【正文】 大世界、五彩市場(chǎng)、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場(chǎng)、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場(chǎng)、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場(chǎng)10個(gè)現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場(chǎng)、九洲鋼材市場(chǎng)、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場(chǎng)、翔龍建材市場(chǎng)、十里店果品蔬菜綜合市場(chǎng)、中鴻糧油交易市場(chǎng)等西環(huán)路上的和平五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場(chǎng)；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場(chǎng)、金牛市場(chǎng)；新建西路上的藍(lán)天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施初步滿足商業(yè)活動(dòng)需求，但缺乏商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，無形成中央商務(wù)區(qū)及國際化、現(xiàn)代化設(shè)施商務(wù)區(qū)。中部2008年計(jì)劃開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；東部御東新區(qū)是**市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副”區(qū)域；南部依靠**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。城市配套設(shè)施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展。 金融體系**是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補(bǔ)充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。 環(huán)境優(yōu)美**市地處溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，受季風(fēng)影響，四季分明，年平均日照時(shí)數(shù)為2670小時(shí)，**市建成綠化覆蓋面積2131平方公里，%。 按鐵路里程?hào)|望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙邊界二連浩特460公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。**地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積三畝以上。2000年，**被評(píng)為中國優(yōu)秀旅游城市。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析**是華北地區(qū)重要的電力生產(chǎn)基地，**三角區(qū)的神頭一、二電廠、**一、二電廠，豐鎮(zhèn)電廠共同組成我國最大的輸變電網(wǎng)，既滿足了電氣化鐵路晉煤外運(yùn)的用電，又保證了向京津唐地區(qū)供電。指消費(fèi)結(jié)構(gòu)：2010年全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售額中，服裝鞋帽、針、%；%；%；%。其中，%；，%。從上圖可以看出，**經(jīng)濟(jì)除2008年受全球金融危機(jī)影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。由于**新區(qū)是山西**礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“**新區(qū)”，當(dāng)?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作“棚戶區(qū)”，久而久之就習(xí)慣了這樣稱呼。 **新區(qū)概況**新區(qū)位于山西省北部**市礦區(qū)，**新區(qū)就是**礦務(wù)局棚戶區(qū)改造工程，分棚戶區(qū)和沉陷區(qū)兩區(qū)。**煤支持著全國5大火力電網(wǎng)、3大港口、6大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國20多個(gè)省、市、自治區(qū)2800多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的20多個(gè)國家和地區(qū)。**可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。古跡中以始鑿于北魏年間的云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、洛陽的龍門石窟、甘肅的麥積山石窟并稱為中國四大石窟，具有很高的藝術(shù)價(jià)值；應(yīng)縣木塔則是中國現(xiàn)存最高大、最古老的木結(jié)構(gòu)塔，是世界建筑中的一件珍品；位于**西南部的華嚴(yán)寺，是我國最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑；**市東南方，有中國五岳之一的北岳恒山，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。 人文概況**市是國務(wù)院首批公布的全國24個(gè)歷史文化名城之一，有2400多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。 商業(yè)主題定位根據(jù)**新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目“旗艦級(jí)中心社區(qū)商圈”的項(xiàng)目定位，再結(jié)合**新區(qū)的實(shí)際情況，將本項(xiàng)目的主題定位為“一站式消費(fèi)商業(yè)中心”，是一個(gè)集購物、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性、規(guī)?；纳虡I(yè)場(chǎng)所，即社區(qū)“銷品茂”。此外，由于目前**新區(qū)缺乏綜合型大型購物場(chǎng)所，因此本項(xiàng)目定位必然在一定高度以上，它將為“旗艦級(jí)的商業(yè)中心”，未來以此為核心形成商圈。 宗地及配套狀況 項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目四至：坐落于**新區(qū)南北干道與東西干道的交叉路口的西北側(cè)，**新區(qū)C區(qū)A1規(guī)劃商業(yè)地塊；（見附圖） 項(xiàng)目地塊周邊配套 項(xiàng)目地塊為標(biāo)準(zhǔn)的熟地，已完成七通一平配套。新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案目 錄第一章 總 論 5 5 項(xiàng)目名稱 5 項(xiàng)目選址 6 宗地及配套狀況 6 項(xiàng)目地塊位置 6 項(xiàng)目地塊周邊配套 6 主要建設(shè)指標(biāo) 6 主要研究結(jié)論 7 商業(yè)市場(chǎng)定位 7 商業(yè)主題定位 7第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 8 **市概況 8 區(qū)位及行政區(qū) 8 人文概況 9 交通概況 10 資源概況 10 **新區(qū)概況 11 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 11 國民經(jīng)濟(jì)分析 11 11 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長 12 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長較快 12 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 13 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14 14 旅游資源優(yōu)勢(shì) 14 14 14 **市投資環(huán)境分析 15 15 資源豐富 15 環(huán)境優(yōu)美 15 設(shè)施完善 15 金融體系 15 本章小結(jié) 16第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 16 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 17 城市總體規(guī)劃 17 古城改造范圍 17**新區(qū)規(guī)劃 18第四章 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 18 **市商業(yè)環(huán)境分析 19 市區(qū)商業(yè)布局分布 19 市區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 19 **新區(qū)商情調(diào)查 20 商家暗訪調(diào)查 20 訪談式問卷調(diào)查 22 問卷調(diào)查小結(jié) 31 本章小結(jié) 31第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 32 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究 32 商業(yè)調(diào)查 32 商業(yè)調(diào)查。**新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的約13萬戶住宅規(guī)劃已基本建成交付使用，目前入住率約30%，入住人口約12萬人； 主要建設(shè)指標(biāo)占地面積：（17542平方米）；容積率：；總建筑面積：約5萬平方米（地下1層15000平方米，地上6層36000平方米）；商業(yè)中心建筑占地面積：6000平方米；建筑密度：34%綠化景觀及道路覆蓋率：66%（含交通、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等公建面積）停車場(chǎng)：地上停車場(chǎng)約300個(gè)停車位 主要研究結(jié)論 商業(yè)市場(chǎng)定位根據(jù)對(duì)**消費(fèi)者的深層次需求了解，目前他們對(duì)購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型”和“規(guī)模化”的商業(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)。項(xiàng)目將引入**乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 **市概況 區(qū)位及行政區(qū)**位于山西省北部，介于內(nèi)外長城之間，是**盆地的中心。境內(nèi)古建筑、古遺址300多處，其中列入《世界文化遺產(chǎn)名錄》的1處、列入國家級(jí)和省級(jí)文物保護(hù)單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。 交通概況**北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京380公里，南離太原市352公里，實(shí)為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭(zhēng)之地。其中。煤炭――“**煤田”含煤面積926平方公里，探測(cè)總儲(chǔ)量718億噸，其中：侏羅紀(jì)煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的“三低一高”聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤和化工原料煤。**，人均水資源量?jī)H為111立方米，為全國人均占有量的9%左右，水資源十分貧乏。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前是亞洲最大的居民居住區(qū)，施工工程分三期，2006年是第一期。遂所謂的“棚戶區(qū)”即是“**新區(qū)”。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)又會(huì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者相輔相成。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長較快 消費(fèi)品零售總額：，%。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 人民生活：2010年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103元，%。 標(biāo)金額（元）比上年增長（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103農(nóng)村居民人均純收入4063城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10133農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2472從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前**市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，人民生活逐年提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長迅速，**市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均12%以上的增長率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處于較高水平，適合進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資。**具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，境?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源。**市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢(shì)力雄厚。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢(shì)。京包、大秦等4條復(fù)線電氣化鐵路及40余條支線、專用線縱橫交錯(cuò)，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運(yùn)和得大高速公路等10多條干線四通八達(dá)，飛機(jī)可直達(dá)北京、上海、廣州等城市，**已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。大力推進(jìn)熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級(jí)以上良好天氣達(dá)到220天。中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司的分支機(jī)構(gòu)可辦理國際上通行的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃東 移西融古城改造限制大車進(jìn)市區(qū)的紅線**市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進(jìn)西融城市東移。 古城改造范圍2008年2月開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；**市東、西、南、北建設(shè)四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居；拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補(bǔ)貼搬遷費(fèi)用和超出部份面積的結(jié)算。東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場(chǎng)、海盛、海辰、春毅電器等組成。經(jīng)營業(yè)態(tài) 以零售為主，檔次較低。個(gè)體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。經(jīng)營情況非常良好但較雜亂，特別是**出了相關(guān)限制大車及畜力車進(jìn)入市區(qū)的規(guī)定后，交通混亂情況較為明顯。特點(diǎn)傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動(dòng)，經(jīng)營者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。 **新區(qū)商情調(diào)查 商家暗訪調(diào)查對(duì)與本項(xiàng)目有可對(duì)比性的家祿福購物新天地、興達(dá)電腦電器城、家佳瑪購物廣場(chǎng)、銀鑫購物中心、**商廈、佳家瑪商廈等六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)暗訪調(diào)查。 整個(gè)**新區(qū)幾乎沒有發(fā)現(xiàn)完整、具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或較好的農(nóng)貿(mào)超市，顯然**新區(qū)的居民生活極不方便。 整個(gè)**新區(qū)的商業(yè)大多分布在南北中軸主干路上，業(yè)態(tài)雜亂無章，相同業(yè)態(tài)較為分散，不能形成積聚效應(yīng)。**新區(qū)呼喚大規(guī)模旗艦商業(yè)、一站式購物主力商圈的出現(xiàn)。目前**新區(qū)的樓盤社區(qū)商業(yè)的布置顯然并不符合居民的意愿。● 強(qiáng)需求業(yè)態(tài)，主要體現(xiàn)在：日常居民生活必需品的經(jīng)營業(yè)態(tài)、種類，24小時(shí)便利店、農(nóng)貿(mào)超市、煙酒副食、報(bào)刊雜志、藥品等。給我們?cè)诒景敢?guī)劃中提供了重要啟迪。 您在社區(qū)一次購買生活食品、蔬菜等一般消費(fèi)額是多少？　次數(shù)比例10元以內(nèi)55﹪1030元3435﹪3050元3232﹪5080元1414﹪80100元1010﹪100元以上44﹪ 分析：隨著居民購物頻率的不同，居民消費(fèi)的個(gè)人單次消費(fèi)60%以上集中在30——100元以上，消費(fèi)頻率15次/月 ，家庭平均月基本消費(fèi)在2000元左右，具有一定的，較穩(wěn)定的消費(fèi)能力。1您和家人、朋友在社區(qū)附近多久就餐一次？　次數(shù)比例每天55﹪23天1819﹪一星期3031﹪半個(gè)月1212﹪一個(gè)月1414﹪幾乎不1819﹪分析：就餐時(shí)間和頻度是了解社區(qū)居民的就餐量，便于提供被招商的餐飲規(guī)模設(shè)置，盈利空間，以增加商家的入駐信心。 問卷調(diào)查小結(jié)通過調(diào)查人員貼身訪談式問卷調(diào)查，反映出，整個(gè)**新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有相當(dāng)?shù)臐摿Γ用駥?duì)發(fā)展的信心充足，具備相當(dāng)?shù)奶嵘凉撃?，目前消費(fèi)狀態(tài)雖略低于**主城區(qū)的消費(fèi)水平，但發(fā)展速度非?？?，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男判模? 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃集中在17個(gè)業(yè)態(tài)商業(yè)種類； 從抽樣調(diào)查結(jié)果來看，**新區(qū)居民的的平均收入水平并不低，已經(jīng)接近**的平均生活水平； 社區(qū)商業(yè)的價(jià)值提升有相當(dāng)?shù)目臻g。居民期待現(xiàn)代一站式、規(guī)模商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)；但是，目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號(hào)召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。目前，已經(jīng)有越來越多的項(xiàng)目將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成為獨(dú)立的商業(yè)建筑，這些項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)與住宅相分離，商業(yè)不進(jìn)駐小區(qū)之內(nèi)。而前期的定位和規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)的打造以及后期如何經(jīng)營管理仍然是保證“社區(qū)MALL”這類由“零”變“整”的社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵。這種調(diào)查是專業(yè)的商業(yè)調(diào)查，絕對(duì)不同于售樓員賣樓之前的調(diào)查，銷售公司的銷售策劃無法代替商業(yè)規(guī)劃。商業(yè)資源可以分為經(jīng)營資源、管理資源、市場(chǎng)資源。其中經(jīng)營資源是特別值得重點(diǎn)分析的。在社區(qū)商業(yè)中，一定要把這五種定位弄清楚，這是回避不了的問題，可以稱之為必答題，如果不回答就可能在以后演變?yōu)楦嗟膯栴}。解決這些問題我們一定要對(duì)社區(qū)商業(yè)得營銷模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中包括：比例控制；時(shí)間控制；空間控制。我們需要研究社區(qū)的交通流向、人口分布、居住環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、出行習(xí)慣等，從而最終決定把商業(yè)放在一個(gè)最適合的位置。上海大華社區(qū)的商業(yè)一直不成氣候的原因就在于首先總體體量過多，第二商業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈。 功能布局規(guī)劃對(duì)于一個(gè)社區(qū)商業(yè)來說，每一個(gè)小部分的功能都應(yīng)該在前期規(guī)劃階段籌劃完善。我們認(rèn)為適合的才是最好的。建筑的空間設(shè)計(jì)是要為日后商戶經(jīng)營服務(wù)的，購物中心、百貨、賣場(chǎng)、便利店等不同業(yè)態(tài)所需的柱