【正文】 ，建議采納原始石材及現(xiàn)代色彩指示牌，讓古典與現(xiàn)代在此交匯，形成項(xiàng)目鮮明特色，而并非采用常規(guī)項(xiàng)目所用的歐式社區(qū)入口。目前，一期共有住宅559套。◆管理服務(wù)方面，需向客戶提供完善優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。同時(shí)收入穩(wěn)定，支付能力強(qiáng)，對(duì)樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費(fèi)趨于理性。由于長期工作于辦公室，對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視，同時(shí)對(duì)樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選。 目標(biāo)顧客群組成成分的分析與判斷本案的目標(biāo)顧客群主要由民營、私企老板、個(gè)體戶；高級(jí)白領(lǐng)；機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層管理者和教師等組成?！粲颜x路以東，尖山路以西，包括樂園地區(qū)，該區(qū)域人文素質(zhì)較高，但周邊物業(yè)價(jià)位較高，且多為高層。4. 目標(biāo)人群的分布◆目標(biāo)人群首先分布在周邊區(qū)域、尖山路以東、大沽南路以南區(qū)域市場。 目標(biāo)人群的區(qū)域設(shè)定和分析 目標(biāo)人群特征：本案目標(biāo)人群，應(yīng)具有良好的教育背景，有一定文化素養(yǎng)，收入較平均水平高，工作穩(wěn)定，他們對(duì)新鮮事物容易接受且對(duì)居住區(qū)內(nèi)人群素質(zhì)要求較高，此類人群潛在購買力強(qiáng)，綜合考慮事情能力強(qiáng)，屬于理性追求型人群。對(duì)于這類顧客，選擇本案有多方面的可能，包括區(qū)域概念，保值、升值，甚至是一種被動(dòng)的要求。他們追求外在的豐富表現(xiàn)，也不停地追求內(nèi)在有深度有涵養(yǎng)的存在。采用按揭貸款的購房方式。由以上分析可以看到，本案周邊的物業(yè)定位中檔水平，若本案項(xiàng)目定位趨同于周邊物業(yè)，形成同質(zhì)化，必然增加其市場的競爭難度，增大投資風(fēng)險(xiǎn)，因此建議本案的市場定位策略走差異化開發(fā)策略，即在一般同質(zhì)化物業(yè)中，通過自身優(yōu)勢的提煉、機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握，提升本案的差異化形象，如從最能體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)與形象的要素：外檐、園林入手，在不增加根本成本的情況下，提升物業(yè)差異化的品質(zhì)與形象，通過推廣、營銷、廣告等環(huán)節(jié)強(qiáng)化該形象，從而使產(chǎn)品形成一定市場影響力，并為物業(yè)價(jià)格建立市場認(rèn)可平臺(tái)。本案為地鐵一號(hào)線、津?yàn)I輕軌受益范圍之內(nèi)，潛在市場空間擴(kuò)大?！舯景钢苓叺纳钆涮追?wù)設(shè)施不完善?！舯景敢?guī)模較大，能形成市場影響力，有打造成名盤的可能。 ◆開發(fā)商為成熟公司，有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力，以建院設(shè)計(jì)實(shí)力為依托，為市場提供優(yōu)良的產(chǎn)品，為目標(biāo)人群建立了信心平臺(tái)。夢圓金海灣◆ 樓盤點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目規(guī)摸較大，房型多樣，距市區(qū)較遠(yuǎn)，定位中低檔?！粼摌潜P銷售業(yè)績突出，主要原因在于：臨近梅江生態(tài)居住區(qū)，周邊社區(qū)環(huán)境逐漸成熟，價(jià)格較低。◆該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商品牌，及項(xiàng)目本身品質(zhì)。為此，我們對(duì)順馳世紀(jì)城、匯文名邸、瑞江花園、名仕達(dá)花園、金海灣花園等樓盤作為專項(xiàng)研究和分析。圖—3 三星電機(jī)有限公司圖—2 寶潔公司圖—4 天津市電機(jī)總廠圖—5 天津市冷軋薄板廠本案的大小市政配套基本齊全，與百姓生活有關(guān)的設(shè)施如：超市、學(xué)校、醫(yī)院等嚴(yán)重缺乏。以上60至90 m178。 隨著天津市開發(fā)量的逐漸增加，同時(shí)更由于投資商開發(fā)面積逐漸規(guī)?；貏e是目前河西區(qū)開發(fā)項(xiàng)目相繼上市（如名都新園、梅江小區(qū)、瑞江小區(qū)、半島藍(lán)灣），而且規(guī)模不斷加大，環(huán)境越做越精致，功能越來越完善，配套越來越齊全，增加了物業(yè)間的可比性，而同質(zhì)物業(yè)的相繼開發(fā)，使購買市場由比較、鑒別的過程逐步走向成熟購買的心態(tài)并引發(fā)持幣觀望，以求新一層級(jí)水準(zhǔn)的物業(yè)上市。%。%。順利出臺(tái)了城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的職工和退休人員人數(shù)共計(jì)268萬人。%，%，%，%。%。天津市） 綜合論述國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高?！舡h(huán)境：居住環(huán)境國際化，生活環(huán)境健康化，人文環(huán)境高尚化。21世紀(jì)的居住模式以追求個(gè)性與崇尚自然為核心，目前天津市由于自然景觀較少，借自然景觀打造的項(xiàng)目并不多，但開發(fā)商越來越注重社區(qū)自身環(huán)境的營造，目的同為趨于自然化心理需求。通過項(xiàng)目周邊市場調(diào)查報(bào)告取證，項(xiàng)目SWOT分析及潛在消費(fèi)群體的需求分析，本案力求打造屬于21世紀(jì)的家居產(chǎn)品及住宅模式，與周邊社區(qū)趨于同質(zhì)化的產(chǎn)品力及推廣模式，形成鮮明對(duì)比。 標(biāo)志性現(xiàn)代化社區(qū)要點(diǎn)：◆建筑：建筑空間尺度宜人，富有親和力，同時(shí)具備一定的超前性。1. 一般因素分析及專項(xiàng)調(diào)查（2001年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的17993元增加到19986元，%。第二產(chǎn)業(yè)仍是全市經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力量，%，%，%，%。2001年末全市共有189萬在職職工參加養(yǎng)老保險(xiǎn)，養(yǎng)老保險(xiǎn)社會(huì)發(fā)放率保持100%。一系列優(yōu)惠政策的全面落實(shí)為下崗職工拓寬了再就業(yè)渠道。房地產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展。隨著住房制度改革的推進(jìn)和人民生活水平的提高，住宅消費(fèi)迅速增長，%%，個(gè)人購房比例提高，在商品房銷售中，個(gè)人購房面積的比重高達(dá)97%。因此我們?cè)匍_發(fā)項(xiàng)目應(yīng)生產(chǎn)適銷對(duì)路、性能價(jià)格比合理的產(chǎn)品，才能在市場上立于不敗之地下列表格予以說明天津市近幾年來商品房銷售情況：19932000天津市各類商品房銷售許可證核發(fā)情況 單位：萬平方米表—119931994199519961997199819992000和平南開紅橋河北河?xùn)|河西新四塘漢大五縣0000總計(jì)1997—2000年天津市商品房交易備案分組情況表—2 單位：萬平方米 1997199819992000銷售面積比例銷售面積比例銷售面積比例銷售面積比例按區(qū)域分和平河西河?xùn)|河北南開紅橋塘沽區(qū)縣合計(jì)100100100630100按房型面積分60 m178。圖—1 西北方向俯瞰圖 項(xiàng)目周邊大型企業(yè)本案周邊主要有寶潔公司、三星電機(jī)、天津市電機(jī)總廠、天津市冷軋薄板廠、奧的斯等大型企業(yè)?，F(xiàn)將公交路線列表格如下：圖—13 黑牛城公共汽車站表—4 路線終始站主要站點(diǎn)44體院北—怒江路體院北 賓水道 紫金山路 友誼路 洪澤路 怒江道93中心站—雙水里中心站 圖書館 市政府 海河中學(xué) 棉紡二廠 圍堤道 大沽南路 土城 陳塘莊 洞庭路 怒江道 雙水里95王頂?shù)獭叶淹蹴數(shù)?天津圖書館 手表廠 八里臺(tái) 佟樓 兒童醫(yī)院 友誼路 西南樓 南樓 土城 復(fù)興門 灰堆96天津站后廣場—珠江道天津站后廣場 李公樓 天津站 赤峰道 市政府 海河中學(xué) 圍堤道 大沽南路 黑牛城道 珠江道98水上公園—雙水道水上公園 天塔 紫金山路 佟樓 兒童醫(yī)院 友誼路西南樓 南樓 太湖路 洪澤路 洞庭路 雙水道615渤海大樓—海地安江里渤海大樓 煙臺(tái)道 大營門 下瓦房 東樓南樓 太湖路 洪澤路 洞庭路 怒江道 河西支隊(duì) 海地安江里676商學(xué)院—柳林商學(xué)院 咸陽北路 洪湖里 黃河道鞋城 西南角 南門 食品街 百貨大樓 天津站 金海馬 大橋道湘江道 圍堤道 大沽南路 土城 洞庭路 財(cái)院 柳林693新安廣場—泗水道新安廣場 南市 百貨大樓 食品街 濱江道 大營門 海河中學(xué) 圍堤道 大沽南路 土城 洞庭路泗水道695王頂?shù)獭叶淹蹴數(shù)?手表廠 八里臺(tái) 佟樓 兒童醫(yī)院 友誼路 西南樓 南樓 土城 復(fù)興門 十三中 灰堆698王頂?shù)獭羲劳蹴數(shù)?手表廠 八里臺(tái) 德才里 佟樓 兒童醫(yī)院 友誼路 西南樓 南樓 太湖路 洞庭路 泗水道800本溪路—貴山里本溪路 勤儉道 洪湖里 西北角 西南角 三馬路 海光寺 南門外大街 鞍山道 西康路 佟樓 圍堤道 樂園 太湖路 洪澤路 洞庭路 貴山里855白廟—柳林白廟 勤儉道 西沽 西于莊 三條石 鼓樓 南門 食品街 海光寺 七里臺(tái) 佟樓 兒童醫(yī)院 友誼路 西南樓 南樓 土城 復(fù)興門 十三中 灰堆 柳林908萬科花園新城—洪澤路萬科花園新城 倉聯(lián)莊 鹽坨橋 建昌道 溫州城 北寧公園 北站 昆緯路 金獅立交橋 百貨大樓 河北路 海光寺 新興路 貴州路 西康路 兒童醫(yī)院 友誼路 南樓 土城