【正文】 創(chuàng)造”轉變過程中的重頭。所有這些都為深圳帶來了難得的歷史發(fā)展機遇。第二章 項目建設的背景第一節(jié) 項目建設的宏觀背景深圳作為經濟特區(qū)，已經在我國改革開放的道路上走過了26個年頭。三期擬定開發(fā)期為：2008年7月至2009年12月為第三期，總占地面積約14000平方米，總建筑面積約26000平方米，總投資約7800萬元。目錄第一章 總論 2第一節(jié) 項目概況 2第二節(jié) 項目建設單位 3第二章 項目建設的背景 3第一節(jié) 項目建設的宏觀背景 3第二節(jié) 項目建設的微觀背景 7第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析 9第三章 項目建設的指導思想和原則 11第一節(jié) 項目建設的定位 11第二節(jié) 項目建設的優(yōu)勢 13第三節(jié) 項目建設的指導思想和原則 16第四章 項目建設內容 18第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃 18第二節(jié) 項目的建設規(guī)劃 23第三節(jié) 項目總投資及構成 26第五章 項目經濟效益分析 28第六章 項目的運營與管理 29第一節(jié) 項目管理模式 29第二節(jié) 項目營銷管理 29第七章 項目的環(huán)境影響分析 30第八章 項目的風險分析 31第九章 結論 33第一章 總論第一節(jié) 項目概況項目名稱：深圳市XX珠寶及工藝品文化廣場項目建設單位：深圳市XX實業(yè)有限公司建設地點：深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村項目總占地面積：66,項目總建筑面積：約111，757平方米項目總投資：項目建設周期：自2007年3月開工，至2009年底竣工。四期擬定開發(fā)期為：2009年1月至2009年12月為第四期，總建筑面積約26477平方米。在新的形勢下，深圳面臨著轉型和可持續(xù)性發(fā)展的重大轉折抉擇。在深圳市政府確立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱產業(yè)中，屬于現代服務業(yè)的就占了三項。所謂集聚基地，就是將同一產業(yè)及相關的產業(yè)鏈條中上下游單位盡可能地聚在一起，將以往分散、競爭的態(tài)勢轉變?yōu)榫奂?、競合，從而避免不必要的資源浪費，提升效率，節(jié)約成本，企業(yè)也從集聚帶來的整體形象提升中擴大了影響，因為集聚基地吸引的關注和客戶遠比企業(yè)單打獨斗來得更多、更有效?，F代服務業(yè)的融入已經產生了效果。以加工貿易為主，產品擁有自主知識產權與自有品牌的企業(yè)少，工業(yè)支柱產業(yè)外資企業(yè)占統治地位，產業(yè)競爭力低下。未來五年，將重點發(fā)展商貿業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)，穩(wěn)步提升房地產業(yè)，積極培育文化產業(yè)、金融業(yè)、信息服務業(yè)。將在做大做強印刷、工藝禮品、玩具等優(yōu)勢產業(yè)的基礎上，扶持廣告、影視動漫、網絡游戲、文化中介等現代文化產業(yè)，聚集提升廣電傳媒、休閑娛樂、文化旅游等傳統產業(yè)；積極培育創(chuàng)意設計產業(yè)。綜上所述，無論是深圳市還是寶安區(qū)，在發(fā)展現代服務業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿服務和文化產業(yè)，建設集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導向上做出了積極的努力，為本項目的規(guī)劃建設創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。寶安區(qū)商業(yè)持續(xù)興旺，市場規(guī)模不斷擴大。而在文化產業(yè)群規(guī)劃上，位于西鄉(xiāng)勞動村的深圳F518創(chuàng)意產業(yè)園、福永的勁嘉印刷園、觀瀾版畫基地、深圳職業(yè)技術學院寶安校區(qū)四大項目將形成寶安區(qū)文化產業(yè)的基本格局。2006年以來，寶安中心區(qū)建設的加快，大鏟灣港的即將建成投產，深港西部通道2007年通車，都是深圳西部國際化的鮮明符號。而以此為主題形成的及產品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們日常休閑、娛樂和學習的重要場所?？梢灶A見，珠寶產業(yè)將成為深圳經濟騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。區(qū)內臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經營環(huán)境難以相容。2005年底，深圳該行業(yè)有企業(yè)3000余家，年銷售額280億元，占全國同類工藝禮品70％的份額，深圳事實上已成為中國工藝禮品制造和交易中心。相比之下，無論是珠寶首飾還是工藝禮品行業(yè)擁有大量制造工廠的寶安，卻沒有產品展示和銷售的集散場所。2005年寶安GDP高達1100多億，區(qū)域零售消費總額已經達到285億元，％。上述項目定位中，包含幾個關鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足深圳西部”與“區(qū)域性影響力”正如在本報告第三章中所分析的，從目前深圳市和寶安區(qū)的未來產業(yè)發(fā)展布局來看，深圳西部缺少高水平、上檔次的珠寶首飾與工藝禮品類產業(yè)集聚基地，這和寶安區(qū)相關產業(yè)在深圳市乃至全國的實際地位是不相稱的。如果能夠借助自身的區(qū)位優(yōu)勢和對周邊，尤其是對加工產業(yè)密集的東莞形成區(qū)位帶動和輻射，則完全可以彌補區(qū)域性空白，避免與羅湖和福田區(qū)展開正面的競爭，從而在市場機會窗口中快速成長。“文化內涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。珠寶首飾與工藝禮品本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設計在產品價值中所占的比重是很高的。而從寶安區(qū)的經濟和產業(yè)基礎來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關產業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經濟文化中心西移的催化劑。規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為66,，總建筑面積約117,000平方米，在深圳市來說雖然不是規(guī)模最大的同類型集散基地，但作為一個區(qū)域性商貿與產業(yè)集聚基地，尤其是以珠寶首飾和工藝禮品為主的文化產業(yè)基地，已經具備相當的規(guī)模，足夠對周邊產生較大的影響。專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內涵的項目，項目建設方將與深圳貿促會、深圳世界貿易中心會、中國工藝美術學會旅游紀念品專業(yè)分會、深圳華博展覽公司、珠寶行業(yè)協會等專業(yè)海內外商協會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現生意上的成功。政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合深圳市政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了城市產業(yè)布局中的空白，所以市區(qū)兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進而使進入項目的商家受惠。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊螅ΡＷo原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴防項目建設和項目運轉過程產生新的環(huán)境污染，注重和周邊相關項目的協調發(fā)展。因此，要始終遵循經濟性原則：一是項目建設要在保持高標準的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經濟效益，防止建設低效益或效益項目。第四章 項目建設內容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據本項目的定位，項目建設內容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務區(qū)”。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產品，形成永不落幕的展覽交易會。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產品。三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域將集中全世界各地名酒，介紹和展示各地酒文化，建設顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。本區(qū)域內包含兩個子功能區(qū)：設計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內容是產品設計工作室和裝飾工程與居家設計工作室。五、公共服務區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務的區(qū)域，共包含五個子功能區(qū)：珠寶質量鑒定中心與國內知名質量鑒定機構合作，在本園區(qū)內設立珠寶質量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務，使在本園區(qū)內經營的商家遵守質量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。電子商務服務中心項目建設單位將專為本項目開設網上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內外商家開展交易和展示，也可以利用系統提供的專業(yè)服務進行在線支付和商家調查等，以確保交易的安全和快捷。建設規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”。例如，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產面積和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現有園區(qū)中建設期較晚的大廠房進行改造。在園區(qū)規(guī)劃中，結合河西工業(yè)區(qū)的建筑現狀，找出面積足夠大的露天廣場比較有難度，因此，應重點考慮開辟現有建筑首層作為人流公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨一無二的別樣情調。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現狀。其中，應重新建設集中的變電站和消防中心，將現在的露天變壓器、分散的消防系統改為室內干式變壓器和集中的消防控制系統，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。除上述考慮之外，對于園區(qū)內重點街道和景點，如主題廣場、特色酒吧街等，應設立景觀照明，以營造浪漫氛圍。項目各功能劃分和相應的投資構成參見表1。其中按項目產能80%計，每年交易額高達人民幣200億元。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項目能夠在一開始就按照正確的方向開展。通過上述合作，一方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層次服務，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業(yè)和產業(yè)氛圍。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關注。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應設立集中的生活垃圾中轉站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產生的廢水，由于本項目所涉及的產