【正文】 ......................................................................184．3 旅游市場分析 .....................................................................................................................194．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點 .................................................................................264．5 競爭性項目分析 .....................................................................................................................第五章 項目的策劃和運作 ..........................................................................................................305．1 規(guī)劃設計條件 .....................................................................................................................305．2 項目組織結構與實施方式 .................................................................................................315．3 拆遷補償方式 .....................................................................................................................315．4 項目實施進度計劃 .............................................................................................................315．5 資金籌集…………………………………………………………………………………..345．6 土地銷售時間和方式選擇……………………………………………………………….345．7 收款方式與回款計劃……………………………………………………………………...345．8 營銷策略…………………………………………………………………………………..34第六章 總投資成本分析 ........................................................................................................3666．1 征地費 ...............................................................................................................................3666．2 拆遷費…………………………………………………………………………………….366．3 前期工程費.……………………………………………………………………………….36 6．4 市政基礎設施及公共服務設施建設費………………………………………………….37 6．5 地價款………………………………….………………………………………………….406．6 管理費用…………………………………………………………………………………..406．7 財務費用…………………………………………………………………………………..406．8 銷售推廣費………………………………………………………………………………..406．9 開發(fā)期稅費………………………………………………………………………………..416．10 不可預見費………………………………………………………………………………416．11 資金使用計劃…………………………………………………………………………….41第七章 項目竣工后的土地價值分析……………………………………………………….427．1 假設開發(fā)法測算土地市場價格………………………………………………………….437．2 開發(fā)余值的分析 .................................................................................................................43第八章 財務分析 ......................................................................................................................458．1 銷售收入估算 .....................................................................................................................458．2 成本分析 .............................................................................................................................458．3 靜態(tài)分析 .............................................................................................................................458．4 現(xiàn)金流量分析 .....................................................................................................................458．5 借款償還 .............................................................................................................................468．6 結論 .....................................................................................................................................46第九章 風險分析 ......................................................................................................................479．1 不確定性分析 .....................................................................................................................479．2 盈虧平衡分析 .....................................................................................................................479．3 敏感性分析 .........................................................................................................................489．4 投資環(huán)境風險 .....................................................................................................................499．5 資金風險 .............................................................................................................................509．6 管理風險………………………………………………………………………………….509．7 政策風險 .............................................................................................................................50第十章 社會效益評價 ................................................................................................................5110．1 對就業(yè)效益的影響 ...........................................................................................................5110．2 對環(huán)境效益的影響 ...........................................................................................................5110．3 對政府財政的影響 ...........................................................................................................5110．4 對區(qū)域發(fā)展的影響 ...........................................................................................................51第十一章 結論 ............................................................................................................................53第一章 概 述鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結論為：成本支出：項目總投資為 萬元。4. 我們已對本報告中的研究對象進行了實地勘查。廠房及林地均為當?shù)剞r民租賃使用，租賃三十年。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。項目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項目用地范圍內大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴重。社會經(jīng)濟環(huán)境海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)風景秀麗，上風上水，是中關村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領，及各行業(yè)專家開會、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學 術研討會的理想處所。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。公共設施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實創(chuàng)總公司培訓基地等小型度假、旅游設施。中關村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標志，海淀區(qū)是高等學府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳 凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源。另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。同時，農村的總人口量也在持續(xù)增長。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓， 轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。4．3 旅游市場分析05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。不單是北京，05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展?！笆濉?期間，客運總量累計達到 億人，比“ 九五”時期增長 倍。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄 市中，北京是第二大旅游勝地。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。另外，商務旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學旅游、購物旅游以及農業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國