【正文】 項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)、會(huì) 議及文化為主體的現(xiàn)代化商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎 的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利。首先，項(xiàng)目建成后的商業(yè)項(xiàng)目將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，會(huì)增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。9．5 資金風(fēng)險(xiǎn)本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模相對(duì)較大，且 65%資金為銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)較 大，周期越長(zhǎng)， 財(cái)務(wù)成本越高，風(fēng)險(xiǎn) 越大。以土地取得費(fèi)為敏感因素（1）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，%。 萬(wàn)平方米＝6652 元/平方米盈虧平衡分析如圖 91 所示： 圖 91 項(xiàng)目盈虧平衡分析圖 單位：萬(wàn)元本項(xiàng)目的土地取得費(fèi)為 6652 元/建筑平方米，其中取值標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)格按照國(guó)家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來(lái)的，具有實(shí)際可操作性。市政設(shè)施費(fèi)用測(cè)算時(shí)是對(duì)整體進(jìn)行估算，沒(méi)有按照單價(jià)及管線長(zhǎng)度進(jìn)行核算，在具體實(shí)施階段如果管線長(zhǎng)度有變化，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用將會(huì)隨之發(fā)生變化。經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 12％，大于 10%的基準(zhǔn)收益率。通過(guò)第三、四章的比較 與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。表 64 資金使用計(jì)劃表建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費(fèi)用 33% 33% 34%開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷售推廣費(fèi) 50% 50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)的用地面積為 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬(wàn)平方米。6．6 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬(wàn)元。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。（2）通路：通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場(chǎng)地平整工作做準(zhǔn)備。與土地方協(xié)商如下：開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款 6870 萬(wàn)元，其中 2179 萬(wàn)元用于土地補(bǔ)償，1089 萬(wàn)元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬(wàn)元用于果木補(bǔ)償。脫離市場(chǎng)或缺乏對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無(wú)人摘牌。2022 年1 月開(kāi)始實(shí)施， 預(yù)計(jì)到 2022 年 11 月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地掛牌出讓的經(jīng)營(yíng)期。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。據(jù)測(cè)算目前在我國(guó)，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加 美元。二、三星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)不變的情況下，客房出租率分別提升 14 和 12 個(gè)百分點(diǎn)。四星級(jí)以上的高星級(jí)飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢(shì)，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。7．旅游業(yè)無(wú)疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國(guó)家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國(guó)際大都市和國(guó)際旅游強(qiáng)市的行列。4．北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂(lè)旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：（數(shù)據(jù)來(lái)源：2022 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版）表 3－1：2022 年來(lái)京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公 務(wù) 員 企 業(yè) 管 理 人 員 技 術(shù) 人 員 銷 售 人 員 工 人 軍 人 農(nóng) 民 退 休 人 員 學(xué) 生 其 它圖 3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖退休人員 學(xué)生 其他 表 3－2：2022 年國(guó)內(nèi)游客參觀北京的分類百分比目的 百分比 (%)渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會(huì)議 看病 宗教 文化體育 其他 來(lái)京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動(dòng)（ 天）；這些人是外地來(lái)京人員中在京停留時(shí)間最長(zhǎng)的。北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。其中，鐵路5778 萬(wàn)人，增 長(zhǎng) %；公路 51925 萬(wàn)人，增 長(zhǎng) %；民航 3136 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 10%。共接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) %和 倍。因此，從中長(zhǎng) 期來(lái)看，土地供 應(yīng)政策 調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。4．2 土地市場(chǎng)分析從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應(yīng)總 量將會(huì)進(jìn)一步得到控制從供給方面看，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件， 對(duì)城市各類開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這 將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。中國(guó)的都市人口數(shù)量也已開(kāi)始增長(zhǎng)，每年大約估計(jì)有 800 至 900萬(wàn)人移居到城市。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已 經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。無(wú)論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。頤陽(yáng)路：只是道路柏油面，路下沒(méi)有敷設(shè)任何管道。天然氣：無(wú)天然氣管道，主要燃料為液化氣。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富?？梢?guī)劃地上面積 萬(wàn)平方米。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。屬于國(guó)有土地。3. 本報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制依據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃（2022 年2020 年）》《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》 （市規(guī)函【2022】1553 號(hào)）《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見(jiàn)稿）《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明》《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆[2022]808 號(hào)）《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》（京國(guó)土房管拆[2022]646 號(hào)）《北京地價(jià)》項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個(gè)月，回收期為 11 個(gè)月?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項(xiàng)目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報(bào)告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) ..................................................................................................3 項(xiàng)目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說(shuō)明事項(xiàng) ..........................................................................................................................4第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關(guān)系 ..........................................................................................................................6 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ......................................................................................................................143．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 .................................................................................................................143．2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 .................................................................................143．3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題 .....................................................................153．4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 .....................................................................................................16第四章　　 市場(chǎng)分析 ......................................................................................................................174．1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .............................................................................................................174．2 土地市場(chǎng)分析 ...............................................