【正文】 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤ 萬(wàn)平方米 建筑控制高度：旅游度假≤9 米 5．2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式開(kāi)發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開(kāi)發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋卣韮?chǔ)備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體， 組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。表 3－4：旅游飯店分星級(jí)的平均房?jī)r(jià)及客房出租率：星級(jí) 五星 四星 三星 二星 一星平均房?jī)r(jià)(元/間天) 762 437 281 204 166客房出租率(%) 67 71 63 60 454．5 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊區(qū)域近期沒(méi)有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場(chǎng)仍然在起步階段。假設(shè)在初次到京時(shí)已經(jīng)游覽了 4 個(gè)主要景點(diǎn)，對(duì)于新景點(diǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)潛力在重游的客源中每年將超過(guò)百萬(wàn)；所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂(lè)園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。文 化 科 技 交 流 宗 教 朝 拜 商 務(wù) 醫(yī) 療 拜 訪 親 友 參 加 會(huì) 議 觀 光圖 3－2：外地來(lái)京人員在京平均停留天數(shù) （數(shù)據(jù)來(lái)源：2022 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版）北京市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對(duì) 2022 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)和北京市相關(guān)委、辦、局幾個(gè)區(qū) 縣 的意見(jiàn)，我 們對(duì) 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個(gè)極達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京城市景觀。北京作為中華人民共和國(guó)的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。其中，外國(guó)人 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；港、澳、臺(tái)同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)%。北京是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。3．3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒(méi)有形成大型的商業(yè)環(huán)境。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等 簡(jiǎn)單 公共設(shè)施。市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。5. 本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過(guò)我們長(zhǎng)時(shí)間的研究及市場(chǎng)分析所取得的，如有偏差，僅供參考。 項(xiàng)目任務(wù)項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“三通 ”，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱(chēng)北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專(zhuān)用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。2. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、 辦公的好去處，同 時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)分別比 2022 年增長(zhǎng) 3%和 10%；客房出租率分別比 2022 年提升 15 個(gè)和 16 個(gè)百分點(diǎn)?？偨Y(jié)結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類(lèi)產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服 務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。5．8 營(yíng)銷(xiāo)策略加強(qiáng)土地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。表 63 前期工程費(fèi)估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi)2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評(píng)公司收費(fèi)3 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評(píng)公司收費(fèi)4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 %11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)的 2%　 合計(jì) 278 　6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85 萬(wàn)，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬(wàn)，水文、地質(zhì)勘察 費(fèi) 44 萬(wàn)。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬(wàn)平方米，則出讓金總價(jià)為 萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，商業(yè)用地銷(xiāo)售單價(jià)平均約為 16790 元/平方米。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析9．1 不確定性分析收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。（4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，%。第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)10．1 對(duì)就業(yè)效益的影響土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在項(xiàng)目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項(xiàng)目實(shí)施后可同時(shí)完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來(lái)源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。旅游度假用地屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬(wàn)元，中水工程約 85 萬(wàn)元，排水工程 72 萬(wàn)元，雨水工程約 384 萬(wàn)元，總成本合計(jì)約 611 萬(wàn)元。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車(chē)耳營(yíng)村內(nèi)部調(diào)劑解決。具體安排如下：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表單位（天、月）時(shí)間項(xiàng)目0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)市政咨詢方案編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)土地入市交易5．5 資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤(rùn)。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購(gòu)物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國(guó)內(nèi)外旅游者將在北京對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。在中國(guó)31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄 市中，北京是第二大旅游勝地。不單是北京，05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。從需求方面來(lái)看，由于《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓?zhuān)?轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)袌?chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。電力：有聶各莊變電站，22萬(wàn)伏11萬(wàn)伏。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：成本支出：項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。第一章 概 述 ..............................................................................................................................I 項(xiàng)目概述 ..................................................................................................................................1 可行性研究報(bào)告的編制目的 ..................................................................................................3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) ..................................................................................................3 項(xiàng)目效益分析 ..........................................................................................................................4 特殊說(shuō)明事項(xiàng) ..........................................................................................................................4第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 ................................................................................................6 宗地法律關(guān)系 ..........................................................................................................................6 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 ..........................................................................................................7 地上物狀況 ............................................................................................................................10 宗地環(huán)境 ................................................................................................................................11 宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo) ........................................................................................................................13第三章 投資環(huán)境 ......................................................................................................................143．1