【正文】 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假≤9 米 5．2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式開發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請在北京市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體， 組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。表 3－4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率：星級 五星 四星 三星 二星 一星平均房價(元/間天) 762 437 281 204 166客房出租率(%) 67 71 63 60 454．5 競爭性項目分析項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。假設(shè)在初次到京時已經(jīng)游覽了 4 個主要景點，對于新景點來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬；所有的現(xiàn)有景點均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀影城那樣的互動性或主題性的景點；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點。文 化 科 技 交 流 宗 教 朝 拜 商 務(wù) 醫(yī) 療 拜 訪 親 友 參 加 會 議 觀 光圖 3－2：外地來京人員在京平均停留天數(shù) （數(shù)據(jù)來源：2022 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）北京市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對 2022 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū) 縣 的意見，我 們對 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個極達的發(fā)展，許多城市標志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京城市景觀。北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長%。北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。3．3 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)目前存在的問題海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風貌保護的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等 簡單 公共設(shè)施。市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。5. 本報告中所引用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。 項目任務(wù)項目任務(wù)：對規(guī)劃建設(shè)用地，按計劃完成項目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達到“三通 ”，地塊內(nèi)場地平整，實行土地掛牌出讓。 項目概述 項目名稱北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目 項目位置本項目位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項目二期項目，北至鳳凰嶺路。2. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。項目的區(qū)位特征項目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。項目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風景區(qū)。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達本地區(qū)。周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學府聚集在海淀區(qū)，這些必將對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、 辦公的好去處，同 時是各大高校學科帶頭人舉辦學術(shù)研討會、學術(shù)展示會的優(yōu)選之所。排除無法預計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟的強大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。05 年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。其中：四、五星級飯店的平均房價分別比 2022 年增長 3%和 10%；客房出租率分別比 2022 年提升 15 個和 16 個百分點?？偨Y(jié)結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服 務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。5．8 營銷策略加強土地市場營銷盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。表 63 前期工程費估算表序號 項目 金額（萬元） 備注1 項目申請報告編制費 18 工程咨詢公司收費2 環(huán)境影響評價報告編制費 9 環(huán)評公司收費3 交通影響評價報告編制費 12 交評公司收費4 規(guī)劃咨詢費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%5 工程設(shè)計費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%6 工程造價咨詢費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %7 工程標底編制費 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %8 招投標代理費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %9 招投標管理費 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %11 其它費用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%　 合計 278 　6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費 41 萬，水文、地質(zhì)勘察 費 44 萬。由于容積率小于 1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價為 萬元。根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為 16790 元/平方米。第九章 風險分析9．1 不確定性分析收款時間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時間和方式的不同，直接影響財務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。（4）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，%。第十章 社會效益評價10．1 對就業(yè)效益的影響土地一級開發(fā)項目的實施將提供更多的直接和間接就業(yè)機會。現(xiàn)在項目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項目實施后可同時完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。故應(yīng)提高效率，縮短項目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。但由于項目拆遷補償?shù)慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有進行一一核實，項目土地取得費用的準確性來源于項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性方面，因此，土地取得費預算存在一定的誤差。按年基準收益率 10%計算,財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。成本估算：給水工程工程預計費用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計約 611 萬元。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)部調(diào)劑解決。具體安排如下：開發(fā)項目進度表單位（天、月）時間項目0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15規(guī)劃意見書交通影響評價環(huán)境影響評價市政咨詢方案編制可行性研究報告項目建設(shè)用地預審一級開發(fā)立項辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準書土地入市交易5．5 資金籌措本項目資金來源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄 市中，北京是第二大旅游勝地。不單是北京，05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓， 轉(zhuǎn)而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標志，海淀區(qū)是高等學府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。項目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴重。廠房及林地均為當?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結(jié)論為：成本支出：項目總投資為 萬元。第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報告的編制依據(jù) ..................................................................................................3 項目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說明事項 ..........................................................................................................................4第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關(guān)系 ..........................................................................................................................6 項目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開發(fā)目標 ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ......................................................................................................................143．1