【正文】 區(qū)搶抓當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇機(jī)遇，以加快拆遷作為推動(dòng)“城中村”改造招商的重要抓手，真正解決毛地變凈地問(wèn)題，大力營(yíng)造安全誠(chéng)信、寬松有序的開發(fā)環(huán)境，為項(xiàng)目入駐提供用地保證，解除投資商的后顧之憂。認(rèn)真落實(shí)拆遷、安臵獎(jiǎng)勵(lì)政策，把拆遷進(jìn)度與安臵獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)合起來(lái)，采取獎(jiǎng)先進(jìn)、罰慢進(jìn)的辦法調(diào)動(dòng)群眾主動(dòng)拆遷積極性。樹立“群眾安臵、三級(jí)有責(zé)”思想，提高社區(qū)干部群眾積極參與安臵的責(zé)任感，形成政府主導(dǎo)、群眾參與、上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管抓安臵的工作局面。目前，全區(qū)共完成拆遷面積 190多萬(wàn)㎡，開工建設(shè)安臵房 30萬(wàn)㎡。同時(shí)，堅(jiān)持快速推進(jìn)與綜合社會(huì)效益相結(jié)合的原則，既快速推進(jìn)城中村改造，又兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)及市政管理的承受能力。二是以“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”為主線，多種模式并舉，加快城中村改造步伐。對(duì)于生活困難的貧困戶 ,為其發(fā)放生活補(bǔ)貼 ,幫助其順利渡過(guò)拆遷安置過(guò)渡期；對(duì)拆遷工程招投標(biāo)、協(xié)議簽訂、資金補(bǔ)償、垃圾清運(yùn)等各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)行陽(yáng)光操作，堅(jiān)持透明公開，力求以公開求公正，以公正得人心，廣泛接受社會(huì)各界監(jiān)督；設(shè)置舉報(bào)電話、村民咨詢和上訪接待站，組織人員 24小時(shí)值班，及時(shí)解決拆遷中村民反映的各種問(wèn)題， 化解矛盾，確保拆遷工作和諧、順利進(jìn)行。對(duì)安置用地，我們明確由村委會(huì)以自辦出讓方式辦理手續(xù)；對(duì)配套開發(fā)用地，我們堅(jiān)持走招拍掛 程序，通過(guò)土地招拍掛選擇有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)參與城中村改造。我市城中村改造項(xiàng)目在建廉租住房約 22萬(wàn)平方米。在具體實(shí)施中，要求合理規(guī)劃和建設(shè)停車場(chǎng)、公共綠地，以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施，盡力為村民的生活便利、生活愉快著想。統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃、超前規(guī)劃，著力建立一個(gè)層次清晰、科學(xué)合理的規(guī)劃體系。尤其是在 國(guó)際金融、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)異常嚴(yán)峻的情況下，我們又對(duì)相關(guān)規(guī)費(fèi)進(jìn)行了緩繳、減、免；同時(shí)，我們經(jīng)常深入村（組）、開發(fā)企業(yè)調(diào)查研究，或召開各種類型的座談會(huì)征求意見(jiàn)，提出建議，切實(shí)幫助他們解決改造工作中的具體問(wèn)題，充分調(diào)動(dòng)開發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素 確定，原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償。一是逐級(jí)召開動(dòng)員大會(huì)，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，明確任務(wù)，堅(jiān)定信心；二是借助電視、報(bào)紙、廣播、板報(bào)等宣傳載體廣泛宣傳，張貼公告、懸掛條幅營(yíng)造濃厚氛圍 ，印發(fā)《給村民的一封信》、《致商戶、承租戶的一封信》、《政策問(wèn)答手冊(cè)》宣傳政策，發(fā)動(dòng)群眾。四是上下聯(lián)動(dòng)。市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一負(fù)責(zé)城中 村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、政策制定、方案審批和指導(dǎo)協(xié)調(diào) ,各相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)城中村改造相關(guān)工作的復(fù)核、審批、考核、督導(dǎo)等 。一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。 三、主要做法 近年來(lái)，我市城中村改造一直堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾自愿、區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)、成熟一個(gè) ,改造一個(gè)”的基本原則 ,在具體實(shí)施中 ，我們著力建立一套強(qiáng)而有力的 工作機(jī)制、著力激發(fā)村民與開發(fā)企業(yè)兩方面積極性、著力抓好三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)、著力落實(shí)四項(xiàng)推進(jìn)措施。 截至目前我市共批準(zhǔn) 95個(gè)村（組）（含 144 個(gè)自然村）實(shí)施改造，其中已實(shí)現(xiàn)集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有的有 46個(gè)村（組）（含 69個(gè)自然村），已完成改造規(guī)劃編制工作的有 38個(gè)村（組），已通過(guò)招拍掛出讓改造用地的有 19 個(gè)村（組）（含 34 個(gè)自然村）。 2020 年以來(lái)，在總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)家法律法規(guī)以及我市實(shí)際，市政府研究出臺(tái)了《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政 [2020]103 號(hào)）文件，對(duì) 2020年 32號(hào)、 2020 年35號(hào)文件的部分條文進(jìn)行了修改，部分條文進(jìn)行了細(xì)化，并形成了一套強(qiáng)而有力的工作機(jī)制。直至 2020年，鄭州市政府才正式將城中村改造提上了議程，在考察借鑒一些城市城中村改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)時(shí)實(shí)際，研究制定了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》（鄭政 [2020]32號(hào)）文件，對(duì)城中村土地、規(guī)劃、拆遷管理以及村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)制辦法做了初步規(guī)定。鄭州景觀眾多，旅游資源豐 富。早在 8000年前，我們的祖先就在這里繁衍、生息和發(fā)展?，F(xiàn)轄 6個(gè)區(qū)（包括金水、二七、管城、中原、惠濟(jì)、上街）、 1個(gè)縣（中牟縣）、 5個(gè)縣級(jí)市（包括鞏義、滎陽(yáng)、新密、登封、新鄭）和 2 個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)（包括鄭東新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）、 1個(gè)國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)（即經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）。全市總面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，全市總?cè)丝? 萬(wàn)，建成區(qū)面積 294平方公里，建成區(qū)人口約 354 萬(wàn)人，除 鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外，建成區(qū)內(nèi)共有 124 個(gè)城中村（共 228 個(gè)自然村），占地約70平方公里，約占建成區(qū)總面積的 1/4，村民人口約 30萬(wàn)。 5000年前，人文始祖軒轅黃帝在這里出生、創(chuàng)業(yè)和建都，奠定了中華民族的根基。有以少林寺、中岳廟和國(guó)家森林公園、世界地質(zhì)公園中岳嵩山為主的嵩山風(fēng)景名勝區(qū)，以黃河風(fēng)景名勝區(qū)、大河村原始村落遺址為主的黃河歷史文化風(fēng)景名勝區(qū)，有浮戲山、軒轅黃帝故里、北宋黃陵、河洛匯流、康百萬(wàn)莊園等名勝古跡，嵩山少林寺以佛教禪宗和少林武術(shù)聞名海內(nèi)外。 2020年，市政府成立了“鄭州市城中村 改造指揮部”，并再次組織考 察外地經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了《鄭州市城中村改造土地規(guī)劃拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》（鄭政 [2020]35 號(hào)）文件，對(duì) 2020 年 32 號(hào)文件進(jìn)行了細(xì)化，并在市內(nèi)各區(qū)推薦的基礎(chǔ)上，確定了 17個(gè)村（組）為改造試點(diǎn)單位。在具體實(shí)施中，為解決推進(jìn)中的一系列問(wèn)題，充分發(fā)揮城中村改造的綜合社會(huì)效益，市政府根據(jù)工作實(shí)際 ,不斷完善相關(guān)配套政策，這些政策涉及城中村改造的工作程序、村民的安置補(bǔ)償、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)管理以 及解決低收入人群和外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題等方面。通過(guò)土地招 拍掛，共盤活建設(shè)用地約 7243 畝，已簽訂土地儲(chǔ)備協(xié)議面積約3208 畝。 （一）著力建立一套強(qiáng)而有力的工作機(jī)制。成立了市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，主管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，抽調(diào)市建委、規(guī)劃、國(guó)土、房管、土地儲(chǔ)備中心、拆遷辦等單位專業(yè)人員 組成辦公室 ,為城中村改造工作提供政策指導(dǎo)和協(xié)調(diào)服務(wù)。明確各區(qū)政府為城中村改造工作的直接責(zé)任人 ,具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制及改造方案的申報(bào)、拆遷安置及建設(shè)管理等組織實(shí)施。在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下 ,建立了以市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組為中心 ,各區(qū)、街道辦事處、村組城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組為支點(diǎn) ,上下貫通 ,步調(diào)一致 ,一級(jí)抓一級(jí) ,層層抓落實(shí)的四級(jí)組織領(lǐng)導(dǎo)體制 ,為全面推進(jìn)城中村改造工作奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三是組織宣傳隊(duì)伍深入村組、深入一線，面對(duì)面、心貼心向廣大村民宣傳城中村改造的目的、意義、補(bǔ)償安置政策 ,并從兌換面積的單價(jià)、居住房屋的性質(zhì)、周邊環(huán)境的改善、經(jīng)濟(jì)收入的增加以及綜合效益的提升等方面幫村民算“升值帳”、“收入帳”和“環(huán)境帳”，讓廣大村民切身感受到拆遷為他們帶來(lái)的好處和切身利益 ,贏得了村民的極力擁護(hù)和大力 支持。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 , 原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。 （三）著力抓好三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的整體性、前瞻性和 科學(xué)性，要求彰顯地方特色，凸現(xiàn)功能定位。已完成土體招拍掛的 19個(gè)村（組）共規(guī)劃中學(xué) 7所，小學(xué) 20所，幼兒園 43所。二是堅(jiān)持依法供地，著力創(chuàng)造更加公開、公平、公正的土地市場(chǎng)環(huán)境。目 前我市已出讓改造用地的村（組）有 19 個(gè)，其中一個(gè)村是通過(guò)土地拍賣方式出讓，其余 18個(gè)村（組）均是采取掛牌方式出讓。 （四）著力落實(shí)四項(xiàng)推進(jìn)措施。對(duì)于有一定集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力且領(lǐng)導(dǎo)班子戰(zhàn)斗力較強(qiáng)的村（組），鼓勵(lì)和支持其成立股份制公司，自行籌集資金進(jìn)行改造；對(duì)于村民和村集體自行改造積極性較高，但集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足于滿足改造需求的村（組），支持其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或有實(shí)力的周邊單位成立聯(lián)合開發(fā)公司，共同實(shí)施改造；另外，對(duì)于區(qū)政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以滿足城中村改造需要，且城中村村民同意區(qū)政府組織對(duì)本村實(shí)施改造，鼓勵(lì)區(qū)政府會(huì)同相關(guān)部門統(tǒng)一組織進(jìn)行拆遷改造，集中一定的力量，做好土地確權(quán)、控規(guī)編制等前期 工作，鼓勵(lì)和支持以凈地招拍掛出讓，按照有序競(jìng)爭(zhēng)的原則，招大商、上大項(xiàng)目。四是實(shí)行一村一單責(zé)任制，量化目標(biāo)，明確責(zé)任，倒排工期，強(qiáng)力推進(jìn)。特別是今年以來(lái)，我們認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府提出的“六同時(shí)、六帶頭”和“政府 零收益”的總體要求，把“城中村”改造作為“決戰(zhàn)二季度、一舉勝全年”的重要抓手，全面掀起了拆遷改造高潮，雙方自愿簽訂協(xié)議 2215 戶，完成拆遷面積 萬(wàn)㎡（其中居民房屋 萬(wàn)㎡、廠院 萬(wàn)㎡），拆遷居民戶 2309 戶，廠院106個(gè)，騰出空地 2020 畝，取得了階段性成果。二是抓好算帳安臵。四是抓好先行安臵帶動(dòng)拆遷。目前，近百家企業(yè)到東區(qū)了解行情準(zhǔn)備進(jìn)入。同時(shí)采取“業(yè)主融資、村 民自建、委托建設(shè)、社區(qū)安臵、東區(qū)補(bǔ)貼”的政策，對(duì)農(nóng)民安臵小區(qū)貼補(bǔ)返獎(jiǎng)，解決拆遷群眾安臵問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)群眾、投資商、政府“三滿意”，著力打造東城區(qū)城市良性循環(huán)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)集聚效應(yīng)，推動(dòng)優(yōu)勢(shì)資源向優(yōu)勢(shì)資本轉(zhuǎn)變，為實(shí)現(xiàn)東區(qū)跨越發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。我們堅(jiān)持規(guī)劃先行，科學(xué)編制城中村改造總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，確保規(guī)劃的主導(dǎo)地位、統(tǒng)籌地位和先導(dǎo)地位，使改造后的城中村真正融入城市，成為規(guī)模適宜、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明有序的新型社區(qū)。用足用活上級(jí)政策，制定出臺(tái)了《關(guān)于土地征收拆遷安臵實(shí)行政府主導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作的實(shí)施意見(jiàn)》、《東城區(qū)國(guó)家建設(shè)征收土地地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》等一系列配套措施，牢牢把握了政策導(dǎo)向，有效平衡了各方利益。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高層次設(shè)計(jì)、 高質(zhì)量建設(shè)居民安臵小區(qū)，使其與群眾的期望相一致，與城市的 功能定位相統(tǒng)一。二是抓補(bǔ)償加快拆遷。組織人員深入村組、深入一線，面對(duì)面、心貼心做群眾工作，宣傳政策，并從兌換面積的單價(jià)、居住房屋的性質(zhì)、周邊環(huán)境的改善、經(jīng)濟(jì)收入的增加以及綜合效益的提升等方面，幫村民算“升值帳”、“收入帳”和“環(huán)境帳”，贏得了村民的大力支持，實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)眾一心、眾志成城。提供足夠的政策保障，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)成本，保證其合理的投資回報(bào)率。 一、基本情況 江堤村地處漢陽(yáng)中部地區(qū)。 2020 年 3 月，按照市、區(qū)總體部署，江堤村正式啟動(dòng)城中村改造工作?！氨R未動(dòng)，糧草先行”。 2020 年7 月，江堤村對(duì)馬鸚路南邊地區(qū)的 150 多戶村民進(jìn)行了就近拆遷安置，建設(shè)了江騰苑小區(qū)，騰退出大量的土地資源用于開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由此拉開了江堤村大開發(fā)、大建設(shè)的序幕。一方面，全面推進(jìn)“村改居”工作，努力實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)管理模式向現(xiàn)代服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，于近日在全市城中村改造社區(qū)中率先成立了“一站式”居民事務(wù)服務(wù)中心。村民變居民是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工作，也是“城中村”綜合改造工作中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在推進(jìn)“城中村”改造過(guò)程中，江堤村堅(jiān)持以人為本，把群眾的呼聲當(dāng)作第一信號(hào)、把群眾的需求當(dāng)作第一選擇、把群眾的滿意當(dāng)作第一標(biāo)準(zhǔn)，努力把“城中村”改造這件利國(guó)利民的好事辦好。為盡可能地實(shí)現(xiàn)村改居勞力的充分就業(yè)，江堤村建立了村改居人員和失地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)專項(xiàng)資金，并借助區(qū)、街農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)基地，對(duì)失地農(nóng)民有針對(duì)性地開展免費(fèi)培訓(xùn)、免費(fèi)推薦就業(yè)。為確保城中村改造工作順利推進(jìn)，江堤村積極引導(dǎo)村干部發(fā)揮模范帶頭作用，發(fā)揚(yáng)奉獻(xiàn)精神，主動(dòng)縮小與普通村民的股份量化比例。三是堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃村灣改造與妥善安置村民群眾相結(jié)合。城中村是以本地 居民出租房屋獲得經(jīng)濟(jì)來(lái)源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時(shí)住所、兼有內(nèi)部服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的城鄉(xiāng)過(guò)渡型社區(qū)。建筑物以村民家庭住宅樓為主 , 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃 , 建筑密度和建筑容積率很高 (部分位于鬧市區(qū)的城中村極高 ) , 違章建筑和私搭亂建多 , 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏 , 缺少 必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設(shè)施等。城中村村民主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是房屋出租收入、集體經(jīng)濟(jì)分紅以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè) , 外來(lái)人口以居住為主 , 部分在本村從事經(jīng)營(yíng) , 房屋租賃及其衍生經(jīng)濟(jì)成為城中村主要經(jīng)濟(jì)模式?？傉嫉孛娣e約 300萬(wàn) 平方米，需動(dòng)遷人口近 20萬(wàn)，其中常住人口近 5萬(wàn)，暫住人口近 15萬(wàn)。上述措施使珠海市市區(qū)自 1999年以來(lái)基本未有房地產(chǎn)新 開工項(xiàng)目推出市場(chǎng)。 政府讓出巨大利益，扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與改建城中舊村，并嚴(yán)格通過(guò)公 開招標(biāo)引入有實(shí)力的開發(fā)商，防止舊村改造出現(xiàn)“爛尾”問(wèn)題。 為引入有實(shí)力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法， 不分開發(fā)商來(lái)自哪里，一律對(duì)其資金實(shí)力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽(yù)等方面進(jìn)行量化計(jì)分、綜合評(píng)標(biāo)，公平、公正、擇優(yōu)選擇開發(fā)商參與舊村改建。 搞好規(guī)劃，完善配套，提高環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)文明社區(qū)。廣州市從 2020 年開始著手對(duì)城中村進(jìn)行改造，實(shí)施的是“以原村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體”的改造模式，禁止開發(fā)商進(jìn)入，實(shí)行“一村一策”，分類治理城中村。在農(nóng)業(yè)戶口變更為居民戶口過(guò)程中，免收城市增容費(fèi)和其它有關(guān)費(fèi)用。按照有關(guān)法律法規(guī)，在“城中村”所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)位城市居民后，村委會(huì)建制和農(nóng)村管理體制自然撤銷，沒(méi)有村設(shè)置的鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨之撤消。 第五著手建立社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)制。 深圳市：綜合整治，全面改造 深圳市共有村落 1000 余個(gè)，其中特區(qū)內(nèi) 200余個(gè)，特區(qū)內(nèi)外共有私房約 30萬(wàn)棟。同時(shí)，當(dāng)今的發(fā)達(dá)國(guó)家依然或多或少地存在貧民窟問(wèn)題，貧民窟并沒(méi)有因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家完成了城市化進(jìn)程而消失。