【正文】 項目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)、會 議及文化為主體的現(xiàn)代化商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎 的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利。首先，項目建成后的商業(yè)項目將形成新的消費和市場需求，會增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。9．5 資金風(fēng)險本土地一級開發(fā)項目投資規(guī)模相對較大，且 65%資金為銀行貸款，風(fēng)險較 大，周期越長， 財務(wù)成本越高，風(fēng)險 越大。以土地取得費為敏感因素（1）、當(dāng)土地取得費以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時，%。 萬平方米＝6652 元/平方米盈虧平衡分析如圖 91 所示： 圖 91 項目盈虧平衡分析圖 單位：萬元本項目的土地取得費為 6652 元/建筑平方米，其中取值標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章，結(jié)合項目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實際可操作性。市政設(shè)施費用測算時是對整體進行估算，沒有按照單價及管線長度進行核算，在具體實施階段如果管線長度有變化，實際發(fā)生的費用將會隨之發(fā)生變化。經(jīng)計算各項財務(wù)指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率為 12％，大于 10%的基準(zhǔn)收益率。通過第三、四章的比較 與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。表 64 資金使用計劃表建設(shè)期 經(jīng)營期項目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費用 33% 33% 34%開發(fā)建設(shè)補償費 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費 20% 20% 20% 20% 20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷售推廣費 50% 50%不可預(yù)見費 20% 20% 20% 20% 20%第七章 項目竣工后的土地價值分析本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬平方米。6．6 管理費用管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。（2）通路：通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設(shè)補償費擬采用包干總費用的方式支付，預(yù)計共支付補償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補償，1089 萬元用于人員安置補償， 3602 萬元用于果木補償。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認(rèn)知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。2022 年1 月開始實施， 預(yù)計到 2022 年 11 月竣工達到各地塊三通一平，進入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國民經(jīng)濟增加 美元。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升 14 和 12 個百分點。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強市的行列。4．北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：（數(shù)據(jù)來源：2022 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）表 3－1：2022 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公 務(wù) 員 企 業(yè) 管 理 人 員 技 術(shù) 人 員 銷 售 人 員 工 人 軍 人 農(nóng) 民 退 休 人 員 學(xué) 生 其 它圖 3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖退休人員 學(xué)生 其他 表 3－2：2022 年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比目的 百分比 (%)渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。其中，鐵路5778 萬人，增 長 %；公路 51925 萬人，增 長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。共接待國內(nèi)旅游者 億人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比“九五”時期增長 %和 倍。因此，從中長 期來看，土地供 應(yīng)政策 調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。4．2 土地市場分析從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應(yīng)總 量將會進一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》等文件， 對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這 將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900萬人移居到城市。結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已 經(jīng)初具規(guī)模，同時受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。屬于國有土地。3. 本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。 項目申請報告的編制依據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃（2022 年2020 年）》《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【2022】1553 號）《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆[2022]808 號）《北京市非住宅樓房估價技術(shù)規(guī)范》（京國土房管拆[2022]646 號）《北京地價》項目區(qū)基礎(chǔ)資料拆遷、估價、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項目效益分析項目建設(shè)期為 9 個月，回收期為 11 個月?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報告的編制依據(jù) ..................................................................................................3 項目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說明事項 ..........................................................................................................................4第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關(guān)系 ..........................................................................................................................6 項目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ......................................................................................................................143．1 海淀區(qū)經(jīng)濟介紹 .................................................................................................................143．2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 .................................................................................143．3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 .....................................................................153．4 項目建設(shè)的必要性分析 .....................................................................................................16第四章　　 市場分析 ......................................................................................................................174．1 總體宏觀經(jīng)濟分析 .............................................................................................................174．2 土地市場分析 ...............................................