【正文】 值的經(jīng)濟活動。（二）項目概況項目名稱：XX鎮(zhèn)物流區(qū)物流項目項目擬建地點：某食品工業(yè)園。 2007年公司利用募集資金及自有收購了XX臥龍湖煤礦有限公司和XX五溝煤礦有限公司，收購后，公司煤炭資源儲量增長一倍多，未來產(chǎn)能將擴張近50%，同時增加了公司煤炭產(chǎn)品品種，增加公司抗風險能力。多年來，公司產(chǎn)品暢銷華東地區(qū)及江西等省，深受客戶信賴。2004年8月，公司首次成功向社會公開發(fā)行A 股股票4,400萬股，并在上海證券交易所上市交易，成為XX省第一家上市的煤 炭企業(yè)。公司股票簡稱“某煤電”，股票代碼600971。 公司區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通運輸便利，京滬、隴海、京九等三大鐵路干線貫穿礦區(qū)，京福、連霍、合徐等高速公路和20104國道從礦區(qū)經(jīng)過，水路可通過淮河、京杭大運河、長江達江入海。08年公司將根據(jù)計劃安排，利用自身積累、銀行信貸等保證兩礦公司建設及投產(chǎn)等資金投入。項目建設背景：隨著物流業(yè)發(fā)展，第三方物流已成為物流專業(yè)化的重要形式，物流業(yè)發(fā)展到一定階段必然會出現(xiàn)第三方物流，而且第三方物流的占有率與物流業(yè)的水平之間有著非常緊密的相關(guān)性。它是生產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，也是流通領(lǐng)域的起始。物流作為提高市場競爭力的關(guān)鍵因素和影響眾多領(lǐng)域發(fā)展的巨大潛力市場，逐步受到人們的重視。在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活水平快速提高的同時，商品流通總量迅速擴大，全縣社會、經(jīng)濟、文化、人民生活等各方面的基礎建設也取得了重大進展，全面建設小康社會正步入快車道，今后各方面的持續(xù)發(fā)展都需要與之相適應的現(xiàn)代物流體系作支撐。根據(jù)X縣經(jīng)濟社會發(fā)展，尤其是韓村煤化工工業(yè)園、臨渙工業(yè)集中區(qū)入駐企業(yè)對第三方物流的需要，加快建設物流網(wǎng)絡體系，是保證生產(chǎn)原材料物資供應安全，減少中間環(huán)節(jié)降低生產(chǎn)成本，促進經(jīng)濟社會發(fā)展的必要措施。⑥汽修中心1500m2⑦圍墻大門、道路廣場、綠化美化等輔助建筑⑧給排水、供電等輔助設施。物流服務對象項目單位開展物流配送業(yè)務的主要服務對象是XX煤化工工業(yè)園、XX鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)等，項目單位物流配送服務還進一步沿伸到XX*、X縣城、X縣糧食及其它農(nóng)產(chǎn)品物流。具體地說，它包括商品生產(chǎn)、收購、運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、配送、流通加工、分銷、信息活動等一系列環(huán)節(jié)，并且在這一過程中實現(xiàn)了商品價值增值和組織目標。在建設物流體系的實踐中，要著重把握統(tǒng)一思想認識、明確建設內(nèi)容和落實工作措施等三個環(huán)節(jié)，并予以逐步推進把握形勢，提高對物流市場體系建設重要性的認識?！倍及艳r(nóng)產(chǎn)品流通提到一個相當重要的高度。（二）項目目標市場預測物流市場體系建設是提高綜合效益的重要途徑。物流體系建設是完善工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營機制的重要保證。第三方物流是指生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為集中精力搞好主業(yè)，把原來屬于企業(yè)自己處理的物流活動，以合同方式委托給專業(yè)物流服務企業(yè)，同時通過信息系統(tǒng)與物流企業(yè)保持密切聯(lián)系，以達到對物流全程管理的控制的一種物流運作與管理方式。最常見的第三方物流服務包括設計物流系統(tǒng)、EDI能力、報表管理、貨物集運、選擇承運人、貨代人、海關(guān)代理、信息管理、倉儲、咨詢、運費支付、運費談判等。三、場址選擇與建設條件（一）項目選址條件項目選址的基本條件現(xiàn)代物流在很大程度上取決于信息的收集、處理和傳遞，物流中心應是信息網(wǎng)絡的一個分支或終端。（1）首先要在都市圈內(nèi)由于市中心商業(yè)網(wǎng)點集中，是物流中心的主要配貨對象。（4）必須要物流數(shù)量充足，有素質(zhì)較高的勞動力條件現(xiàn)代化物流的運作雖然需要機械化設備，但擁有一定數(shù)量和素質(zhì)的勞動力也是影響物流中心區(qū)位選擇的重要因素。②協(xié)調(diào)性原則物流中心的選址應將區(qū)域物流網(wǎng)絡作為一個大系統(tǒng)來考慮，使物流中心的固定設施與活動設備之間，自有設備與公用設備之間，在地域分布、物流作業(yè)能力、技術(shù)水平方面互相協(xié)調(diào)。④戰(zhàn)略性原則物流中心的選址，應有戰(zhàn)略眼光。同時又符合X縣土地利用政策。而且由于地域區(qū)位條件優(yōu)勢明顯，將更有利于倉儲、集貨、配送業(yè)務的實施。（三）場址建設條件自然地理條件X縣位于XX省北部，是XX*市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里。舉全縣之力打造的省級開發(fā)區(qū)韓村煤化工工業(yè)園，“七通一平”全面實現(xiàn)，服務配套設施已經(jīng)完成。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會合肥、東進海濱城市連云港只需2小時左右。礦產(chǎn)資源得天獨厚，已探明煤炭資源儲量達60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸?？筛孛娣e220萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬只以上。2006年3月XX*市行政區(qū)劃調(diào)整后，X縣轄10個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：X鎮(zhèn)、韓村鎮(zhèn)、臨渙鎮(zhèn)、南坪鎮(zhèn)、孫疃鎮(zhèn)、臨渙鎮(zhèn)、XX鎮(zhèn)、雙堆集鎮(zhèn)、五溝鎮(zhèn)、鐵佛鎮(zhèn)、四鋪鄉(xiāng)和韓村煤化工工業(yè)園。其它建筑材料在當?shù)厥袌錾先菀踪彽?。工期安排?）項目建設工期24個月（2）項目實施進度安排：2個月的時間，主要完成選址、規(guī)劃，立項等審批手續(xù)，開工建設前期的施工準備工作。四、項目建設方案（一）設計理念項目定位目標是建成現(xiàn)代化的第三方物流服務配送中心。規(guī)模適宜、規(guī)劃合理、設計實用。（2）提高物流服務水平促進我市物流業(yè)服務水平的提高，滿足物流供需雙方的需求。（二）技術(shù)方案物流中心的功能物流中心不是批發(fā)站，也不是產(chǎn)品倉庫，物流中心要以雄厚的經(jīng)營實力，良好的商業(yè)信譽，快捷的市場信息及精確的市場預測。它是現(xiàn)代化、規(guī)?；奈锪餍问?，是商流、物流、信息流的有機結(jié)合。（2）儲存功能物流中心需要有倉儲設施，但客戶需要的不是在物流中心儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證分揀加工和市場分銷活動的開展。（4）包裝功能物流中心的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進行組合、拼配、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元。（7）結(jié)算功能物流中心的結(jié)算功能是物流中心對物流功能的一種延伸。（9）物流系統(tǒng)設計咨詢功能物流中心要充當貨主的物流專家，因而必須為貨主設計物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評價運輸商、倉儲商及其他物流服務供應商。物流作業(yè)流程（1）物流中心作業(yè)流程（2）加工中心作業(yè)流程（三）工程方案工程建設內(nèi)容與規(guī)模（1）總占地面積：（約170畝），其中建筑占地80087 m2（2）建筑面積：1m2，其中：①建設倉儲庫房兩個，建筑面積32000m2；②建設廠房2棟，建筑面積28000m2；③木材堆積場地，建筑面積36000m2；④信息化服務和電子商務綜合服務大樓1座，建筑面積6820m2⑤其他配套建筑12080 m2。通道寬度一般為：①人行道：~ 米②手推車道：1米③叉車道(直角裝載時)：a、重型平衡叉車：~4米b、伸長貨叉型叉車：~3米（4）結(jié)構(gòu)方案①倉儲設施：磚混結(jié)構(gòu)，塑鋼門窗②綜合服務大樓：六層框架結(jié)構(gòu)，塑鋼門窗③汽修中心：三層磚混結(jié)構(gòu)④其他建筑：磚混結(jié)構(gòu)，塑鋼門窗⑤道路停車場：300mm礫石基層，250mm混凝土面層⑥圍墻為1米磚混基礎，2米鑄鐵花欄結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代西式大門⑦綠化美化：種植常綠喬木、灌木和花草，做到三季有花四季長青。 ②分類設備應考慮設備特性、機械設備的分類能力。（6）辦公、休閑、娛樂設備設施要能夠提供良好的服務功能。估算年耗電量約156萬千瓦時。生產(chǎn)、生活污水排入XX鎮(zhèn)市政污水管網(wǎng)，達標排放。近幾年曾出現(xiàn)大面積農(nóng)田干枯，顆粒無收。水資源枯竭，可以毀滅一座城市。其中徐樓水源地距X城區(qū)5公里，地下水資源豐富，巖溶水井開采量可達5000—10000立方米/天。水耗指標分析（1）生產(chǎn)用水本項目在生產(chǎn)過程中用水主要是車輛沖洗、以及商務服務大樓的餐飲、休閑、洗浴營業(yè)用水，（2）職工生活用水據(jù)XX*市城市規(guī)劃標準，生活每人每日用水量為200升，項目定員職工為710人。（2）生活衛(wèi)生用水，要選購節(jié)水型器具，在達到衛(wèi)生要求的條件下，盡量節(jié)約用水。我國一次能源預測總量40000億噸標準煤，其中90%是煤炭資源，石油、天然氣等資源不足10%。我國現(xiàn)有工業(yè)體系從整體上看仍然相當落后，先進的工業(yè)裝備和民用設施只占很小的比重，多數(shù)仍然采用陳舊的工藝技術(shù)，其能源效率明顯低于國際水平。要充分認識到我們面臨資源短缺的嚴峻現(xiàn)實，發(fā)揚艱苦樸素、勤儉節(jié)約的傳統(tǒng)美德，唾棄奢侈浪費的作風，選擇正確的發(fā)展模式、正確的生活方式，建設文明、節(jié)約、清潔、和諧的社會，以促進企業(yè)依法節(jié)約資源，促進公眾從自身做起，節(jié)約一滴水、一度電、一粒米、一方土，形成全民參與資源節(jié)約的良好社會風尚，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，共同建設節(jié)約型社會。（2）項目建成后，將擁有各種車輛100輛，估算年耗燃油約130萬升。（3）所購運輸車輛，必須是節(jié)油型的，另外要嚴格規(guī)章制度，落實節(jié)油措施。項目區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境管理措施有力，周圍無工業(yè)污染，生活垃圾能及時清理。（2）項目投產(chǎn)后對環(huán)境的影響按照國家環(huán)保總局《建設項目環(huán)境分類管理名錄》界定，本項目屬“對環(huán)境影響較小的建設項目”。污水來源主要是生活污水。三是避免露天堆放起塵物，易起塵霧料必須嚴密遮蓋；四是運輸車輛適當注意減速行駛，在場地出入口設置車輛沖洗設施等。③固體廢棄物生產(chǎn)中的固體廢棄物，由當班工人負責回收，定點堆放，集中處理，主要作為水泥廠原料回收利用，也可對外銷售。③固體廢棄物本項目生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的熏蒸劑藥渣要集中到密封暫存池存放，并及時交有資質(zhì)的單位進行最終處置。（2）廢水本項目廢水排放嚴格按照相應的國家排放標準進行設計，產(chǎn)生的廢氣等污染物經(jīng)治理后可滿足相應環(huán)境標準要求。綜上所述，建設項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，選址合理，符合X縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。加強車輛維護保養(yǎng)，確保車輛安全技術(shù)狀態(tài)良好，保證行駛安全。消防通道要完全符合消防安全的標準，確保消防車輛通行無阻。加強保安隊伍建設，并作為中心兼職消防隊伍訓練使用。項目實施后，其內(nèi)部管理機構(gòu)采用部制管理體制。所有管理人員及一般員工應精干高效，相對穩(wěn)定，各部門的人員素質(zhì)具有一定的均衡性。（3）信息管理員負責信息的接收處理及信息設備的維護。（7）貨倉主管管理或財經(jīng)類本科、三年以上貨倉管理經(jīng)驗，熱練操作計算機，精通ISO9002培訓，文件編寫、內(nèi)審和5S推行、對ERP了解，有獨立的事務處理能力，溝通協(xié)調(diào)能力。（10）采購主管具有與產(chǎn)品相關(guān)專業(yè)大專以上學歷，兩年以上工作經(jīng)驗，有談判能力。對相關(guān)產(chǎn)品材料市場有一定了解。有組織、溝通、協(xié)調(diào)能力。懂得ISO9002品質(zhì)保證體系。（2）職業(yè)道德培訓：增強員工的敬業(yè)精神，建立起物流中心與員工之間的信任，培養(yǎng)員工對物流中心的忠誠。另外，還需培訓新員工必須掌握的例如編寫報告、客戶接待、電話聯(lián)絡等方面的綜合技能。③參與式培訓：主要通過會議、案例研究、模擬訓練、參觀訪問等方式從中獲取新知識、新技能的培訓方法。其中，建筑工程費、設備購置安裝費形成固定資產(chǎn)；工程建設其他費用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)。申請銀行貸款資金4320萬元，占投資總額的20%。財務基準收益率（ic）設定。房屋折舊年限取25年，留殘值5%；設備折舊為10年，留殘值5%。（5）管理費：651萬元管理費用主要用于辦公出差、業(yè)務招待等，%計取。（8）變動成本估算①主要消耗材料費(含支付第三方運輸費用)：②燃料費：估算年耗燃油130萬升③雜費（過橋過路費等）：2565萬元④水電費：a、b、估算年耗電165萬度c、水電費合計=a＋b=變動成本：①＋②＋③＋④=(滿負荷年)滿負荷年總成本費用＝主要財務評價指標（1）滿負荷年營運收入：29794萬元（2）年均經(jīng)營成本：（3）年均總成本：（4）年均利稅總額：（5）投資利潤率：%（6）借款償還期（含2年建設期）：（7）投資回收期（稅后，含2年建設期）：（8）財務內(nèi)部收益率（稅后）：% （9）財務凈現(xiàn)值（稅后，ic=7%）：1萬元 （10）盈虧平衡點（滿負荷年）：%不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預測，有一定程度的不確定性。項目運營期的盈虧平衡點（BEP）計算公式如下：