中森國際名城可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-11 12:06:40 本頁面
【正文】 中村的改造。在14日開幕的昆明市十二屆人大六次會議上,《昆明市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》中計(jì)劃2010昆明將力爭全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到2160億元,其中重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施完成投資570億元,重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目完成投資164億元。城鄉(xiāng)居民收入快速增加 ，比上年，扣除物價(jià)因素，%。%，%。在中國—東盟“10+1”施行后更成為中國連接?xùn)|南亞、南亞的國際大通道中發(fā)揮著龍頭城市的作用。由鐵路、公路和航空組成的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。工業(yè)基本形成了以機(jī)械、冶金、煙草加工、化工、紡織、食品、電子、建材工業(yè)為主的工業(yè)體系。（二）地塊規(guī)劃指標(biāo)：土地出讓面積：1700畝（1133900平方米）用地性質(zhì)、住宅、商業(yè)平均容積率：各類物業(yè)建筑規(guī)模要求：商業(yè)30%（510畝），住宅70%（1190畝）總建筑面積：2834750平方米（其中商業(yè)850425平方米；住宅1984325平方米）建筑密度：控高：綠地率：第二部分 昆明市宏觀投資環(huán)境市場研究一、宏觀投資環(huán)境：（一）城市基本背景昆明是云南省省會，我國首批歷史文化名城，國家一級口岸，是面向東南亞、南亞的國際性商貿(mào)旅游城市，是我國通向東南亞、南亞的重要交通樞紐。因此可以判斷，從“兩會”反饋的信息情況來看，2010年房地產(chǎn)業(yè)還將穩(wěn)中略升或平穩(wěn)運(yùn)行，大起大落的可能性不大。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，在調(diào)控過程中會以穩(wěn)定為原則，而不是大力打壓，從而避免影響到整體經(jīng)濟(jì)大勢發(fā)展。中森在去年底國家宏觀調(diào)控持續(xù)收緊之后，今年1月份包括“國十一條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率在內(nèi)的調(diào)控措施繼續(xù)出臺。二、項(xiàng)目地塊概況（一）地塊地理位置：該地塊位于昆明市滇池湖畔，距省市政府辦公新址約3公里，距大學(xué)城約4公里。昆明具有悠久的歷史文化、得天獨(dú)厚的氣候條件、豐富的物產(chǎn)資源和絢麗多采的風(fēng)土人情，是世界上少有的全天候的旅游城市。昆明是全省的教育和科研中心。昆河、成昆、南昆，即將通車的內(nèi)昆五條鐵路縱橫交錯(cuò)，與全國各地相連接。 （二）城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況昆明市2009年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快增長。受固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大到拉動(dòng)，全市建筑行業(yè)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展。%。在2009年《昆明主城建筑高度控制規(guī)劃方案》中昆明主城第一次提出規(guī)劃建設(shè)“一主三次”CBD區(qū)域：主城主中心區(qū)(CBD)、西市副中心區(qū)(次CBD)、北市副中心區(qū)(次CBD)、南市副中心區(qū)(次CBD)。2009年9月30日，昆明東南北二環(huán)路主線全線貫通，與先期完工的西二環(huán)路無縫對接，繞城一圈只需半個(gè)小時(shí)，昆明30分鐘主城生活圈即刻形成，并聯(lián)動(dòng)“圈內(nèi)”和“圈外”。二、昆明市房地產(chǎn)市場概況（一）房地產(chǎn)投資情況%。顯示了強(qiáng)勁的市場需求。現(xiàn)階段購房者已經(jīng)出現(xiàn)了分水嶺，已經(jīng)下定決心買房并認(rèn)籌了的人將會繼續(xù)在高房價(jià)中搶房，還沒有下決心買房者將會在國家調(diào)控背景下持幣觀望。以現(xiàn)在昆明的城市化水平來說，未來的發(fā)展不會放緩?？?cè)丝诩s10萬人。昆明樓市一月在售樓盤情況分析 （1）在售樓盤項(xiàng)目類型 （數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心）從上圖可知：本月在售樓盤仍然以混合類型項(xiàng)目為主，占54%。其次，常規(guī)的綜合體混合型項(xiàng)目（普通住宅、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目）占比也較大，%。 別墅 ：本月在售別墅物業(yè)銷售均價(jià)超過萬元大關(guān)，㎡，%，有較大漲幅。 商業(yè) ：本月在售項(xiàng)目中純商業(yè)項(xiàng)目占比最小，為5%。從已出讓地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，別墅供應(yīng)將越來越少，其未來稀缺性及保值增值將越來越高；高層產(chǎn)品成為主流供給已是有目共睹，多層與高層的價(jià)差將會拉大，出現(xiàn)差異較大的定價(jià)。隨著樓市不斷增長，部分前期以剛性需求購房后物業(yè)升值，從購買房產(chǎn)中獲益較多，同時(shí)對比股市的不確定性，部分資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)，期望通過短期炒作轉(zhuǎn)手，獲取更大利益，從剛性需求客戶轉(zhuǎn)型為投機(jī)者。北市區(qū)上漲幅度高于其他片區(qū)，南市區(qū)發(fā)展速度高于其他片區(qū)。包括華僑城進(jìn)軍陽宗海、云南城投攜手萬科地產(chǎn)組建合資公司、招商、中海等，與往年如保利、恒大等發(fā)展商拿位于安寧、太平等州市或新區(qū)項(xiàng)目不同，此次各品牌大鱷均瞄準(zhǔn)從昆明市區(qū)作為發(fā)力點(diǎn)，打造品牌，搶占市場，使本土開發(fā)商面臨新一輪的競爭洗牌。本月銷售率最低的版塊為東南版塊。 昆明發(fā)展重心會往南移動(dòng)，滇池北岸，環(huán)湖整個(gè)布局，以整個(gè)滇池水岸線為生命線，以大滇池為出發(fā)點(diǎn)，延展到整個(gè)大滇池片區(qū)。這些別墅均價(jià)都在萬元以上。南亞風(fēng)情第一城的出現(xiàn)，以城市商業(yè)副中心為項(xiàng)目商業(yè)定位。（三）城中村改造工程過程中由于拆遷補(bǔ)償，出現(xiàn)的大量的“準(zhǔn)富豪”的剛性需求。先建住宅與商業(yè)后建別墅，或同時(shí)建少量別墅只作宣傳用，以提高項(xiàng)目的市場定位、檔次。四、項(xiàng)目銷售收入預(yù)估（一）銷售價(jià)格預(yù)估（以2011年入市、以在售樓盤價(jià)格為參考，以“市場估價(jià)法”保守價(jià)格估計(jì)）：別墅：18000元/平方米；住宅：8000元/平方米；商業(yè)：20000元/平方米；（二）銷售收入預(yù)估：別墅和住宅綜合均價(jià)：13000元/平方米；別墅和住宅綜合銷售收入預(yù)估：13000元/平方米*1984325=25796225000元=商業(yè)銷售收入預(yù)估：20000元/平方米*850425=17008500000元=總銷售收入：+=五、項(xiàng)目利潤（一）總成本：*2834750平方米=（二）毛利潤：=（三）毛利潤率：247。第五部分 可行性研究的結(jié)論一、經(jīng)濟(jì)效益分析由以上研究分析可知，本項(xiàng)目具良好的市場前景及投資價(jià)值。利潤空間大，收益好、投資回報(bào)率高。拆遷周期長短風(fēng)險(xiǎn)。這些都會導(dǎo)致開發(fā)周期比計(jì)劃中的延長，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并極大的樹立公司的品牌形象，在昆明、云南、甚至全國營造良好的社會知名度和美譽(yù)度?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會十分低下。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。習(xí)慣1向競爭對手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。如果你要成為一名高效能的職場人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。專注目標(biāo)美國明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號是:,對個(gè)人工作也有指導(dǎo)作用。”其
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