【正文】 現(xiàn)代各方面的網(wǎng)絡(luò)需求等，因此，智能化的管理相對于本社區(qū)是比較重要的。這類群體所需要的社區(qū)服務較多，例如：洗衣、美容美發(fā)、快餐、鐘點清潔工、代訂票等。邀請一些樂手演奏一些輕音樂來烘托現(xiàn)場氣氛，聘請一些高素質(zhì)的服務人員為客戶提供人性化的服務。因為他們的社交機會比較多，圈子比較廣，因此，會所的設(shè)置對于他們來說是極其重要的。但目前市場上的房地產(chǎn)項目總價都較高，與本項目的主要訴求目標客戶有很大區(qū)別。“為青春安個家”它不但會令項目的整體營銷推廣充滿青春活力的氣息，更是要在產(chǎn)品的設(shè)計細節(jié)中將青春體現(xiàn)得淋漓盡致，將本案真正地打造成為當?shù)氐谝粋€以青春為主題的青春社區(qū)，充分地體現(xiàn)項目的青春魅力、年輕誘惑。結(jié)合本項目的整體定位，新生代的學習能力較強，而且，也具有較強的上進心，文化是本社區(qū)的發(fā)展核心。新生代是現(xiàn)代生活中一個特殊群體的稱謂，是城市中最具有活力，社交范圍最廣的群體。青春是活力的象征。同時，年輕人都比較注重自助創(chuàng)業(yè)，希望通過自己的雙手為自己描繪一個美好的未來，所以，城市新生代一族都是無日無夜地為了自己的生活或理想在拼搏，沒有注意到很好的勞逸結(jié)合，生活質(zhì)量較差。小戶型一般都只為新生代一族提供一個過渡性的居住場所，面積小、總價低的房子不會讓他們?nèi)蘸髶Q大房子受到很大的壓力。都市+學校：因為本項目位于高校林立的學府區(qū)內(nèi)，又處于繁華的都市中，不但可以充分地享受到都市的繁華，更可以陶醉于濃厚的文化熏陶之中?；陧椖刻幱诟咝Ａ至⒌膶W府區(qū)內(nèi)，可以利用業(yè)余的時間及時到高校里面進行充電學習；同時，項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，且緊鄰大連重要的交通大動脈——中山路、旅順南路，暢達的交通大大縮短了與市內(nèi)中心區(qū)的心理距離，為業(yè)主們充分地提供了上下班的便利。命名闡述：夢想+實現(xiàn)：城市新生代一族有多少人夢想在繁華的大城市里可以擁有自己的落腳點，在大城市中穩(wěn)中求發(fā)展，可以充分地展示自己的才華，但又基于自身的經(jīng)濟實力不是很強，不敢有太多的奢望。二、項目命名學府1+1基于項目周邊的高校林立，而且，項目的整個定位又是以青春和文化為主題，以年青一代的愿景和理想作為出發(fā)點。項目的發(fā)展不但是要以銷售量來說話，更要以整個社區(qū)的發(fā)展建立本項目的市場形象，將本項目打造成為當?shù)孛餍菢?。同時，這類人群都有較強的主觀意志，希望擁有自己獨立的生活空間，自由自在，不拘一格。因此，本項目的目標客戶群的收入水平確定在2000元/月—6000元/月左右的新生代一族。需求特征：本項目的目標客戶的心理需求是很明顯的，他們所追求的是獨立、自由，渴望擁有獨立的自我空間、自由自在，渴望被社會認可他們的能力，同時，希望可以全面展現(xiàn)他們對于浪漫生活的熱衷。群體構(gòu)成/職業(yè)特征：基于項目的定位是以小戶型為主，目標客戶群以年青一代為主，而且，本案處于大連高校林立的大社區(qū)與高新技術(shù)區(qū)中，目標客戶群的文化品味較濃、職業(yè)自由度較高。比如本項目所具有的不可復制的地段優(yōu)勢、青春活力的社區(qū)氛圍、濃厚的學府文化品味等良好的整體形象；同時，可以針對周邊樓盤存在的不足，全面提升本項目的服務理念、整合周邊的配套設(shè)施為己用、具有特色的現(xiàn)場包裝等增強項目的競爭力。根據(jù)前期的市場調(diào)查分析報告得出：1）本項目周邊樓盤的總體銷售管理較差，服務態(tài)度較差，銷售人員的綜合素質(zhì)不高，給項目的銷售造成一定的難度?！皩W府1+1”發(fā)展戰(zhàn)略暨整體營銷推廣策劃方案主要包括項目定位、產(chǎn)品力的提升及項目的各階段銷售策略等方面內(nèi)容。學府1+1營銷推廣策劃方案前 言我司按照當?shù)胤康禺a(chǎn)市場與項目定位、項目核心概念以及市場競爭態(tài)勢而制訂的項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷推廣方案。并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目營銷推廣方案，并在未來的各項營銷推廣操作中有計劃地執(zhí)行。2）周邊樓盤的整體包裝缺乏特色，不夠突出，影響項目的整體形象，不能很好地吸引客戶過來看樓。二、目標消費群定位分析目標區(qū)域：由于可以盡快地實現(xiàn)開發(fā)商預期的銷售目標，本案的銷售應用以快打慢的推售策略。因此，本案的目標客戶的構(gòu)成主要是：大學教師、法律行業(yè)、咨詢行業(yè)、IT行業(yè)、策劃行業(yè)、藝術(shù)行業(yè)、中低收入家庭等。收入水平：本項目的目標客戶必須具有一定的經(jīng)濟支配能力，主要的是從大學畢業(yè)出來參加工作幾年的大學生，而且，已經(jīng)是小有積累；收入穩(wěn)步上升；同時，父母又可以為其提供部分首期款，減輕他們首期款的交付壓力。其它：除了以上的主流目標客戶群，本項目的價格定位是一個大眾化的價格，為了滿足多種客戶的需要，中低收入家庭與部分小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者也是本項目的目標客戶群體。第二部分 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略一、項目整體發(fā)展目標：銷售目標銷售量多少是項目發(fā)展成與敗的最有力說辭。品牌目標品牌是最好的營銷廣告，本項目是市場的新生兒。充分考慮了年青一代的生活方式，我們將項目的所有理念延續(xù)出去，將“1+1”這個數(shù)學模式充分地運用到了項目的發(fā)展之中。學府1+1充分地考慮了城市新生代是未來發(fā)展的增長股，降低入住門檻，完美地實現(xiàn)了這一群人的購房夢想，充分地體現(xiàn)了“夢想+實現(xiàn)”。因此，學府1+1充分地體現(xiàn)了學習與工作的便利。自助+投資：新生代一族的自主性普遍比較強，各方面的綜合素質(zhì)普遍也較高，具有較強的經(jīng)濟能力，而且，也較有自信。既有利于他們以后對房子的出租，也有利于讓他們不受到房子的束縛，讓他們充分地享受了家的溫馨和置換房子的自由。針對新生代一族對生活完美的追求，而且，充分地引起新生代一族和關(guān)心子女生活的父母的關(guān)注和社會的輿論。 四、項目開發(fā)理念定位：市場定位：基于目前大連房地產(chǎn)的產(chǎn)品都是在一個較高的平臺建造，只是滿足社會上流人士或有錢一族的需求，造成了社會主流生力軍對購房只能持有觀望的態(tài)勢，浪費了巨大的客戶資源。多元化的生活是新生代一族的生活特色，追求激情、求異、求新、求上進是他們工作的原則，自由與獨立是他們生活的宗旨。功能定位： 專注新生代一族的物質(zhì)、精神和文化需求主要的功能定位為了可以多方位滿足新生代一族的物質(zhì)、精神和文化需求，讓社區(qū)的業(yè)主可以在百忙之中享受到全身的放松。四、項目整體競爭策略考慮：目前，大連的房地產(chǎn)業(yè)都處于一個較高的平臺上開發(fā)，中低檔樓盤與小戶型的房地產(chǎn)項目相對較少，遠遠滿足不了新生代一族的住房需求。因此，本項目需要在激烈的競爭中脫穎而出，搶占到市場的最大份額，必須利用自身的特質(zhì)，運用市場差異化競爭策略搶占市場的最大份額。會所內(nèi)可設(shè)置健身室、棋牌室、便利店等大眾化的日常生活設(shè)施，為業(yè)主提供更多的功能享受。既提供一個更好的交流平臺，也充分地體現(xiàn)社區(qū)業(yè)主的品味。因此，本社區(qū)應結(jié)合業(yè)主的特點設(shè)置此類服務內(nèi)容。第三部分營銷策劃推廣階段劃分與計劃一、銷售目標：n 公開發(fā)售到今年12月下旬完成總銷售額的75%，爭取實現(xiàn)總銷售額85%。（二）借助形象代言人，樹立項目獨特的形象 利用代言人選拔賽的方式來挑選本項目的形象代言人，并借此進行炒作，進一步擴大項目的知名度。包裝注重生活細節(jié)，制造生活氛圍。三、營銷策略：價格策略216。 低價入市策略 為了吸引更多目標客戶的積極下訂，擴大項目的知名度，有利于加快項目的推售速度，掀起當?shù)胤康禺a(chǎn)市場熱銷的轟動效應。價格逐步公開的順序把握是：首先向VIP客戶公布項目優(yōu)先認購單位價格，再向已下定的社會客戶公布內(nèi)部認購價格，最后在項目公開發(fā)售的時候，一次性將推售單位的價格公布出來，從而制造房地產(chǎn)市場的熱點事件，促進觀望者的快速成交。2）內(nèi)部認購單位：8；正式開盤時視市場反映情況，逐步加推4及9。 圍墻設(shè)計與發(fā)布；216。第二階段：蓄客期 時間：5月上旬至5月下旬進行前期蓄客。第五階段：持續(xù)旺銷期時間：7月下旬—8月下旬項目持續(xù)旺銷期主要推廣措施：利用多形式的媒介廣告對市場進行滲透式的影響與干擾，更大程度地擴大項目的知名度，建立良好的市場口碑，實現(xiàn)項目銷售的最大化，贏取利潤最大化。營銷推廣階段劃與策略計劃時間推廣階段推廣目標銷售目標推廣策略推廣活動5月上旬至5月下旬蓄客期提升項目的知名度，吸引盡量多目標客戶的關(guān)注，儲蓄更多的有效觀望目標客戶。樓盤形象代言人選拔大賽活動；未來業(yè)主趣味沙龍活動；選房大會活動。保持項目的持續(xù)旺銷l 7月下旬，舉辦趣味寶寶模特