【正文】 況：潤泰集團(tuán)1989年開始來大陸，1992年以后才開始投資，目前累計(jì)在大陸投資近100億元人民幣。建筑面積在20000m2以上，大廳面積超過3000m2，兩路供電且同時(shí)使用，每路為1600KVA，總?cè)萘?3200KVA，或一用一備，常供電3200KVA，備用電1600KVA。城市規(guī)模：省會(huì)城市或中心城市 城區(qū)常住人口100萬以上，年人均消費(fèi)支出6000元以上。層高：5米。1庫房面積：2000平方米。本項(xiàng)目將囊括所涵蓋的全部18種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足富裕家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個(gè)性的多元購物生活情趣。厭惡小看自己，喜歡尊崇感：在為人處事上，他們看上去財(cái)大氣粗而又毫無顧忌，但每個(gè)人的心里又暗自埋藏著一根敏感的神經(jīng)，不容觸及。以百貨為例，貨品布局多數(shù)遵循：首層主要出入口處設(shè)置為首飾珠寶、化妝品、鐘表，再加上一些女鞋等，以及二層大類可歸為。有80％的煤老板沒有看書讀報(bào)的習(xí)慣，原因是字認(rèn)不全。本項(xiàng)目融合了大型連鎖超市、品牌折扣直銷購物中心、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、大規(guī)模特色風(fēng)味餐飲美食城、品牌快餐連鎖和休閑娛樂連鎖（肯德基、迪歐咖啡等）、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。1能源供應(yīng)：經(jīng)營方獨(dú)立開戶，其他根據(jù)規(guī)范可滿足經(jīng)營需要。地面停車場面積：2000平方米。結(jié)構(gòu)改造：在國家規(guī)范許可范圍內(nèi)，滿足經(jīng)營需求。集團(tuán)堅(jiān)持以人為本、誠實(shí)守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用，贏得了良好的社會(huì)知名度和美譽(yù)度。建筑物室內(nèi)層高：（），柱與柱距離8米或11米。建設(shè)營建業(yè)；金融業(yè)；醫(yī)療與養(yǎng)老事業(yè)；流通事業(yè)；環(huán)保事業(yè)；國際貿(mào)易等。目前，沃爾瑪在全球開設(shè)6600多家商場，沃爾瑪1996年進(jìn)入中國，已經(jīng)在中國34個(gè)城市開設(shè)66家商場。出入口設(shè)置在地上一層，并規(guī)劃門前廣場，方便消費(fèi)人群購物消費(fèi)。再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。 品牌設(shè)計(jì)品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進(jìn)，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時(shí)時(shí)的POP設(shè)計(jì)，讓商家保持時(shí)尚的前沿。 照明設(shè)計(jì)商場設(shè)計(jì)中首當(dāng)其沖的是功能照明，它提供商場內(nèi)所有區(qū)域的基礎(chǔ)照明，使商品的基本展示照度得以控制。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。1由于項(xiàng)目地塊較大，且項(xiàng)目周邊尚存在閑置地塊，且目前周邊土地成本相對較低，因此，不建議建設(shè)地下停車場，節(jié)省建設(shè)投資購買土地，提升未來升值空間。 項(xiàng)目投資開發(fā)建議雖然項(xiàng)目本身具有良好的投資開發(fā)價(jià)值，但是仍然需要把握幾個(gè)投資開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)，同樣也是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵：開發(fā)建設(shè)節(jié)奏要快，目前**新區(qū)缺乏大型商業(yè)，未形成核心商圈區(qū)域，要迅速進(jìn)入市場、搶占市場，方能贏得市場，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者；在項(xiàng)目緊鄰的東西主要道路建成通車以后，必須公交先行，聯(lián)系政府部門爭取使項(xiàng)目周邊能夠設(shè)立站點(diǎn)，首先解決出行問題；項(xiàng)目地塊內(nèi)有兩個(gè)箱式變電站，及少量臨時(shí)建筑，必須通過相關(guān)部門及早解決這個(gè)問題，不能使之成為開發(fā)建設(shè)過程中的絆腳石；項(xiàng)目前期五證辦理需要項(xiàng)目合作公司的配合，應(yīng)加強(qiáng)與合作公司的溝通，提高辦事效率，加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，節(jié)省項(xiàng)目開支；加大項(xiàng)目景觀規(guī)劃投入，在整體**社區(qū)較少景觀的情況下，利用本項(xiàng)目規(guī)模大易于景觀展開的優(yōu)勢，重點(diǎn)建設(shè)門前廣場景觀，打造花園式購物環(huán)境，將會(huì)形成市場亮點(diǎn)，提高項(xiàng)目的競爭力，同樣景觀也將是本項(xiàng)目核心價(jià)值的重要組成部分；項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位及品牌組合策略是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。第六章 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢（S）項(xiàng)目地塊平整，已經(jīng)基本完成七通一平配套，可迅速進(jìn)行開發(fā)，搶占有利的市場競爭地位；本項(xiàng)目地塊緊鄰新區(qū)南北中軸道路，項(xiàng)目周邊**市區(qū)至礦區(qū)的東西主要干道即將通車，本項(xiàng)目將成為**新區(qū)交通最為便捷的區(qū)域之一，地塊價(jià)值將會(huì)有大幅提升；在**新區(qū)的未來規(guī)劃中，本項(xiàng)目為主要商業(yè)規(guī)劃區(qū)，屬于**新區(qū)商業(yè)核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿o限；項(xiàng)目地塊較大，且較為規(guī)整，易于規(guī)劃形成規(guī)模，營造較好的商業(yè)氛圍；**新區(qū)目前基本建成，但尚未形成區(qū)域核心商圈，且沒有大型商業(yè)，本項(xiàng)目可以搶占先機(jī)，快速占領(lǐng)市場；**新區(qū)號(hào)稱亞洲最大的居住區(qū)，人口基數(shù)龐大，有利于項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。停車場大奧特萊斯主要針對有車一族，就需要很大的停車場，比如上海青浦奧特萊斯有1000多個(gè)免費(fèi)停車位，鄭州康城奧特萊斯有1200個(gè)停車位，張家港香港城奧特萊斯有2500個(gè)免費(fèi)停車位。運(yùn)動(dòng)品牌：耐克、卡帕、阿迪達(dá)斯、三葉草、美國駱駝。 OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)——以低至16折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩。 項(xiàng)目商業(yè)輻射半徑拓展研究 特色商業(yè)吸引周邊城市客源目前，**新區(qū)約定俗成的商業(yè)街區(qū)，是貫通南北中軸線的主要干路，除暗訪調(diào)查的六家商場外，均是小規(guī)模的零散的底商型商鋪，該商業(yè)街區(qū)的商業(yè)輻射度被限制在**新區(qū)的范圍之內(nèi)。建筑的空間設(shè)計(jì)是要為日后商戶經(jīng)營服務(wù)的，購物中心、百貨、賣場、便利店等不同業(yè)態(tài)所需的柱數(shù)，層高，荷載等都不一樣。 功能布局規(guī)劃對于一個(gè)社區(qū)商業(yè)來說，每一個(gè)小部分的功能都應(yīng)該在前期規(guī)劃階段籌劃完善。我們需要研究社區(qū)的交通流向、人口分布、居住環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、出行習(xí)慣等，從而最終決定把商業(yè)放在一個(gè)最適合的位置。在社區(qū)商業(yè)中，一定要把這五種定位弄清楚，這是回避不了的問題，可以稱之為必答題，如果不回答就可能在以后演變?yōu)楦嗟膯栴}。商業(yè)資源可以分為經(jīng)營資源、管理資源、市場資源。而前期的定位和規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)的打造以及后期如何經(jīng)營管理仍然是保證“社區(qū)MALL”這類由“零”變“整”的社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵。居民期待現(xiàn)代一站式、規(guī)模商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)；但是，目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號(hào)召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。1您和家人、朋友在社區(qū)附近多久就餐一次？　次數(shù)比例每天55﹪23天1819﹪一星期3031﹪半個(gè)月1212﹪一個(gè)月1414﹪幾乎不1819﹪分析：就餐時(shí)間和頻度是了解社區(qū)居民的就餐量，便于提供被招商的餐飲規(guī)模設(shè)置，盈利空間，以增加商家的入駐信心。給我們在本案規(guī)劃中提供了重要啟迪。目前**新區(qū)的樓盤社區(qū)商業(yè)的布置顯然并不符合居民的意愿。 整個(gè)**新區(qū)的商業(yè)大多分布在南北中軸主干路上，業(yè)態(tài)雜亂無章，相同業(yè)態(tài)較為分散，不能形成積聚效應(yīng)。 **新區(qū)商情調(diào)查 商家暗訪調(diào)查對與本項(xiàng)目有可對比性的家祿福購物新天地、興達(dá)電腦電器城、家佳瑪購物廣場、銀鑫購物中心、**商廈、佳家瑪商廈等六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)暗訪調(diào)查。經(jīng)營情況非常良好但較雜亂，特別是**出了相關(guān)限制大車及畜力車進(jìn)入市區(qū)的規(guī)定后，交通混亂情況較為明顯。經(jīng)營業(yè)態(tài) 以零售為主，檔次較低。 古城改造范圍2008年2月開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；**市東、西、南、北建設(shè)四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居；拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補(bǔ)貼搬遷費(fèi)用和超出部份面積的結(jié)算。中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司的分支機(jī)構(gòu)可辦理國際上通行的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。京包、大秦等4條復(fù)線電氣化鐵路及40余條支線、專用線縱橫交錯(cuò)，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運(yùn)和得大高速公路等10多條干線四通八達(dá)，飛機(jī)可直達(dá)北京、上海、廣州等城市，**已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。**市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢力雄厚。 標(biāo)金額（元）比上年增長（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16103農(nóng)村居民人均純收入4063城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10133農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2472從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前**市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，人民生活逐年提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長迅速，**市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均12%以上的增長率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅谖鞑康貐^(qū)處于較高水平，適合進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長較快 消費(fèi)品零售總額：，%。遂所謂的“棚戶區(qū)”即是“**新區(qū)”。**，人均水資源量僅為111立方米，為全國人均占有量的9%左右，水資源十分貧乏。其中。境內(nèi)古建筑、古遺址300多處，其中列入《世界文化遺產(chǎn)名錄》的1處、列入國家級(jí)和省級(jí)文物保護(hù)單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。項(xiàng)目將引入**乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案目 錄第一章 總 論 5 5 項(xiàng)目名稱 5 項(xiàng)目選址 6 宗地及配套狀況 6 項(xiàng)目地塊位置 6 項(xiàng)目地塊周邊配套 6 主要建設(shè)指標(biāo) 6 主要研究結(jié)論 7 商業(yè)市場定位 7 商業(yè)主題定位 7第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 8 **市概況 8 區(qū)位及行政區(qū) 8 人文概況 9 交通概況 10 資源概況 10 **新區(qū)概況 11 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 11 國民經(jīng)濟(jì)分析 11 11 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長 12 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長較快 12 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 13 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14 14 旅游資源優(yōu)勢 14 14 14 **市投資環(huán)境分析 15 15 資源豐富 15 環(huán)境優(yōu)美 15 設(shè)施完善 15 金融體系 15 本章小結(jié) 16第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 16 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 17 城市總體規(guī)劃 17 古城改造范圍 17**新區(qū)規(guī)劃 18第四章 商業(yè)市場調(diào)查分析 18 **市商業(yè)環(huán)境分析 19 市區(qū)商業(yè)布局分布 19 市區(qū)商業(yè)競爭格局 19 **新區(qū)商情調(diào)查 20 商家暗訪調(diào)查 20 訪談式問卷調(diào)查 22 問卷調(diào)查小結(jié) 31 本章小結(jié) 31第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 32 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究 32 商業(yè)調(diào)查 32 商業(yè)調(diào)查。此外，由于目前**新區(qū)缺乏綜合型大型購物場所，因此本項(xiàng)目定位必然在一定高度以上，它將為“旗艦級(jí)的商業(yè)中心”，未來以此為核心形成商圈。 人文概況**市是國務(wù)院首批公布的全國24個(gè)歷史文化名城之一，有2400多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。**煤支持著全國5大火力電網(wǎng)、3大港口、6大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國20多個(gè)省、市、自治區(qū)2800多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的20多個(gè)國家和地區(qū)。由于**新區(qū)是山西**礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“**新區(qū)”，當(dāng)?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作“棚戶區(qū)”，久而久之就習(xí)慣了這樣稱呼。其中，%；，%。指2000年，**被評為中國優(yōu)秀旅游城市。 按鐵路里程?hào)|望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙邊界二連浩特460公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。 金融體系**是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補(bǔ)充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。中部2008年計(jì)劃開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；東部御東新區(qū)是**市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副”區(qū)域；南部依靠**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。 市區(qū)商業(yè)競爭格局板塊東關(guān)商圈大慶商圈西南環(huán)路商圈位置萬壽路及御河橋?qū)Π堆由齑髴c東路及向十里店延伸西環(huán)路及南環(huán)路項(xiàng)目名稱海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場10個(gè)現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等西環(huán)路上的和平五金機(jī)電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍(lán)天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。近況由于**新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場都待拆除或調(diào)整。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 被調(diào)查的六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，均缺乏有效地商業(yè)管理和服務(wù)培訓(xùn)，沒有統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范，均由租賃商戶自行管理，服務(wù)水平較差。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？選擇頻度比例小區(qū)各樓的底樓1313﹪小區(qū)周圍底樓1919﹪集中在小區(qū)某一區(qū)域5860﹪不需要55﹪分析：關(guān)于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費(fèi)者意見時(shí)，60%以上認(rèn)為應(yīng)該集中在社區(qū)的某一區(qū)域，19%人為應(yīng)布置在社區(qū)周圍的底樓，而認(rèn)為應(yīng)該布置在每一幢樓的底樓的不到13%；可見消費(fèi)人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域?yàn)橹饕x擇。 調(diào)查顯示，居民的需求頻度和業(yè)態(tài)規(guī)劃的規(guī)律與邏輯關(guān)系。 居民在社區(qū)附近日常就餐一般消費(fèi)額　次數(shù)比例50元以內(nèi)2425﹪5080元1919﹪80100元2324﹪100120元19