【正文】 準(zhǔn)期為50年；建筑物的使用年限為50年；抗震設(shè)防烈度為6度，；基本風(fēng)壓(按50年重現(xiàn)期，B類地面粗糙度)／m2；場(chǎng)地類別待地質(zhì)勘測(cè)后確定。第八章 公用工程第一節(jié) 給排水工程一. 設(shè)計(jì)依據(jù)1. 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）；2. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ1687，2006年版）；3. 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595，2005年版）；4. 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500842005）；5. 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500671997）；6. 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）；7. 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）；8. 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）；9. 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096—1999)(2003年版)；10. 《游泳池給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(CECSl489)；11. 業(yè)主提供的資料。3. 水源：由從基地西側(cè)的市政給水管道引二根DN250進(jìn)水管至小區(qū)清水池，在小區(qū)內(nèi)形成生活——消防環(huán)狀管網(wǎng)。 ③ 3水泵房：位于6樓地下車庫(kù)附近，內(nèi)設(shè)不銹鋼拼裝水箱二座，容積120m3，共設(shè)生活加壓泵4臺(tái)：其中供6樓的水泵二臺(tái)Q=30m3/h ，H=100m，P=22kw(一用一備）；供7樓的水泵二臺(tái)Q=30 m3/h ，H=100m，P=22kw(一用一備）。2. 室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計(jì)），污水經(jīng)處理達(dá)到高爾夫球場(chǎng)灌溉要求，供球場(chǎng)用水或排至市政污水管網(wǎng)。4. 室外市政生活給水管采用室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管，內(nèi)襯水泥砂漿。3．高壓線路采用10KV高壓電纜進(jìn)線。插電回路設(shè)專用PE線，并設(shè)有漏電保護(hù)裝置。3. 公共區(qū)域及重要機(jī)房、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標(biāo)志的應(yīng)急疏散照明。會(huì)所，幼兒園引下線的間距不應(yīng)大于25米。所有進(jìn)出建筑物的金屬管道在進(jìn)出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。3．住宅每戶設(shè)置信息配線箱，引入一根五類4對(duì)UTP線及一根HTVV4X1/。有線電視干線采用SYWV(Y)757同軸電纜，水平分支線采用SYWV(Y)755同軸電纜。3．小區(qū)周邊設(shè)置紅外線自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)或監(jiān)控探頭，小區(qū)主、次入口、地下車庫(kù)的出入口設(shè)置電視監(jiān)控?cái)z像頭，由小區(qū)安保中心統(tǒng)一操作。3．火災(zāi)探測(cè)器類型的選擇原則如下：會(huì)所、樓梯間、電梯機(jī)房、設(shè)備機(jī)房等場(chǎng)所選用感煙探測(cè)器；廚房，車庫(kù)等不宜采用感煙探測(cè)器的場(chǎng)所選用感溫探測(cè)器；每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動(dòng)場(chǎng)所的出入口。2．會(huì)所的各功能單元采用分體式空調(diào)或商用空調(diào)，由業(yè)主自行解決，設(shè)計(jì)預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)室外機(jī)空調(diào)板和冷凝水排水立管。4． 地下水泵房采用機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)為5次/h。在擬建區(qū)中段出入口設(shè)為主出入口，設(shè)連接區(qū)外市政道路和區(qū)內(nèi)的會(huì)所處區(qū)內(nèi)主要道路（景觀）一條；在區(qū)內(nèi)的會(huì)所前設(shè)一條環(huán)形次要道路，兩端與市政道路相連接，作為兩個(gè)次出入口；區(qū)內(nèi)各建筑物之間設(shè)有相連的組團(tuán)道路，滿足商業(yè)、生活、消防等需要。道路路面結(jié)構(gòu)從上到下依次為：20cm厚水泥砼，20cm厚級(jí)配碎石，原路基壓實(shí)。四. 景觀水景與游泳池沿區(qū)域干道在三個(gè)地塊的觀海主要方向，設(shè)置入口序列景觀，結(jié)合公共觀山與觀海公共空間，形成節(jié)奏性的間斷，使小區(qū)過(guò)長(zhǎng)延續(xù)界面得到了緩解，使整個(gè)小區(qū)的室外空間變化有層次。3．在小區(qū)內(nèi)中段東側(cè)設(shè)有觀景廣場(chǎng)1個(gè)，主要以水池形式表現(xiàn)，弧形，建設(shè)面積約1000 m2，鋪裝天藍(lán)色或淺綠色色基調(diào)的瓷磚，設(shè)有進(jìn)水和排水管道。 二. 廣場(chǎng)在會(huì)所前與主要道路連接處設(shè)一小型集散廣場(chǎng)，弧形，建設(shè)面積1200m2，彩磚面層，面層結(jié)構(gòu)從上到下依次為：5cm厚地面裝飾彩磚，15 cm厚5%水泥穩(wěn)定層基礎(chǔ)，原土夯實(shí)。道路兩側(cè)設(shè)有路側(cè)石。供氣管安裝到戶。2．地下自行車庫(kù)采用機(jī)械排風(fēng)、車道或直接對(duì)外庭院自然補(bǔ)風(fēng)的系統(tǒng)，換氣次數(shù)為3次/h，排風(fēng)由建筑風(fēng)道排至室外。二. 設(shè)計(jì)范圍1. 1～7號(hào)樓住宅的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)；2. 會(huì)所和幼兒園的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)；3. 地下車庫(kù)的通風(fēng)系統(tǒng)及排煙系統(tǒng)?？刂破黝A(yù)留RS232通訊接口，能將有關(guān)信號(hào)傳輸消防控制中心。每戶戶內(nèi)裝設(shè)一個(gè)可視對(duì)講分機(jī)實(shí)現(xiàn)各入口與各戶之間的可視對(duì)講。七. 有線電視系統(tǒng) 1. 小區(qū)內(nèi)有線電視以樓為單位，從市有線電視網(wǎng)引入各建筑物。2．電話通訊干線采用HYA電纜，每層設(shè)樓層分線箱，水平布線采用HTVV。同時(shí)在天線及饋線系統(tǒng)、信號(hào)系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過(guò)電壓防護(hù)器（SPD）。16的外側(cè)主鋼筋作為引下線，該二根主鋼筋須通條焊接連通，下端與接地極連通。四．照明系統(tǒng)1. 照度標(biāo)準(zhǔn)：住宅、辦公室、幼兒園300Lx 門廳、電梯廳200Lx 設(shè)備機(jī)房及走廊100~150Lx2. 主要區(qū)域的照明光源和燈具采用高效節(jié)能型熒光燈。樓房的照明、空調(diào)負(fù)荷采用電纜和母線相結(jié)合以樹(shù)干式配電至各負(fù)荷點(diǎn)。住宅、會(huì)所、幼兒園負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)，客梯、生活水泵電力、為二級(jí)負(fù)荷，消防用電負(fù)荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級(jí)負(fù)荷。2. 室內(nèi)排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水鑄鐵管。消防水池與生活水池分開(kāi)設(shè)置，其容積為468 m3。① 1水泵房：位于2樓地下車庫(kù)附近，內(nèi)設(shè)不銹鋼拼裝水箱二座，容積160m3，共設(shè)生活加壓泵6臺(tái)：其中供1樓的水泵二臺(tái)Q=18 m3/h，H=100m，P=15kw(一用一備）；供2樓的水泵二臺(tái)Q=36 m3/h ，H=100m，P=(一用一備）；供3樓的水泵二臺(tái)Q=25 m3/h ，H=100m，P=(一用一備）。次 未預(yù)見(jiàn)水量：10%2. 用水量：該居住小區(qū)2202戶，平均每戶34人，按常住8808人，每人每天用水為300L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為3380m3。地下室防水等級(jí)采用S6。幼兒園共設(shè)置8個(gè)幼兒班。地下一層設(shè)置會(huì)所大堂、休閑酒吧、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)、會(huì)議室、設(shè)備房、廁所等。共分為8個(gè)防火分區(qū)。高層公寓立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔大方，建筑的主景觀面利用統(tǒng)一的建筑開(kāi)間模數(shù)形成強(qiáng)烈的韻律，強(qiáng)調(diào)豎直線條，但又通過(guò)橫向的弧形陽(yáng)臺(tái)連接打破了立面的單一，使得整個(gè)建筑體型活潑而有動(dòng)感。 詳見(jiàn)總平面圖。主要車行道路寬7 m，在地塊內(nèi)部的通車道路最窄處寬度大于或等于4 m，穿越建筑的道路寬度和高度均大于等于4 m，可以滿足消防車通行的需要。自然景觀－建筑景觀－人工景觀形成了小區(qū)的景觀主線，由此再過(guò)渡到高爾夫球場(chǎng)的自然景觀和遠(yuǎn)處的海景，使人無(wú)論是在低處還是高處，都能得到連續(xù)的視覺(jué)享受。“多線”：在小區(qū)的整個(gè)布局中，跟隨人的活動(dòng)流線，步移景異，形成了多條視覺(jué)通廊，無(wú)論在何處，都很容易使人視覺(jué)感觀得到延續(xù)，漫步于此，真正有了休閑、放松、舒適、愜意的感覺(jué)，使整個(gè)度假公寓的價(jià)值得到提升。場(chǎng)地內(nèi)地勢(shì)較為平坦。本次開(kāi)發(fā)建設(shè)一期，（B1B16地塊），（ m2；）。(四) 協(xié)作條件本項(xiàng)目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。按照上述文件規(guī)定，本項(xiàng)目不在必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。（12） 強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)板巖（?）（r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅴ級(jí)。（4） 粉砂（Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含約1520％的粉粘粒，飽和，稍密中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。地區(qū)氣溫20℃以上，三亞成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。其中B17位于路西側(cè)的山坡地上，地勢(shì)最高，坡度最陡，平均坡度為18%。首期進(jìn)入市場(chǎng)形式：預(yù)登記。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)20000元/m2以上的平均銷售價(jià)格。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下，到三亞購(gòu)旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞房?jī)r(jià)和北京還有一定差距的情況下會(huì)顯得較為輕松?？陀^影響因素：長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)攀高，客觀上為三亞房地產(chǎn)對(duì)該地區(qū)人群的吸引力起到推動(dòng)作用。4．酒店式管理有益于延續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)品和企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)持續(xù)開(kāi)拓三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立良好的社會(huì)形象。三亞鹿回頭新佳公寓坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；引導(dǎo)潮流的設(shè)計(jì)理念；高品位居所與旅游度假相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計(jì)；優(yōu)良的建筑品質(zhì)；高檔、完善的功能配置。4．五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的裝修、配套和服務(wù)。3．越來(lái)越多的項(xiàng)目提供精裝修的商品房，表明精裝修商品房已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，這是三亞房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，建議該項(xiàng)目應(yīng)考慮這一趨勢(shì)。 “愛(ài)琴海岸”、“申亞翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品質(zhì)、特色的設(shè)計(jì)、人性化的功能，吸引了眾多客戶，很受市場(chǎng)歡迎。四. 新建商品房平均售價(jià)情況2007年1~12月，普通商品住房平均售價(jià)5456元/m2，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價(jià)12185元/m2，一線海景公寓、別墅平均售價(jià)13016元/m2，商業(yè)用房平均售價(jià)8540元/m2。三亞市商品住房的銷售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，2007年1~12月銷售總套數(shù)9951套，島外銷售8739套，%，%。第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹三亞獨(dú)特的自然條件和日趨成熟的城市環(huán)境日益吸引人們的關(guān)注。海南省、三亞市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)泡沫后，經(jīng)過(guò)十幾年的休養(yǎng)生息，充實(shí)、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢(shì)頭趨于看好。鹿回頭項(xiàng)目分為三期：第一期為鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，目前已建成投入營(yíng)業(yè)；第二期為三亞錦江高爾夫酒店及30萬(wàn)平方米的酒店公寓；第三期為海南明申三亞FAIRMONT大酒店項(xiàng)目及約40萬(wàn)平方米的酒店公寓。三亞房地產(chǎn)特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。三亞旅游房地產(chǎn)的業(yè)主現(xiàn)已遍布世界各國(guó)，三亞旅游房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展并走向國(guó)際化。（3）投資資金來(lái)源充足，利用外資明顯增多。%。%。三亞優(yōu)越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客來(lái)旅游，而且還吸引了眾多投資者來(lái)三亞投資興業(yè)，全國(guó)和來(lái)自世界各地的旅游者來(lái)三亞打高爾夫、賞島嶼、泡溫泉、潛水、療養(yǎng)等。 適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場(chǎng)和避暑勝地。二. 建議1. 切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。向國(guó)內(nèi)銀行申請(qǐng)中期借款80000萬(wàn)元，%計(jì)算利息。三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論……………………………………………………1第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況……………………………………1第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍……………………………4第三節(jié) 結(jié)論及建議…………………………………5第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性……………………………7第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景……………………………………7第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性………………………………12第三章 市場(chǎng)分析…………………………………………14第一節(jié) 本項(xiàng)目公寓的概念………………………………14第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹…………………………14第三節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)………………19 第四節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)…………………………………19第四章 項(xiàng)目定位……………………………………21第一節(jié) 功能定位…………………………………………21第二節(jié) 市場(chǎng)定位………………………………………………22第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位……………………25第四節(jié) 設(shè)計(jì)定位…………………………………………28第五節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位………………………29第六節(jié) 銷售方式定位…………………………………3075 / 77第七節(jié) 物業(yè)管理定位…………………………………31第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件……………………………32第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)…………………………………………32第二節(jié) 建設(shè)條件………………………………………………32第六章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容…………………………………38第七章 建筑建設(shè)方案………………………………………39第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案………………………………39第二節(jié) 單體建筑方案……………………………………43第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案…………………………………………49第八章 公用工程………………………………………50第一節(jié) 給排水工程………………………………………50第二節(jié) 電氣………………………………………………53第三節(jié) 燃?xì)庠O(shè)計(jì)………………………………………58第四節(jié) 道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)與綠化……………………58第九章 消防及安全……………………………………………62第十章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能……………………………………65第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)………………………………………65第二節(jié) 節(jié)能措施……………………………………68第十一章 項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員………………………………70第一節(jié) 項(xiàng)目組織………………………………………70第二節(jié) 勞動(dòng)定員……………………………………70 第十二章 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)………………………72第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)管理……………………………………72第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)………………………………………72 第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度……………………………………74第十四章 投資估算與資金籌措……………………………75第一節(jié) 投資估算…………………………………………75第二節(jié) 資金籌措…………………………………………79第十五章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)…………………………………80第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況一. 項(xiàng)目名稱三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓