【正文】 的榜樣。商品按家庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。八卦嶺裝飾材料城：居家裝飾城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約1000平方米，人氣不旺，生意較慘淡。一層經(jīng)營(yíng)各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。目前，家樂(lè)福、人人樂(lè)、海雅百貨三家商場(chǎng)都開通了免費(fèi)接送選購(gòu)物大巴，各種各樣的購(gòu)物送禮、集團(tuán)購(gòu)物熱線的優(yōu)惠促銷活動(dòng)不斷出籠；一些取悅消費(fèi)者、吸引口頭客的舉措更讓消費(fèi)者有一種上帝的感覺(jué)。* 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及西部硅谷、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，以其無(wú)形的金字招牌的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而老牌勁旅人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。* 各大型主題商城粉墨登場(chǎng)今年就有7家大型主題商城開業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購(gòu)物城是經(jīng)營(yíng)全品牌女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河。7 南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開發(fā)時(shí)，一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。除了必要的日常用品外，購(gòu)買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒(méi)想到南山。* 商圈形象未能深入人心，人氣不旺濱海大道通車后，羅湖上班，南山居住成為一部分人的夢(mèng)想。南山商服市場(chǎng)，包括人人樂(lè)、家樂(lè)福、愉康倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積加起來(lái)才2萬(wàn)余平方米。 在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的１７％。登良路業(yè)態(tài)以五金配件、汽車修理為主，裝飾材料也較發(fā)達(dá)內(nèi)環(huán)路不聚人氣，基本無(wú)商業(yè)，有東方巴黎在售東濱路商業(yè)繁榮，被眾商家看好小結(jié)：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。3 南山商圈狀況分析南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線分布的特征，特別在商圈分布上，南山商業(yè)發(fā)展的龍頭商場(chǎng)的帶動(dòng)作用不可估量，至今已在南山形成了：以人人樂(lè)、沃爾瑪為中心的商圈；以家樂(lè)福為中心的商圈；以女兒國(guó)、愉康商城為中心的商圈。港人每天到羅湖大包小包購(gòu)物已成為羅湖東門老街及其它購(gòu)物商場(chǎng)的一大景觀。在南山未來(lái)的商服物業(yè)發(fā)展中，如何定位，形成自身特色，強(qiáng)力吸引本地居民消費(fèi)，滿足本地居民需求是重中之重。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來(lái)呈現(xiàn)出一派旺銷景象。 二層以上物業(yè)銷售難度大凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是開放式商場(chǎng)還是獨(dú)立式商鋪，二層以上的部分大多銷售困難，最終只能通過(guò)招租解決。因此，商鋪的售價(jià)也穩(wěn)定而高企，街鋪的價(jià)值為許多投資客和經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可，易受市場(chǎng)追捧。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會(huì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，這是導(dǎo)致目前眾多商場(chǎng)失敗的直接原因。發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大購(gòu)買層面。萬(wàn)豪商業(yè)城營(yíng)銷策劃方案目 錄 第一部分 物業(yè)定位 第一章 市場(chǎng)調(diào)查分析 一 深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景 二 南山商業(yè)市場(chǎng)綜述 三 同類主題市場(chǎng)調(diào)研 八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研 四 總結(jié)分析 第二章 物業(yè)發(fā)展建議 一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) 鋪位分割 過(guò)道設(shè)計(jì) 商場(chǎng)人流圖繪制二 商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)三 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)四 商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定五 商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議七 商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第二部分 招租推廣策略 一 主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn) 二 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表 三 組合媒體發(fā)布計(jì)劃 四 銷售賣場(chǎng)策劃 五 造勢(shì)手法策劃第一部分 物業(yè)定位 第一章 市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景 商場(chǎng)分割小鋪位銷售已風(fēng)光不再曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的“西部電子”，開業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù)期，“東方巴黎”至今仍無(wú)法開業(yè)，這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資客重新建立起信心的難度增強(qiáng)。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障？一旦大商家退出商場(chǎng)，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)重新招租，各小業(yè)主之間的利益誰(shuí)來(lái)平衡？ * 鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小不利經(jīng)營(yíng)者使用。商場(chǎng)內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損，這需要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場(chǎng)才能做旺。 街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛(ài)與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其他干擾因素少，客流量?jī)H受街道人流的影響，生意好做長(zhǎng)久，租金穩(wěn)定。雖說(shuō)專業(yè)市場(chǎng)的成功案例很多，但更多的專業(yè)市場(chǎng)由于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢(shì)，往往在競(jìng)爭(zhēng)中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳人的時(shí)尚生活。南山在建、在售的商服物業(yè)逾２０萬(wàn)平方米，截止到今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)７．５６萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加南山在未來(lái)一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到２７．５萬(wàn)平方米，南山居住人口４５萬(wàn)，平均每人擁有０．６０平方米的商服物業(yè)，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。 吸引港人購(gòu)物 羅湖區(qū)已成為港人置業(yè)和購(gòu)物的理想?yún)^(qū)域，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。一方面，跨海大橋的開通可吸引港人南山置業(yè)居住，居住南山的港人可增加本地的商業(yè)消費(fèi)需求；另一方面，交通便利，通關(guān)方便，兩地物價(jià)差和南山購(gòu)物環(huán)境的日臻完善，會(huì)使得一部分港人把購(gòu)物的區(qū)域轉(zhuǎn)移到南山，從而可使得南山的商業(yè)需求總量得以增加，商業(yè)發(fā)展步入更高的平臺(tái)。4 南山商業(yè)街道分布狀況分析南新路南山老城區(qū)，人流量大，商業(yè)繁榮，低檔為主，業(yè)態(tài)多樣常新路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，餐飲業(yè)最發(fā)達(dá)，有家樂(lè)福商場(chǎng)南山大道人流量大，主要服務(wù)于周邊居民區(qū)，有愉康超市、女兒國(guó)南油大道商業(yè)前景好，以檔次較高的大型商場(chǎng)為主，有海雅百貨、沃爾瑪、佳騰、萬(wàn)豪等，但交通干線不聚人氣，且分布分散。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大都以主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。 項(xiàng)目名稱位置商場(chǎng)面積（M2）入伙時(shí)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目南城購(gòu)物廣場(chǎng)南新路30000百貨精品展望西部電子時(shí)代廣場(chǎng)南油大道與學(xué)府路交界處16639電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材蘇豪名廈商場(chǎng)桃園路/南新路2000深圳秭妹購(gòu)物城桃園路5000服裝及女性產(chǎn)品南貿(mào)市場(chǎng)桃園路8283小商品批發(fā)、肉菜市場(chǎng)倉(cāng)前錦福苑裙樓南新路/學(xué)府路5000萬(wàn)豪商業(yè)城南油大道15000家居廣場(chǎng)南油金暉家居廣場(chǎng)南油大道10000電腦、音像、通訊器材、家電、臺(tái)灣高檔家具東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)路/南山14478尚未開業(yè)女兒國(guó)南山分店桃園路/南新路3000女性及兒童用品女人世界南山分店桃園路/南新路3600女性及兒童用品沃爾瑪蛇口分店南油大道/內(nèi)環(huán)路3000百貨超市海雅百貨南油大道/濱海大道35000百貨商場(chǎng)6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析* 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常興路商業(yè)街等。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。* 整體規(guī)劃分散零亂，無(wú)統(tǒng)一布局在南山購(gòu)物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過(guò)去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺(jué)。而商業(yè)用房面積達(dá)40000