【正文】 ......................................................................184．3 旅游市場(chǎng)分析 .....................................................................................................................194．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) .................................................................................264．5 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 .....................................................................................................................第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 ..........................................................................................................305．1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 .....................................................................................................................305．2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 .................................................................................................315．3 拆遷補(bǔ)償方式 .....................................................................................................................315．4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .............................................................................................................315．5 資金籌集…………………………………………………………………………………..345．6 土地銷售時(shí)間和方式選擇……………………………………………………………….345．7 收款方式與回款計(jì)劃……………………………………………………………………...345．8 營(yíng)銷策略…………………………………………………………………………………..34第六章 總投資成本分析 ........................................................................................................3666．1 征地費(fèi) ...............................................................................................................................3666．2 拆遷費(fèi)…………………………………………………………………………………….366．3 前期工程費(fèi).……………………………………………………………………………….36 6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)………………………………………………….37 6．5 地價(jià)款………………………………….………………………………………………….406．6 管理費(fèi)用…………………………………………………………………………………..406．7 財(cái)務(wù)費(fèi)用…………………………………………………………………………………..406．8 銷售推廣費(fèi)………………………………………………………………………………..406．9 開發(fā)期稅費(fèi)………………………………………………………………………………..416．10 不可預(yù)見費(fèi)………………………………………………………………………………416．11 資金使用計(jì)劃…………………………………………………………………………….41第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析……………………………………………………….427．1 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地市場(chǎng)價(jià)格………………………………………………………….437．2 開發(fā)余值的分析 .................................................................................................................43第八章 財(cái)務(wù)分析 ......................................................................................................................458．1 銷售收入估算 .....................................................................................................................458．2 成本分析 .............................................................................................................................458．3 靜態(tài)分析 .............................................................................................................................458．4 現(xiàn)金流量分析 .....................................................................................................................458．5 借款償還 .............................................................................................................................468．6 結(jié)論 .....................................................................................................................................46第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................................................................479．1 不確定性分析 .....................................................................................................................479．2 盈虧平衡分析 .....................................................................................................................479．3 敏感性分析 .........................................................................................................................489．4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................................................499．5 資金風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................................509．6 管理風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………………………………………….509．7 政策風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................................50第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ................................................................................................................5110．1 對(duì)就業(yè)效益的影響 ...........................................................................................................5110．2 對(duì)環(huán)境效益的影響 ...........................................................................................................5110．3 對(duì)政府財(cái)政的影響 ...........................................................................................................5110．4 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 ...........................................................................................................51第十一章 結(jié)論 ............................................................................................................................53第一章 概 述鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：成本支出：項(xiàng)目總投資為 萬元。4. 我們已對(duì)本報(bào)告中的研究對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué) 術(shù)研討會(huì)的理想處所。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳 凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長(zhǎng)。從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓， 轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。4．3 旅游市場(chǎng)分析05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長(zhǎng) 15%。不單是北京，05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展?！笆濉?期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比“ 九五”時(shí)期增長(zhǎng) 倍。在中國(guó)31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄 市中，北京是第二大旅游勝地。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國(guó)