【正文】 ..........479．3 敏感性分析 .........................................................................................................................489．4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) .....................................................................................................................499．5 資金風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................................509．6 管理風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………………………………………….509．7 政策風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................................50第十章 社會(huì)效益評價(jià) ................................................................................................................5110．1 對就業(yè)效益的影響 ...........................................................................................................5110．2 對環(huán)境效益的影響 ...........................................................................................................5110．3 對政府財(cái)政的影響 ...........................................................................................................5110．4 對區(qū)域發(fā)展的影響 ...........................................................................................................51第十一章 結(jié)論 ............................................................................................................................53第一章 概 述鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關(guān)村約18公里。2022年以后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）、 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【2022】1553號），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)條件。北京市土地整理儲備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級開發(fā)，并按規(guī)定對可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易。 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。 項(xiàng)目任務(wù)項(xiàng)目任務(wù)：對規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“三通 ”，地塊內(nèi)場地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。 項(xiàng)目實(shí)施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。在加強(qiáng)海淀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求；符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義；項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利；改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。 項(xiàng)目申請報(bào)告的編制目的為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門提供審批土地一級開發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)；為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。 項(xiàng)目申請報(bào)告的編制依據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃（2022 年2020 年）》《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【2022】1553 號）《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆[2022]808 號）《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》（京國土房管拆[2022]646 號）《北京地價(jià)》項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個(gè)月，回收期為 11 個(gè)月。通過對項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項(xiàng)目評價(jià)的綜合結(jié)論為：成本支出：項(xiàng)目總投資為 萬元。出讓收入：土地出讓地價(jià)款測算為 萬元。利潤：通過測算利潤為 萬元。綜合考慮土地開發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率 10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，年內(nèi)部收益率為 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 編寫說明1. 本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。2. 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。3. 本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。4. 我們已對本報(bào)告中的研究對象進(jìn)行了實(shí)地勘查。5. 本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時(shí)間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。6. 本研究報(bào)告作為辦理土地一級開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地法律關(guān)系宗地性質(zhì)及基本情況北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶 各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。項(xiàng)目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共 公頃。屬于國有土地。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。圖 2－1：地塊用地規(guī)劃圖宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。廠房及林地均為當(dāng)?shù)?農(nóng)民租賃使用，租期三十年。宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位項(xiàng)目土地的自然特征本項(xiàng)目總用地面積為 公頃，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地 質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。圖 2－2：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)的條件。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、 門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里。總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。可規(guī)劃地上面積 萬平方米。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下：圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便， 現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。所占土地均為蘇家坨 鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表序號 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 單位 備注一 項(xiàng)目總占地面積 公頃二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 宗地環(huán)境自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對封閉的區(qū)域。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期 200 余天。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué) 術(shù)研討會(huì)的理想處所。市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來水：自打井水和海淀供水一廠供水雨污水：無市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。居民用 電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入使用。電話線 空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距 鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等 簡單 公共設(shè)施。總體規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來 發(fā)展需要。 。 宗地開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3．2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析自然風(fēng)光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休