你好荷蘭城商鋪?lái)?xiàng)目策劃案(存儲(chǔ)版)
【正文】 商鋪市場(chǎng)分析前期松北區(qū)小戶型商鋪銷(xiāo)售情況相對(duì)稍好，大戶型商鋪處于明顯滯銷(xiāo)狀態(tài)。 華潤(rùn)歡樂(lè)頌和凱利廣場(chǎng)的商鋪銷(xiāo)售對(duì)你好荷蘭城既是壓力，也是促進(jìn)。商鋪的項(xiàng)目策劃就是要滿足“三者”的要求：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，商鋪功能定位，業(yè)態(tài)定位吸引普通消費(fèi)者，帶來(lái)人氣；良好的經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)，帶來(lái)商氣，吸引經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)；火爆經(jīng)營(yíng)帶來(lái)財(cái)氣，吸引投資者投資。這樣線下服務(wù)就可以用線上來(lái)攬客，消費(fèi)者可以用線上來(lái)篩選服務(wù)，還有成交可以在線結(jié)算，很快達(dá)到規(guī)模。對(duì)你好荷蘭城的臨街商鋪全部進(jìn)行夜亮化處理。開(kāi)發(fā)商將三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給一家專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，由餐飲娛樂(lè)業(yè)承租經(jīng)營(yíng)商鋪，實(shí)行所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)管理模式。人們對(duì)新聞報(bào)道幾乎沒(méi)有懷疑度，消費(fèi)者的信息接收障礙比較小。通過(guò)公益新聞事件有利于處理各成員公司與政府﹑公眾﹑社團(tuán)﹑及其他企業(yè)的關(guān)系。也就是說(shuō)，通過(guò)提供有價(jià)值的產(chǎn)品或服務(wù)，“讓大家告訴大家”，通過(guò)別人為你宣傳，實(shí)現(xiàn)“營(yíng)銷(xiāo)杠桿”的作用。高效率的接收大眾媒體投放廣告有一些難以克服的缺陷，如信息干擾強(qiáng)烈、接收環(huán)境復(fù)雜、受眾戒備抵觸心理嚴(yán)重。截至2011年6月底，%。而投資者與此同時(shí)，對(duì)該商鋪擁有低價(jià)優(yōu)先回租權(quán)，就是在接受優(yōu)質(zhì)商業(yè)服務(wù)的同時(shí)，可以優(yōu)先以該商鋪總價(jià)6%的年租以年付款的方式回租該商鋪。集中火力一網(wǎng)打盡策略：在銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算范圍內(nèi)，合理安排媒介計(jì)劃，務(wù)必在最短的時(shí)間內(nèi)，使絕大部分潛在買(mǎi)家對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售信息有所接觸，通過(guò)信息的反復(fù)集中傳送，使目標(biāo)市場(chǎng)獲得最有效的覆蓋，使目標(biāo)受眾逐漸對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的認(rèn)知，并對(duì)項(xiàng)目逐步形成好感，最終促成成交。推廣執(zhí)行宣傳推廣策略商鋪目標(biāo)客戶群體分析知名連鎖企業(yè)——出于戰(zhàn)略考慮，進(jìn)行地區(qū)商業(yè)布點(diǎn)，搶占位置大中型投資者——對(duì)鋪面抱有極大升值信心周邊經(jīng)營(yíng)商鋪的私營(yíng)業(yè)主——看好商鋪經(jīng)營(yíng)環(huán)境，希望獲取更高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大型娛樂(lè)、餐飲、健身中心、培訓(xùn)學(xué)校等企業(yè)——擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)區(qū)域商鋪推廣策略商業(yè)部分的推廣，是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)重要的組成部分。前期宣傳主要圍繞松北區(qū)的發(fā)展前景、升值潛力、項(xiàng)目產(chǎn)品投資高回報(bào)率為主要訴求點(diǎn)；同時(shí)推出本項(xiàng)目“夜幕下的哈爾濱”（或“夜幕下的荷蘭城”）、“首家網(wǎng)絡(luò)餐飲電子商務(wù)商城”的全新概念吸引投資客；推廣專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理吸引經(jīng)營(yíng)者；推廣項(xiàng)目的龍頭地位，領(lǐng)導(dǎo)松北區(qū)餐飲娛樂(lè)消費(fèi)潮流的市場(chǎng)形象來(lái)吸引普通消費(fèi)者。操作要點(diǎn)：此階段處理好定價(jià)、調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)及幅度，營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略的實(shí)施。買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)首期款只需支付成交總價(jià)的19%，買(mǎi)家購(gòu)鋪的同時(shí)委托給開(kāi)發(fā)商代理經(jīng)營(yíng)三年，三年租金按成交價(jià)的7%計(jì)算租金，合計(jì)成交價(jià)的21%，從買(mǎi)家的首付款中抵扣；其余60%選擇銀行按揭貸款。針對(duì)病毒式營(yíng)銷(xiāo)傳播力的衰減，一定要在受眾對(duì)信息產(chǎn)生免疫力之前，將傳播力轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力，方可達(dá)到最佳的銷(xiāo)售效果。病毒式營(yíng)銷(xiāo)是自發(fā)的、擴(kuò)張性的信息推廣，它并非均衡地、同時(shí)地、無(wú)分別地傳給社會(huì)上每一個(gè)人，而是通過(guò)類(lèi)似于人際傳播和群體傳播的渠道，產(chǎn)品和品牌信息被消費(fèi)者傳遞給那些與他們有著某種聯(lián)系的個(gè)體。才能達(dá)到借勢(shì)傳播的效果。一個(gè)事件如果成了熱點(diǎn)，會(huì)成為人們津津樂(lè)道、互相溝通的話題，傳播層次不僅局限于看到這條新聞的讀者或觀眾，可以形成二次傳播；而相比之下，廣告?zhèn)鞑ト绻麤](méi)有非常創(chuàng)意非常制作，傳播僅局限在一個(gè)層面上。大部分商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理分工并不明確，兩大范疇的管理工作基本都是由同一管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)完成，物業(yè)管理操作游刃有余而經(jīng)營(yíng)管理工作協(xié)調(diào)不足。玩美：一種來(lái)自時(shí)尚的深層哲學(xué)，其詮釋的不是一種奢華的生活，而是來(lái)自心靈的崇尚生活的態(tài)度。從理論上講把整個(gè)你好荷蘭城的商鋪全部定位為高檔餐飲娛樂(lè)商鋪從經(jīng)濟(jì)上是完全可行的。通過(guò)對(duì)哈爾濱市第一家餐飲電子商務(wù)商城概念的包裝，在哈爾濱的文化消費(fèi)群和年輕消費(fèi)群中引起某種程度的轟動(dòng)效應(yīng)，為“夜幕下的哈爾濱”帶來(lái)顯著的人氣提升；探索O2O線上線下互動(dòng)新模式，成為“夜幕下的哈爾濱”在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代線上和線下相結(jié)合進(jìn)行推廣的樣板。商鋪營(yíng)銷(xiāo)要取得成功，應(yīng)該取悅?cè)齻€(gè)不同的群體。 華潤(rùn)歡樂(lè)頌和凱利廣場(chǎng)的商鋪未來(lái)對(duì)你好荷蘭城的大戶型商鋪銷(xiāo)售形成壓力。這影響既有競(jìng)爭(zhēng)，也有相互促進(jìn)。 北岸明珠 物業(yè)類(lèi)型:住宅均價(jià):8500元/平方米地址:大道與世茂大道交匯處 地中海陽(yáng)光 物業(yè)類(lèi)型:住宅低價(jià):4180元/平方米地址:世茂大道132號(hào)（市政府辦公大樓西側(cè)） Y。歡樂(lè)頌項(xiàng)目已開(kāi)始在深圳、無(wú)錫、?？?、珠海、青島等地布局,但在哈爾濱市的建設(shè)規(guī)模最大、標(biāo)準(zhǔn)最高,為華潤(rùn)萬(wàn)家的標(biāo)志性項(xiàng)目,建設(shè)體量相當(dāng)于南崗區(qū)遠(yuǎn)大購(gòu)物中心的三倍。松北區(qū)全力推進(jìn)跨江通道和城區(qū)交通路網(wǎng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)江南江北往來(lái)更加便捷。四是強(qiáng)化物業(yè)管理——成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站121個(gè)，使無(wú)人管理的老舊住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。市區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售商品房705萬(wàn)平方米，存量房交易461萬(wàn)平方米、。 據(jù)了解，2011年，哈爾濱嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家限購(gòu)政策，推進(jìn)建設(shè)重心向中心城區(qū)以外轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房建設(shè)。由于2011年3月銷(xiāo)售面積基數(shù)較高,我們認(rèn)為,房屋銷(xiāo)售速度已經(jīng)日漸平穩(wěn)。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。如果該本意不能實(shí)現(xiàn)，那么中央政府嚴(yán)厲限制住房投機(jī)炒作及讓住房?jī)r(jià)格回歸理性的調(diào)控目標(biāo)就會(huì)成為一句空話。如果加上本金還款，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌時(shí)以優(yōu)惠利率進(jìn)入則其負(fù)擔(dān)更重。如果政府真的采納這些提議對(duì)“剛性需求”采取7折優(yōu)惠的按揭貸款利率，那么購(gòu)買(mǎi)住房者首付30萬(wàn)，做30年按揭貸款100萬(wàn)。如果個(gè)人對(duì)住房需要或欲望很大，卻沒(méi)有實(shí)際支付能力，那么這種潛在需求是無(wú)法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房需求的。當(dāng)前住房市場(chǎng)的問(wèn)題為何會(huì)如此嚴(yán)重，根源就在這里。因此，擴(kuò)大內(nèi)需就得對(duì)這些制度進(jìn)行重大的改革。作為居住問(wèn)題最表象化的房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)又會(huì)如何？最近呼聲漸高的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)范圍擴(kuò)大箭在弦上，但又受到多大的阻力？這些問(wèn)題都成為市場(chǎng)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，2012年就得扎實(shí)改善民生，改善民生就得牢牢把握“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略基點(diǎn)。 還有，當(dāng)前民眾關(guān)注的民生問(wèn)題，不僅在于衣食住行的便利性及可消費(fèi)性，而且還包括教育、養(yǎng)老保障及收入公平分配等。因此，對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的討論，相關(guān)的利益主體或許不會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)要不要宏觀調(diào)控，要不要打擊住房投機(jī)炒作，而是會(huì)關(guān)注通過(guò)什么樣的政策來(lái)推動(dòng)住房的所謂“剛性需求”及改善性住房需求。在這種情況下，由于住房投機(jī)炒作者出價(jià)水平高，只有住房投機(jī)炒作者才可能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。購(gòu)買(mǎi)住
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