【正文】 創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變過(guò)程中的重頭。所有這些都為深圳帶來(lái)了難得的歷史發(fā)展機(jī)遇。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，已經(jīng)在我國(guó)改革開(kāi)放的道路上走過(guò)了26個(gè)年頭。三期擬定開(kāi)發(fā)期為：2008年7月至2009年12月為第三期，總占地面積約14000平方米，總建筑面積約26000平方米，總投資約7800萬(wàn)元。目錄第一章 總論 2第一節(jié) 項(xiàng)目概況 2第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 3第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 3第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 7第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析 9第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 11第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位 11第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì) 13第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 16第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 18第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃 18第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃 23第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 26第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 28第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理 29第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式 29第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷管理 29第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 30第八章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 31第九章 結(jié)論 33第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：深圳市XX珠寶及工藝品文化廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)單位：深圳市XX實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)地點(diǎn)：深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村項(xiàng)目總占地面積：66,項(xiàng)目總建筑面積：約111，757平方米項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目建設(shè)周期：自2007年3月開(kāi)工，至2009年底竣工。四期擬定開(kāi)發(fā)期為：2009年1月至2009年12月為第四期，總建筑面積約26477平方米。在新的形勢(shì)下，深圳面臨著轉(zhuǎn)型和可持續(xù)性發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折抉擇。在深圳市政府確立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱產(chǎn)業(yè)中，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的就占了三項(xiàng)。所謂集聚基地，就是將同一產(chǎn)業(yè)及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條中上下游單位盡可能地聚在一起，將以往分散、競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫奂?、?jìng)合，從而避免不必要的資源浪費(fèi)，提升效率，節(jié)約成本，企業(yè)也從集聚帶來(lái)的整體形象提升中擴(kuò)大了影響，因?yàn)榧刍匚年P(guān)注和客戶遠(yuǎn)比企業(yè)單打獨(dú)斗來(lái)得更多、更有效?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融入已經(jīng)產(chǎn)生了效果。以加工貿(mào)易為主，產(chǎn)品擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)與自有品牌的企業(yè)少，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)占統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力低下。未來(lái)五年，將重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)，穩(wěn)步提升房地產(chǎn)業(yè)，積極培育文化產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)。將在做大做強(qiáng)印刷、工藝禮品、玩具等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，扶持廣告、影視動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、文化中介等現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)，聚集提升廣電傳媒、休閑娛樂(lè)、文化旅游等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；積極培育創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)。綜上所述，無(wú)論是深圳市還是寶安區(qū)，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。寶安區(qū)商業(yè)持續(xù)興旺，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。而在文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，位于西鄉(xiāng)勞動(dòng)村的深圳F518創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、福永的勁嘉印刷園、觀瀾版畫基地、深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院寶安校區(qū)四大項(xiàng)目將形成寶安區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。2006年以來(lái)，寶安中心區(qū)建設(shè)的加快，大鏟灣港的即將建成投產(chǎn)，深港西部通道2007年通車，都是深圳西部國(guó)際化的鮮明符號(hào)。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理?xiàng)l件，吸納更廣泛地區(qū)的采購(gòu)受眾，并且使項(xiàng)目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、娛樂(lè)和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所。可以預(yù)見(jiàn)，珠寶產(chǎn)業(yè)將成為深圳經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長(zhǎng)引擎”和“城市名片”。區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)環(huán)境難以相容。2005年底，深圳該行業(yè)有企業(yè)3000余家，年銷售額280億元，占全國(guó)同類工藝禮品70％的份額，深圳事實(shí)上已成為中國(guó)工藝禮品制造和交易中心。相比之下，無(wú)論是珠寶首飾還是工藝禮品行業(yè)擁有大量制造工廠的寶安，卻沒(méi)有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。2005年寶安GDP高達(dá)1100多億，區(qū)域零售消費(fèi)總額已經(jīng)達(dá)到285億元，％。上述項(xiàng)目定位中，包含幾個(gè)關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足深圳西部”與“區(qū)域性影響力”正如在本報(bào)告第三章中所分析的，從目前深圳市和寶安區(qū)的未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來(lái)看，深圳西部缺少高水平、上檔次的珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和寶安區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在深圳市乃至全國(guó)的實(shí)際地位是不相稱的。如果能夠借助自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和對(duì)周邊，尤其是對(duì)加工產(chǎn)業(yè)密集的東莞形成區(qū)位帶動(dòng)和輻射，則完全可以彌補(bǔ)區(qū)域性空白，避免與羅湖和福田區(qū)展開(kāi)正面的競(jìng)爭(zhēng)，從而在市場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口中快速成長(zhǎng)?！拔幕瘍?nèi)涵”與“文化休閑與旅游購(gòu)物中心”本項(xiàng)目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場(chǎng)。珠寶首飾與工藝禮品本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場(chǎng)的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時(shí)，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡(jiǎn)單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值中所占的比重是很高的。而從寶安區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來(lái)看，項(xiàng)目落戶后，可以成為帶動(dòng)全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，成為經(jīng)濟(jì)文化中心西移的催化劑。規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總占地面積為66,，總建筑面積約117,000平方米，在深圳市來(lái)說(shuō)雖然不是規(guī)模最大的同類型集散基地，但作為一個(gè)區(qū)域性商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)集聚基地，尤其是以珠寶首飾和工藝禮品為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。專業(yè)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目并不是簡(jiǎn)單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方將與深圳貿(mào)促會(huì)、深圳世界貿(mào)易中心會(huì)、中國(guó)工藝美術(shù)學(xué)會(huì)旅游紀(jì)念品專業(yè)分會(huì)、深圳華博展覽公司、珠寶行業(yè)協(xié)會(huì)等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會(huì)合作，不僅聚集廠家和商家，還主動(dòng)為其搭建對(duì)外出口和交流合作的橋梁，使其真正實(shí)現(xiàn)生意上的成功。政策優(yōu)勢(shì)由于本項(xiàng)目的選題完全符合深圳市政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以市區(qū)兩級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目都會(huì)給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項(xiàng)目的商家受惠。所謂“以文促商”，就是通過(guò)賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價(jià)值，還有其隱含的文化。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊螅ΡＷo(hù)原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴(yán)防項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊相關(guān)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟(jì)性原則：一是項(xiàng)目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項(xiàng)目投資；二是要注重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項(xiàng)目。第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。圍繞上述兩個(gè)主題，整個(gè)項(xiàng)目從功能上將分為五個(gè)區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。在這個(gè)區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會(huì)。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。三、文化旅游區(qū)面向消費(fèi)市場(chǎng)，以參與體驗(yàn)為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來(lái)本項(xiàng)目游覽和消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。酒文化體驗(yàn)與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛?，介紹和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會(huì)，珍藏名酒交換和以酒會(huì)友活動(dòng)。本區(qū)域內(nèi)包含兩個(gè)子功能區(qū)：設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作室和裝飾工程與居家設(shè)計(jì)工作室。五、公共服務(wù)區(qū)本項(xiàng)目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域，共包含五個(gè)子功能區(qū)：珠寶質(zhì)量鑒定中心與國(guó)內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過(guò)提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商家遵守質(zhì)量和誠(chéng)信守則，也使來(lái)此消費(fèi)的不同類型的消費(fèi)者安心消費(fèi)。電子商務(wù)服務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)單位將專為本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺(tái)，所有入駐商家可以通過(guò)該平臺(tái)不受國(guó)界限制，與海內(nèi)外商家開(kāi)展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進(jìn)行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。建設(shè)規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”。例如，對(duì)于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對(duì)于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運(yùn)輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進(jìn)行改造。在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場(chǎng)比較有難度，因此，應(yīng)重點(diǎn)考慮開(kāi)辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動(dòng)空間，創(chuàng)造有別于露天廣場(chǎng)的另一番風(fēng)情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動(dòng)區(qū)域不足的問(wèn)題，而且還可以創(chuàng)造出獨(dú)一無(wú)二的別樣情調(diào)。正因?yàn)楸緢@區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯(cuò)落的現(xiàn)狀。其中，應(yīng)重新建設(shè)集中的變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內(nèi)干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。除上述考慮之外，對(duì)于園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)街道和景點(diǎn)，如主題廣場(chǎng)、特色酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營(yíng)造浪漫氛圍。項(xiàng)目各功能劃分和相應(yīng)的投資構(gòu)成參見(jiàn)表1。其中按項(xiàng)目產(chǎn)能80%計(jì)，每年交易額高達(dá)人民幣200億元。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢(shì)，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項(xiàng)目能夠在一開(kāi)始就按照正確的方向開(kāi)展。通過(guò)上述合作，一方面擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響，同時(shí)為進(jìn)駐項(xiàng)目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場(chǎng)實(shí)惠，反之又促進(jìn)了項(xiàng)目的影響和招商。這些都會(huì)使其認(rèn)可項(xiàng)目所營(yíng)造的強(qiáng)烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。因此，項(xiàng)目在營(yíng)銷方面沒(méi)，將通過(guò)舉辦一些具有影響力的活動(dòng)來(lái)聚攏人氣和關(guān)注。對(duì)于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應(yīng)設(shè)立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。其中：工業(yè)廢水主要來(lái)自于加工過(guò)程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項(xiàng)目所涉及的產(chǎn)