【正文】 快推動長株潭“兩型社會”改革建設(shè)和“3＋5”城市群建設(shè)發(fā)展，2022 年 9 月望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會與湖南和立東升實業(yè)集團有限公司雙方就共同建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)國家級區(qū)域物流中心項目——湖南省高星物流園達成協(xié)議，同意項目開發(fā)用地位于望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 2022 畝。為此，望城縣委、縣政府及相關(guān)部門進行了大量工作：2022 年 11 月，獲廣州鐵路（集團）公司《關(guān)于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規(guī)劃問題的函》 （廣計函[2022]526 號） ，同意望城站 2020 年預(yù)留發(fā)展 200 萬噸貨場到發(fā)能力，遠景按 500 萬噸的規(guī)模預(yù)留。因此，作為長株潭“兩型社會”建設(shè)的示范區(qū)，隨著大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)建設(shè)的深入，長沙發(fā)展的重心將進一步轉(zhuǎn)移至河西地區(qū)，新增客貨運量將大大增多，在一定程度上將超過目前貨運、客運的承載能力，在此情況下，若沒有發(fā)達的物流業(yè)，勢必阻礙和延緩先導(dǎo)區(qū)開發(fā)建設(shè)。近年來，長沙市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為促進城市經(jīng)濟發(fā)展，輻射帶動“長株潭”及周邊地區(qū)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建國家級區(qū)域物流中心，對于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益，加速推進“兩型社會”建設(shè)與新型工業(yè)化步伐，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。立足湖南長沙，放眼世界，致力于成為民族領(lǐng)先的物流與工業(yè)地產(chǎn)綜合運營商。集團總裁馮楊輝先生，湖南省臨湘市人，出生于 1981 年，畢業(yè)于湖南大學(xué)機械工程系。集團在“立足長沙，連線岳陽、武漢、北京，營造全國信息共享、資源互動的現(xiàn)代物流格局，融入國際物流產(chǎn)業(yè)鏈”的戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，在岳陽、長沙、武漢構(gòu)建了物流網(wǎng)絡(luò)體系，實行專業(yè)化運營、精細化管理、信息化服務(wù)、品牌化發(fā)展。注冊資本 1 億元，凈資產(chǎn)達 億元。某物流園建設(shè)工程項目可行性研究報目 錄1 總論 ...........................................................1 項目建設(shè)單位的基本情況 .....................................1 項目概況 ...................................................22 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 ..................................11 項目所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況 ..................................11 項目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求 ............................11 項目建設(shè)單位業(yè)務(wù)背景分析 ..................................12 項目建設(shè)服務(wù)需求分析 ......................................13 物流中心類型 ..............................................19 建設(shè)內(nèi)容 ..................................................23 建設(shè)規(guī)模 ..................................................234 工程技術(shù)方案 ..................................................28 園區(qū)功能區(qū)劃分 ............................................28 工程技術(shù)方案 ..............................................29 總平面布置 ................................................36 土建工程 ..................................................40 供電設(shè)計 ..................................................44 給排水設(shè)計 ................................................48 弱電設(shè)計 ..................................................525 節(jié)能方案分析 ..................................................54 節(jié)能標準與分析 ............................................54 能源消耗種類和數(shù)量分析 ....................................55 節(jié)能措施 ..................................................55 節(jié)能管理 ..................................................566 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ..............................59 項目選址及用地方案 ........................................59某物流園建設(shè)工程項目可行性研究報 征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 ................................637 環(huán)境影響和環(huán)境保護 ............................................65 建設(shè)物流園的意義 ..........................................65 環(huán)境現(xiàn)狀 ..................................................65 不利因數(shù) ..................................................66 綜合治理及資源綜合利用 ....................................66 環(huán)境保護效果 ..............................................67 環(huán)境保護結(jié)論 ..............................................678 投資估算與資金籌措 ............................................70 投資估算 ..................................................70 資金籌措 ..................................................769 財務(wù)評價 ......................................................77 經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金 ........................................77 總成本費用估算 ............................................78 財務(wù)效益分析 ..............................................79 不確定性分析 ..............................................80 經(jīng)濟評價結(jié)論 ..............................................81 社會效益 ..................................................81附表：項目總投資使用計劃及資金籌措表房地產(chǎn)銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表2租賃經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營收入、營業(yè)稅金及附加估算表2貨物周轉(zhuǎn)經(jīng)營收入、營業(yè)稅金及附加估算表總成本費用估算表項目投資現(xiàn)金流量表利潤與利潤分配表某物流園建設(shè)工程項目可行性研究報資金來源與運用表借款還本付息表敏感性分析表附件： 《湖南省經(jīng)濟委員會關(guān)于對關(guān)于適當(dāng)調(diào)整長株潭物流發(fā)展專項規(guī)劃中我市望城縣域部分物流基礎(chǔ)設(shè)施項目的請示的批復(fù)》湘經(jīng)交通[2022]320 號省委政研室調(diào)研組《關(guān)于配套建設(shè)長沙河西大交通大物流樞紐中心的建議》（2022 年 8 月） 《湖南省建設(shè)用地預(yù)審報告書》 （先導(dǎo)）國土預(yù)審字[2022]第 1 號 《湖南省人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》 （2022）政國土字第 725號湖南省環(huán)境保護廳《關(guān)于高星物流園項目環(huán)境影響報告書的批復(fù)》湘環(huán)評[2022]7 號廣州鐵路（集團）公司《關(guān)于石長鐵路望城縣鐵路客貨運規(guī)劃問題的函》 廣計函[2022]526 號長沙市人民政府《關(guān)于對石門至長沙鐵路增建第二線建設(shè)方案建議的復(fù)函》湖南省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委〈物流業(yè)調(diào)整和振興專項投資管理辦法〉的通知》 湘發(fā)改財貿(mào)[2022]348 號湖南和立東升實業(yè)集團營業(yè)執(zhí)照湖南和立東升實業(yè)集團稅務(wù)登記證1湖南和立東升實業(yè)集團組織機構(gòu)代碼證12022~2022 年度湖南省和立東升實業(yè)集團有限公司《財務(wù)報表》1中國建設(shè)銀行湖南省分行出具的《中國建設(shè)銀行貸款承諾書》 意承編號（2022）第 2 號1 《股東會決議》某物流園建設(shè)工程項目可行性研究報附圖：湖南省高星物流園建設(shè)工程區(qū)域位置圖湖南省高星物流園建設(shè)工程總平面布置圖湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告11 總論 項目建設(shè)單位的基本情況本項目建設(shè)由湖南和立東升實業(yè)集團完成。公司現(xiàn)有員工168 名，其中高級職稱 36 人、中級職稱 57 人；研究生及以上學(xué)歷 28 人。為立足長沙，集團于 2022 年初投資湖南省高星物流園建設(shè)工程，開始開展本項目的前期工作、工程建設(shè)及物流園建成后的湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告2日常工作等。畢業(yè)后一直在湖南和立東升集團任職，2022 年進入公司管理層，2022 年任集團公司總經(jīng)理。公司將秉承“專業(yè)、穩(wěn)健、卓越”的經(jīng)營理念，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，成為行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者；通過規(guī)范的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。同時，在當(dāng)前國際金融危機影響的背景下，加快實現(xiàn)物流業(yè)的調(diào)整與振興，是促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，增強國民經(jīng)濟競爭力的重要舉措。長沙物流業(yè)主要布局在河?xùn)|地區(qū)，產(chǎn)業(yè)相對集中且發(fā)達，各種物流湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告4樞紐中心基本成型。望城縣環(huán)繞長沙西側(cè)，是長沙聯(lián)通湖南西部地區(qū)的必經(jīng)之地。2022 年，編制了《望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要》 ，預(yù)計項目建成后，實現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬噸、年市場交易額近 150 億元、實現(xiàn)年稅收 8000 萬元、創(chuàng)造就業(yè)機會 30000 個，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。項目建設(shè)拉開序幕。項目依托大河西先導(dǎo)區(qū)唯一的火車貨站——望城火車站湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告6而建，并處于京珠西線、長常高速連接線——星寧快速干道和湘潭到岳陽的城市快速干道——雷望大道的交匯處，緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、長沙市三環(huán)線、319 國道等。 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模根據(jù)湖南省高星物流園發(fā)展設(shè)想及市場定位，湖南省高星物流園將建設(shè)大型物流基礎(chǔ)平臺；大型鋼鐵信息服務(wù)平臺；加工商貿(mào)交易平臺；物流企業(yè)總部平臺以及物流增值服務(wù)平臺等。項目規(guī)劃用地面積 公頃（合 畝） ，總建筑面積 平方米，包括儲藏及加工區(qū) 平方米，物流市場交易及服務(wù)區(qū) 平方米，生活居住區(qū) 平方米，商務(wù)辦公區(qū) 平方米。項目所需總投資 萬元中，其資金來源為：擬申請商業(yè)銀行貸款 161000 萬元，其余資金由項目建設(shè)單位自籌解決。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表 11。同時，按照國家的《總體規(guī)劃》構(gòu)想，湖南省制定了《物流業(yè)振興實施規(guī)劃（20222022 年） 》 ，其中，物流園區(qū)工程建設(shè)是國家和省級規(guī)劃的發(fā)展重點工程之一。在新的發(fā)展形勢下，望城縣委、縣政湖南省高星物流園建設(shè)工程項目申請報告12府及相關(guān)部門于 2022 年編制了《望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要》 ，預(yù)計項目建成后，實現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬噸、年市場交易額近150 億元、實現(xiàn)年稅收 8000 萬元、創(chuàng)造就業(yè)機會 30000 個，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。同時，該項目作為第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)項目，符合兩型社會發(fā)展的要求。成為本地區(qū)功能齊全、配套完善、管理先進的區(qū)域性現(xiàn)代化商貿(mào)物流園。而在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中，無論是高效的生產(chǎn)還是科學(xué)的管理，從原材料采購到產(chǎn)成品的配送，都對現(xiàn)代物流服務(wù)和物流合理化提出了迫切的要求。根據(jù)長沙大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)，建成區(qū)將達到 200 平方公里，新增人口 150 萬，新增 GDP3000 億元，基本上相當(dāng)于再造一個新長沙。顯然，其物流市場容量將遠遠超出目前長沙火車南北貨站和霞凝新港已有的運儲和承載能力，新增流動人口也將超出長沙火車客站和現(xiàn)有公里客運承載能力。目前在長沙地區(qū)河?xùn)|區(qū)域的物流業(yè)相對發(fā)達，各種物流樞紐中心基本成型，為河?xùn)|的生產(chǎn)生活提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)。因此，急需對現(xiàn)有的這種物流布局進行改變。由于目前客貨站及倉儲設(shè)施基本集中在河?xùn)|地區(qū)，致使長沙長期以來過度依賴于公路運輸，公路貨運約占全市的 90%。項目依托大河西先導(dǎo)區(qū)唯一的火車貨站望城火車站而建，并處于京珠西線、長常高速連接線星寧快速干道和湘潭到岳陽的城市快速干道雷望大道的交匯處，項目還緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、三環(huán)線、319 國道等。項目建設(shè)的定位是立足“