【正文】 板塊 仁恒翠竹園 仁恒翠竹園 君悅城市花園 寧南板塊突出環(huán)境和配套，產(chǎn)品無亮點(diǎn)。 單價(jià) 〉 10000元 /平方米 總價(jià) 〉 100萬 生意人、有權(quán)階層、城市新貴、白領(lǐng)精英、企業(yè)管理者 高端客戶 城東板塊 上風(fēng)上水、資源稀缺 以低密度產(chǎn)品為主 單價(jià)： 70008000元 /平方米 總價(jià)： 〉 100萬 生意人、有權(quán)階層、企業(yè)管理者 高端客戶 河西板塊 區(qū)域規(guī)劃（奧體中心、中央商務(wù)區(qū)） 戶型創(chuàng)新點(diǎn)多，園林設(shè)計(jì)主題鮮明，綠化層次豐富 單價(jià)： 65008000元 /平方米 總價(jià)： 80120萬 企業(yè)管理者、文化人、私營業(yè)主、公務(wù)員、泛公務(wù)員、白領(lǐng)、工薪階層 中高端客戶、中端客戶 寧南板塊 環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全 戶型以舒適型為主，創(chuàng)新少 單價(jià)： 60007000元 /平方米 總價(jià)： 75110萬 以秦淮區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)的企業(yè)管理者、私營業(yè)主、公務(wù)員、泛公務(wù)員、白領(lǐng)、工薪階層為主 中高端客戶、中端客戶 城北板塊 城區(qū)內(nèi)價(jià)格最低、幕燕風(fēng)景區(qū) 戶型創(chuàng)新點(diǎn)少，園林設(shè)計(jì)處于初級(jí)階段，產(chǎn)品品質(zhì)一般 單價(jià)： 50006000元 /平方米 總價(jià)： 5080萬 以城北的私營業(yè)主、公務(wù)員、泛公務(wù)員、白領(lǐng)、工薪階層為主 中端客戶 江北板塊 價(jià)格低 戶型一般，園林設(shè)計(jì)一般 單價(jià)： 35004000元 /平方米 總價(jià)： 3050萬 以江北和新街口以北的白領(lǐng)、工薪階層為主 中端客戶、中低端客戶 高單價(jià)、高總價(jià) 產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較差，低總價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一：以誘人的區(qū)域規(guī)劃，高品質(zhì)的產(chǎn)品引領(lǐng)南京市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二：以優(yōu)美的環(huán)境、齊全的配套吸引客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 報(bào)告思路 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 目標(biāo)與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 本項(xiàng)目未來發(fā)展方向預(yù)判 —— 中高端 高端 中高端 中端 中低端和低端 本項(xiàng)目不具備稀缺資源 。 恒盛嘉園 幕府佳園 安居房 恒盛嘉園 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 五塘村廣場(chǎng) 幕 府 西 路 恒盛嘉園 本案 恒盛嘉園 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 星河翠庭 幕府佳園 花園洋房 幕府西路 未來花園洋房 星河翠庭 北 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域?qū)傩? 項(xiàng)目 均價(jià) 星河翠庭 5800 旭日景城 5200 中浩森林灣 55005600 林景瑞園 6300 北城世家 5800 幕府佳園 安居房 恒盛嘉園 安居房 林景瑞園 星河翠庭 旭日景城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?綠地景觀規(guī)劃： 規(guī)劃獅子山、繡球、老虎山等 8個(gè)公園及防護(hù)綠地帶。 ?規(guī)劃中的軌道交通有 7號(hào)線；多趟快速公交和中山北路、和燕路等多條規(guī)劃干道。 8 項(xiàng)目所在片區(qū) —— 下關(guān)區(qū)政府支持力度逐步加大，未來規(guī)劃利好 ?下關(guān)區(qū)現(xiàn)建設(shè)情況 較為復(fù)雜，既有明城墻范圍內(nèi)的老城區(qū)和開埠通商后形成的舊街，又有高度現(xiàn)代化的城市建設(shè)區(qū)，還有相對(duì)欠發(fā)展的農(nóng)村地區(qū)。 ?三個(gè)新市區(qū)為江北新市區(qū)、仙西新市區(qū)和東山新市區(qū)。 7 本項(xiàng)目位于主城區(qū)的邊緣片區(qū)，距中心城區(qū)近，毗鄰幕燕風(fēng)景區(qū) 城市屬性 ?本項(xiàng)目位于南京下關(guān)區(qū)幕府西路，靠近五塘村廣場(chǎng)。 4 背景及約束條件 開發(fā)商背景 ? 開發(fā)商核心領(lǐng)導(dǎo)具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在東莞享有知名度，但公司首次進(jìn)入南京，無品牌影響力 項(xiàng)目背景及約束條件 ? 本項(xiàng)目占地 ，分兩期開發(fā)；一期地塊住宅部分已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)于 2022年 5月初開盤，本報(bào)告研究范圍為一期地塊的商業(yè)部分和二期地塊； ? 一期商業(yè)部分占地 ，容積率 ，建筑限高 50米；二期占地 畝，綜合容積率 ，建筑限高 50米； ? 本項(xiàng)目整體規(guī)劃已有，但可調(diào)整； ? 開發(fā)商希望二期在一期住宅的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拉升品質(zhì)，提升價(jià)格。南京世紀(jì)城香溢二期 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?距離中央門商圈 5分鐘車程，鼓樓商圈 15分鐘車程，新街口商圈 20分鐘車程。 ?兩環(huán)四片綠地系統(tǒng) ?“ 兩環(huán) ” 即繞城公路、明城墻風(fēng)光帶兩個(gè)綠環(huán)。 ?2022年政府對(duì)下關(guān)區(qū)規(guī)劃 主題：動(dòng)感之區(qū)：沿江開發(fā)、交通集散、商貿(mào)流通、旅游娛樂。設(shè)臵 2個(gè)交通樞紐中心和 11個(gè)公交總站。 城市屬性 下關(guān)區(qū)交通規(guī)劃 下關(guān)區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 幕府西路的嘈雜和周邊的安居房會(huì)對(duì)項(xiàng)目拉升品質(zhì)帶來負(fù)面影響；地塊略有坡度，無可利用資源 地塊四至 ?北：實(shí)驗(yàn)小學(xué)和星河翠庭 ?南和東 :恒盛嘉園安居房 ?西 :① 緊鄰幕府西路，車輛 多，繁雜。 12 中等規(guī)模，中高容積率，自帶大體量綜合商業(yè) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 翠 庭 路 幕 府 西 路 二期住宅 4號(hào)地塊 占地： 容積率： 建面： 5號(hào)地塊： 占地： 容積率： 建面： 商業(yè) 占地：約 容積率： ≤ 建面： m2 限高： 50m 項(xiàng)目合計(jì) 占地： 建面： 24萬方 商業(yè) 休閑 廣場(chǎng) 公 交 站 二期住宅 4 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊環(huán)境制約了做成高端產(chǎn)品的可能性 與開發(fā)商目標(biāo)不符合 無法與周邊項(xiàng)目形成差異化進(jìn)行區(qū)域價(jià)值突破 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 符合開發(fā)商目標(biāo) 易于樹立品牌 √ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 河西板塊的產(chǎn)品引領(lǐng)南京，主力客戶來自鼓樓以南區(qū)域 河西板塊 建筑風(fēng)格 產(chǎn)品亮點(diǎn) 主力客戶 來源 萬達(dá)華府 簡約主義風(fēng)格 錯(cuò)層陽臺(tái)、半地下生態(tài)車庫、贈(zèng)送雙層陽臺(tái)與部分凸窗 、情景體驗(yàn)式園林 家庭條件好、剛工作的年輕人 用于改善居住條件的客戶 新街口、珠江路一帶 周邊區(qū)域，主要來自建鄴區(qū) 中海塞納麗舍 融合法國元素的新古典 入戶花園、空中花園、步入式落地飄窗、精致入微的法國園林環(huán)境、異國情調(diào)的休閑商業(yè)街 用于改善居住條件的客戶，60%的客戶為二次臵業(yè) 鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)，建鄴區(qū)的客戶占40%左右 萬科光明城市 新古典主義 南京最大 20220平方米的私家湖泊、10000平方米園林情調(diào)會(huì)所與風(fēng)情商業(yè)街營造真正國際化氛圍 私營業(yè)主為主，少量公務(wù)員和工作 35年的年輕人 城南地區(qū)，即新街口以南 西堤國際 簡約、現(xiàn)代 空中花園、拐角飄窗、陽光房、次臥室陽臺(tái) 、節(jié)能建筑技術(shù) 改善居住條件，二次臵業(yè)為主 建鄴區(qū)、清涼門（位于鼓樓南部區(qū)域） 河西板塊 河西板塊的產(chǎn)品引領(lǐng)南京： 建筑風(fēng)格凸顯樓盤品質(zhì)，戶型創(chuàng)新亮點(diǎn)迭出，園林感染力強(qiáng)、主題鮮明等。 寧南板塊的客戶主要來自鼓樓以南： 以秦淮區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)為主。 —— 鼓樓王先生 ?城北樓盤沒河西的好，不過河西的比較貴，如果城北能做到河西那么好，價(jià)格便宜些的話，可能會(huì)考慮去買一套，畢竟離城北比河西要近。 與河西板塊和寧南板塊相比，城北板塊對(duì)鼓樓以北的客戶具有更大的吸引力；與江北板塊相比，城北板塊位于城區(qū)、品質(zhì)更高，對(duì)城區(qū)的中高端和中端客戶吸引力更大。 27 城北板塊競(jìng)爭(zhēng)格局形成兩個(gè)片區(qū)：以旭日景城為代表的幕府片區(qū)和以林景瑞園為代表的邁皋橋片區(qū) 片區(qū)市場(chǎng) 幕府片區(qū) 邁皋橋片區(qū) 旭日景城 星河翠庭 中浩森林灣 北城世家 林景瑞園 山水雅苑 蘭亭雅苑 邁皋橋片區(qū)： 擁有成熟的生活配套和便捷的軌道交通； 幕府片區(qū)： 交通便利，但生活配套相對(duì)缺乏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 邁皋橋片區(qū)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目銷售情況良好，剩余 645套，未來一年內(nèi)預(yù)計(jì)新推 850套。 31 預(yù)計(jì) 2022年，下關(guān)區(qū)推出三個(gè)項(xiàng)目，邁皋橋片區(qū)無項(xiàng)目推出，本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)不激烈 ?項(xiàng)目一位于本項(xiàng)目西北面，容積率小于等于 ， 建筑限高35米 ，沿山體及立交匝道附近規(guī)劃多層以下建筑 。 32 目前市場(chǎng)產(chǎn)品以中端為主，中高端留有市場(chǎng)空白，且未來放量不構(gòu)成正面競(jìng)爭(zhēng)，可突破空間大 對(duì)本項(xiàng)目有利因素 1. 幕府片區(qū)和邁皋橋片區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目檔次較低，同質(zhì)化情況嚴(yán)重，本項(xiàng)目可通過建筑風(fēng)格、戶型、園林、配套等方面的創(chuàng)新塑造產(chǎn)品品質(zhì)，突破區(qū)域價(jià)值。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。認(rèn)為星河翠庭環(huán)境不佳，品質(zhì)感不強(qiáng)。注重環(huán)境、物業(yè)管理，希望住在一個(gè)能夠符合自己身份和地位的社區(qū)里。朋友也大都在下關(guān)區(qū)一帶，喜歡和朋友住得近些。對(duì)戶型創(chuàng)新沒什么特別的要求，只要布置合理，不浪費(fèi)面積就可以了。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 江北私營企業(yè)主、江北公務(wù)員、白領(lǐng) —— 向往城市生活，注重子女的教育，關(guān)注環(huán)境和品質(zhì) 客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） ?年齡： 一般在 35－ 55歲之間 ?職業(yè)： 私營業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員 ?經(jīng)濟(jì)條件： 手頭基本都有 10－ 30萬的存款，支付能力在 30萬到 80萬不等 ?現(xiàn)有住房條件： 年輕白領(lǐng)由于才剛開始工作沒幾年，手頭存款較少，而且以租房為主，想要擁有一套屬于自己的房子，對(duì)價(jià)格和品質(zhì)都有一定要求；工薪階層已在市中心擁有房子，但居住環(huán)境不是很好，希望在擁有更寬敞舒適的居住空間，作為第二居所或第一居所 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ：關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量、戶型大小和舒適度以及小區(qū)環(huán)境；同時(shí)注重注重配套和交通 ? 政府公務(wù)員張先生 : 我和我老婆都是公務(wù)員，在市區(qū)工作，家在江北。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 項(xiàng)目戰(zhàn)略： 以 高品質(zhì)國際社區(qū) 和創(chuàng)新產(chǎn)品 引領(lǐng)城北客戶需求，突破區(qū)域形象，成為城北乃至南京市的標(biāo)桿項(xiàng)目，打響世紀(jì)城品牌 項(xiàng)目定位： 中高檔國際休閑 復(fù)合型社區(qū) ?全新的生活方式 ?創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?主題中央園林的 完美演繹 ?新古典主義的建 筑風(fēng)格 ?大規(guī)模區(qū)域商業(yè) 中心 ?營銷展示到位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 整體定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 國際休閑復(fù)合型社區(qū)的氛圍營造 新古典建筑 商業(yè)配套 會(huì)所 景觀大道 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 江北客戶 江北的公務(wù)員、私營業(yè)主（含安徽等地） 向往城市生活，注重子女教育，社區(qū)形象品質(zhì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 下關(guān)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用? 少部分公務(wù)員、泛公務(wù)員、私營業(yè)主 （改善居住條件） （交通方便） 一期客戶 二期客戶 二期 下關(guān)區(qū)消費(fèi)能力較強(qiáng)的當(dāng)?shù)鼐用? （改善居住條件） （追求品質(zhì)生活） （交通方便、提高生活品質(zhì)） 江北私營業(yè)主、公務(wù)員 （教育、城市生活） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 多樣化的物業(yè)類型豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，完善項(xiàng)目價(jià)值體系，同時(shí)能滿足不同客戶的臵業(yè)需求 物業(yè)類型組合 價(jià)值體系 高檔產(chǎn)品 5+花園洋房 價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，提高整個(gè)社區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值和利潤 中高檔產(chǎn)品 小高層和高層 主要利潤來源，保證回現(xiàn)速度，主力產(chǎn)品 小高層 高層 花園洋房 客戶 對(duì)應(yīng)產(chǎn)品需求 地緣性客戶 下關(guān)鋼材市場(chǎng)私營業(yè)主 金橋江浙個(gè)體私營業(yè)主 花園洋房 下關(guān)區(qū)公務(wù)員、泛公務(wù)員 小高層 下關(guān)區(qū)老居民 小高層、高層 市中心 外溢客戶 鼓樓以北公務(wù)員、泛公務(wù)員 花園洋房、小高層 鼓樓以北剛起步工薪階層、白領(lǐng) 小高層 江北客戶 江北以及安徽等地的私營業(yè)主、公務(wù)員 花園洋房小高層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 城北樓盤規(guī)劃對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升不夠充分，河西樓盤規(guī)劃利于營銷價(jià)值的節(jié)點(diǎn)展示，并形成組團(tuán)及其亮點(diǎn)提升物業(yè)價(jià)值 旭日景城 星 河 翠 庭 市場(chǎng)總結(jié) 中海 .賽納麗舍 嘉業(yè)陽光城 城北樓盤： ? 缺失核心展示