你好荷蘭城商鋪?lái)?xiàng)目策劃案-wenkub
2023-05-26 23:24:05 本頁(yè)面
【正文】 平方米；住宅建設(shè)總規(guī)模3057萬(wàn)平方米，竣工總規(guī)模1295萬(wàn)平方米。目前，哈爾濱已初步遏制了投機(jī)投資性購(gòu)房，控制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。哈爾濱市場(chǎng)分析一、2011年哈爾濱房地產(chǎn)調(diào)控成效顯著從哈爾濱市發(fā)改委獲悉，2011年，哈爾濱房地產(chǎn)調(diào)控取得顯著成效，控制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地地價(jià)水平總體下降10%左右。%%增長(zhǎng)明顯。 3月單月,%,%。 我們認(rèn)為,政策本身是和行業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行緊密聯(lián)系的,對(duì)數(shù)據(jù)的點(diǎn)評(píng)離不開對(duì)政策的分析,而對(duì)政策的預(yù)測(cè)則離不開數(shù)據(jù)本身。而國(guó)務(wù)院13日常務(wù)會(huì)議決定,要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。而且新的住房稅收政策出臺(tái)，將進(jìn)一步對(duì)住房的投機(jī)炒作更為嚴(yán)格的限制。遏制住房投機(jī)炒作者，這是差別化信貸政策的本意。這項(xiàng)住房政策應(yīng)該不是臨時(shí)的政策而是一種長(zhǎng)期政策。盡管利率優(yōu)惠到7折，但購(gòu)買住房者不僅本金要比房?jī)r(jià)下跌后購(gòu)買多支付39萬(wàn)，而且其第一年要支付的利率也要大于后者。購(gòu)買住房者首付30%為27萬(wàn)左右，做30年按揭貸款64萬(wàn)。 比如說(shuō)，以當(dāng)前的住房水平來(lái)看，有一套住房為130萬(wàn)元。在這種情況下，由于住房投機(jī)炒作者出價(jià)水平高，只有住房投機(jī)炒作者才可能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。這些人所指的“剛性需求”只不過(guò)是居民對(duì)住房的一種需要或欲望。因此，對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的討論，相關(guān)的利益主體或許不會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)要不要宏觀調(diào)控，要不要打擊住房投機(jī)炒作，而是會(huì)關(guān)注通過(guò)什么樣的政策來(lái)推動(dòng)住房的所謂“剛性需求”及改善性住房需求。在這種情況下，絕大多數(shù)居民居住的問(wèn)題也就進(jìn)一步惡化。 還有，當(dāng)前民眾關(guān)注的民生問(wèn)題，不僅在于衣食住行的便利性及可消費(fèi)性，而且還包括教育、養(yǎng)老保障及收入公平分配等。比如教育制度、戶口制度、收入分配制度等都是不利于讓這些潛在的巨大消費(fèi)力釋放出現(xiàn)的制度障礙。因此，2012年就得扎實(shí)改善民生，改善民生就得牢牢把握“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略基點(diǎn)。一直以來(lái)，中國(guó)政府把民生及“擴(kuò)大內(nèi)需”作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)與動(dòng)力，而居住問(wèn)題已成民生的第一要?jiǎng)?wù)。作為居住問(wèn)題最表象化的房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)又會(huì)如何？最近呼聲漸高的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)范圍擴(kuò)大箭在弦上，但又受到多大的阻力？這些問(wèn)題都成為市場(chǎng)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。 居住問(wèn)題已成民生第一要?jiǎng)?wù) 可以說(shuō)，中國(guó)政府把民生及“擴(kuò)大內(nèi)需”作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)與動(dòng)力。因此，擴(kuò)大內(nèi)需就得對(duì)這些制度進(jìn)行重大的改革。在現(xiàn)代社會(huì)，對(duì)于衣食住行基本上得以解決的情況下，居住的問(wèn)題已經(jīng)成了民生的第一要?jiǎng)?wù)。當(dāng)前住房市場(chǎng)的問(wèn)題為何會(huì)如此嚴(yán)重，根源就在這里。通過(guò)推動(dòng)所謂的住房“剛性需求”來(lái)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松綁。如果個(gè)人對(duì)住房需要或欲望很大，卻沒有實(shí)際支付能力，那么這種潛在需求是無(wú)法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房需求的。在這種情況下，住房消費(fèi)者是無(wú)支付能力進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。如果政府真的采納這些提議對(duì)“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購(gòu)買住房者首付30萬(wàn)，做30年按揭貸款100萬(wàn)。 從這個(gè)簡(jiǎn)單案例來(lái)看，一是購(gòu)買者購(gòu)買住房的負(fù)擔(dān)最重要的部分是本金的高低，本金越低或房?jī)r(jià)下跌越多，那么購(gòu)買住房者的購(gòu)買住房成本就越低。如果加上本金還款，房?jī)r(jià)沒有下跌時(shí)以優(yōu)惠利率進(jìn)入則其負(fù)擔(dān)更重。對(duì)于改善性住房需求，在差別化住房信貸政策不改變的情況下，本地居民的第二套住房購(gòu)買是可以進(jìn)入市場(chǎng)的，城市居民的改善性住房需求可以在現(xiàn)有的政策得以滿足。如果該本意不能實(shí)現(xiàn)，那么中央政府嚴(yán)厲限制住房投機(jī)炒作及讓住房?jī)r(jià)格回歸理性的調(diào)控目標(biāo)就會(huì)成為一句空話。正是這意義上，當(dāng)前各地方政府希望采取不同的優(yōu)惠政策誘導(dǎo)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)也可能成為一廂情愿。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 商品房銷售速度逐漸平穩(wěn)。由于2011年3月銷售面積基數(shù)較高,我們認(rèn)為,房屋銷售速度已經(jīng)日漸平穩(wěn)。 困家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)雖然沒有區(qū)分一線和二三線城市,但我們可以將東部地區(qū)的數(shù)據(jù)看作較多限購(gòu)的發(fā)達(dá)區(qū)蜮,將中西部的數(shù)據(jù)看成較少限購(gòu)的發(fā)展中區(qū)域。 據(jù)了解，2011年，哈爾濱嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家限購(gòu)政策，推進(jìn)建設(shè)重心向中心城區(qū)以外轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房建設(shè)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年，提前超額完成國(guó)家和省下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)。市區(qū)累計(jì)銷售商品房705萬(wàn)平方米，存量房交易461萬(wàn)平方米、。2012年哈爾濱住房保障和房產(chǎn)管理工作六項(xiàng)任務(wù)目標(biāo)一是實(shí)施保障性安居工程——，廉租住房2000套，公共租賃住房3000套，經(jīng)濟(jì)適用住房6000套。四是強(qiáng)化物業(yè)管理——成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站121個(gè)，使無(wú)人管理的老舊住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。七是實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控——計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模3500萬(wàn)平方米，其中結(jié)轉(zhuǎn)工程2300萬(wàn)平方米，新開工1200萬(wàn)平方米，竣工1000萬(wàn)平方米。松北區(qū)全力推進(jìn)跨江通道和城區(qū)交通路網(wǎng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)江南江北往來(lái)更加便捷。到2010年，全區(qū)建成區(qū)人均住房面積達(dá)到32平方米，人均綠地面積達(dá)到9平方米，空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。歡樂(lè)頌項(xiàng)目已開始在深圳、無(wú)錫、?？凇⒅楹?、青島等地布局,但在哈爾濱市的建設(shè)規(guī)模最大、標(biāo)準(zhǔn)最高,為華潤(rùn)萬(wàn)家的標(biāo)志性項(xiàng)目,建設(shè)體量相當(dāng)于南崗區(qū)遠(yuǎn)大購(gòu)物中心的三倍。 Y。7 f! f39。 地中海陽(yáng)光 物業(yè)類型:住宅低價(jià):4180元/平方米地址:世茂大道132號(hào)（市政府辦公大樓西側(cè)） 華遠(yuǎn)水木清華 物業(yè)類型:住宅低價(jià):5700元/平方米地址:哈黑公路與三環(huán)路交口處（商業(yè)大學(xué)后側(cè)） 北岸明珠 物業(yè)類型:住宅均價(jià):8500元/平方米地址:大道與世茂大道交匯處 玉龍灣 物業(yè)類型:住宅價(jià)格:暫無(wú)地址:世茂大道與天元路交匯處這影響既有競(jìng)爭(zhēng)，也有相互促進(jìn)。第二篇 項(xiàng)目分析我們認(rèn)為劣勢(shì)、威脅與優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)共存，部分劣勢(shì)、威脅通過(guò)努力是可以轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)的。 華潤(rùn)歡樂(lè)頌和凱利廣場(chǎng)的商鋪未來(lái)對(duì)你好荷蘭城的大戶型商鋪銷售形成壓力。 黑天鵝休閑中心和黑天鵝高爾夫中心的存在，有利于高檔商業(yè)氛圍的形成。商鋪營(yíng)銷要取得成功，應(yīng)該取悅?cè)齻€(gè)不同的群體。因此我們的項(xiàng)目策劃主要是解決“三者”關(guān)心的問(wèn)題，營(yíng)銷策劃主要是解決開發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)哈爾濱市第一家餐飲電子商務(wù)商城概念的包裝，在哈爾濱的文化消費(fèi)群和年輕消費(fèi)群中引起某種程度的轟動(dòng)效應(yīng)，為“夜幕下的哈爾濱”帶來(lái)顯著的人氣提升；探索O2O線上線下互動(dòng)新模式，成為“夜幕下的哈爾濱”在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代線上和線下相結(jié)合進(jìn)行推廣的樣板。對(duì)你好荷蘭城尚未完成銷售的商鋪全部定位為高檔餐飲娛樂(lè)商鋪
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