【正文】 預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬(wàn)元。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬(wàn)元，中水工程約 85 萬(wàn)元，排水工程 72 萬(wàn)元，雨水工程約 384 萬(wàn)元，總成本合計(jì)約 611 萬(wàn)元。排水方案：排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬(wàn)元，道路照明工程成本約 50 萬(wàn)元，通路工程合計(jì) 1231 萬(wàn)元。具體的估算情況見(jiàn)前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬(wàn)元。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車耳營(yíng)村內(nèi)部調(diào)劑解決。土地出讓金雖然在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段沒(méi)有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。土地市場(chǎng)營(yíng)銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控力度。5．7 收款方式與回款計(jì)劃本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 2022 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。具體安排如下：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表單位（天、月）時(shí)間項(xiàng)目0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15規(guī)劃意見(jiàn)書交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)市政咨詢方案編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易5．5 資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。5．3 拆遷補(bǔ)償方式本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作5．1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件按照北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（市規(guī)函［2022］1553 號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目 規(guī)劃利用條件如下：項(xiàng)目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來(lái)越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀(jì)，國(guó)際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。一星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個(gè)百分點(diǎn)。平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步增長(zhǎng)。高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤(rùn)。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。結(jié)論：中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)提供了巨大的潛力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)使得國(guó)民用于旅游方面的開(kāi)銷迅速增長(zhǎng)；北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長(zhǎng)城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷史名勝開(kāi)發(fā)得也很有限，近幾十年沒(méi)有開(kāi)發(fā)新的景點(diǎn)；游客在京停留時(shí)間平均為國(guó)為 天，重游率接近 70%。6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有 穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國(guó)際會(huì)議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國(guó)際節(jié)日。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購(gòu)物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國(guó)內(nèi)外旅游者將在北京對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。北京旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。下圖顯示了外地來(lái)京人員不同的來(lái)京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。這一年中，北京也接待了一億一千萬(wàn)來(lái)自其他省和中國(guó)其他地區(qū)的游客，比上一年增長(zhǎng)了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長(zhǎng)了 29％。在中國(guó)31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄 市中，北京是第二大旅游勝地。宏偉 的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮?！笆濉?期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比“ 九五”時(shí)期增長(zhǎng) 倍。預(yù)計(jì)，06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。不單是北京，05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng)%。4．3 旅游市場(chǎng)分析05 年全市接待入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 15%。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。從需求方面來(lái)看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓， 轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2022 年2022 年 GDP 年均增長(zhǎng) 速度達(dá)到 %，GDP 年增長(zhǎng)率高于國(guó)家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，2022 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售 業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷、形象宣傳等方面各行其是，沒(méi)有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳 凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。電力：有聶各莊變電站，22萬(wàn)伏11萬(wàn)伏。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開(kāi)會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué) 術(shù)研討會(huì)的理想處所。 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 單位 備注一 項(xiàng)目總占地面積 公頃二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 宗地環(huán)境自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。金代在這里建有八大水院，明朝開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見(jiàn)書為準(zhǔn)。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。4. 我們已對(duì)本報(bào)告中的研究對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。 編寫說(shuō)明1. 本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：成本支出：項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求；符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)?？梢?guī)劃地上面積 萬(wàn)平方米。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件。第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項(xiàng)目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報(bào)告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) ..................................................................................................3 項(xiàng)目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說(shuō)明事項(xiàng) ..........................................................................................................................4第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關(guān)系 ..........................................................................................................................6 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ......................................................................................................................143．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 .................................................................................................................143．2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 .................................................................................143．3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題 .....................................................................153．4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 .....................................................................................................16第四章　　 市場(chǎng)分析 .....................................................................................