你好荷蘭城商鋪項目策劃案-wenkub
2023-05-26 23:24:05 本頁面
【正文】 平方米；住宅建設(shè)總規(guī)模3057萬平方米，竣工總規(guī)模1295萬平方米。目前，哈爾濱已初步遏制了投機投資性購房，控制了房價過快上漲勢頭。哈爾濱市場分析一、2011年哈爾濱房地產(chǎn)調(diào)控成效顯著從哈爾濱市發(fā)改委獲悉，2011年，哈爾濱房地產(chǎn)調(diào)控取得顯著成效，控制了房價過快上漲勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地地價水平總體下降10%左右。%%增長明顯。 3月單月,%,%。 我們認為,政策本身是和行業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟的運行緊密聯(lián)系的,對數(shù)據(jù)的點評離不開對政策的分析,而對政策的預(yù)測則離不開數(shù)據(jù)本身。而國務(wù)院13日常務(wù)會議決定,要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。而且新的住房稅收政策出臺，將進一步對住房的投機炒作更為嚴格的限制。遏制住房投機炒作者，這是差別化信貸政策的本意。這項住房政策應(yīng)該不是臨時的政策而是一種長期政策。盡管利率優(yōu)惠到7折，但購買住房者不僅本金要比房價下跌后購買多支付39萬，而且其第一年要支付的利率也要大于后者。購買住房者首付30%為27萬左右，做30年按揭貸款64萬。 比如說，以當(dāng)前的住房水平來看，有一套住房為130萬元。在這種情況下，由于住房投機炒作者出價水平高，只有住房投機炒作者才可能進入這個市場。這些人所指的“剛性需求”只不過是居民對住房的一種需要或欲望。因此，對房地產(chǎn)問題的討論，相關(guān)的利益主體或許不會關(guān)注房地產(chǎn)市場要不要宏觀調(diào)控，要不要打擊住房投機炒作，而是會關(guān)注通過什么樣的政策來推動住房的所謂“剛性需求”及改善性住房需求。在這種情況下，絕大多數(shù)居民居住的問題也就進一步惡化。 還有，當(dāng)前民眾關(guān)注的民生問題，不僅在于衣食住行的便利性及可消費性，而且還包括教育、養(yǎng)老保障及收入公平分配等。比如教育制度、戶口制度、收入分配制度等都是不利于讓這些潛在的巨大消費力釋放出現(xiàn)的制度障礙。因此，2012年就得扎實改善民生，改善民生就得牢牢把握“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略基點。一直以來，中國政府把民生及“擴大內(nèi)需”作為國內(nèi)經(jīng)濟增長的重點與動力，而居住問題已成民生的第一要務(wù)。作為居住問題最表象化的房價未來走勢又會如何？最近呼聲漸高的房產(chǎn)稅征收試點范圍擴大箭在弦上，但又受到多大的阻力？這些問題都成為市場各方關(guān)注的焦點。 居住問題已成民生第一要務(wù) 可以說，中國政府把民生及“擴大內(nèi)需”作為國內(nèi)經(jīng)濟增長的重點與動力。因此，擴大內(nèi)需就得對這些制度進行重大的改革。在現(xiàn)代社會，對于衣食住行基本上得以解決的情況下，居住的問題已經(jīng)成了民生的第一要務(wù)。當(dāng)前住房市場的問題為何會如此嚴重，根源就在這里。通過推動所謂的住房“剛性需求”來對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松綁。如果個人對住房需要或欲望很大，卻沒有實際支付能力，那么這種潛在需求是無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房需求的。在這種情況下，住房消費者是無支付能力進入這樣的市場。如果政府真的采納這些提議對“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購買住房者首付30萬，做30年按揭貸款100萬。 從這個簡單案例來看，一是購買者購買住房的負擔(dān)最重要的部分是本金的高低，本金越低或房價下跌越多，那么購買住房者的購買住房成本就越低。如果加上本金還款，房價沒有下跌時以優(yōu)惠利率進入則其負擔(dān)更重。對于改善性住房需求，在差別化住房信貸政策不改變的情況下，本地居民的第二套住房購買是可以進入市場的，城市居民的改善性住房需求可以在現(xiàn)有的政策得以滿足。如果該本意不能實現(xiàn)，那么中央政府嚴厲限制住房投機炒作及讓住房價格回歸理性的調(diào)控目標就會成為一句空話。正是這意義上，當(dāng)前各地方政府希望采取不同的優(yōu)惠政策誘導(dǎo)住房消費者進入高房價的市場也可能成為一廂情愿。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 商品房銷售速度逐漸平穩(wěn)。由于2011年3月銷售面積基數(shù)較高,我們認為,房屋銷售速度已經(jīng)日漸平穩(wěn)。 困家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)雖然沒有區(qū)分一線和二三線城市,但我們可以將東部地區(qū)的數(shù)據(jù)看作較多限購的發(fā)達區(qū)蜮,將中西部的數(shù)據(jù)看成較少限購的發(fā)展中區(qū)域。 據(jù)了解，2011年，哈爾濱嚴格執(zhí)行國家限購政策，推進建設(shè)重心向中心城區(qū)以外轉(zhuǎn)移，重點發(fā)展中低價位、中小戶型普通商品住房建設(shè)。 據(jù)統(tǒng)計，去年，提前超額完成國家和省下達的保障房建設(shè)任務(wù)。市區(qū)累計銷售商品房705萬平方米，存量房交易461萬平方米、。2012年哈爾濱住房保障和房產(chǎn)管理工作六項任務(wù)目標一是實施保障性安居工程——，廉租住房2000套，公共租賃住房3000套，經(jīng)濟適用住房6000套。四是強化物業(yè)管理——成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站121個，使無人管理的老舊住宅物業(yè)管理覆蓋率達到100%。七是實施房地產(chǎn)市場調(diào)控——計劃房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模3500萬平方米，其中結(jié)轉(zhuǎn)工程2300萬平方米，新開工1200萬平方米，竣工1000萬平方米。松北區(qū)全力推進跨江通道和城區(qū)交通路網(wǎng)建設(shè)，實現(xiàn)江南江北往來更加便捷。到2010年，全區(qū)建成區(qū)人均住房面積達到32平方米，人均綠地面積達到9平方米，空氣質(zhì)量達到國家一級標準。歡樂頌項目已開始在深圳、無錫、?？凇⒅楹?、青島等地布局,但在哈爾濱市的建設(shè)規(guī)模最大、標準最高,為華潤萬家的標志性項目,建設(shè)體量相當(dāng)于南崗區(qū)遠大購物中心的三倍。 Y。7 f! f39。 地中海陽光 物業(yè)類型:住宅低價:4180元/平方米地址:世茂大道132號（市政府辦公大樓西側(cè)） 華遠水木清華 物業(yè)類型:住宅低價:5700元/平方米地址:哈黑公路與三環(huán)路交口處（商業(yè)大學(xué)后側(cè)） 北岸明珠 物業(yè)類型:住宅均價:8500元/平方米地址:大道與世茂大道交匯處 玉龍灣 物業(yè)類型:住宅價格:暫無地址:世茂大道與天元路交匯處這影響既有競爭，也有相互促進。第二篇 項目分析我們認為劣勢、威脅與優(yōu)勢、機會共存，部分劣勢、威脅通過努力是可以轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢、機會的。 華潤歡樂頌和凱利廣場的商鋪未來對你好荷蘭城的大戶型商鋪銷售形成壓力。 黑天鵝休閑中心和黑天鵝高爾夫中心的存在，有利于高檔商業(yè)氛圍的形成。商鋪營銷要取得成功，應(yīng)該取悅?cè)齻€不同的群體。因此我們的項目策劃主要是解決“三者”關(guān)心的問題，營銷策劃主要是解決開發(fā)商關(guān)心的問題。通過對哈爾濱市第一家餐飲電子商務(wù)商城概念的包裝，在哈爾濱的文化消費群和年輕消費群中引起某種程度的轟動效應(yīng)，為“夜幕下的哈爾濱”帶來顯著的人氣提升；探索O2O線上線下互動新模式，成為“夜幕下的哈爾濱”在互聯(lián)網(wǎng)時代線上和線下相結(jié)合進行推廣的樣板。對你好荷蘭城尚未完成銷售的商鋪全部定位為高檔餐飲娛樂商鋪
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