你好荷蘭城商鋪項(xiàng)目策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 處于明顯滯銷狀態(tài)。 金域華府 物業(yè)類型:住宅價(jià)格:暫無地址:三環(huán)路（中源路）與西寧路交匯處 新新怡園二期 物業(yè)類型:住宅均價(jià):7400元/平方米地址:怡園路與松北大道交匯處（松北行政服務(wù)中心對(duì)面） 保利水韻長(zhǎng)灘 物業(yè)類型:別墅均價(jià):12000元/平方米地址:三環(huán)路與西寧路交匯處 中關(guān)國際 物業(yè)類型:住宅均價(jià):7000元/平方米地址:世茂大道與天元路交匯處（市政府南側(cè)） z: _這是效果圖) r9 E3 2 w房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 ( KB)20101230 15:53( KB)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析新浪樂居論壇39。歡樂頌將以所在區(qū)域家庭消費(fèi)者為主要服務(wù)對(duì)象,兼顧商務(wù)及旅游顧客,重點(diǎn)打造基本購物、生活及商務(wù)服務(wù)、社交、文化及休閑娛樂等多項(xiàng)功能,將采用具有植入性、互動(dòng)性和參與性的公益、文化、藝術(shù)、事件、欄目類營銷方式,為消費(fèi)者帶來一站式消費(fèi)和快樂消費(fèi)的雙重體驗(yàn)。二、松北區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目華潤(rùn)歡樂頌將落戶你好荷蘭城華潤(rùn)集團(tuán)有限公司在世界500強(qiáng)中排名395位,旗下華潤(rùn)萬家在全國擁有3000余家門店,是中國第一連鎖超市。全區(qū)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)25%以上，其中基本建設(shè)投資年均增長(zhǎng)30%以上。據(jù)了解，2008年松北區(qū)總?cè)丝诮?0萬人，到2011年，全區(qū)人口增加36萬。五是實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控——計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模3500萬平方米，其中結(jié)轉(zhuǎn)工程2300萬平方米，新開工1200萬平方米，竣工1000萬平方米。二是實(shí)施棚戶區(qū)改造工程——計(jì)劃首批啟動(dòng)實(shí)施38個(gè)項(xiàng)目，房屋征收面積315萬平方米、。2011年哈市商品住房銷售均價(jià)5652元/平方米，房?jī)r(jià)較快上漲的苗頭得到有效遏制，價(jià)格走勢(shì)整體趨于平穩(wěn)。二、哈市2012商品房開發(fā)面積縮減近日從哈爾濱住房保障和房產(chǎn)管理工作會(huì)議上了解到，2012年計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模3500萬平方米，竣工1000萬平方米，這一數(shù)字比2011年竣工規(guī)模減少了295萬平方米，這表明了哈爾濱市政府實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的決心。開展了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入備案管理工作，建立了市場(chǎng)準(zhǔn)入聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制。而中部和西部區(qū)域的銷售面積和銷售額則同比轉(zhuǎn)為下降,或下降幅度擴(kuò)大。相比20062011年的平均水平,%,%。,%。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),完善公租房,廉租房的配套設(shè)施。二、統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)下降趨緩上周統(tǒng)計(jì)局公布了13月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況,。如果政府取消或放開對(duì)第二套住房限購購買的差別化信貸政策，那么住房的投機(jī)炒作又會(huì)盛行，從這點(diǎn)上說，中央政府是不會(huì)改變差別化信貸政策。如果居民想購買第二套住房賺錢，或購買第二套住房成為賺錢的工具，那么住房購買者要進(jìn)入市場(chǎng)就得三思而后行。 差別化住房政策仍需繼續(xù)實(shí)施 還有，由于差別化的住房信貸政策最為核心的政策內(nèi)容是把住房投機(jī)炒作與住房消費(fèi)作一個(gè)清楚嚴(yán)格的區(qū)分。二是如果住房?jī)r(jià)格不跌，僅是采取過度的優(yōu)惠利率，看上去是為購買住房者爭(zhēng)取利率，但實(shí)際上讓這些購買住房者承擔(dān)住房市場(chǎng)的泡沫。如果這套住房?jī)r(jià)格下降30%，總房?jī)r(jià)為91萬。即使政府能夠用優(yōu)惠政策信貸政策減輕住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)，但這些補(bǔ)貼與高房?jī)r(jià)購買時(shí)的成本相比則僅是微不足道。 因?yàn)?，?dāng)前國內(nèi)住房市場(chǎng)，在早幾年政府的優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，經(jīng)過一輪又一輪的炒作，各地的住房?jī)r(jià)格早就推到很高的水平。 高房?jī)r(jià)成住房剛性需求無法實(shí)現(xiàn)的主要原因 而對(duì)于住房的“剛性需求”，這只不過是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來，用來誘導(dǎo)居民進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的一個(gè)虛假概念，它是根本就不存在（因?yàn)槿魏螞]有支付能力的需求都只能是潛在需求而不是現(xiàn)實(shí)需求）的。 對(duì)于這個(gè)問題，2010年以來政府及社會(huì)基本上形成了共識(shí)，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，就得嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，讓過高的房?jī)r(jià)回歸到合理的水平上來。如果政府的房地產(chǎn)政策沒有清晰的目標(biāo)，把住房功能界定清楚，由于投機(jī)炒作者出價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房消費(fèi)者，這就可能使本來是用居民消費(fèi)的住房完全成了投機(jī)炒作的賺錢工具，從而把住房消費(fèi)者完全擠出住房市場(chǎng)。因此，政府把擴(kuò)大內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，就得與改善民生結(jié)合起來。而后者更為重要。正如2011年底中央經(jīng)濟(jì)工作公告中所指出的那樣，2012年中國經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將改變以往唯GDP是從的業(yè)績(jī)觀念，GDP增長(zhǎng)不在于高低，而在于是否讓絕大多數(shù)人能夠分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，在于是否讓全體人民的經(jīng)濟(jì)生活福利提高。你好荷蘭城商鋪項(xiàng)目策劃案第一篇 市場(chǎng)調(diào)研分析宏觀調(diào)研分析：一、2012房地產(chǎn)調(diào)控：不動(dòng)搖 不反復(fù)國務(wù)院總理溫家寶2012年4月13日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)下一階段重點(diǎn)工作作了部署，指出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，進(jìn)一步明確了調(diào)控的決心。 地方性購房?jī)?yōu)惠政策是一廂情愿 經(jīng)過多年的洗禮，中央政府及民眾對(duì)各方利益主體的動(dòng)機(jī)已經(jīng)有了較為清楚的認(rèn)知，房地產(chǎn)開發(fā)商想通過各種手段來松綁當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已并非易事 民生與住房問題無疑是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。不過，就目前的情況來說，為何會(huì)出現(xiàn)國內(nèi)民眾消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家居民消費(fèi)水平，或?yàn)楹无r(nóng)村居民的消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市居民的消費(fèi)水平，這里既有歷史上的原因，也有制度安排的問題。不進(jìn)行這些制度的重大改革，要真正實(shí)現(xiàn)讓國內(nèi)居民的潛在消費(fèi)力轉(zhuǎn)化現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)力是不容易的。因?yàn)?，住房問題不僅是總價(jià)較高的耐用品，而且是可以用作投機(jī)炒作的賺錢工具。即當(dāng)前住房市場(chǎng)投機(jī)炒作盛行、房?jī)r(jià)高企及住房消費(fèi)者無支付能力進(jìn)入市場(chǎng)。比如，就有人提出要讓銀行再采取7折優(yōu)惠利率，讓住房的剛性需求及改善性需求的居民進(jìn)入住房市場(chǎng)。而且在房?jī)r(jià)過高的情況下要求政府出臺(tái)所謂的優(yōu)惠政策讓所謂“剛性需求”進(jìn)入市場(chǎng)，這些提議的實(shí)質(zhì)就是要維護(hù)住過高房?jī)r(jià)，并讓這過高的住房?jī)r(jià)格不下跌，居民的實(shí)際利益并未得到真正的關(guān)注。假定這些人所指的住房“剛性需求”存在，住房消費(fèi)者也是沒有支付能力進(jìn)入這種高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的。那么購買住房者第一年的利率支付是5萬元左右。利率高低自然有影響，但影響不大。三是如果優(yōu)惠利率不可能降低到7折，所謂的住房按揭貸款利率下降而住房?jī)r(jià)格不下降，實(shí)際上對(duì)購買住房負(fù)擔(dān)減輕更是作用微乎其微。不過，由于信貸杠桿率及貸款成本差別化，如果改善住房是真正居民消費(fèi)，那么有條件者進(jìn)入不會(huì)有太多障礙。因?yàn)?，在?dāng)前的住房稅收制度，不僅購買第二套住房可投機(jī)炒作，即使購買第一套住房同樣可投機(jī)炒作?？傊?，經(jīng)
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