【正文】 一字排開或圍合布置案臺、灶臺、洗菜池等。③廚房 起居室是一個家庭活動的中心，基本的要求為面積要足夠大，采光通風要好。每一個單元，他們是相互獨立，而又相互聯(lián)系的，他們之間依靠玄關(guān)、通道等聯(lián)系在一起。功能分區(qū)分析 人們居住的房屋是由一個個小的單元所組成的。本案無論是板樓還是塔樓部分都保證了兩面與室外的親近。因此，未來銷售中，銷售人員可將之作為本案優(yōu)勢進行推廣。這些指標基本能滿足客戶底要求。另外在內(nèi)部處理上，設(shè)計師有意識的增加每間屋子的采光和通風渠道，不留暗房。從去年開始，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)開始注意這一問題。 層高雖然僅僅是一個數(shù)字，但往往能反映一個項目的品質(zhì)與開發(fā)商的實力。有效地均衡整個一期產(chǎn)品的配比狀況，拓寬了市場范圍，使之相互促動，以帶來更多的客戶源。②面積配比,活動區(qū)的安排基本滿足了活動與就餐的需要。 主次分區(qū)——這里指兩個方面。動靜分區(qū)——主要是指家庭活動中心與休息區(qū)的有效分隔。其實說到分區(qū)原則，它僅僅是一個通稱。設(shè)計原則分析①分區(qū)原則應(yīng)該屬于實用型向舒適型過渡的產(chǎn)品。功能完善，沒有“暗房”出現(xiàn)，遠遠強于“炫特區(qū)”的小戶型設(shè)計。%；㎡。其中8種戶型較多。每樓集中分布：一居和兩居較小戶型主要集中分布在9號樓，而三居戶型主要集中分布在10號和11號樓。此設(shè)計不但能滿足正常居住的需要，而且將居住的概念更提升一個層次，即真正能“享受生活”的好房子，非常符合中堅層人群大戶人家的購房需求。一居戶型面積在50㎡左右，共有62套，數(shù)量較少，%；二居戶型面積在100㎡—120㎡之間，共有198套，數(shù)量較多，%；三居戶型面積在130㎡—160㎡之間，共有376套，數(shù)量最多，%；四居以上和躍層戶型面積在160㎡—260㎡左右，共有61套，數(shù)量較少，%，但由于面積大，所以比重仍然較大。①板樓部分 本案一期計劃為6棟板式和塔式高層，分別是9號樓、10號樓和11號樓、12號樓、13號樓、14號樓。周邊項目中，基本沒有此類產(chǎn)品出現(xiàn)，樓體捂的嚴嚴實實，沒有“美學”中的透氣感。 陽臺是人們從室內(nèi)環(huán)境過渡到室外環(huán)境的一個通道，也是居家與大自然接觸的一個通道，呼吸新鮮空氣，了望等生活功能都是通過陽臺來實現(xiàn)的。如北京青年城等，設(shè)計師將空調(diào)機位有效地融合到整個樓體之中，和諧大方，反之一個個地掛在墻上，則會造成社區(qū)美感差和排水問題的出現(xiàn)。星河城由于開間較大，感覺象玻璃幕墻，大面積使用玻璃是它的一個特點。在本案中，設(shè)計師將窗框的顏色與樓體主色調(diào)之一相統(tǒng)一，使之和諧，而頂部從法式“老虎窗”演變而來的窗戶設(shè)計又讓人眼前一亮。特別值得一提的是，CB2戶型中的露臺設(shè)計，讓整個樓體形象更加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺的休閑生活場景。雖然他們之間的樓間距也符合政府要求，可整個社區(qū)顯得密不透風，堵塞擁擠。目前本案東西兩側(cè)沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側(cè)將來為綠化隔離帶，視野開闊。（朝陽與采光的示意）當夏季太陽運動至北回歸線附近時，本案塔樓東北樓面單元將加大接受陽光的時間，而冬季西北一側(cè)露面接受太陽照射時間加大。前一種朝向方式比較傳統(tǒng)。外立面設(shè)計 戀日嘉園2期產(chǎn)品外里面設(shè)計與本案基本相同，在這一點上，兩者之間沒有可比性。這是本案一個重要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使塔樓具備板樓的產(chǎn)品品質(zhì)。 本案12號樓、13號樓、14號樓為圍合式塔樓形式。建筑形式 本案9號樓、10號樓、11號樓為高板形式。通過綠化與之競爭。分析當前市場中產(chǎn)品規(guī)劃的引導趨勢，使我們掌握本案的優(yōu)勢。戀日一期、二期的成功，已給了市場一個信心。建筑造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個性。 社區(qū)內(nèi)另有一所小學、一所幼兒園、一個運動場和一棟小型商業(yè)樓，與9樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設(shè)施。 地鐵四號線預(yù)計2003年底動工，2007年建成試運營，四號線起點豐臺馬家堡，途經(jīng)本項目，將真正縮短北京南城北城的地理差距。地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。清代康熙進士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當時的真實寫照。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點花卉市場”的稱號。冬季受高緯度內(nèi)陸季風影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風型氣候，海拔為35米。戀日水岸大道項目產(chǎn)品營銷策劃案（產(chǎn)品篇）一、 地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。 本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項目眾多，而且大多已入住。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。 社區(qū)地塊南北進深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團式綠化景觀，并有水景設(shè)計，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進路線構(gòu)成逐漸深遠的景觀軸心線，布局巧妙，風格簡練而大氣。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。隨著本案規(guī)劃的進一步完善，使本案在整個南城項目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅層消費者的吸引力毋庸置疑。以便營銷中強化優(yōu)勢，弱化劣勢。容積率的安排 。綠化率的安排 ％。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。經(jīng)過北京5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對建筑形式看法的轉(zhuǎn)變,認為南北通透的板樓品質(zhì)要強于塔樓。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個帶有革命性的塔樓新形式，目前國內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設(shè)計的特點，或者在朝向上作一些變化，發(fā)射形狀或風車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。那再看看本案競爭項目情況。相對于星河城，它加大了采光面，使建筑整體感覺比較通透，賦予時尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設(shè)計，沒有什么特點。朝向變化 本案朝向變化主要為兩種。目前北京絕大部分都采用此方式，而45176。由于45176。樓體排列與樓間距安排 目前本案符合政府關(guān)于商品房樓間距的要求。戀日嘉園2期情況基本本案相似。應(yīng)該說，在規(guī)劃設(shè)計中，星河城一期犯了一個大錯。②窗戶白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。③空調(diào)機位在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計師可能未將此問題考慮進去，而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計，突出一塊水泥板做空調(diào)機位。本案在局部區(qū)域設(shè)計了一部分陽臺和露臺。三、 據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期板樓部分供量總計697套，共有24種戶型，其中13種為主要戶型。 各種戶型設(shè)計比較合理，無明顯缺陷，AA2小一居戶型設(shè)計緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用“南三陽”設(shè)計，采光面達10米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設(shè)計運用了多種手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設(shè)計專家”。 整體戶型設(shè)計風格，趨向于營造舒適型的大空間格局，明顯追求享受生活的極致感受。□分配也較平均。面積分布范圍較大，基本能滿足各種對二居戶型的市場需求。二居戶型對面積的控制非常有效?！跛怯芍T多單個分區(qū)的原則組成。本案兩居以上戶型基本都滿足了這一分區(qū)原則，即使是一居戶型中，除了A1外也都滿足這一分區(qū)原則。一是指休息室區(qū)與活動區(qū)的主次關(guān)系；二是指臥室之間的主次關(guān)系（二居以上）。 污潔分區(qū)——在最近關(guān)于“健康住宅”的報道中，這個詞的出現(xiàn)頻率較高。戀日嘉園二期在銷售中，對面積配比的問題沒有重視，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達到65－70％之后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應(yīng)引起重視。在未來的銷售過程，應(yīng)以這一優(yōu)勢來好好引導給客戶，這也是本案區(qū)別于其它項目的一個重要指標，包括戀日嘉園二期產(chǎn)品。 講到健康或健康住宅，一般我們是通過“內(nèi)部”和“外部”兩個方面來考慮的。 “光彩國際公寓”打出了“營造會呼吸房屋”的口號。這一點上，本案設(shè)計是相當成功的。設(shè)計師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中。⑥室內(nèi)與室外的關(guān)系尤其是塔樓設(shè)計，兩面采光、通風、觀景，品質(zhì)一點都不亞于板樓的品質(zhì)。有臥室，有廚房等。①起居室到達各個單元房間方便，能滿足正常的家庭集中活動需要。 由于排污需要，一般都設(shè)有窗戶，煙道等。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。景觀設(shè)計景觀設(shè)計是社區(qū)的一個重要組成部分。好的設(shè)計也要注意幾個設(shè)計原則，如人車分流原則，一級主干道與二級次道關(guān)系等。一級主干道與二級次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達，即使是道路色彩也有變化。高低的變化，樹形的對比，顏色的變化，與建筑物的關(guān)系。主要集中在兩個方面：一是主次方面，主水景設(shè)計氣勢磅礴，次水景設(shè)計曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動的集中；二是點線面構(gòu)成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關(guān)系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個個精彩的水景點。通過對產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連的小徑設(shè)置高于地面10㎝的木板等。從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設(shè)計已走在南城項目的前列，星河城雖有集中廣場，但設(shè)計并不豐富，且各樓座之間的景觀設(shè)計基本沒有，只有一些綠色植被。電路安排、寬帶入戶等。②室外配套設(shè)施由于本案有部分底商，因此未來會所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。電梯的品牌資料暫時不詳。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個優(yōu)勢。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀”排列；戶型上開間較大，短進深，采光較好；現(xiàn)在已有樣板間。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級乳膠漆。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成活。預(yù)留上下水接口。磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護。燃氣：市政管道煤氣。小區(qū)廣播：小區(qū)設(shè)置專用及普通電視頻道對住房的內(nèi)部廣播系統(tǒng)。采暖系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。供水：城市自來水。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場資料，確保時時安全。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善。交通：一條大路直達西單，兩條環(huán)線橫貫京城，十余條公交路網(wǎng)密集，東側(cè)緊鄰建設(shè)中的馬家堡西路，秋季全面建成通車?！懊魅占螆@”距南三環(huán)（北方車輛大世界正南方）500米。物業(yè)管理費：投資商：35%總建筑面積：高板部分A2aB2B56404956　比例11%2%11%121212131313141414　注：策劃篇一、整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高；□目標價位較高，競爭力下降；□機會□戀日二期正處于強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源；□“定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品。但是本案一旦進入市場，就肯定是一個完全獨立的項目，不僅開發(fā)商不同，而且銷售組織也不同，同時由于產(chǎn)品設(shè)計相近，目標市場也高度重疊，勢必會與該項目形成激烈競爭態(tài)勢，這一點是絕對無法避免的。正由于相近，所以我們要主動利用和發(fā)揮相近的優(yōu)勢，而避免不良的影響?！吧鷳B(tài)文化居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯?！叭宋纳鷳B(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文?！跫彝デ闆r：n 板樓部分大部分為穩(wěn)定的已婚家庭，同父母或子女共同生活，家庭人口較多，對居住面積、居住條件和質(zhì)量有較高要求?！趼殬I(yè)狀況：公司中層白領(lǐng)，效益好的企事業(yè)單位中層職員，南城自營小業(yè)主，工作職業(yè)穩(wěn)定。中年以上比較留戀南城生活氛圍。本案包裝策劃在北京房地產(chǎn)市場，項目形象包裝顯得尤為重要。在本案地區(qū)，本案產(chǎn)品設(shè)計及產(chǎn)品質(zhì)量當屬上乘，但由于市場競爭激烈，項目眾多，因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于上海、廣東地區(qū)的推盤手法。 市場（客戶） 本案案名設(shè)計如現(xiàn)代城、珠江羅馬城，橘郡第二類：通過案名反映未來品質(zhì)及人文狀況。水岸大道第二類：反映本案居住品質(zhì)：戀日名邸、戀日公館、戀日香都第三類：反映本案區(qū)域狀況及地塊特征的：戀日花都、戀日花滿樓第四類：反映附加文化及居住理念的：戀日葡萄園、戀日花郡、戀日伯爵以上幾組案名設(shè)計中，我們重點推戀日花都，戀日?水岸大道及戀日名邸。(花木栽培基地)。一是當?shù)丨h(huán)境的優(yōu)越，是花的海洋；二是社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計理念，使社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計與外部環(huán)境產(chǎn)生整體的統(tǒng)一。在借助“戀日”的基礎(chǔ)上，又反映出本案的產(chǎn)品特點——環(huán)藝設(shè)計的高質(zhì)量和環(huán)境的優(yōu)越。我們認為應(yīng)順應(yīng)市場，在本案水景設(shè)計上做一下大文章。此案名整合之后，顯得大方有力。本案名符合產(chǎn)品設(shè)計理念，同時又反映出人文理念，說明了在水岸旁的一種生活狀況。（3）戀日名邸這個案名的設(shè)計相對比較中性，本身“戀日嘉園”這個案名也是比較中性的一個詞。通過與“名”字組合，一下就讓本案顯得卓越不凡，規(guī)范出未來居住人群的層次。這里的人性化設(shè)計與普通產(chǎn)品設(shè)計不同：一是指對消費者服務(wù)上的人性化安排。目前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作，不再將售樓處作為一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設(shè)計會放松客戶心情，增加消費者對開發(fā)商的信任度，增加客戶對項目的認同感，以及強化客戶未來生活品質(zhì)的提高。高爾夫是一項高尚運動，此主題的設(shè)計應(yīng)能提升項目品質(zhì)，在其中設(shè)置簡單高爾夫設(shè)備及高爾夫運動介紹的圖片資料，以上表面上看似與本案銷售無關(guān)，但是在銷售過程中對客戶心理的調(diào)節(jié)卻是相當微妙的，當然在其它方面也要注意室內(nèi)小環(huán)境氣氛的營造。簽約區(qū)因本案并不直接相鄰城市主干道，或者有行進障礙，因此需要作適當?shù)囊龑?。這條路線是本