【正文】 北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長(zhǎng)7千米。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。發(fā)展戰(zhàn)略針對(duì)城區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展特點(diǎn)，制定實(shí)施了“商貿(mào)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，并確定了“一園二街二線三區(qū)”的全區(qū)經(jīng)貿(mào)整體發(fā)展布局。 1998年，％、％％；，％。但由于實(shí)際操作中存在許多不確定的因素，所以某些具體細(xì)節(jié)還有待進(jìn)一步調(diào)整，以其更有利于銷售。所以，一個(gè)暢銷項(xiàng)目應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒(méi)有明顯缺陷、同時(shí)又有鮮明特點(diǎn)的項(xiàng)目。產(chǎn)品是決定市場(chǎng)成敗的首要因素。要想在樓盤(pán)推廣過(guò)程中取得良好的銷售成績(jī)，必須緊緊圍繞項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念提升項(xiàng)目，運(yùn)用從整體到局部的系統(tǒng)性提升方案，切切實(shí)實(shí)將自己的產(chǎn)品做好。銷售即是傳播，就是要將海泊人家項(xiàng)目的尊貴、優(yōu)越和稀有性完完全全傳播給目標(biāo)客戶，使其形成購(gòu)買(mǎi)欲望，從而促成銷售。項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。產(chǎn)業(yè)發(fā)展市北區(qū)是個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)，其中萬(wàn)米以上大型商廈5家，；有集貿(mào)市場(chǎng)59處。一園：即市北區(qū)工業(yè)園，位于轄區(qū)東部與市高科技工業(yè)園毗鄰，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)。城區(qū)建設(shè) 全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。結(jié)構(gòu)組成四方區(qū)由老城區(qū)、新經(jīng)濟(jì)區(qū)和西海岸經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶三部分組成，交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)，在全市處于舉足輕重的地位。按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)發(fā)達(dá)，三大區(qū)域全力并進(jìn)的發(fā)展格局，成為極具投資價(jià)值的區(qū)域，成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。98年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷售收入12億元，“三產(chǎn)”。四方、市北正值大力發(fā)展之際，具有無(wú)可置疑的投資價(jià)值?，F(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)狀祥泰商住大廈發(fā) 展 商：青島祥泰房地產(chǎn)公司地 址：人民路99號(hào)建筑面積：14381平方米戶 數(shù)：78套戶 型：、㎡ 價(jià) 格： 25002750元/㎡；配 套：可視對(duì)講防盜門(mén)、雙氣、長(zhǎng)城寬帶入戶、INTERNET接口入戶、三表程控、臺(tái)灣日立電梯等；備 注：主體已完工，正進(jìn)行內(nèi)、外墻抹灰；房屋已售80%。金桂花園發(fā) 展 商：青島金海豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地 址：鞍山路、哈爾濱路和遼陽(yáng)路交界處綠 化 率：32%規(guī) 劃：10幢七層住宅戶 型：70110㎡價(jià) 格：23503200元/㎡備 注：普通住宅，但位置較好，交通方便，周邊生活配套設(shè)施齊全。在和平花園東面還有一塊地叫 “海地家園”，售價(jià)約為3550元/㎡。具體表現(xiàn)在：住房面積由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)變。各發(fā)展商不再滿足于國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)，放眼開(kāi)去，引進(jìn)美國(guó)、澳大利亞、加拿大、韓國(guó)等國(guó)家的高水平設(shè)計(jì)，留下一個(gè)個(gè)精品工程。從需求關(guān)系來(lái)看，明年的有效需求略高于今年。五、購(gòu)房主力趨于工薪化付款方式的多樣化極大程度減輕了個(gè)人負(fù)擔(dān)，承受能力和集合生活因素，市北、四方區(qū)的樓盤(pán)成交機(jī)率較大。青島樓市圖解分析一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展2000年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100110點(diǎn)景氣空間中平穩(wěn)運(yùn)行，最高點(diǎn)出現(xiàn)在11月份，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 三、新開(kāi)工面積景氣指數(shù)走勢(shì)隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入景氣空間，商品房新開(kāi)工面積從年初的不景氣狀態(tài)進(jìn)入景氣狀態(tài)。青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)：城市性質(zhì)定位為中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國(guó)家綜合交通樞紐，國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂(lè)中心。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)?？傂枨箢A(yù)測(cè)成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分布比例成交單價(jià)中2100——4500元/%，成交總價(jià)中15—%。消費(fèi)者認(rèn)同度多層住宅的單體立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟(jì)所吸引的外商及其他國(guó)內(nèi)商家，亦帶來(lái)一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗(yàn)、生活方式、消費(fèi)理念及投資理念，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)意識(shí)的引導(dǎo)作用及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來(lái)活力。大青島戰(zhàn)略為項(xiàng)目造就諸多升值因素；消費(fèi)者的購(gòu)房意識(shí)日趨理性,投資意識(shí)日漸增強(qiáng)。我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項(xiàng)目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項(xiàng)目不可模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢(shì)進(jìn)行，才能使海泊人家項(xiàng)目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度。本項(xiàng)目定位于中高檔，但離“世家”還有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新穎、朗朗上口等感覺(jué)，比較大眾化。只有深入地挖掘海泊人家的銷售力，形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能創(chuàng)造火爆的銷售場(chǎng)面。我司建議，海泊人家項(xiàng)目：理 念：新都市主義高尚社區(qū)共鳴型：符合人們追求健康、自然，又喜歡享受新都市生活的愿望；相關(guān)性：鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氛圍的形成……區(qū)隔性：與周?chē)捎脙r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)有效區(qū)隔；單一型：新都市主義高尚社區(qū)訴求清晰明確目標(biāo)消費(fèi)群定位一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會(huì)起到事半功倍的效果。根據(jù)以上資料顯示所得，在項(xiàng)目的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)做到：立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項(xiàng)目區(qū)域的客源；區(qū)隔不同的目標(biāo)市場(chǎng)，制定針對(duì)性的銷售方法；將在觀望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時(shí)制定具體措施，打消已定房客戶的顧慮?！魣@林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵：園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事。客戶買(mǎi)房時(shí)，樓盤(pán)單價(jià)僅是心理價(jià)位，而非決定購(gòu)買(mǎi)的價(jià)位；最終的取舍，還在于樓盤(pán)的總價(jià)。留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔；在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計(jì)，將多室多廳改成兩個(gè)獨(dú)立的單位，增加客戶挑選的余地。我司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，上海的戶型設(shè)計(jì)最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。方法大約有三種：◆成本+利潤(rùn)定價(jià)法◆競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和行業(yè)的定價(jià)水平而定價(jià)；◆消費(fèi)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)消費(fèi)者的能力而定價(jià)。就本項(xiàng)目而言，我司建議，在擴(kuò)大宣傳面，對(duì)項(xiàng)目精心包裝的基礎(chǔ)上，“低開(kāi)高走”。當(dāng)實(shí)際價(jià)格與其心理價(jià)格的落差較大時(shí)，就促成銷售。110╳30％＋106247。140╳70％）＝2958元/㎡ C、同比金桂花園，有：2900元/㎡ 247。（107247。110╳30%+127247。140╳70%）=3778元/㎡ 由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家項(xiàng)目的綜合均價(jià)的估算價(jià)為：3250元/㎡ ╳15％ ＋2958元/㎡╳10％＋3125元/㎡╳12％＋4060元/㎡╳18％+ 3991元/㎡╳20％＋3778元/㎡ ╳25％ ＝3632元/㎡據(jù)以上推算，海泊人家項(xiàng)目理性的價(jià)格應(yīng)在3600元/㎡左右，但一方面該項(xiàng)目定位為中檔豪宅，另一方面整個(gè)片區(qū)的大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)，可見(jiàn)100500元/㎡的價(jià)格升值空間是可以預(yù)見(jiàn)的。提高多層的銷售價(jià)格，一方面提升項(xiàng)目檔次，另一方面，促進(jìn)小高層及高層的銷售。我司建議拉大差與好樓層之間的價(jià)格差，充分利用先進(jìn)操盤(pán)手法先行銷售難度較大的房屋，促進(jìn)項(xiàng)目的后期大幅升值，制造一個(gè)個(gè)銷售高潮，減輕尾盤(pán)銷售難