【正文】 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。蘇園（2002）01地塊土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所2003年3月蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 陳溥財(cái)蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 楊永明總工程師 杜利同項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師 陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所2002年6月10日目錄第一章 總論第二章 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型第二節(jié) 市場(chǎng)研究第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 投資估算第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié) 投資分類第二節(jié) 投資使用計(jì)劃第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇園（2002）01號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。南面為空地。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)及建議 土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。列表打印詳見表2“土地報(bào)價(jià)基本方案”?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬元，%，將虧損186萬元。本報(bào)告根據(jù)專家們對(duì)投資、售價(jià)同時(shí)變化的不同意見，計(jì)算了10個(gè)多因素變化組合，每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計(jì)算了5個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn)。這種分析才是最高層次上的決策分析。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià)17800萬元。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 ４．場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計(jì)5231人。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見表5。%，銷售量等于開發(fā)量。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。本地塊土地起拍價(jià)已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層?；痉治雒科椒矫资蹆r(jià)定為4000元。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計(jì)每平方米土地價(jià)格不會(huì)低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見表7。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI ， 變量限制條件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2） 數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ （3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi －DJ）D /10000 （4） 表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。理論上的最優(yōu)解列于表10。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。規(guī)劃方案指標(biāo)表表11指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層獨(dú)立別墅+多層+中高層用地面積M2524155241552415建筑面積獨(dú)立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層19140架空層面積M226402640自行車庫面積M252405172道路面積M2800090009000總戶數(shù)戶6936+30035+230+132商業(yè)配套面積M2250500500公建面積M2150300300地下汽車位面積M270008000/3621綠化面積M23000033000330001總建筑面積M22455053000620901容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積方 案 比 較 表 表12 序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量方案一方案二方案三1開發(fā)項(xiàng)目總投資萬元2自有資金萬元3長(zhǎng)期借款萬元4經(jīng)營收入萬元5總成本費(fèi)用萬元其中：土地費(fèi)用萬元6經(jīng)營稅金及附加萬元7土地增值稅萬元8利潤總額萬元9所得稅萬元10稅后利潤萬元11全部投資內(nèi)部收益率%12自有資金內(nèi)部收益率%“別墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要（多層最熱銷），同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù)，先確定一個(gè)起算價(jià)，本項(xiàng)目起算價(jià)14600萬元，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)臨界點(diǎn)分析確定最高限價(jià)。由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定，估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大。不可預(yù)見費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)）的2～5%估算，估算600萬元。因此，投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營成本。第二節(jié) 投資使用計(jì)劃投資計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計(jì)劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價(jià)款。 銷售費(fèi)用,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)：銷售計(jì)劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)?，?jìng)買土地到產(chǎn)品上市相距一段時(shí)間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般12年），這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測(cè)。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣，對(duì)現(xiàn)金流有重大影響，本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表14“銷售產(chǎn)品基本信息”。本項(xiàng)目估計(jì)總投資3億，自有資金按20%考慮為6000萬元。用銘星土地報(bào)價(jià)軟件自動(dòng)計(jì)算，根據(jù)事先確定的“土地起算價(jià)格”、“報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度”自動(dòng)測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止。列表打印詳見表2“土地報(bào)價(jià)基本方案”?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬元，%，將虧損186萬元。第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。附錄土地報(bào)價(jià)可行性研究案例原始數(shù)據(jù)文件名： AL2 項(xiàng)目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州銘星軟件科技有限公司第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化地塊信息項(xiàng)目單位數(shù)量土地面積M226208土地價(jià)格元/M22500最高容積率M2/ M2擬建產(chǎn)品產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價(jià)建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例多層4000850200高層40001200180評(píng)價(jià)指標(biāo)：土地增值=［售價(jià)*（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費(fèi)用每平方米土地增值產(chǎn)品名稱每平方米土地增值（元）多層高層最優(yōu)方案產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計(jì)第二部分 數(shù)據(jù)輸入一、基本信息基本信息內(nèi)容單位數(shù)量計(jì)算期年3每年分期數(shù)期/年4基準(zhǔn)收益率%10最低利潤率%0土地面積平方米52415 最高容積率≤土地最低限價(jià)或起拍價(jià)格萬元/畝,元/平方米(默認(rèn))12000報(bào)價(jià)方案土地起算價(jià)格萬元14600報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度萬元200營業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經(jīng)營資金利率%短期借款利率%注：報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度0為土地報(bào)價(jià)分析，報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度=0為可行性研究二、投資估算單項(xiàng)工程造價(jià)單項(xiàng)工程面積工程造價(jià)開竣工時(shí)間（期）建筑面積占地面積或容積率單位造價(jià)合價(jià)開工時(shí)間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗(yàn)收獨(dú)立別墅12250（）1200（1470）578多層住宅29900（）850（）477中高層住宅19140（6600）1200（）478汽車車位80002200（1760）577商業(yè)配套500800（40）999合計(jì)（69790）（）（）（