【正文】 大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場10個現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等西環(huán)路上的和平五金機電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。現(xiàn)有商業(yè)設施初步滿足商業(yè)活動需求，但缺乏商務主導型商業(yè)功能區(qū)，無形成中央商務區(qū)及國際化、現(xiàn)代化設施商務區(qū)。中部2008年計劃開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；東部御東新區(qū)是**市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結構形態(tài)的一副”區(qū)域；南部依靠**市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的帶動，城市的經(jīng)濟功能逐漸南移，集中力量引導城市向東南發(fā)展。城市配套設施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展。 金融體系**是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補充的金融體系，服務功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務。 環(huán)境優(yōu)美**市地處溫帶大陸性季風氣候區(qū)，受季風影響，四季分明，年平均日照時數(shù)為2670小時，**市建成綠化覆蓋面積2131平方公里，%。 按鐵路里程東望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙邊界二連浩特460公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。**地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積三畝以上。2000年，**被評為中國優(yōu)秀旅游城市。 產(chǎn)業(yè)結構分析**是華北地區(qū)重要的電力生產(chǎn)基地，**三角區(qū)的神頭一、二電廠、**一、二電廠，豐鎮(zhèn)電廠共同組成我國最大的輸變電網(wǎng)，既滿足了電氣化鐵路晉煤外運的用電，又保證了向京津唐地區(qū)供電。指消費結構：2010年全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售額中，服裝鞋帽、針、%；%；%；%。其中，%；，%。從上圖可以看出，**經(jīng)濟除2008年受全球金融危機影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展狀態(tài)。由于**新區(qū)是山西**礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“**新區(qū)”，當?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作“棚戶區(qū)”，久而久之就習慣了這樣稱呼。 **新區(qū)概況**新區(qū)位于山西省北部**市礦區(qū)，**新區(qū)就是**礦務局棚戶區(qū)改造工程，分棚戶區(qū)和沉陷區(qū)兩區(qū)。**煤支持著全國5大火力電網(wǎng)、3大港口、6大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國20多個省、市、自治區(qū)2800多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟建設，并遠銷歐、亞、美的20多個國家和地區(qū)。**可望成為資源相對貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟圈的礦產(chǎn)品原料基地。古跡中以始鑿于北魏年間的云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、洛陽的龍門石窟、甘肅的麥積山石窟并稱為中國四大石窟，具有很高的藝術價值；應縣木塔則是中國現(xiàn)存最高大、最古老的木結構塔，是世界建筑中的一件珍品；位于**西南部的華嚴寺，是我國最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑；**市東南方，有中國五岳之一的北岳恒山，風光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。 人文概況**市是國務院首批公布的全國24個歷史文化名城之一，有2400多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。 商業(yè)主題定位根據(jù)**新區(qū)商業(yè)中心項目“旗艦級中心社區(qū)商圈”的項目定位，再結合**新區(qū)的實際情況，將本項目的主題定位為“一站式消費商業(yè)中心”，是一個集購物、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性、規(guī)模化的商業(yè)場所，即社區(qū)“銷品茂”。此外，由于目前**新區(qū)缺乏綜合型大型購物場所，因此本項目定位必然在一定高度以上，它將為“旗艦級的商業(yè)中心”，未來以此為核心形成商圈。 宗地及配套狀況 項目地塊位置項目四至：坐落于**新區(qū)南北干道與東西干道的交叉路口的西北側，**新區(qū)C區(qū)A1規(guī)劃商業(yè)地塊；（見附圖） 項目地塊周邊配套 項目地塊為標準的熟地，已完成七通一平配套。新區(qū)商業(yè)中心項目可行性研究及商業(yè)策劃案新區(qū)商業(yè)中心項目可行性研究及商業(yè)策劃案目 錄第一章 總 論 5 5 項目名稱 5 項目選址 6 宗地及配套狀況 6 項目地塊位置 6 項目地塊周邊配套 6 主要建設指標 6 主要研究結論 7 商業(yè)市場定位 7 商業(yè)主題定位 7第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟環(huán)境 8 **市概況 8 區(qū)位及行政區(qū) 8 人文概況 9 交通概況 10 資源概況 10 **新區(qū)概況 11 經(jīng)濟發(fā)展概況 11 國民經(jīng)濟分析 11 11 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長 12 社會消費品零售總額增長較快 12 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 13 產(chǎn)業(yè)結構分析 14 14 旅游資源優(yōu)勢 14 14 14 **市投資環(huán)境分析 15 15 資源豐富 15 環(huán)境優(yōu)美 15 設施完善 15 金融體系 15 本章小結 16第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 16 城市結構及發(fā)展規(guī)劃 17 城市總體規(guī)劃 17 古城改造范圍 17**新區(qū)規(guī)劃 18第四章 商業(yè)市場調(diào)查分析 18 **市商業(yè)環(huán)境分析 19 市區(qū)商業(yè)布局分布 19 市區(qū)商業(yè)競爭格局 19 **新區(qū)商情調(diào)查 20 商家暗訪調(diào)查 20 訪談式問卷調(diào)查 22 問卷調(diào)查小結 31 本章小結 31第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 32 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究 32 商業(yè)調(diào)查 32 商業(yè)調(diào)查。**新區(qū)規(guī)劃建設的約13萬戶住宅規(guī)劃已基本建成交付使用，目前入住率約30%，入住人口約12萬人； 主要建設指標占地面積：（17542平方米）；容積率：；總建筑面積：約5萬平方米（地下1層15000平方米，地上6層36000平方米）；商業(yè)中心建筑占地面積：6000平方米；建筑密度：34%綠化景觀及道路覆蓋率：66%（含交通、停車場、廣場等公建面積）停車場：地上停車場約300個停車位 主要研究結論 商業(yè)市場定位根據(jù)對**消費者的深層次需求了解，目前他們對購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型”和“規(guī)模化”的商業(yè)場所出現(xiàn)。項目將引入**乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟環(huán)境 **市概況 區(qū)位及行政區(qū)**位于山西省北部，介于內(nèi)外長城之間，是**盆地的中心。境內(nèi)古建筑、古遺址300多處，其中列入《世界文化遺產(chǎn)名錄》的1處、列入國家級和省級文物保護單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達。 交通概況**北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京380公里，南離太原市352公里，實為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭之地。其中。煤炭――“**煤田”含煤面積926平方公里，探測總儲量718億噸，其中：侏羅紀煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的“三低一高”聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動力煤和化工原料煤。**，人均水資源量僅為111立方米，為全國人均占有量的9%左右，水資源十分貧乏。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前是亞洲最大的居民居住區(qū)，施工工程分三期，2006年是第一期。遂所謂的“棚戶區(qū)”即是“**新區(qū)”。根據(jù)國民經(jīng)濟運行規(guī)律，國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會帶動房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時又會促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，兩者相輔相成。 社會消費品零售總額增長較快 消費品零售總額：，%。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 人民生活：2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103元，%。 標金額（元）比上年增長（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103農(nóng)村居民人均純收入4063城鎮(zhèn)居民人均消費支出10133農(nóng)村居民人均生活消費支出2472從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前**市的整體經(jīng)濟運行穩(wěn)定，經(jīng)濟環(huán)境良好，人民生活逐年提高，社會消費品零售總額增長迅速，**市社會消費品零售總額近年保持平均12%以上的增長率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處于較高水平，適合進行商業(yè)地產(chǎn)投資。**具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，境?nèi)仍有繼續(xù)建設火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源。**市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎勢力雄厚。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢。京包、大秦等4條復線電氣化鐵路及40余條支線、專用線縱橫交錯，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運和得大高速公路等10多條干線四通八達，飛機可直達北京、上海、廣州等城市，**已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。大力推進熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級以上良好天氣達到220天。中國人民保險公司、太平洋保險公司的分支機構可辦理國際上通行的保險業(yè)務。第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 城市結構及發(fā)展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃東 移西融古城改造限制大車進市區(qū)的紅線**市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進西融城市東移。 古城改造范圍2008年2月開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；**市東、西、南、北建設四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側、南環(huán)路南側、站東大街兩側，由被拆遷戶自主選擇新居；拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補貼搬遷費用和超出部份面積的結算。東關商圈以云中商城、小商品市場、海盛、海辰、春毅電器等組成。經(jīng)營業(yè)態(tài) 以零售為主，檔次較低。個體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。經(jīng)營情況非常良好但較雜亂，特別是**出了相關限制大車及畜力車進入市區(qū)的規(guī)定后，交通混亂情況較為明顯。特點傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動，經(jīng)營者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。 **新區(qū)商情調(diào)查 商家暗訪調(diào)查對與本項目有可對比性的家祿福購物新天地、興達電腦電器城、家佳瑪購物廣場、銀鑫購物中心、**商廈、佳家瑪商廈等六個商業(yè)項目進行了重點暗訪調(diào)查。 整個**新區(qū)幾乎沒有發(fā)現(xiàn)完整、具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場或較好的農(nóng)貿(mào)超市，顯然**新區(qū)的居民生活極不方便。 整個**新區(qū)的商業(yè)大多分布在南北中軸主干路上，業(yè)態(tài)雜亂無章，相同業(yè)態(tài)較為分散，不能形成積聚效應。**新區(qū)呼喚大規(guī)模旗艦商業(yè)、一站式購物主力商圈的出現(xiàn)。目前**新區(qū)的樓盤社區(qū)商業(yè)的布置顯然并不符合居民的意愿?！?強需求業(yè)態(tài)，主要體現(xiàn)在：日常居民生活必需品的經(jīng)營業(yè)態(tài)、種類，24小時便利店、農(nóng)貿(mào)超市、煙酒副食、報刊雜志、藥品等。給我們在本案規(guī)劃中提供了重要啟迪。 您在社區(qū)一次購買生活食品、蔬菜等一般消費額是多少？　次數(shù)比例10元以內(nèi)55﹪1030元3435﹪3050元3232﹪5080元1414﹪80100元1010﹪100元以上44﹪ 分析：隨著居民購物頻率的不同，居民消費的個人單次消費60%以上集中在30——100元以上，消費頻率15次/月 ，家庭平均月基本消費在2000元左右，具有一定的，較穩(wěn)定的消費能力。1您和家人、朋友在社區(qū)附近多久就餐一次？　次數(shù)比例每天55﹪23天1819﹪一星期3031﹪半個月1212﹪一個月1414﹪幾乎不1819﹪分析：就餐時間和頻度是了解社區(qū)居民的就餐量，便于提供被招商的餐飲規(guī)模設置，盈利空間，以增加商家的入駐信心。 問卷調(diào)查小結通過調(diào)查人員貼身訪談式問卷調(diào)查，反映出，整個**新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有相當?shù)臐摿?，居民對發(fā)展的信心充足，具備相當?shù)奶嵘凉撃?，目前消費狀態(tài)雖略低于**主城區(qū)的消費水平，但發(fā)展速度非?？欤?shù)鼐用駥Ξ數(shù)亟?jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)出相當?shù)男判模? 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃集中在17個業(yè)態(tài)商業(yè)種類； 從抽樣調(diào)查結果來看，**新區(qū)居民的的平均收入水平并不低，已經(jīng)接近**的平均生活水平； 社區(qū)商業(yè)的價值提升有相當?shù)目臻g。居民期待現(xiàn)代一站式、規(guī)模商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)；但是，目前商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。目前，已經(jīng)有越來越多的項目將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成為獨立的商業(yè)建筑，這些項目的社區(qū)商業(yè)與住宅相分離，商業(yè)不進駐小區(qū)之內(nèi)。而前期的定位和規(guī)劃、團隊的打造以及后期如何經(jīng)營管理仍然是保證“社區(qū)MALL”這類由“零”變“整”的社區(qū)商業(yè)成功的關鍵。這種調(diào)查是專業(yè)的商業(yè)調(diào)查，絕對不同于售樓員賣樓之前的調(diào)查，銷售公司的銷售策劃無法代替商業(yè)規(guī)劃。商業(yè)資源可以分為經(jīng)營資源、管理資源、市場資源。其中經(jīng)營資源是特別值得重點分析的。在社區(qū)商業(yè)中，一定要把這五種定位弄清楚，這是回避不了的問題，可以稱之為必答題，如果不回答就可能在以后演變?yōu)楦嗟膯栴}。解決這些問題我們一定要對社區(qū)商業(yè)得營銷模式進行設計，其中包括：比例控制；時間控制；空間控制。我們需要研究社區(qū)的交通流向、人口分布、居住環(huán)境、消費習慣、出行習慣等，從而最終決定把商業(yè)放在一個最適合的位置。上海大華社區(qū)的商業(yè)一直不成氣候的原因就在于首先總體體量過多，第二商業(yè)同業(yè)競爭太激烈。 功能布局規(guī)劃對于一個社區(qū)商業(yè)來說，每一個小部分的功能都應該在前期規(guī)劃階段籌劃完善。我們認為適合的才是最好的。建筑的空間設計是要為日后商戶經(jīng)營服務的，購物中心、百貨、賣場、便利店等不同業(yè)態(tài)所需的柱