【正文】 預計總投入成本為 3006 萬元。成本估算：給水工程工程預計費用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計約 611 萬元。排水方案：排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。成本估算：預計道路建設成本約 1181 萬元，道路照明工程成本約 50 萬元，通路工程合計 1231 萬元。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元。勞動力安置由西山農場和車耳營村內部調劑解決。土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應計入總投資進行計算。土地市場營銷有助于真實體現土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調控力度。5．7 收款方式與回款計劃本項目收款方式為短時間分期收款，在 2022 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。具體安排如下：開發(fā)項目進度表單位（天、月）時間項目0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15規(guī)劃意見書交通影響評價環(huán)境影響評價市政咨詢方案編制可行性研究報告項目建設用地預審一級開發(fā)立項辦理農轉用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結案市政基礎設施建設建設用地批準書土地入市交易5．5 資金籌措本項目資金來源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。5．3 拆遷補償方式本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應的拆遷補償費用計入一級開發(fā)成本。 第五章 項目的策劃和運作5．1 規(guī)劃設計條件按照北京市規(guī)劃委員會發(fā)《關于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計指標有關問題的復函》（市規(guī)函［2022］1553 號）的規(guī)定，本項目 規(guī)劃利用條件如下：項目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施項目用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設施二期項目，北至鳳凰嶺路。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關注（即地利）。使第三產業(yè)相應增加 美元。海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀，國際三大產業(yè)中最具吸引力的產業(yè)為旅游服務等第三產業(yè)。一星級飯店在平均房價下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個百分點。平均房價和客房出租率同步增長。高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。結論：中國旅游產業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內旅游市場提供了巨大的潛力，國民經濟增長的強勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長；北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達嶺長城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點；游客在京停留時間平均為國為 天，重游率接近 70%。6．旅游產業(yè)屆時經過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產業(yè)，不僅有 穩(wěn)定的市場，而且在國內外享有很高的知名度，很多產品將成為世界產品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。另外，商務旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學旅游、購物旅游以及農業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內外旅游者將在北京對旅游產品有更多的選擇性。北京旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現代的發(fā)展環(huán)境。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄 市中，北京是第二大旅游勝地。宏偉 的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮?！笆濉?期間，客運總量累計達到 億人，比“ 九五”時期增長 倍。預計，06 年入境旅游人數將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。不單是北京，05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。全年接待國內旅游者 億人次，增長%。4．3 旅游市場分析05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。制度建立之初，由于對土地供應總量調控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產價格有可能會呈現上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等的發(fā)布實施，經營性用地停止協(xié)議出讓， 轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。近年來北京的經濟保持了高速增長的趨勢，2022 年2022 年 GDP 年均增長 速度達到 %，GDP 年增長率高于國家平均水平，服務業(yè)和高新技術產業(yè)增長迅速，2022 年奧運會將進一步拉動北京的基礎設施建設和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。同時，農村的總人口量也在持續(xù)增長。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售 業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)內企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內企業(yè)在結構調整、產品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調組織——商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳 凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源?，F在已有的配套設施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。中關村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經成為北京高科技的標志，海淀區(qū)是高等學府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 宗地開發(fā)目標本項目完成后應達到：用地范圍內的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設條件，達到熟地標準。公共設施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實創(chuàng)總公司培訓基地等小型度假、旅游設施。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。社會經濟環(huán)境海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)風景秀麗，上風上水，是中關村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領，及各行業(yè)專家開會、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學 術研討會的理想處所。 項目現狀情況統(tǒng)計表序號 項目名稱 數量 單位 備注一 項目總占地面積 公頃二 應拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實地調查數據1 廠房 平方米 拆遷公司實地調查數據 宗地環(huán)境自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個相對封閉的區(qū)域。項目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項目用地范圍內大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴重。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。宗地區(qū)域的歷史價值該宗地位于北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部，對于土地用途要按照控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準。廠房及林地均為當地農民租賃使用，租賃三十年。總用地面積 公頃，其中建設用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。4. 我們已對本報告中的研究對象進行了實地勘查。 編寫說明1. 本報告是在委托方提供基礎文件、有關數據資料的基礎上做出的。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結論為：成本支出：項目總投資為 萬元。項目的實施將具有以下意義：l、實現土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經濟發(fā)展和城市建設用地的需求；符合海淀區(qū)經濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。鳳凰嶺地區(qū)已經具備土地一級開發(fā)的基礎條件。第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報告的編制依據 ..................................................................................................3 項目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說明事項 ..........................................................................................................................4第二章 項目的界定與現狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關系 ..........................................................................................................................6 項目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開發(fā)目標 ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ......................................................................................................................143．1 海淀區(qū)經濟介紹 .................................................................................................................143．2 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)現狀分析 .................................................................................143．3 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)目前存在的問題 .....................................................................153．4 項目建設的必要性分析 .....................................................................................................16第四章　　 市場分析 .....................................................................................