【正文】 公明專業(yè)內(nèi)衣市場、大浪服裝專業(yè)市場、福永家居專業(yè)市場等六大專業(yè)市場的規(guī)劃和建設(shè)，已經(jīng)納入寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，將成為寶安發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)集聚基地的重頭。盡管如此，對比深圳市其他各區(qū)的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和寶安區(qū)的規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，寶安區(qū)目前尚沒有一個以珠寶首飾和工藝、禮品為主題的大型集聚基地。隨著深圳時尚版圖的擴張，將深圳的繁華都市中心有效延伸到寶安，已經(jīng)勢在必行。消費力巨大的寶安同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的珠寶首飾與工藝禮品行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。首先，隨著中國國民經(jīng)濟和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，到2010年，中國將成為世界奢侈品消費大國，僅中國有珠寶消費需求的群體將超過6億人，每年的消費需求超過上千億元；眾多世界知名珠寶名牌，更是非?？春弥袊南M市場及制造環(huán)境，對強勢進入中國市場躍躍欲試。深圳珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在430億元以上，生產(chǎn)能力占國內(nèi)珠寶市場70％以上。然而，從目前深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，預計2006年產(chǎn)值將超過300億元，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。再反觀水貝片區(qū)，盡管在珠寶首飾產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)形成如此巨大的規(guī)模，但現(xiàn)有的廠房大都是上世紀80年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，已經(jīng)不適應大規(guī)模發(fā)展的要求。由于規(guī)劃建設(shè)年代的局限性，這個片區(qū)的城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和容量已嚴重不適應城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，區(qū)域的發(fā)展將面臨全面改造升級。與珠寶行業(yè)相同的，深圳工藝禮品行業(yè)經(jīng)過20年發(fā)展，已成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，展示了巨大的市場前景。而全世界工藝禮品的年交易額達到上千億美元，并且還在不斷高速地增長。深圳已經(jīng)成型和正在規(guī)劃招商的大型工藝禮品集聚基地，基本都設(shè)在中東部。綜上可見，在深圳具備全國甚至全球性影響的珠寶首飾與工藝禮品兩個行業(yè)，盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、設(shè)計和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費人群，但寶安區(qū)卻迄今沒有一個可與水貝珠寶集聚基地和筍崗藝展中心相媲美的珠寶與工藝禮品集聚基地。在對深圳的消費市場進行深入的市場調(diào)查后顯示，寶安區(qū)域消費力并不像人們一直以為的那樣，消費群體中個體收入低，導致消費水平不高。這些數(shù)據(jù)都足以說明寶安已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費基礎(chǔ)。第三章 項目建設(shè)的指導思想和原則第一節(jié) 項目建設(shè)的定位本項目的定位是“立足深圳西部，通過對現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為寶安區(qū)全新的文化休閑與旅游購物中心。因此，本項目的建設(shè)首先是彌補了深圳西部的一塊產(chǎn)業(yè)空白。相比之下，剛剛起步的寶安如果一上來將自己定位在國際或全國影響力的集聚基地，一方面并不現(xiàn)實，另一方面，也沒有必要?！爱a(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效應。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應，最大限度降低市場開拓的成本和投入。此類型的項目不論是在寶安還是深圳，都不少見。之所以如此，和項目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。由此可見，項目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項目所在的區(qū)位是寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的核心地區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費水平和整體素質(zhì)較高，所有這些因素決定了項目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)集聚基地。第二節(jié) 項目建設(shè)的優(yōu)勢綜合考慮本項目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身條件，項目具有十大競爭優(yōu)勢：區(qū)域優(yōu)勢從深圳市的整體區(qū)位來講，項目選擇的地點彌補了產(chǎn)業(yè)布局中的一個空白，因此，不僅平衡了該產(chǎn)業(yè)東強西弱的格局，也為項目的發(fā)展預留了廣闊的空間。同時，由于寶安區(qū)毗鄰東莞，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為鞏固寶安區(qū)在珠三角經(jīng)濟發(fā)展中所處的引領(lǐng)和帶動地位將會起到積極的作用，反過來，也為項目的未來運作成功，奠定了基礎(chǔ)。如此便利的交通條件，使得項目吸引消費群體、帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展以及便捷的物流服務(wù)成為可能。定位優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進項目自身的成功運作。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項目強大的功能優(yōu)勢。因此，本項目具有很強的專業(yè)優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢珠寶首飾、工藝禮品乃至整個中國文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史上的最好時期，以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流的新寵。管理優(yōu)勢本項目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項目能夠順利實施。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入，尤其是各級政府對于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過程中的價值增值空間。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。能夠認識和接受文化中的不同側(cè)面需求，并接受通過商業(yè)行為促進文化的交流，才能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。突出文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。先進性原則項目的建設(shè)應具有一定的前瞻性，要能適應國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。經(jīng)濟性原則項目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟效益，促進地方經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務(wù)實。在規(guī)劃布局上，應充分利用綠化、園藝等點綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)施和屋頂綠化等。所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。“一中心”是指“文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶首飾與工藝禮品加工交易基地”。一、生產(chǎn)加工區(qū)專為珠寶首飾和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應的交易區(qū)域進行專業(yè)產(chǎn)品的交易。工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。玩具與動漫產(chǎn)品展示交易區(qū)集中展示和交易各類玩具和動漫相關(guān)產(chǎn)品。珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對產(chǎn)品展示與交易功能的補充，通過提供專業(yè)的拍賣服務(wù)，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。文化旅游區(qū)的建設(shè)將使本項目成為寶安區(qū)又一群眾消費、休閑和旅游的中心。動漫主題體驗區(qū)該區(qū)域主要是結(jié)合流行和經(jīng)典動漫形象和動漫體驗娛樂項目，面向青少年和時尚人群，提供如兒童動漫反斗城、動漫游戲城、動漫體驗娛樂城和動漫玩偶制作等項目。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進入酒吧街，建設(shè)小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費區(qū)。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點，集中相關(guān)的設(shè)計開發(fā)與培訓項目，不僅服務(wù)本園區(qū)內(nèi)客戶，更面向周邊地區(qū)。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設(shè)計基地，創(chuàng)意與設(shè)計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易，也可以為園區(qū)內(nèi)制造工廠所采用，裝飾工程與居家設(shè)計工作室可以直接為周邊日益增多的樓盤提供服務(wù)。通過上述項目的實施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內(nèi)集中進行專業(yè)和群眾培訓的中心。同時，堅定中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座，以及為個人收藏愛好者提供鑒定等服務(wù)。此類設(shè)施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。物流服務(wù)中心面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時、周到的物流運輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃本項目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有河西工業(yè)村建筑和基本道路格局的前提下，通過對現(xiàn)有建筑進行翻新、加固，對區(qū)間道路進行拓寬和修繕等，使其滿足項目功能規(guī)劃的需要?！敖ㄖ误w規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對現(xiàn)有建筑進行改造和翻新。對于建筑內(nèi)部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點，采用不同的改造方法。對于園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點考慮設(shè)計師公寓、創(chuàng)意設(shè)計工作室、樂器培訓、藝術(shù)培訓、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途，因為上述功能需要的面積不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻新，使其滿足功能需要。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內(nèi)，并疏導整體人流，對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。在園區(qū)靠近107國道一側(cè)，重點安排文化主題廣場，因為此位置高近周邊已經(jīng)相對成熟的商業(yè)街區(qū)，融入其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。在道路改造上，應為道路融入文化內(nèi)涵，可以考慮按照不同的功能劃分，將世界各地具有特色的街道風格融入到本園區(qū)內(nèi)的街道翻新改造中。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀?！笆姓幸?guī)劃”方面，重點包含對現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、通訊和排污等設(shè)施的改造。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。建設(shè)集中垃圾處理中轉(zhuǎn)站?！皥@林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應重點選擇小品型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相應的樹木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身邊的親切和不同風格的異域風情。第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成，