【正文】 海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃?，F(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入使用。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來 發(fā)展需要。第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、 辦公的好去處，同 時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來， 對消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。3．4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長 ，與 12 年前相比，翻了四倍多。排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。改革開放以后特別是“ 十五” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì) 。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長幅度達(dá)到 %。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %?！笆濉逼陂g，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 億美元，分別比“九五”時(shí)期增長 %和 %。入境過 夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。其中來自國外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán) 、五 環(huán)通車 ，市內(nèi)的交通也將通 過馬 路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā) 展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。國家級和地方級重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、 歷 史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。4．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。二、高星級飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。其中：四、五星級飯店的平均房價(jià)分別比 2022 年增長 3%和 10%；客房出租率分別比 2022 年提升 15 個(gè)和 16 個(gè)百分點(diǎn)。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1 、D2地塊， 規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來臨。國際及國內(nèi)的形勢為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）?？偨Y(jié)結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服 務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務(wù)、旅游 設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。5．4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。5．6 土地銷售時(shí)間和方式選擇本土地一級開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。5．8 營銷策略加強(qiáng)土地市場營銷盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過市場來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項(xiàng)目的成敗和收益。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。表 61 總投資成本估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 比例 備注一 征地費(fèi) 6870 %二 拆遷費(fèi) 1056 % 　三 前期工程費(fèi) 278 %四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 　五 地價(jià)款 % 樓面毛地價(jià)六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2%七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 %八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2%九 開發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生十 不可預(yù)見費(fèi) % (1+2+3+4)*5%　 總計(jì) 100% 　6．1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2022 元/平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可 預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。表 63 前期工程費(fèi)估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注1 項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi)2 環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評公司收費(fèi)3 交通影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評公司收費(fèi)4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%　 合計(jì) 278 　6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬，水文、地質(zhì)勘察 費(fèi) 44 萬。成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬元。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價(jià)為 萬元。6．8 銷售推廣費(fèi)銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。 主要資金使用如下（詳見表 64）：前期部分資金使用時(shí)間 2022 年 1 月2022 年 3 月， 計(jì) 3 個(gè)月；開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月拆遷部分資金使用時(shí)間 2022 年 5 月2022 年 9 月， 計(jì) 5 個(gè)月；工程部分資金使用時(shí)間 2022 年 3 月2022 年 9 月， 計(jì) 7 個(gè)月。本土地一級開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為 16790 元/平方米。7．2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂檎杖耄?，現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析9．1 不確定性分析收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。 9．2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對整個(gè)項(xiàng)目的影響程度較大。出讓建筑面 積，＝ 萬元247。由以上分析可知，該項(xiàng)目的盈利能力較好。（4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，%。（4）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。因此項(xiàng)目完成越早，風(fēng)險(xiǎn)就越小。9．6 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。第十章 社會(huì)效益評價(jià)10．1 對就業(yè)效益的影響土地一級開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。10．2 對環(huán)境效益的影響項(xiàng)目的實(shí)施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目區(qū)的綠化用地以及代征綠化將改善整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境，營造健康的購物、旅游、生活空間。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義。本項(xiàng)目的?，F(xiàn)在項(xiàng)目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項(xiàng)目實(shí)施后可同時(shí)完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。10．4 對區(qū)域發(fā)展的影響l、本項(xiàng)目的實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。其次，土地一級開發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。9．7 政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段土地一級開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題， 帶來一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。因此對本項(xiàng)目而言，土地取得費(fèi)的變化對本項(xiàng)目的影響較大。（2）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，%。以項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)為敏感因素（1）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，6652 7025收入或總成本平均出讓單價(jià)（元/平方米）虧損本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %；（2）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價(jià)為不確定性變量分析。土地出讓價(jià)格的不確定性隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，影響出 讓價(jià)格。8．5 借款償還本項(xiàng)目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還 期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬元。經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋 銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025 元/平方米。假 設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。6．10 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬元。6．7 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。綜上，市政設(shè)施