因素：項目的成本正常情況下是決定項目價格的核心因素，開發(fā)商的利潤取決于項目的開發(fā)成本跟項目的銷售價格。1）項目最大利潤目標(biāo)：需要指出的是，這其中最大利潤并不是單純的指銷售單價最大化或是銷售總額最大化，而是追求長期目標(biāo)的最大總利潤，這就需要綜合考慮資金鏈、資金回收周期、資本金實現(xiàn)利潤、品牌效益等多方面因素。隨著政府政策傾斜力度的進一步加大，金山片區(qū)其他地產(chǎn)項目的陸續(xù)開發(fā)，升值潛力目前已逐步展現(xiàn)，吸引力也將得到進一步提升。三、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群是價格策略的主要內(nèi)容。但是我們與江南水都的價位基本處于同一起跑線。同時又是處于金山片區(qū)第一站，緊鄰南江濱公園，閩江，環(huán)境清新優(yōu)美。項目的優(yōu)劣勢主要包含兩個部分，一個是項目自己先天具有的地段、環(huán)境等優(yōu)勢。核心競爭力傳播構(gòu)思在傳媒方面：整合運用不同層次、不同形式的傳媒渠道（內(nèi)外賣場、報紙媒體、電視媒體、車體廣告、電臺廣播、戶外看板等等），不同時期運用不同的傳媒渠道，以達到快速宣傳本案主題的目的。本案雖地處二線江景，但江景是南江濱樓盤天然的賣點，依然可作為本案的主要賣點。戶型：全明設(shè)計、大陽臺、入戶花園、一梯一戶等都是本案較大的賣點，可作為本案優(yōu)勢加以推廣。T ：江南水都一線江景，價格上競爭、品牌上競爭溫州炒樓團形成一定泡沫，短期內(nèi)釋放了未來一段時間內(nèi)的購買力，同時人為的快速提高了房價，提高了樓市購房門檻，拒絕了部分消費者。二線江景不具備價格、品牌優(yōu)勢O ：政府東擴南進西拓的政策效果開始凸顯，金山入住人口漸多國民經(jīng)濟形勢大好，居民收入水平穩(wěn)步提高，有利于購買力的釋放。市場經(jīng)濟的核心價值在于為社會創(chuàng)造財富的同時，實現(xiàn)自身最大的經(jīng)濟、社會效益。衛(wèi)生間和廚房須有足夠的面積和必須采光通風(fēng)。隨著人民生活水平的提高，快節(jié)奏的高效率的現(xiàn)代生活觀念將會滲入居住生活領(lǐng)域，小汽車擁有量會逐漸增加。房屋良好的比例及和諧、明快的色彩是最主要的，不要在造形上過多的追求形式和一些不必要的裝飾?！敖】瞪鐓^(qū)”確立了本案的建筑風(fēng)格應(yīng)具有時代性和超前性。二、項目建筑設(shè)計策略分析決策建筑設(shè)計是一項很艱苦的智力勞動。因素二：無法建立完整的品牌。委托其他物管公司進行管理也不是一帆風(fēng)順或者一蹶而就的。如何使業(yè)主信服未來的服務(wù)，名氣是不得不考慮的問題。但是發(fā)展商到底是自己管理還是委托他管理呢？自己管理貴司存在如下的難點：難點一：沒名氣。我們對項目戶型面積做出如下的比例分配：30%首期占總體比率面積（M2）9—1027%100—11010—11110—12011—1244%120—13312—13133—14313—1429%143—15314—15153—16615以上166以上上表所列的比例將70%的供給定位在了100—140M2 之間，主力戶型在110—140M2，占總面積的48%；其次為50110 M2，占總面積的27%；140以上的占總面積的29%。所供給的單戶面積應(yīng)在120—150M2之間是較為合理。下面我們以3000元/M2 的期望均價來推算單戶面積在哪個范圍內(nèi)最為合理。從上面的數(shù)據(jù)中我們不難得出：福州市中、上等收入的人，其年收入一定在3萬—5萬元之間；上等收入的人年收入一定在6萬元以上。（六）、項目形象定位分析決策本案為我司在福州市場上的第一個項目，代表著我司房地產(chǎn)開發(fā)的水平及形象，也代表著我司房地產(chǎn)開發(fā)的實力，所以項目的形象應(yīng)具有一定的震撼效果，但又不能脫離我們的主題。會所建議設(shè)置在３號樓底層。一個好的會所，其經(jīng)營內(nèi)容的涵蓋面很廣，對老人、兒童、男人、女人等等各種層面的人都要照顧周全。（五）、項目會所及配套設(shè)施的建議會所的概念在福州市已經(jīng)不再新奇了，反倒許多人認為一個項目的會所代表著這個項目的檔次。責(zé)任心強，心理壓力大，追求享受，追求生活。中等以上階層的種種消費行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)化的消費模式，對他們并不構(gòu)成最強的吸引力；并且豐裕的物質(zhì)條件使他們更追求精神享受。是一定高檔品牌的忠實消費者。 ——豐裕的物質(zhì)條件致使追求更高的精神享受。 ——不僅是交通工具，還可體現(xiàn)身份與發(fā)揮個性。（４）、中堅階層的生活態(tài)度? 追求享受——平時工作那么辛苦，就應(yīng)該享受好一些。學(xué)歷相對較高，多為大專以上學(xué)歷。目標(biāo)消費群的消費觀最易接受高擋產(chǎn)品，中等偏高價位，而非高檔中價或高檔高價。福州富足人群： 40%收入高且穩(wěn)定，在福州置業(yè)欲望強；福州人居多，教育程度一般，收入很高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位身居要職，生活條件優(yōu)越；均受高等教育，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)；家庭月收入6000元以上這樣，目標(biāo)客戶所能承受的房屋總價自然就在15—68萬元之間。項目的檔次既然定位為中高檔。但為了躲避江南水都和A地塊的直接競爭所帶來的威脅，降低市場風(fēng)險，縮短開發(fā)周期。１、本案9萬平方這樣的規(guī)模對小區(qū)環(huán)境，小配套的塑造沒有什么優(yōu)勢，不過本案地處金山文體中心，后面視野開闊，東面可以遠眺江景，周邊共建配套林立，因此說本案有著成為金山乃至福州高檔樓盤的客觀條件，并且也存在著較大的市場空間。福州第一健康社區(qū) 是針對目前福州房地產(chǎn)市場提出的一種住宅項目新概念的綜合體，目前福州市樓盤以健康為主題的基本上沒有，本案的提出,肯定會在福州起到一個健康樓盤的樣板工程。因而本著聽市場說話的原則，結(jié)合金山區(qū)的遠景規(guī)劃，經(jīng)過慎重考慮之后決定將項目定位為以運動為主，江景為輔，主打健康品牌的福州第一健康社區(qū)主題定位語：朝攬一江春水，夕享一身健康【定位簡析】以運動為主，江景為輔 顧名思義，本案的主要賣點是運動的零距離，依靠金山文體中心運動設(shè)施，綠色的體育公園（規(guī)劃中），另外閩江的雄偉和江水的漣漪，這些集合在一起，可以給人以健康運動，景觀生活，溫馨家園的新生活觀。１、北江濱房地產(chǎn)樓盤是福州市房地產(chǎn)市場的重要地塊。部分項目也正從單一化向規(guī)?；?，多層為主向小高層、高層為主方向發(fā)展，地產(chǎn)市場的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大，房地產(chǎn)價格有一個上升的空間?，F(xiàn)代住宅已完全步入商品化時代，任何項目都不能象計劃經(jīng)濟時代一樣修好了房子再來找買主。目前金山各樓盤售樓部每天平均人流量約在20組，顯示金山片區(qū)仍有很大的需求空間。北京金山57畝規(guī)劃：15層帶電梯，金三圍——層高3米，樓間距50米，2米寬陽臺。點評：首創(chuàng)下沉式客廳，入戶花園陽臺、景觀規(guī)劃空間大。點評：首創(chuàng)“小別墅”式戶型，具備換代型產(chǎn)品特征。宏觀調(diào)控帶來的資金壓力和市場風(fēng)險，使開發(fā)企業(yè)在定價時會更多考慮加快資金周轉(zhuǎn)從而使房價更趨合理；購房者等待和觀望的心理增加，購房時將更加理性。那些實力偏弱的房企將隨著金融調(diào)控力度的加大及土地供應(yīng)的控制，被淘汰出局?？傮w穩(wěn)中有升。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、項目存款準(zhǔn)備金率、房地產(chǎn)企業(yè)項目資本金的提高，將會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)新開工項目數(shù)量，從而影響市場的有效供給。根據(jù) 大福州 規(guī)劃，到2010年全市國內(nèi)生產(chǎn)毛額將實現(xiàn)3000億元，到2020年中心城市人口達到325萬。二手房價格上升太快，漲幅超過一手房，一些二手房業(yè)主期望值太高，有待價而沽、惜售的現(xiàn)象；劃撥地的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受不能辦理土地證的影響，造成房產(chǎn)證已過戶而土地證無法辦理；二手房交易增值部分的所得稅20％的稅率太高也影響二級市場發(fā)展。六一路原閩星鞋廠舊址地塊，每畝地價高達427萬元。溫州炒房團等人為惡意炒高房價，不利于樓市的正常運行，同時也間接提前釋放了福州的潛在購買力，不利于未來一段時間內(nèi)樓市的正常發(fā)展。今年以來，福州房地產(chǎn)土地市場可謂“火氣沖天”，極其火爆，以金山新區(qū)的土地為例，去年基本平均在80萬元/畝左右，特別好的也就是100萬元/畝，但今年整個行情出現(xiàn)井噴，上個月福州土地拍賣金山一塊，位置不怎么樣的地今年都賣到了140萬元/畝，這也讓開發(fā)商們看到了市場一種不可逆轉(zhuǎn)的勢頭是房價肯定還要往上漲。同時新區(qū)成規(guī)模的開發(fā)也吸引了大量的人氣，居住條件日趨成熟，價格上升的也就比較快了。商品房空置面積繼續(xù)減少。福州城市正處于高速擴張中，按照規(guī)劃，我市人口將從現(xiàn)在的200萬人發(fā)展到2020年的350萬人。金山新區(qū)，今年上半年商品住宅平均交易價格24002500元/平方米，去年同期2000元/平方米左右。上半年，%。其中商品住宅銷售合同登記27137宗。上半年共審批拆遷項目25個，比去年同期減少39%，%，%。，%，%；，同比增長260%；，%。16月全市商品房施工面積1716萬平方米，%，其中商品住宅施工面積1442萬平方米，占總施工面積的84%，比增29%；，%；商業(yè)用房施工面積121萬平方米，%。商品房的大量積壓與城市人口缺房少房、豪宅供過于求與經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求、房價居高不下與老百姓收入不高之間的矛盾，將繼續(xù)困擾著中國地產(chǎn)業(yè)。從別墅土地停批開始，首先從土地的高端產(chǎn)品開始，逐步的調(diào)整開始擴大到園區(qū)、大學(xué)城，調(diào)控的節(jié)奏和步驟也是非常清晰的。日前，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從20％提高到35％以上。今年一季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，固定資產(chǎn)投資增長43％，％。統(tǒng)計數(shù)字表明，全國房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)下降，而土地開發(fā)面積和購置面積增幅下降速度尤快。商品房平均銷售價格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為5381元、5156元和3877元。錦繡江南策劃方案作者：日期：錦 繡 江 南 策 劃 案第一部分：市場分析一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著，5 月全國土地開發(fā)面積增幅劇降15月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32％。商品房平均售價為2708元/平方米，％。其中，％，西部地區(qū)下降28％。5月中旬，央行發(fā)布今年第一季度的貨幣政策執(zhí)行報告，明確指出近期仍將采取適度從緊的貨幣政策。業(yè)內(nèi)人士分析此舉共收縮了可貸資金約1100多億元。這次金融政策和土地政策的結(jié)合度是前所未有的。房地產(chǎn)市場下半年將會出現(xiàn)三個發(fā)展趨勢：一是房地產(chǎn)業(yè)投資增速過快的勢頭將明顯“降溫”；二是在巨大的住房需求推動下，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較快發(fā)展；三是房價上升較快的勢頭會受到遏制，逐漸趨于平穩(wěn)。經(jīng)濟適用房完成建設(shè)投資4800萬元。%，%；辦公樓新開工面積2萬平方米，%；，%。城市房屋拆遷規(guī)模得到控制。1－6月全市商品房銷售合同登記35319宗，需求量略高于供應(yīng)量， (詳見表二) ，％、％、％。表二:16月全市商品房合同登記統(tǒng)計表月份宗數(shù)（宗）面積（萬平方米）金額（萬元）1月58171955462月47781560643月64532135064月71922665475月46081805506月6471261987合計353191274200商品房開發(fā)的熱點在新區(qū)，金山、鼓山和五四北成為三大集中區(qū)域，其開發(fā)量占了全市商品房開發(fā)量的一半以上。鼓山新區(qū)，今年上半年商品住宅平均交易價格25002600元/平方米，去年同期為20002200元/平方米。非市區(qū)對象成為我市購房的主體。今年上半年，外地人（購房時戶口不在市區(qū)），包括本市轄縣、本省其他地市、外省以及港澳臺和外籍人士在榕購房的合同登記量為14042宗、%、%、%，即4050%的水平。四大原因造成新區(qū)房價漲得快首先是與整個市場的供應(yīng)量有關(guān)，隨著市區(qū)土地供應(yīng)量的日益減少，這兩三年來，福州土地的投放量基本都是以新區(qū)為主，相反，市區(qū)的房子則少得多，而且價格也要比新區(qū)的要高得多。第三，今年新區(qū)的房價快速上揚與福州整個土地房地產(chǎn)市場的行情不無關(guān)系。2．房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，適合中低收入家庭需求的樓盤偏少。每畝單價393萬元，折成樓面地價近2400元／平方米。5．住房二級市場發(fā)展不夠平衡，仍受一些政策的影響，交易量與一手房差距較大。一是住房潛在需求仍將保持在較高位運轉(zhuǎn)，但消費增速放慢。二是土地和金融調(diào)控，將對市場供給產(chǎn)生一定影響。但隨著經(jīng)濟適用房開發(fā)力度的加大，供需矛盾會得到緩解，房價漲幅不會像年初那樣增幅過大。其中800萬元以下的占到了85％，擁有一、二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不上20家。五是房地產(chǎn)企業(yè)和購房者對未來市場走勢和價格預(yù)期將逐步回歸理性。訴求點在于其社區(qū)景觀、南江濱公園、一線閩江及戶型，旨在塑造江濱高尚生活園區(qū)，營造水景觀——水環(huán)境——水生活——水文化為主線的世界性水藝術(shù)生活。廣告風(fēng)格較為寫意。點評：全明實用戶型，金山地產(chǎn)第一品牌。隨著政府宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，金山片區(qū)目前已步入平穩(wěn)增長期，到9月份各樓盤基本上均已進入清盤階段，余量很少，如金山豪景僅余16套，北京金山也只剩20%左右。這些問題的實際解決也就形成了我們的項目定位。(一)、項目總體定位分析決策從前面的市場分析中我們可以知道，金山的房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段。但從另一方面來看，本案的定位也并不是那么輕松。一旦定位對項目的超前性考慮不足