【正文】 文化宮、圖書館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。濮陽作為一個(gè)新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在地雖屬于邊郊，但在目前城市框架拉大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，無論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。（一）、優(yōu)勢(shì)：（Strenth）濮陽市房產(chǎn)管理局有過成功開發(fā)案例,社會(huì)知名度. 美譽(yù)度較高,有一定的品牌影響力本案開發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享本案位于城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量較好,噪音小,適宜居住本案屬于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,口碑較好本案邀請(qǐng)專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司,專業(yè)營銷策劃公司介入,形成內(nèi)部資源互補(bǔ)整合本案倡導(dǎo)一種生活方式——新城市生活，在很大程度上增加產(chǎn)品的附加值本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽市獨(dú)一無二人性化、個(gè)性化、智能化物業(yè)管理昆吾花園一期項(xiàng)目產(chǎn)品口碑很好（二）、劣勢(shì)：（Weekness）位置較偏,生活配套不夠齊全周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂觀周邊為都市村莊,人文環(huán)境較差首期開發(fā)臨近石化路,開發(fā)順序不夠合理由于土地征用費(fèi)用問題，開發(fā)步驟和規(guī)模帶來不確定性本案開發(fā)成本相對(duì)比較高，價(jià)格彈性較小昆吾花園開發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況，我們的價(jià)格相對(duì)較高 （三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（Opportunity）濮陽市開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候石化路打通后，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標(biāo)客戶群站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好濮陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的機(jī)會(huì)置業(yè)者的購房觀念轉(zhuǎn)（四）、威脅點(diǎn)：（Threat） 本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng) 住宅銀行按揭額度的降低,影響中低消費(fèi)群體 溫泉花園的同期入市,分流本案目標(biāo)客戶 站前路商業(yè)街春節(jié)后有80畝的開發(fā)量 本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來開發(fā)量較大,后期競(jìng)爭(zhēng)較激烈三、項(xiàng)目定位通過對(duì)濮市區(qū)整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本案周圍小區(qū)新開發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標(biāo)客戶相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為激烈。昆吾花園二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，濮陽的社會(huì)知名度和居民收入都在不斷提高。城市總體規(guī)劃起點(diǎn)高，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，二十年間在一片曠野上崛起了一座現(xiàn)代化城市，一座座工廠星羅棋布，各種風(fēng)格的住宅區(qū)坐落有致，城市品位在不斷提高，高等級(jí)公路、鐵路不斷拓展，建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生了翻天覆地的變化。2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新,搶占市場(chǎng)先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)空間。市場(chǎng)水涼，人氣不旺，案場(chǎng)一直處于疲軟狀態(tài)， 如今各售樓部每天接待客戶數(shù)量減退、有時(shí)甚至一天沒有接到一族客戶。結(jié)合近期市場(chǎng)調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷售過程存在的問題。水城”的全程推廣方案 目錄一、序言 ……………………………………………………………………………………4頁二、昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義……………………………………………………5頁 第一篇、 市場(chǎng)篇 一﹑市場(chǎng)環(huán)境……………………………………………………………………………………5頁二﹑項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………………………………7頁三、項(xiàng)目定位……………………………………………………………………………………10頁四、標(biāo)客戶掃描…………………………………………………………………………………14頁 （一）、目標(biāo)客戶定位 （二）、目標(biāo)客戶描述 （三）、目標(biāo)客戶區(qū)域分析五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié)……………………………………………………………………17頁 （一）、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （二）、綜合比較分析六、二期形象建議………………………………………………………………………………23頁 （一）、加大推廣力度 （二）、工地形象建議 （三）、銷售道具 第二篇：推廣策略一、推廣主題……………………………………………………………………………………31頁二、案名確立……………………………………………………………………………………33頁三、主題口號(hào)……………………………………………………………………………………36頁四、主題形象……………………………………………………………………………………37頁 第三篇： 銷售執(zhí)行一、 前期銷售情況回顧…………………………………………………………………………39頁（一）、銷售現(xiàn)狀分析 （二）、銷售推廣分析二、 銷售策略……………………………………………………………………………………42頁三、 推廣入世時(shí)機(jī)分析…………………………………………………………………………52頁第四篇：廣告推廣策略一、 推廣策略………………………………………………………………………………………54頁 （一）、促銷篇 （二）、形象篇二、媒體選擇………………………………………………………………………………………61頁三、時(shí)間分布及建議………………………………………………………………………………62頁四、費(fèi)用預(yù)算………………………………………………………………………………………63頁四、 一、序言 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作體系也逐步成熟起來。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)就是各方面的 綜合性的競(jìng)爭(zhēng)。昆吾花園二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北。長此以往，昆吾花園二期的整個(gè)銷售態(tài)勢(shì)堪憂。3﹑塑造項(xiàng)目品牌形象，展示開發(fā)商實(shí)力，為整個(gè)項(xiàng)目的后期開發(fā)過程創(chuàng)造有利條件。城市實(shí)現(xiàn)了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國處于領(lǐng)先地位。二﹑項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目介紹 濮陽市作為一個(gè)新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在區(qū)域雖屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，但在目前城市框架拉大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，無論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本案市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤開發(fā)的全過程中去，只有這樣本案才能在濮陽市區(qū)脫穎而出。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均開始青睞本區(qū)域。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。綜上所述，本項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。五、 對(duì)生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨(dú)到的見解。對(duì)文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。他們主要是：六、 在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo)七、 考慮孩子將來上學(xué)的中產(chǎn)階級(jí)八、 收入較高的私營業(yè)主及個(gè)體工商戶為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部因此在以后的推廣中我們應(yīng)重視這個(gè)問題。（一） 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析為更好的了解市場(chǎng)，了解近期滯銷的真正癥結(jié)所在。其地理位置在昆吾路兩側(cè)，區(qū)域較長，物業(yè)管理相對(duì)困難一點(diǎn)。 濮水苑此項(xiàng)目為濮陽如意置業(yè)公司開發(fā)，現(xiàn)昆吾路兩側(cè)商鋪已基本售罄。根據(jù)目前實(shí)際情況，近兩年內(nèi)濮陽建安公司不會(huì)開發(fā)，其正忙于油區(qū)綠景花園項(xiàng)目的開發(fā)。實(shí)際上只有三幢樓對(duì)外公開發(fā)售。這種情況的出現(xiàn)不是單方面的原因，它是諸多原因集結(jié)在一起的癥狀。也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。導(dǎo)致前期不能很快形成旺銷，好多客戶持幣觀望，現(xiàn)場(chǎng)逼定困難。產(chǎn)品自身原因通過現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的多次會(huì)議，分析消費(fèi)者來看房時(shí)提出的種種問題，以及對(duì)本產(chǎn)品的深入了解總結(jié)出現(xiàn)有戶型的一些缺陷：戶型面積154㎡㎡㎡133㎡開發(fā)套數(shù)301248現(xiàn)銷套數(shù)128.13九、 總體戶型面積如果過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，客戶的承受能力有限。）十二、 ，戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚化不夠。這就對(duì)我們的戶型設(shè)計(jì)提出了更高的要求。十六、 售樓部形象問題 要想塑造好個(gè)案形象應(yīng)該進(jìn)行立體包裝，售樓部形象問題也是一個(gè)不容忽視的方面，本案現(xiàn)有售樓部視覺感染力較差，沒有旺銷的氣氛，售樓部沒有沙盤，這樣很容易讓客戶產(chǎn)生消極心理，同時(shí)也給售樓員講解帶來很大困難，不能給客戶更加直觀的感受。十七、 廣告推廣不夠，沒能夠吸引更多消費(fèi)者的眼球。因而也就告別了哪個(gè)“酒香不怕巷子深”的時(shí)代。 工地形象建議其實(shí)，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場(chǎng)管理不僅本身就是一種廣告，更可樹立客戶對(duì)樓盤的信心?！　」さ貧夥眨豪貌势臁馇虻刃麄魑锲?、吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工?！　〔呗訡：施工進(jìn)度板　　讓人看到樓在長！　　策略D： 廣告布幅 　　“商業(yè)”布幅 　　“政治”布幅“創(chuàng)新”布幅　　廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤應(yīng)用得最廣泛，但有一點(diǎn)不足就是，缺乏樓宇棟座方向說明的布幅，若能掛上“X座X棟”字樣的廣告幅，會(huì)更加一目了然。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。 　　策略G：精神堡壘　　臺(tái)灣流行的說法、精神堡壘，實(shí)際上指的是實(shí)物化的樓盤標(biāo)識(shí)（L0G0）具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品。嚴(yán)格來講，設(shè)置在圍墻上及售樓處預(yù)部周邊