【正文】 社區(qū) ? 打造全新的生活方式 價值定位 國際休閑 景觀道路 社區(qū)親水平臺 新古典的建筑風(fēng)格 社區(qū)商業(yè) 復(fù)合社區(qū) 品質(zhì)生活 本報告是嚴格保密的。 我們村有很多人是自己做生意的，也都在城里買房了，因為在他們看來江北就是農(nóng)村是鄉(xiāng)下，而在城里買房子就意味著進城，可以嘗試城里人的生活。 38 鼓樓以北公務(wù)員、泛公務(wù)員 —— 關(guān)注小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，看重交通，追求生活品質(zhì)和居住環(huán)境的提升，二次臵業(yè)者居多 客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） ?年齡： 一般在 30－ 50歲之間 ?職業(yè)： 公務(wù)員、泛公務(wù)員等中高端收入者 ?經(jīng)濟條件： 支付能力在 70－ 150萬之間 ?現(xiàn)有住房條件： 部分已在市中心擁有不錯的房子，但希望在市區(qū)以外擁有更寬敞舒適的居住空間，以此作為第二居所或第一居所，追求低密度產(chǎn)品帶來的舒適感，追求更高的生活品質(zhì) ?置業(yè)關(guān)注點 ：關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量、戶型大小和舒適度以及小區(qū)環(huán)境；同時注重社區(qū)規(guī)模、配套和開發(fā)商品牌 ? 退休大學(xué)教師： 65歲左右，退休，可以承受 120萬左右，現(xiàn)在住在玄武；想買環(huán)境好一點、生活配套齊全的高品質(zhì)樓盤；考慮過玄武湖周邊新房，不過價格太高了，不能接受，但又不想去城南買房子，比較偏好鼓樓以北的房子，幕府西路那一塊如果把環(huán)境做好的話會考慮。工作地點就在幕府片區(qū)附近，不想搬到其他地方，想在周邊買一套商品房。 35 下關(guān)區(qū)私營業(yè)主 —— 注重身份地位，追求生活高度，重視物業(yè)形象品質(zhì)與升值空間，多次臵業(yè)，支付力強 客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） ? 年齡： 一般在 35— 50歲之間 ? 職業(yè)： 周邊鋼材市場、金橋區(qū)域的私營業(yè)主 ? 經(jīng)濟條件： 支付能力在 80到 200萬之間，一般擁有私家車 ? 現(xiàn)有住房條件： 金橋區(qū)域部分業(yè)主已擁有邁皋橋或市區(qū)的房子（面積多在1 140平米以上）；鋼材市場的私營業(yè)主基本都是從外地來南京的生意人，多在鼓樓或邁皋橋購房，屬于多次置業(yè)者） ? 置業(yè)關(guān)注點 ：重視產(chǎn)品的品質(zhì)和形象，以及產(chǎn)品的身份象征；對小區(qū)的環(huán)境和配套有一定要求；消費行為理性，支付能力強 ? 鋼材市場某私營業(yè)主： 目前在南京沒有購房；對戶型要求舒適；注重小區(qū)品質(zhì)、環(huán)境和氛圍。 土地出讓 未來預(yù)計 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 1 3 2 本報告是嚴格保密的。 項目 銷售量 剩余銷售量 未來推售量 星河翠庭 容積率： ，建筑面積： 6萬 m2 約 339套 約 4套 0套 旭日景城 容積率： ，建筑面積： 22萬 m2 約 1160套 約 270套 約 830套 中浩森林灣 容積率： ，建筑面積： m2 約 377套 約 60 約 250 山水雅苑 容積率： ，建筑面積： m2 約 60套 約 400套 約 340套 林景瑞園 容積率： ，建筑面積： 10萬 m2 約 320套 約 560套 約 90套 北城世家 容積率： ，建筑面積： 7萬 m2 約 460套 約 80套 約 100套 蘭亭雅苑 容積率： ，建筑面積： 12萬 m2 約 140套 約 5套 約 660套 幕府片區(qū)現(xiàn)有住宅項目銷售情況良好，剩余 734套，未來一年內(nèi)預(yù)計新推 1420套。 25 目前鼓樓以北的中高端客戶，未能得到很好的需求釋放，這是本項目的機會點，我們可將關(guān)注點放在鼓樓以北的中高端客戶 對本項目有利因素 產(chǎn)品可適當借鑒河西板塊的領(lǐng)先之處。 23 寧南板塊產(chǎn)品無亮點，客戶主要來自鼓樓以南 寧南板塊 建筑風(fēng)格 產(chǎn)品亮點 主力客戶 來源 仁恒翠竹園 現(xiàn)代簡約 把小區(qū)建在花園里，水景與 米的中央公園 用于改善居住條件的客戶，二次臵業(yè) 城南地區(qū) 君悅城市花園 新古典主義風(fēng)格 純板式住宅、南北雙陽臺 用于改善居住條件的客戶，二次臵業(yè) 秦淮區(qū)、雨花臺區(qū) 寧南板塊 仁恒翠竹園 仁恒翠竹園 君悅城市花園 寧南板塊突出環(huán)境和配套，產(chǎn)品無亮點。 18 報告思路 市場競爭分析 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟測算 目標與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 項目屬性界定 項目核心問題 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 恒盛嘉園 幕府佳園 安居房 恒盛嘉園 實驗小學(xué) 五塘村廣場 幕 府 西 路 恒盛嘉園 本案 恒盛嘉園 實驗小學(xué) 星河翠庭 幕府佳園 花園洋房 幕府西路 未來花園洋房 星河翠庭 北 本報告是嚴格保密的。 ?綠地景觀規(guī)劃： 規(guī)劃獅子山、繡球、老虎山等 8個公園及防護綠地帶。 8 項目所在片區(qū) —— 下關(guān)區(qū)政府支持力度逐步加大，未來規(guī)劃利好 ?下關(guān)區(qū)現(xiàn)建設(shè)情況 較為復(fù)雜，既有明城墻范圍內(nèi)的老城區(qū)和開埠通商后形成的舊街，又有高度現(xiàn)代化的城市建設(shè)區(qū)，還有相對欠發(fā)展的農(nóng)村地區(qū)。 7 本項目位于主城區(qū)的邊緣片區(qū)，距中心城區(qū)近，毗鄰幕燕風(fēng)景區(qū) 城市屬性 ?本項目位于南京下關(guān)區(qū)幕府西路，靠近五塘村廣場。南京世紀城香溢二期 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴格保密的。 ?距離中央門商圈 5分鐘車程，鼓樓商圈 15分鐘車程，新街口商圈 20分鐘車程。 ?2022年政府對下關(guān)區(qū)規(guī)劃 主題：動感之區(qū)：沿江開發(fā)、交通集散、商貿(mào)流通、旅游娛樂。 城市屬性 下關(guān)區(qū)交通規(guī)劃 下關(guān)區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃 本報告是嚴格保密的。 12 中等規(guī)模，中高容積率，自帶大體量綜合商業(yè) 項目經(jīng)濟指標 翠 庭 路 幕 府 西 路 二期住宅 4號地塊 占地： 容積率： 建面： 5號地塊： 占地： 容積率： 建面： 商業(yè) 占地：約 容積率： ≤ 建面： m2 限高： 50m 項目合計 占地： 建面： 24萬方 商業(yè) 休閑 廣場 公 交 站 二期住宅 4 5 本報告是嚴格保密的。 19 市場競爭分析 本報告是嚴格保密的。 寧南板塊的客戶主要來自鼓樓以南： 以秦淮區(qū)和雨花臺區(qū)為主。 與河西板塊和寧南板塊相比，城北板塊對鼓樓以北的客戶具有更大的吸引力；與江北板塊相比，城北板塊位于城區(qū)、品質(zhì)更高，對城區(qū)的中高端和中端客戶吸引力更大。 邁皋橋片區(qū)現(xiàn)有住宅項目銷售情況良好，剩余 645套，未來一年內(nèi)預(yù)計新推 850套。 32 目前市場產(chǎn)品以中端為主，中高端留有市場空白，且未來放量不構(gòu)成正面競爭，可突破空間大 對本項目有利因素 1. 幕府片區(qū)和邁皋橋片區(qū)現(xiàn)有項目檔次較低，同質(zhì)化情況嚴重，本項目可通過建筑風(fēng)格、戶型、園林、配套等方面的創(chuàng)新塑造產(chǎn)品品質(zhì)，突破區(qū)域價值。認為星河翠庭環(huán)境不佳，品質(zhì)感不強。朋友也大都在下關(guān)區(qū)一帶，喜歡和朋友住得近些。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 48 整體定位 本報告是嚴格保密的。 江北客戶 江北的公務(wù)員、私營業(yè)主（含安徽等地） 向往城市生活，注重子女教育，社區(qū)形象品質(zhì) 本報告是嚴格保密的。 61 多樣化的物業(yè)類型豐富項目產(chǎn)品線，完善項目價值體系，同時能滿足不同客戶的臵業(yè)需求 物業(yè)類型組合 價值體系 高檔產(chǎn)品 5+花園洋房 價值標桿產(chǎn)品，提高整個社區(qū)品質(zhì)，實現(xiàn)價值和利潤 中高檔產(chǎn)品 小高層和高層 主要利潤來源，保證回現(xiàn)速度，主力產(chǎn)品 小高層 高層 花園洋房 客戶 對應(yīng)產(chǎn)品需求 地緣性客戶 下關(guān)鋼材市場私營業(yè)主 金橋江浙個體私營業(yè)主 花園洋房 下關(guān)區(qū)公務(wù)員、泛公務(wù)員 小高層 下關(guān)區(qū)老居民 小高層、高層 市中心 外溢客戶 鼓樓以北公務(wù)員、泛公務(wù)員 花園洋房、小高層 鼓樓以北剛起步工薪階層、白領(lǐng) 小高層 江北客戶 江北以及安徽等地的私營業(yè)主、公務(wù)員 花園洋房小高層 本報告是嚴格保密的。園林景觀能達到你們規(guī)劃中的水平就好了。 67 原有規(guī)劃與定位基本相符合，但缺少亮點，對物業(yè)價值的提升不夠充分，仍需做局部調(diào)整 農(nóng) 貿(mào) 市 場 9F 入口 入口 綠化 綠化 綠化 綠化 廣場 商業(yè) 本報告是嚴格保密的。調(diào)整后容積率不損失。 翠 庭 路 5號地塊 主入口 廣場 公 交 站 商業(yè) 3號地塊 主入口 原規(guī)劃社區(qū)入口 調(diào)整后社區(qū)入口 ?原來路口開設(shè)在規(guī)劃道路上，昭示性不夠，不利于營銷展示。 ?廣場 本來處在位置 A，建議挪到位置 B。 ?A地塊的商業(yè)建議利用高低差，設(shè)置成全地下或半地下的商鋪。 中海：法式 陽光城：新古典 片區(qū) 樓盤名稱 形象定位 建筑風(fēng)格 城北 星河翠庭 新空間、星生活 現(xiàn)代 旭日景城 幕燕美境、純多層坡地名宅 現(xiàn)代 中浩森林灣 快樂體驗的放心住宅 現(xiàn)代 林景 .瑞園 綠樹林蔭、快樂養(yǎng)生 現(xiàn)代 河西 嘉業(yè)陽光城 品質(zhì)生活全面升級 新古典 中海塞納麗舍 法胄世家、水岸生活 新古典 萬科光明城市 湖景直播，傲享世界之顛 新古典 本報告是嚴格保密的。 79 新古典主義建筑風(fēng)格能和周圍樓盤形成差異化，彰顯品質(zhì)，且符合本項目中高端定位 ?此外，可以在新古典風(fēng)格基礎(chǔ)上適當注入部分異域風(fēng)情的元素。 ? 園林展示不夠到位，銷售前基本未建造完成 ?部分樓盤開始追尋自然生態(tài)，講究養(yǎng)生 ?景觀主軸一般以一條南北向淺水系為主，只有極少數(shù)樓盤設(shè)有大型中心園林 市場總結(jié) 旭日景城：欠缺層次 星河翠庭：水系景觀主軸 旭日景城：展示不到位 林景瑞園：大型中心園林，主題組團 本報告是嚴格保密的。 —— 林瑞景園某客戶 ? 喜歡林景瑞園的客戶很多，一般客戶都喜歡中心大園林，覺得很好看，也喜歡景觀房。 87 用花、草、樹、木、石、水等設(shè)臵休憩廣場、道路、亭廊，運用小品點綴提升檔次，營造新生活體驗；同時在園林中增設(shè)游樂場所，提高可參與性 園林建議三 本報告是嚴格保密的。 ?06年年底開始，供應(yīng)主力戶型以 100平以上的三房為主，同時輔以少量100平以下的 3房。 本報告是嚴格保密的。 89 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 本報告是嚴格保密的。 —— 林瑞景城售樓員 ? 園子中多設(shè)臵些小孩子玩耍的器具，因為這里很多都是新結(jié)婚的夫妻，有很多小孩子， 6歲的孩子很多，多些游樂設(shè)施么孩子們玩耍。 市場總結(jié) 中海 .塞納麗舍：異域風(fēng)情、中心泳池 萬達華府：歐式風(fēng)情，小品 萬科光明城市：大湖面水系 嘉業(yè)陽光城 本報告是嚴格保密的。 建筑設(shè)計建議 新古典主義 市場競爭 —— 差異化 客戶 —— 中高端品質(zhì) 戰(zhàn)略定位 —— 突破區(qū)域價值 周邊樓盤以現(xiàn)代風(fēng)格為主，且品質(zhì)感不足，本項目采用新古典主義風(fēng)格能形成差異化 該風(fēng)格沉穩(wěn)耐看，能夠彰顯高品質(zhì)，符合客戶注重生活品質(zhì)的價值主張 風(fēng)格彰顯的高品質(zhì)能夠體現(xiàn)樓盤檔次，體現(xiàn)我們新生活的整體定位，并且成為區(qū)域領(lǐng)跑者，突破整個區(qū)域價值 本報告是嚴格保密的。 —— 欲購香溢一期 123平的厲女士，已退休 ? 外立面風(fēng)格無所謂的，并不是外立面好產(chǎn)品就好，現(xiàn)在開發(fā)商都想把產(chǎn)品做好的。（南北高差 ，東西高差 ） ?C地塊充分利用夾角，增加臨街商業(yè)。 ?會所 C建議更換位置，以充分挖掘商業(yè)價值最大化。 73 園林節(jié)點需要配合營銷體驗，起到展示作用，給到顧客震撼的體驗 規(guī)劃建議 3 ?原有的東西向開設(shè)的路口使得景觀主軸和中心園林的利用不夠充分。 ?退臺花園洋房更是城北片區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品，能夠形成營銷亮點。 69