【正文】 率遠高于社會平均利潤率，因此家具業(yè)是各行業(yè)中資本投入和規(guī)模擴充最為突出的一個。 該項目市場定位準確，產(chǎn)品品質(zhì)精良，品牌優(yōu)勢明顯，市場 前景廣闊。“l(fā)lk”以生產(chǎn)、展示、營銷、服務(wù)的多角架構(gòu)為基礎(chǔ)輻射中國、進軍國際。在稅收方面，以增值稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費項目計算，預(yù)計能為稅務(wù)部門增加35百萬元的稅收。項目建設(shè)規(guī)模 ，總建筑面積 XXXX萬平方米，地上建筑面積 XXXX萬平方米， 其廠房 XXXX萬平方米、廠房體驗館 XXXX萬平方米、商務(wù)辦公寫字樓 XXXXX萬平 方米、體驗酒店XXXXX萬平方米，地下總建筑面積 XXXX萬平方米，容積率 XXXX，建筑覆蓋率XX%，建筑綠地率XXX%， 停車數(shù)量XXXXX輛，建筑高度XXXX米，廣場面積 XXXX萬平方米。 項目投資 本項目總投資 3000 萬元，其中工廠費用 500 萬元， 工廠建設(shè)其他費 300萬元，體驗館費用100萬元，材料費用300萬元，辦公樓和渡假體驗酒店1000萬元，基本預(yù)備費 800 萬元，建設(shè)期利息 120 萬元.資金籌措 本項目資金來源有一：自籌 2000 萬元，二：申請銀行貸款 1000 萬元。項目建設(shè)期 16 個月。我們獨有的行業(yè)開創(chuàng)性優(yōu)勢具備以下幾點：●首創(chuàng)中國高端商道之大成的“永久商業(yè)”模式●成熟的家居品牌運作經(jīng)驗與盈利模式●家居空間產(chǎn)品、設(shè)計、裝飾集成化的創(chuàng)新概念●原創(chuàng)性、訂單式、禮品化的產(chǎn)品消費概念●優(yōu)化的商業(yè)組合，率先與國際最新消費及運營模式接軌llk擬在湛江市江洪鎮(zhèn)遂溪縣投資項目，主要用于建立南中國較大規(guī)模的船木家具開發(fā)制造中心，以此奠定llk華南地區(qū)的規(guī)模生產(chǎn)與創(chuàng)意設(shè)計優(yōu)勢，并滿足香港llk集團日益增長的東南亞市場銷售需求，同時也為llk創(chuàng)設(shè)南部生產(chǎn)基地，將銷售渠道沿湛江海岸線順延至華東地區(qū)。 該項目建成后能給地方政府增加稅收，增加就業(yè)崗位，能夠 促進人民消費，擴大內(nèi)需。我國家具產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，生產(chǎn)、銷售、技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量和經(jīng)濟效益都得到了全面提高，實現(xiàn)了從傳統(tǒng)手工向現(xiàn)代工業(yè)的轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)和出口得到了較快發(fā)展；產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐漸形成；原材料呈現(xiàn)多元化；帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010 年全年家具行業(yè)產(chǎn)量 ，工業(yè)總產(chǎn)值達 9667 億，比 2009 年增長了 32%左右。在歐美等發(fā)達國家，生態(tài)環(huán)保、天然質(zhì)樸家具越來越受歡迎；而在東南亞地區(qū)，木質(zhì)家具向來擁有廣闊的市場。llk家居的核心產(chǎn)品——船木家具，正是按照綠色消費的觀念，倡導(dǎo)簡樸、自然的生活，將舒適與環(huán)保完美結(jié)合起來；加上llk家居極具國際化的創(chuàng)意設(shè)計，令古老的船木煥發(fā)新生，以其新穎獨特而又精美的造型在家具行業(yè)中獨辟蹊徑。 在經(jīng)濟快速增長的刺激下，唐山大建設(shè)逐漸展開，圍繞“經(jīng)濟強 城、文化名城、宜居靚城”的建設(shè)目標，唐山城市形象有望不斷改善， 對增強居民榮譽感，提升房地產(chǎn)價值有著積極意義；同時隨著曹妃甸 港口建設(shè)力度的加大，濱湖新區(qū)規(guī)劃的提出，唐山對外的吸引力也逐 漸加強，未來外來人口的進入，有望為房地產(chǎn)市場注入新的需求。而 2008 年由于價格高啟壓縮 市場剛性需求，并且宏觀經(jīng)濟及市場重疊下滑，唐山市中心區(qū)銷售量 僅在 30 萬平米‐50 萬平米之間，同比往年大幅下滑。 寫字樓市場分析 唐山目前在租售的寫字樓項目只有不到 10 個，分布于新華西道，13 北新西道，以及建設(shè)北路沿線，分布較分散，沒有形成有有聚集規(guī)模 的商務(wù)辦公區(qū)。 從第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的增長率看，近三年的平均增長率為 %， 且近年增長率逐年降低，故就寫字樓的需求潛力而言，唐山市場的寫 字樓市場空間有限。根據(jù)唐山商業(yè)分布和業(yè) 態(tài)的特點，唐山主要商業(yè)分成五個商業(yè)區(qū)，其中城市中心商業(yè)區(qū)、遠 洋城商業(yè)區(qū)、小山商業(yè)圈輻射范圍最大，八方購物廣場、西部商業(yè)功 能區(qū)輻射范圍較小。底層人群有較大基礎(chǔ)，由于大部分住的震后房子，居住升級需求 為較強，但此部分人群財務(wù)積累速度較慢，購買力相對較弱。唐山空氣不好，所以現(xiàn)在標榜上 風(fēng)上水、環(huán)保、生態(tài)等等的樓盤往往比較受歡迎，因為這些因素可以 使注重居住品質(zhì)的人得到滿足。 項目商品住宅部分目前共規(guī)劃 15 棟樓，其中 11 棟 24‐33 層板樓， 2 棟 24 層點式樓，2 棟 24‐33 層板塔結(jié)合的樓。項目為16 綜合體，項目的號召力和品牌力，相信會對周邊發(fā)展起到一定的促進 作用。 目前的中央調(diào)控政策是促進房地產(chǎn)回暖和發(fā)展，對房地產(chǎn)開 發(fā)和銷售有利。 劣勢（W） 項目東界和南界目前成熟度不高，商業(yè)和居住氛圍不濃厚。 項目建筑密度高，樓間距不足，綠化率低，項目居住的舒適 度較低。 威脅（T） 目前地塊還有個別房屋未拆遷完畢，有可能影響工程進度。 城市核心有向西和向北分化的趨勢，對項目長遠的發(fā)展可能 不利。 結(jié)合項目地段稀缺性來看，項目屬性同時具備居住和投資雙重特 性。 從客戶行業(yè)特征來看，目標客戶群主要包含四類： 寫字樓定位 目前唐山寫字樓市場總體尚不成熟，現(xiàn)有中、低檔次寫字樓市場 礦產(chǎn)、鋼鐵、建材等 私營企業(yè)中高層 四類目標客群 銀行、電信、電力、鋼鐵 等大型壟斷企業(yè)中高層 高新科技產(chǎn)業(yè)、流通業(yè)、服 務(wù)業(yè)中的高收入階層 政府中高級公務(wù)員 事業(yè)單位中高級管理19 消化速度較慢，唐山高端寫字樓市場尚為空白，預(yù)計市場空間也較小， 但是潛在供應(yīng)量較大。 中檔 Soho 類部分選擇地塊其余寫字樓類作為 soho 類產(chǎn)品，具有 辦公及自住兩種功能，戶型面積基本單元在 5070 平米，可靈活自由 組合，建議精裝修。 二、區(qū)位分析 項目位于唐山市核心區(qū)，抗震紀念碑東側(cè)，緊鄰城市主干道—— 新華道與建設(shè)路。 目前唐山人對于該地塊總體評價較好，很認可該地段的“城市核 心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價值，抗震紀念廣場并不會帶來負面影 響，而是將紀念碑看成是唐山的標志性建筑和唐山的驕傲。 南側(cè)一面的建筑及東側(cè)的部分住宅較破舊，西側(cè)大釗公園的綠化 度較高，北側(cè)與其他三側(cè)形成鮮明對比。凍土深度為 ～。其中前寒武系均出露于開 平煤田北部及東北部。中生代燕山運動強烈，形成一 系列褶皺和斷裂，并缺失中生界，也無巖漿運動。 （3）水文地質(zhì)條件 區(qū)內(nèi)分布有第四系孔隙水，奧陶系巖溶水，碎屑巖裂隙水，它們 之間存在著不同程度的水力聯(lián)系。堆積 時間大于 10 年。27 灰黃色棕黃色，稍濕濕，稍密中密，以長石為主，石英次之，磨 圓度差，分選差，局部含土質(zhì)成份較高，地基土承載力特征值為 160kPa。 灰黃色，可塑，局部軟塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含砂 粒，局部含量較高，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。 灰黃色，濕，密實，搖震反應(yīng)中等，干強度低，韌性低，含砂粒，局 部夾粉質(zhì)粘土，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 170kPa。 灰黃色，可塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾 粉細砂層，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 180kPa。 棕黃色，可塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含砂粒，見鐵錳 結(jié)核，偶見鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 180kPa?；尹S色，硬塑，光滑，干強度中等，韌性中等，含鈣質(zhì)結(jié)核，29 具銹染，夾少量碎石塊及石屑，地基土承載力特征值為 220kPa?；鶐r主要為砂巖、 泥巖、灰?guī)r，傾向東南，傾角 45 度左右。 巖芯呈塊狀，下部呈短柱及柱狀，較破碎。7 號孔 ， 為溶洞，粘土密實充填。使用期限為商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 交通條件 項目北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅 500 米，交通快速便利；項 目西側(cè)緊鄰抗震紀念碑廣場及大釗公園，7 路、28 路等多路公交均可 到達。教育：西山路小學(xué)、市八中、警察學(xué)校、河北理工大學(xué)等。城市自來水普及率、燃氣普及率、 污水集中處理率、供熱普及率分別達到 100％、％、81％和 ％，32 均居全國同等城市領(lǐng)先水平。 設(shè)計原理 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對唐山市城市格局進行分析，通過研究 城市設(shè)計、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動等空間模式和景觀環(huán) 境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進行整體設(shè) 計，使該項目成為唐山市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。堅持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計手法，合理進行功能安 排與結(jié)合。充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個34 地塊和周邊地區(qū)的活力。充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的 潛力與商業(yè)價值。 城市化、信息化、國際化的快速發(fā)展為城市發(fā)展帶來新的課題，傳統(tǒng) 的開發(fā)模式已無法滿足高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)。 項目地塊北側(cè)和西側(cè)是綜合共建部分，包含大型商場、寫字樓、 酒店、學(xué)校等公共建筑，地塊中央和東界、南界是住宅部分，包含住35 宅和住宅底商，如下圖： 規(guī)劃指標 序號 項目名稱 數(shù)量 單位 1 規(guī)劃用地面積 萬平方米 2 建設(shè)用地面積 萬平方米 3 總建筑面積 萬平方米 4 地上總建筑面積 萬平方米 其中 大商業(yè) 萬平方米 36 酒店 萬平方米 寫字樓 萬平方米 住宅 萬平方米 回遷部分 萬平方米 5 地下總建筑面積 萬平方米 6 容積率 7 建筑覆蓋率 46 % 8 建筑綠地率 7 % 9 停車數(shù)量 3000 輛 10 建筑高度 米 11 廣場面積 萬平方米 二、建筑設(shè)計 主要建筑一覽表 序號 建筑名稱 單位 數(shù)量 1 26 層寫字樓 5 層商業(yè)裙房 棟 2 2 30 層寫字樓 5 層商業(yè)裙房 棟 1 3 30 層寫字樓 4 層商業(yè)裙房 棟 1 4 3 層步行街 條 1 5 25 層五星級酒店 棟 1 6 25 層寫字樓 5 層商業(yè)裙房 棟 1 7 5 層學(xué)校 1 37 8 3 層幼兒園 1 9 24‐33 層板樓住宅 棟 11 10 24 層點式樓住宅 棟 2 11 24‐33 層板塔結(jié)合住宅 棟 2 12 33 層點式住宅 棟 6 13 2 層沿街商業(yè) 沿街 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)概況 名稱 結(jié)構(gòu) 形式 基礎(chǔ) 形式 結(jié)構(gòu)安全等級 高層建筑 框剪 樁筏基礎(chǔ) 二級 裙房建筑 框剪 樁筏基礎(chǔ) 二級 多層公建 框架 筏基礎(chǔ) 二級 多層底商 框架 筏基礎(chǔ) 二級 建設(shè)地區(qū)基本數(shù)據(jù) 基本風(fēng)壓 （kn/m2） 基本雪壓 （kn/m2） 標準凍深（m） 地面粗糙度 C 類 抗震設(shè)防標準 38 抗震設(shè)防 烈度 抗震設(shè)防 類別 結(jié)構(gòu)安全 等級 地震分組 抗震等級 8 度（） 丙類 二級 第一組 一級 四、暖通設(shè)計 供熱系統(tǒng)： 本項目所需熱源為城市熱力管網(wǎng)，共設(shè)置四個換熱站。購物中心(大商業(yè))和酒店設(shè)置中央 空調(diào)系統(tǒng)，熱媒溫度為 60~500C，購物中心(大商業(yè))空調(diào)系統(tǒng)主要采 用全空氣系統(tǒng)，并設(shè)排風(fēng)機，過渡季節(jié)能滿足全新風(fēng)運行，排風(fēng)機設(shè) 熱回收裝置。住戶和公寓供暖系統(tǒng)采用共用立 管的分戶獨立系統(tǒng)形式，分戶計量。 制冷系統(tǒng)： 本項目所需冷源為人工冷源，機組分別設(shè)于地塊 A 和 BC 地下室 內(nèi)，采用離心制冷機。 通風(fēng)和防排煙系統(tǒng)： 住宅和公寓衛(wèi)生間設(shè)排氣扇，廚房設(shè)抽油煙機；地下車庫設(shè)機械 通風(fēng)和排煙系統(tǒng)；酒店和寫字樓靠外墻的樓梯間設(shè)機械加壓送風(fēng)系 統(tǒng)，消防電梯前室設(shè)機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓風(fēng)機設(shè)于屋面。室外 給水管道雙路引入并環(huán)狀（與室外消火栓合用管道）。給水和中水40 系統(tǒng)均設(shè)水表計量。d， 每戶計算人數(shù) 人，商業(yè)按 1 人/4m2。商業(yè)給水水表設(shè)置室外水表井或地下室水表間。消防水箱和增壓穩(wěn) 壓設(shè)備設(shè)置在最高樓屋頂水箱間。污水量按生活用水量的 90%考 慮，計 1557m3/d。 雨水系統(tǒng)：設(shè)計重現(xiàn)期為 1 年，綜合徑流系數(shù) 。 系統(tǒng) 考慮室外景觀影響，本項目設(shè)置調(diào)壓箱。 室外管網(wǎng) 管材使用無縫鋼管，管道敷設(shè)采用直埋方式，坡度 %，加強 防腐。該區(qū)域總 用電量預(yù)計為 28000kVA。 c).根據(jù)該建筑負荷等級及該地區(qū)供電情況：由城市外網(wǎng)引進四路 不同 110kV 區(qū)域變電站的 10KV