【正文】 證書②規(guī)劃驗收證書③消防驗收意見書④電梯驗收結(jié)果通知書⑤燃氣管道工程驗收證書⑥城建檔案驗收證書⑦人防工程驗收證書⑧已簽訂《工程保修書》并有憑以上證書換領的《建設工程竣工驗收備案表》。《建設工程質(zhì)量管理條例》國務院令第[2000]第279號《物業(yè)管理條例》國務院令第[2003]第379號《陜西省物業(yè)管理條例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》GBJ300～30588《房屋接管驗收標準》（ZBP 3000190）《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB 5005794）《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ14790、GBJ14890、GB 501689GB 501699GB 501709GB 501719GB 5018293 、GB 502549GB 502589GB 5025996）《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB 5016692《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB 500842001《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 513585《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 79789《室內(nèi)消火栓》GB 344593《消火栓箱》GB 1456l93《防火門用閉門器試驗方法》GA 931995《通風空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 502432002《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T1692《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5019894《體育場所開放條件與技術(shù)要求》GB 引用法規(guī)、標準 物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進行的綜合評定。物業(yè)接管驗收工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。 ……………………………………… 27十一十 ……………………14八 接管驗收組織設計接管驗收流程 ……………………………………… 引用法規(guī)、標準 …………………………………… 目 3二 ……………………………………6四 ………………………………………… 7五 …………………………………… 8 業(yè)主入伙時的接管驗收………………………………… 30十二名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗收在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。房屋本體自用部位及設施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。公用設備公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃氣、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設備和設施能正常使用。業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。接管驗收組織設計一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)接管驗收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進行核對，具備條件的應在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）物業(yè)現(xiàn)場人員應積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式接管驗收根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的驗收、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的驗收三部分。四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設部ZBP30001－90標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。 ③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務中。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。物業(yè)公司人員準備物業(yè)公司建立接管驗收領導小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。成立驗收組驗收組組成建議如下：組長：物業(yè)公司總經(jīng)理另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。參與安裝調(diào)試安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調(diào)試。大型機電設備（Ⅰ、Ⅱ級設備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調(diào)試記錄等。參與政府竣工驗收房屋本體自用部位及設施的驗收對房屋本體自用部位及設施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試女兒墻完整無污染排水溝、排水口完好暢通消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正?；卷棙菍犹?、房號、疏散標志標識、導向標示清楚地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角地下室驗收標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備水池周圍整潔無污染隱患外墻面轉(zhuǎn)無空鼓供配電系統(tǒng)驗收標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》GBJ30388；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》GBJ14790、GBJ14890、GB 501689GB 501699GB 501709GB 501719GB 5018293 、GB 502549GB 502589GB 5025996，《建筑物防雷設計規(guī)范》GB 50057－94檢驗要點：分項工程檢驗要點備雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象按規(guī)定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求水泵運行無異常噪音，潤