【正文】 銷售價(jià)格 決定 銷售周期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變引導(dǎo)供應(yīng)形態(tài)的轉(zhuǎn)變。A、較場(chǎng)口、新華路板塊中華路往較場(chǎng)口方向，以較場(chǎng)口為中心，含民權(quán)路（部分）、民生路、和平路、新華路等。⑥房地產(chǎn)開發(fā)商為了規(guī)避或降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，和代理商之間的合作將會(huì)更加頻繁和緊密。一段時(shí)期后，因部分中小開發(fā)商實(shí)力有限將被迫降價(jià)；在市場(chǎng)消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。中央對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控原則是“點(diǎn)殺”，而重慶市對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是“有保留的扶持”，但這兩種政策在一定程度上是相互“溶合”的。中國(guó)人民銀行調(diào)整利率。房屋拆遷為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家及重慶市政府都相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。市建委資料透露，未來5年內(nèi)，重慶主城區(qū)拆遷面積達(dá)到400多萬平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶將達(dá)到10萬戶以上。而中檔價(jià)位、品質(zhì)較高、戶型緊湊的普通住宅小區(qū)將是市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品。主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價(jià)分別達(dá)到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。房地產(chǎn)投資保持合理增幅和比重：全年房地產(chǎn)投資累計(jì)完成主要原因在于：①前期房市火爆而引發(fā)了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成嚴(yán)重的供大于求，②房?jī)r(jià)與收入水平不對(duì)稱，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)力瓶頸，③受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響。也正是從這個(gè)時(shí)期開始，房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì) 2003年下半年到2004年上半年，重慶房?jī)r(jià)一路飚升，且漲幅相當(dāng)驚人。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的生存發(fā)展，總是要受到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大環(huán)境的影響。房地產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示：%；2004年上半年，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度更是驚人，春交會(huì)的上漲幅度甚至超過25%。但與此同時(shí)，土地價(jià)格卻不斷上漲以及建筑材料價(jià)格的居高不下，造成大部分開發(fā)商不會(huì)輕易下調(diào)房?jī)r(jià)。%，%（%的高增幅）。主城區(qū)商品房交易面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但全市全年空置一年以上的商品房面積達(dá)到430萬平方米以上，%。宏觀房市房屋拆遷對(duì)房市有較大的影響，這在2003年上半年及2004年下半年的房市消費(fèi)有較為明顯體現(xiàn)。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬平方米，江北城122萬平方米。規(guī)范了房貸和房產(chǎn)證辦理、預(yù)售程序。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批激活。因此，我司估計(jì)重慶房市將是比較平穩(wěn)的，不會(huì)有太大的波動(dòng)。③房?jī)r(jià)在平穩(wěn)發(fā)展中將適度下調(diào)，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”為止。項(xiàng)目所處區(qū)域的房市消費(fèi)傳統(tǒng)直接影響消費(fèi)者對(duì)不同質(zhì)素房地產(chǎn)產(chǎn)品的取舍，項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)需求則可以指導(dǎo)項(xiàng)目的價(jià)格定位和銷售周期。B、解放碑核心板塊中華路往小什字方向，以步行街為中心、含民權(quán)路（部分）、民族路、鄒容路、臨江路等。傳統(tǒng)意義上的解放碑區(qū)域以商貿(mào)為重、居住為其次，體現(xiàn)的是商業(yè)高度發(fā)達(dá)、住宅為配套的格局。擁有良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件：是南岸、菜元壩等方向的進(jìn)城主通道。在此帶動(dòng)下，板塊內(nèi)的消費(fèi)水平得到很大的提升，消費(fèi)力進(jìn)一步加強(qiáng)。解放碑步行街也是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。極強(qiáng)的消費(fèi)力：解放碑板塊擁有完善的商業(yè)及居住形態(tài)，商場(chǎng)、寫字樓、酒店及公寓等容納了每天高達(dá)30萬的人流量。解放碑作為重慶的核心，由于其強(qiáng)大的商貿(mào)功能而形成了區(qū)域內(nèi)高收入、高消費(fèi)的消費(fèi)特征。本區(qū)域主要以渝中區(qū)原住民為主，是傳統(tǒng)居住區(qū)。而板塊內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長(zhǎng)濱路。商業(yè)配套相對(duì)完善且能與解放碑、朝天門共享商業(yè)等各方面資源。板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)的品質(zhì)較高，小戶型居多且嘉濱路上住宅強(qiáng)調(diào)江景的居住品質(zhì)。而倡導(dǎo)面積經(jīng)濟(jì)、布局緊湊、功能齊全的小戶型或超小戶型，對(duì)綠地率、朝向、采光等要求相對(duì)較低。⑥區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，公寓式住宅成為開發(fā)商在本區(qū)域開發(fā)的首選，但區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)保持在一個(gè)較高的價(jià)位上。解放碑區(qū)域的住宅房?jī)r(jià)一直處于較高價(jià)位上，且以酒店式公寓的銷售價(jià)格最高，在2004年達(dá)到最高點(diǎn)：（主要數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)資料及我司市場(chǎng)部）上圖所標(biāo)注的近年來解放碑區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)均選取了一個(gè)較為典型的樓盤作為房?jī)r(jià)的參考點(diǎn)。一個(gè)區(qū)域的住宅市場(chǎng)需求是否旺盛，直觀的體現(xiàn)是：當(dāng)年的住宅施工面積和銷售面積的對(duì)比，以及逐年的住宅銷售面積同比。體現(xiàn)了一是本區(qū)域內(nèi)公寓式住宅的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，二是區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)的需求仍然以酒店式公寓為主導(dǎo)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析主要通過比較本項(xiàng)目與其它項(xiàng)目的各主要質(zhì)素，綜合得出本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，這對(duì)本項(xiàng)目的前期定位及后期銷售將起引導(dǎo)作用。而本項(xiàng)目所在的和平路沿線項(xiàng)目多為舊樓改造如：馨茗苑、星河城等，這勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的品質(zhì)及品牌形成。④小什字嘉濱路板塊項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位有一定的參考價(jià)值。樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商樓盤規(guī)模項(xiàng)目進(jìn)度銷售均價(jià)元/㎡物業(yè)類型馨茗苑和平路物華物業(yè)占地3000㎡高層商住樓共128套04年3月銷售余20套4080起4280均價(jià)樓層差價(jià)20元公寓清水星河城和平路上海盛融裙樓2—7住宅共300多套4月底開盤估計(jì)起價(jià)4700 公寓合景聚融民權(quán)路合景國(guó)際建面68361㎡可售30余套已交房6800元/㎡公寓清水陽光星座民生路滬投實(shí)業(yè)建面3000㎡共360套可售15套已交房5200、4700樓層差價(jià)20元公寓裝修清水美力民生路裕輪實(shí)業(yè)涪陵金塔建面47000㎡已交房6500 、6100公寓裝修清水雅地天際八一路共創(chuàng)置業(yè)占地1120㎡建面23056㎡04年6月開盤余17套8800公寓裝修環(huán)島名都八一路林華物業(yè)占地3300㎡建面55000㎡04年7月開盤05年4月交房余40套4900 公寓清水江風(fēng)雅筑解放東路新原興共295戶剩10余套3700清水君悅長(zhǎng)濱長(zhǎng)濱路鑫島置業(yè)共368戶04年5月開盤已售完5000公寓裝修南國(guó)麗景滄白路英利地產(chǎn)占地4300㎡建面47133㎡03年初開盤已交房余155㎡以上4700 公寓清水新重慶公寓民族路典華物業(yè)共336戶余少量房源5900公寓裝修東和灣朝千路東和物業(yè)共557戶04年10月開盤已售70%5400公寓清水上表所列項(xiàng)目羅列了四個(gè)板塊內(nèi)近兩年在售或已售大部分項(xiàng)目，綜合各樓盤的質(zhì)素，提煉出對(duì)本項(xiàng)目具有借鑒或參考價(jià)值影響因素：①四大板塊內(nèi)新開盤或?qū)㈤_盤的項(xiàng)目很少，多數(shù)項(xiàng)目處于尾盤或剩余不多的銷售狀態(tài)。⑤“公寓式住宅”售價(jià)在4500元/㎡—6200元/㎡區(qū)間占大部分，價(jià)格差異主要體現(xiàn)在地具體地段及裝修標(biāo)準(zhǔn)。星河城、馨茗苑及本板塊內(nèi)其它即將投放市場(chǎng)項(xiàng)目。直接競(jìng)爭(zhēng)陽光星座、美力、南國(guó)麗景、江風(fēng)雅筑、君悅長(zhǎng)濱、新重慶公寓。同