【正文】 快推動(dòng)長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”改革建設(shè)和“3＋5”城市群建設(shè)發(fā)展，2022 年 9 月望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司雙方就共同建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)國(guó)家級(jí)區(qū)域物流中心項(xiàng)目——湖南省高星物流園達(dá)成協(xié)議，同意項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地位于望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 2022 畝。為此，望城縣委、縣政府及相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了大量工作：2022 年 11 月，獲廣州鐵路（集團(tuán)）公司《關(guān)于石長(zhǎng)鐵路望城縣鐵路客貨運(yùn)規(guī)劃問(wèn)題的函》 （廣計(jì)函[2022]526 號(hào)） ，同意望城站 2020 年預(yù)留發(fā)展 200 萬(wàn)噸貨場(chǎng)到發(fā)能力，遠(yuǎn)景按 500 萬(wàn)噸的規(guī)模預(yù)留。因此，作為長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)的示范區(qū)，隨著大河西先導(dǎo)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的深入，長(zhǎng)沙發(fā)展的重心將進(jìn)一步轉(zhuǎn)移至河西地區(qū)，新增客貨運(yùn)量將大大增多，在一定程度上將超過(guò)目前貨運(yùn)、客運(yùn)的承載能力，在此情況下，若沒(méi)有發(fā)達(dá)的物流業(yè)，勢(shì)必阻礙和延緩先導(dǎo)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。近年來(lái)，長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射帶動(dòng)“長(zhǎng)株潭”及周邊地區(qū)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建國(guó)家級(jí)區(qū)域物流中心，對(duì)于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，加速推進(jìn)“兩型社會(huì)”建設(shè)與新型工業(yè)化步伐，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。立足湖南長(zhǎng)沙，放眼世界，致力于成為民族領(lǐng)先的物流與工業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。集團(tuán)總裁馮楊輝先生，湖南省臨湘市人，出生于 1981 年，畢業(yè)于湖南大學(xué)機(jī)械工程系。集團(tuán)在“立足長(zhǎng)沙，連線(xiàn)岳陽(yáng)、武漢、北京，營(yíng)造全國(guó)信息共享、資源互動(dòng)的現(xiàn)代物流格局，融入國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)鏈”的戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，在岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、武漢構(gòu)建了物流網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)、精細(xì)化管理、信息化服務(wù)、品牌化發(fā)展。注冊(cè)資本 1 億元，凈資產(chǎn)達(dá) 億元。某物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)目 錄1 總論 ...........................................................1 項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況 .....................................1 項(xiàng)目概況 ...................................................22 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 ..................................11 項(xiàng)目所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃概況 ..................................11 項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求 ............................11 項(xiàng)目建設(shè)單位業(yè)務(wù)背景分析 ..................................12 項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)需求分析 ......................................13 物流中心類(lèi)型 ..............................................19 建設(shè)內(nèi)容 ..................................................23 建設(shè)規(guī)模 ..................................................234 工程技術(shù)方案 ..................................................28 園區(qū)功能區(qū)劃分 ............................................28 工程技術(shù)方案 ..............................................29 總平面布置 ................................................36 土建工程 ..................................................40 供電設(shè)計(jì) ..................................................44 給排水設(shè)計(jì) ................................................48 弱電設(shè)計(jì) ..................................................525 節(jié)能方案分析 ..................................................54 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)與分析 ............................................54 能源消耗種類(lèi)和數(shù)量分析 ....................................55 節(jié)能措施 ..................................................55 節(jié)能管理 ..................................................566 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ..............................59 項(xiàng)目選址及用地方案 ........................................59某物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào) 征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 ................................637 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) ............................................65 建設(shè)物流園的意義 ..........................................65 環(huán)境現(xiàn)狀 ..................................................65 不利因數(shù) ..................................................66 綜合治理及資源綜合利用 ....................................66 環(huán)境保護(hù)效果 ..............................................67 環(huán)境保護(hù)結(jié)論 ..............................................678 投資估算與資金籌措 ............................................70 投資估算 ..................................................70 資金籌措 ..................................................769 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ......................................................77 經(jīng)營(yíng)收入及經(jīng)營(yíng)稅金 ........................................77 總成本費(fèi)用估算 ............................................78 財(cái)務(wù)效益分析 ..............................................79 不確定性分析 ..............................................80 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ..............................................81 社會(huì)效益 ..................................................81附表：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃及資金籌措表房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表2租賃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表2貨物周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表總成本費(fèi)用估算表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表某物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)資金來(lái)源與運(yùn)用表借款還本付息表敏感性分析表附件： 《湖南省經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于對(duì)關(guān)于適當(dāng)調(diào)整長(zhǎng)株潭物流發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中我市望城縣域部分物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的請(qǐng)示的批復(fù)》湘經(jīng)交通[2022]320 號(hào)省委政研室調(diào)研組《關(guān)于配套建設(shè)長(zhǎng)沙河西大交通大物流樞紐中心的建議》（2022 年 8 月） 《湖南省建設(shè)用地預(yù)審報(bào)告書(shū)》 （先導(dǎo)）國(guó)土預(yù)審字[2022]第 1 號(hào) 《湖南省人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》 （2022）政國(guó)土字第 725號(hào)湖南省環(huán)境保護(hù)廳《關(guān)于高星物流園項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的批復(fù)》湘環(huán)評(píng)[2022]7 號(hào)廣州鐵路（集團(tuán)）公司《關(guān)于石長(zhǎng)鐵路望城縣鐵路客貨運(yùn)規(guī)劃問(wèn)題的函》 廣計(jì)函[2022]526 號(hào)長(zhǎng)沙市人民政府《關(guān)于對(duì)石門(mén)至長(zhǎng)沙鐵路增建第二線(xiàn)建設(shè)方案建議的復(fù)函》湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委〈物流業(yè)調(diào)整和振興專(zhuān)項(xiàng)投資管理辦法〉的通知》 湘發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]348 號(hào)湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)營(yíng)業(yè)執(zhí)照湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)稅務(wù)登記證1湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)代碼證12022~2022 年度湖南省和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司《財(cái)務(wù)報(bào)表》1中國(guó)建設(shè)銀行湖南省分行出具的《中國(guó)建設(shè)銀行貸款承諾書(shū)》 意承編號(hào)（2022）第 2 號(hào)1 《股東會(huì)決議》某物流園建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)附圖：湖南省高星物流園建設(shè)工程區(qū)域位置圖湖南省高星物流園建設(shè)工程總平面布置圖湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告11 總論 項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況本項(xiàng)目建設(shè)由湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán)完成。公司現(xiàn)有員工168 名，其中高級(jí)職稱(chēng) 36 人、中級(jí)職稱(chēng) 57 人；研究生及以上學(xué)歷 28 人。為立足長(zhǎng)沙，集團(tuán)于 2022 年初投資湖南省高星物流園建設(shè)工程，開(kāi)始開(kāi)展本項(xiàng)目的前期工作、工程建設(shè)及物流園建成后的湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2日常工作等。畢業(yè)后一直在湖南和立東升集團(tuán)任職，2022 年進(jìn)入公司管理層，2022 年任集團(tuán)公司總經(jīng)理。公司將秉承“專(zhuān)業(yè)、穩(wěn)健、卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，成為行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者；通過(guò)規(guī)范的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專(zhuān)注的發(fā)展模式，成為最受客戶(hù)、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。同時(shí)，在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)影響的背景下，加快實(shí)現(xiàn)物流業(yè)的調(diào)整與振興，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措。長(zhǎng)沙物流業(yè)主要布局在河?xùn)|地區(qū)，產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中且發(fā)達(dá)，各種物流湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告4樞紐中心基本成型。望城縣環(huán)繞長(zhǎng)沙西側(cè)，是長(zhǎng)沙聯(lián)通湖南西部地區(qū)的必經(jīng)之地。2022 年，編制了《望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要》 ，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬(wàn)噸、年市場(chǎng)交易額近 150 億元、實(shí)現(xiàn)年稅收 8000 萬(wàn)元、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 30000 個(gè)，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。項(xiàng)目建設(shè)拉開(kāi)序幕。項(xiàng)目依托大河西先導(dǎo)區(qū)唯一的火車(chē)貨站——望城火車(chē)站湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告6而建，并處于京珠西線(xiàn)、長(zhǎng)常高速連接線(xiàn)——星寧快速干道和湘潭到岳陽(yáng)的城市快速干道——雷望大道的交匯處，緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、長(zhǎng)沙市三環(huán)線(xiàn)、319 國(guó)道等。 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模根據(jù)湖南省高星物流園發(fā)展設(shè)想及市場(chǎng)定位，湖南省高星物流園將建設(shè)大型物流基礎(chǔ)平臺(tái)；大型鋼鐵信息服務(wù)平臺(tái)；加工商貿(mào)交易平臺(tái)；物流企業(yè)總部平臺(tái)以及物流增值服務(wù)平臺(tái)等。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 公頃（合 畝） ，總建筑面積 平方米，包括儲(chǔ)藏及加工區(qū) 平方米，物流市場(chǎng)交易及服務(wù)區(qū) 平方米，生活居住區(qū) 平方米，商務(wù)辦公區(qū) 平方米。項(xiàng)目所需總投資 萬(wàn)元中，其資金來(lái)源為：擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 161000 萬(wàn)元，其余資金由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌解決。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 11。同時(shí)，按照國(guó)家的《總體規(guī)劃》構(gòu)想，湖南省制定了《物流業(yè)振興實(shí)施規(guī)劃（20222022 年） 》 ，其中，物流園區(qū)工程建設(shè)是國(guó)家和省級(jí)規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)工程之一。在新的發(fā)展形勢(shì)下，望城縣委、縣政湖南省高星物流園建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告12府及相關(guān)部門(mén)于 2022 年編制了《望城縣現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要》 ，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)年貨物吞吐量 300 萬(wàn)噸、年市場(chǎng)交易額近150 億元、實(shí)現(xiàn)年稅收 8000 萬(wàn)元、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 30000 個(gè)，將成為中南地區(qū)最大的物流基地。同時(shí)，該項(xiàng)目作為第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，符合兩型社會(huì)發(fā)展的要求。成為本地區(qū)功能齊全、配套完善、管理先進(jìn)的區(qū)域性現(xiàn)代化商貿(mào)物流園。而在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，無(wú)論是高效的生產(chǎn)還是科學(xué)的管理，從原材料采購(gòu)到產(chǎn)成品的配送，都對(duì)現(xiàn)代物流服務(wù)和物流合理化提出了迫切的要求。根據(jù)長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)，建成區(qū)將達(dá)到 200 平方公里，新增人口 150 萬(wàn)，新增 GDP3000 億元，基本上相當(dāng)于再造一個(gè)新長(zhǎng)沙。顯然，其物流市場(chǎng)容量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前長(zhǎng)沙火車(chē)南北貨站和霞凝新港已有的運(yùn)儲(chǔ)和承載能力，新增流動(dòng)人口也將超出長(zhǎng)沙火車(chē)客站和現(xiàn)有公里客運(yùn)承載能力。目前在長(zhǎng)沙地區(qū)河?xùn)|區(qū)域的物流業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，各種物流樞紐中心基本成型，為河?xùn)|的生產(chǎn)生活提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)。因此，急需對(duì)現(xiàn)有的這種物流布局進(jìn)行改變。由于目前客貨站及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施基本集中在河?xùn)|地區(qū)，致使長(zhǎng)沙長(zhǎng)期以來(lái)過(guò)度依賴(lài)于公路運(yùn)輸，公路貨運(yùn)約占全市的 90%。項(xiàng)目依托大河西先導(dǎo)區(qū)唯一的火車(chē)貨站望城火車(chē)站而建，并處于京珠西線(xiàn)、長(zhǎng)常高速連接線(xiàn)星寧快速干道和湘潭到岳陽(yáng)的城市快速干道雷望大道的交匯處，項(xiàng)目還緊鄰金星大道、雷鋒大道、望城大道、三環(huán)線(xiàn)、319 國(guó)道等。項(xiàng)目建設(shè)的定位是立足“