房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體定位方案報(bào)告模版-wenkub
2023-05-13 20:17:56 本頁(yè)面
【正文】 購(gòu)房者月供選擇在1000元以下的占7％，1001－1500元占27％，1501－2000占25％，2001－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％。按揭的比例超過(guò)八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；與當(dāng)前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)購(gòu)房面積的期望要超過(guò)租住或自有住房面積的比例較高。8．最希望的面積區(qū)間是 平方米（具體數(shù)據(jù)各地不同，現(xiàn)采用深圳數(shù)據(jù)。因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。6．更喜歡自己裝修？（根據(jù)市場(chǎng)情況，自選）在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。（自選）頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。3．潛在需求旺盛以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買(mǎi)的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。**市****年住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查1．購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購(gòu)新房為主。在進(jìn)行演示時(shí)，多以圖表來(lái)加強(qiáng)說(shuō)服力。如果是定位大盤(pán)，可以從規(guī)模優(yōu)勢(shì)、社區(qū)氛圍等角度闡述，如果是高端物業(yè)，可以從利益點(diǎn)、品牌塑造加以引誘說(shuō)明。手法是用目前市場(chǎng)上的一些新穎的、自己杜撰的、沖擊力強(qiáng)的概念對(duì)發(fā)展商進(jìn)行洗腦。同理，反之。2．空置面積：（備選）用空置面積的升降說(shuō)明地產(chǎn)發(fā)展走向，一般適用于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇地區(qū)或整體經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期。二．房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析（一）．房地產(chǎn)指標(biāo)分析1．總體投資：用圖表說(shuō)明房地產(chǎn)投資的總體走向趨勢(shì)。按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。金融政策：向哪方面傾斜，重點(diǎn)鼓勵(lì)什么行業(yè)，以及引起的相關(guān)影響對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，比如在IT業(yè)大發(fā)展的時(shí)期，這一行業(yè)內(nèi)的購(gòu)房需求就被刺激起來(lái)。同時(shí)，可以利用圖表加強(qiáng)說(shuō)明的力度和專(zhuān)業(yè)性。5．存貸款國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額，增長(zhǎng)率。消費(fèi)指數(shù)與GDP增長(zhǎng)相比較的特點(diǎn)。一．**市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）．**市200*年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 1．GDP指標(biāo) 需要關(guān)注兩點(diǎn)：上一年度的GDP總值，同比增長(zhǎng)率和人均GDP。從我們所要著手的工作來(lái)看，這部分內(nèi)容似乎只是一個(gè)背景，但卻是以后所有工作的基礎(chǔ)，反映到最后成果上，是絢麗 “出鋒” 的花紋和色澤，但沒(méi)有了經(jīng)濟(jì)背景的依托，一切都無(wú)從談起。下面列取的要點(diǎn)是比較框架的一個(gè)體系，各個(gè)不同的項(xiàng)目可以證據(jù)自身的特點(diǎn)各有所增減。2．固定資產(chǎn)投資需要關(guān)注點(diǎn)： 上一年度固定資產(chǎn)投資額比前年的增長(zhǎng)率，其中基礎(chǔ)建設(shè)投資增長(zhǎng)是多少，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是多少。消費(fèi)熱點(diǎn)的新趨向。金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的影響。（二）．經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策著重強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)發(fā)展政策。房地產(chǎn)政策：地方性房地產(chǎn)法律法規(guī)，是限制，鼓勵(lì)，著重發(fā)展什么等？人才政策：備參考，對(duì)客戶(hù)群體的影響相關(guān)。（最有效的廢話）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素是什么。橫軸為年份，縱軸為投資總額。3．批準(zhǔn)預(yù)售面積：未來(lái)一年的市場(chǎng)供應(yīng)量。圖例如下：5．新樓住宅銷(xiāo)售面積：用批準(zhǔn)預(yù)售面積和新樓住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)的比較來(lái)說(shuō)明新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)。所有概念的提出與闡釋都是為已有的定位服務(wù)，從各個(gè)角度，各個(gè)層面證明給出定位的正確性，具體的論據(jù)根據(jù)項(xiàng)目的不同，采用不同的“雞尾酒”式調(diào)配?？傊寻l(fā)展商最隱秘的愿望探聽(tīng)出來(lái)，再?gòu)纳鐣?huì)層面告訴他這是整體的發(fā)展趨勢(shì)。下面是一些屢撲不滅的市場(chǎng)新特點(diǎn)。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。 從計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶(hù)約占四分之三。從住房類(lèi)型看，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其他占1％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。7．三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。期望合理價(jià)格水平：40006000元在購(gòu)房者心目中，價(jià)格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。10．量入為出的月供購(gòu)房者首供能力31萬(wàn)以上占8％，21－30萬(wàn)占12％，16－20萬(wàn)占14％，11－15萬(wàn)占25％，5－10萬(wàn)占41％。購(gòu)房者月供主要集中在10002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買(mǎi)前三位的因素。準(zhǔn)備購(gòu)房者以單身人士居多，購(gòu)房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿(mǎn)期盼、跳動(dòng)的心靈。15．置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來(lái)看，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶(hù)型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮賣(mài)房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度，還是重要因素排序來(lái)看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，關(guān)外樓盤(pán)對(duì)消費(fèi)者將具重大吸引力。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較大。在回答的被訪者中，也有相當(dāng)數(shù)量的被訪者使用了實(shí)用、安靜、親和、輕松、潮流、時(shí)尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。樓盤(pán)會(huì)所配套設(shè)備AAAA游泳池(室內(nèi)恒溫)/水力按摩池/兒童嬉水池/健身房/桑拿/兒童樂(lè)園/乒乓球/閱覽室/多功能集體活動(dòng)室線路2條、有線電視、自來(lái)水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)/消防感應(yīng)器、可視對(duì)講機(jī)/緊急呼救按扭、綜合寬頻布線、遠(yuǎn)程抄表BBBB游泳池(室外)/ 健身房/老人活動(dòng)中心/兒童樂(lè)園/臺(tái)球/棋牌/咖啡廳/酒吧有線電視、自來(lái)水、市電、有管道煤氣、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對(duì)講機(jī)/家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)/緊急按扭、寬頻網(wǎng)絡(luò)、智能：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)HHHH游泳池(室外)/籃球場(chǎng)/乒乓球/兒童樂(lè)園/老人活動(dòng)中心有線電視、自來(lái)水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、三表IC卡繳費(fèi)、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對(duì)講機(jī)/家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)/緊急按扭/緊爭(zhēng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、光纖到小區(qū)/光纖到戶(hù)/DDN/ISDN/ADSL/室內(nèi)綜合布線/小區(qū)綜合布線、家電自動(dòng)控制或遠(yuǎn)程控制/樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng) （四）個(gè)案分析：**樓盤(pán)戶(hù)型列表：面積778012713915016216417/8223戶(hù)型2房2廳3房及3房帶工人房3房2廳帶工人房3房2廳帶工人房3房、四房帶入戶(hù)花園所占比例13%14%49%7%17%樓盤(pán)規(guī)模：社區(qū)品質(zhì)：朝向景觀： 園林規(guī)劃： 銷(xiāo)售情況： 銷(xiāo)售推廣： 小結(jié)： 第二部分 客戶(hù)分析一．客戶(hù)群體的構(gòu)成與特征的描述在這一部分里，對(duì)市場(chǎng)上的整體客戶(hù)做一描述，再?gòu)闹袆冸x出我們的目標(biāo)群體，進(jìn)行詳細(xì)的分析，歸納總結(jié)出其消費(fèi)行為特點(diǎn)，從而在今后的銷(xiāo)售策略制定上有的放失，對(duì)癥下藥。 ★（二）
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