【正文】 源中每年將超過百萬；所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。截至11 月底，僅 占全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星 級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，占總量的 %,收入利潤率為 %。表 3－4：旅游飯店分星級(jí)的平均房?jī)r(jià)及客房出租率：星級(jí) 五星 四星 三星 二星 一星平均房?jī)r(jià)(元/間天) 762 437 281 204 166客房出租率(%) 67 71 63 60 454．5 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場(chǎng)仍然在起步階段。旅游業(yè)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點(diǎn)建設(shè)上更是不遺余力。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地總用用地面積： 公頃總建設(shè)用地面積： 公頃其中，旅游度假用地： 公頃代征城市公共用地面積： 公頃其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假≤9 米 5．2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式開發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋卣韮?chǔ)備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體， 組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作。根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲(chǔ)備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級(jí)開發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目土地優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣力度外，實(shí)際 上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場(chǎng)營銷。6．2 拆遷費(fèi)目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆遷工作。(3)通電 ：通電方案：本項(xiàng)目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。 （5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場(chǎng)地平整。本項(xiàng)目的資金來源65%為銀 行 貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 萬元，在項(xiàng)目完成后以銷售收入還本付息。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米，預(yù)計(jì)土地開發(fā)價(jià)值為 萬元。投資回收期為 年（含建設(shè)期 9 個(gè)月）。由于本項(xiàng)目的容積率小于 1，根據(jù)相應(yīng)得政策，在繳納土地毛地價(jià)時(shí)按照用地面積計(jì)算，因此本項(xiàng)目的毛地總價(jià)較高。本項(xiàng)目的熟地單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為 6652 元/平方米，而預(yù)測(cè)單價(jià)為 7025 元/平方米，后者超過前者 373 元/平方米。（3）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。同時(shí)開發(fā)過程中應(yīng)注意制定詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，逐步實(shí)施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問題落實(shí)到項(xiàng)目進(jìn)展的每一步計(jì)劃中，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。土地一級(jí)開發(fā)后，二級(jí)開發(fā)的實(shí)施有助于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的服務(wù)業(yè)將提供更多的工作類型和就業(yè)機(jī)會(huì)。第十一章 結(jié)論和建議一、結(jié)論本項(xiàng)目實(shí)施符合國家加快城市建設(shè)的精神，符合北京“ 十五”計(jì)劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)要求，對(duì)推動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展具有重要意義， 項(xiàng)目 實(shí)施具有快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件，對(duì)加快該地區(qū)的建設(shè)有很大的推動(dòng)作用，開發(fā)建設(shè)是必要的。符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。對(duì)此，應(yīng)盡可能理順土地開發(fā)與管理、資 金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險(xiǎn)。9．4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)近幾年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論一直繼續(xù)，北京房地產(chǎn)價(jià)格一路上升，市場(chǎng)前景仍然有很多不確定因素，一旦泡沫出現(xiàn)勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響。（3）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時(shí)，%。盈虧平衡的計(jì)算公式如下：總收入＝總成本＝平均出讓單價(jià)出讓建筑面積，則盈虧點(diǎn)的平均出讓單價(jià)＝總成本247。表 83 借款還本付息表8．6 結(jié)論綜上所述及相關(guān)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目能夠償還建設(shè)貸款，運(yùn)行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。收益為 萬元，收益率為 %,年投 資回報(bào)率為 %.8．4 現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長(zhǎng)期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%。7．1 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對(duì)應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)。6．11 資金使用計(jì)劃總投資成本費(fèi)用包括前期、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期 費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià)抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種 報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。6．5 地價(jià)款根據(jù)周邊評(píng)估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為 720 元/平方米。度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。現(xiàn)在該項(xiàng)費(fèi)用或已實(shí)際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。經(jīng)測(cè)算，本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。計(jì)劃 2022 年 10 月實(shí)現(xiàn)回款30%，2022 年 11 月回款 70%。一級(jí)開發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地單位的補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源（即人和）。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒——旅游休閑產(chǎn)業(yè)。目前，全市旅游飯店的平均房?jī)r(jià)為 411 元/間天，比 2022 年增長(zhǎng) 6%；客房出租率為 65%，比 2022年上升 15 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平均房?jī)r(jià)和客房出租率的同步增長(zhǎng)。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。2．北京市將會(huì)竭盡全力保護(hù)北京古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，并且肯定會(huì)充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn) 代化北京的古老文化的亮點(diǎn)。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長(zhǎng)。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長(zhǎng)城。其中入境過夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達(dá)到 336 億美元。國內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長(zhǎng) %。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。2022 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長(zhǎng) %，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長(zhǎng)。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢(shì)：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。優(yōu)越的地理區(qū)位海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距 鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。無污水處理設(shè)施。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期 200 余天。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、 門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里。 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位項(xiàng)目土地的自然特征本項(xiàng)目總用地面積為 公頃，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長(zhǎng)方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地 質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義；項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利；改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。北京市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開發(fā)，并按規(guī)定對(duì)可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關(guān)村約18公里。 項(xiàng)目實(shí)施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。利潤：通過測(cè)算利潤為 萬元。6. 本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。廠房及林地均為當(dāng)?shù)?農(nóng)民租賃使用，租期三十年。圖 2－2：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見?，F(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入使用?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來 發(fā)展需要。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來， 對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長(zhǎng) ，與 12 年前相比，翻了四倍多。改革開放以后特別是“ 十五” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì) 。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。全市旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。入境過 夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。其中來自國外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長(zhǎng)，地面輕軌鐵路建成，四環(huán) 、五 環(huán)通車 ，市內(nèi)的交通也將通 過馬 路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場(chǎng)的清理以及增加停車場(chǎng)地等措施得以徹底的改善。國家級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、 歷 史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。4．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。不足兩成的四、五星級(jí)飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1 、D2地塊， 規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。國際及國內(nèi)的形勢(shì)為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游 設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。5．6 土地銷售時(shí)間和方式選擇本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評(píng)審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2022 元/平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可 預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬元。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場(chǎng)所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。6．8 銷售推廣費(fèi)銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。7．2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的開發(fā)余值為