【正文】 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。蘇園（2002）01地塊土地報價研究報告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價咨詢事務所2003年3月蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 陳溥財蘇州市新天地工程造價咨詢事務所 楊永明總工程師 杜利同項目總設(shè)計師 陳溥財蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價咨詢事務所2002年6月10日目錄第一章 總論第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型第二節(jié) 市場研究第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 投資估算第五章 財務評價第一節(jié) 投資分類第二節(jié) 投資使用計劃第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié) 資金籌措計劃的編制第五節(jié) 土地基本報價方案第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析第七節(jié) 風險分析第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。南面為空地。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。 五、評價指標及建議 土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風險。本報告分別從三個層次對土地報價進行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化土地臨界點分析、風險分析。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。基準收益率低于4%可能虧損，報價18200萬元，%，將虧損186萬元。本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。這種分析才是最高層次上的決策分析。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于0的概率。綜合上述分析，建議以風險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價17800萬元。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關(guān)要求。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 ４．場地地坪標高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 6）正式報批設(shè)計方案時還應提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。%，銷售量等于開發(fā)量。 獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層?；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見表7。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI ， 變量限制條件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2） 數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ （3） 目標函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi －DJ）D /10000 （4） 表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。理論上的最優(yōu)解列于表10。所以還不能作為經(jīng)濟分析參數(shù)。畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。規(guī)劃方案指標表表11指標名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三方案特征全部獨立別墅獨立別墅+多層獨立別墅+多層+中高層用地面積M2524155241552415建筑面積獨立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層19140架空層面積M226402640自行車庫面積M252405172道路面積M2800090009000總戶數(shù)戶6936+30035+230+132商業(yè)配套面積M2250500500公建面積M2150300300地下汽車位面積M270008000/3621綠化面積M23000033000330001總建筑面積M22455053000620901容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計算建筑面積方 案 比 較 表 表12 序號指 標 名 稱單 位數(shù) 量方案一方案二方案三1開發(fā)項目總投資萬元2自有資金萬元3長期借款萬元4經(jīng)營收入萬元5總成本費用萬元其中：土地費用萬元6經(jīng)營稅金及附加萬元7土地增值稅萬元8利潤總額萬元9所得稅萬元10稅后利潤萬元11全部投資內(nèi)部收益率%12自有資金內(nèi)部收益率%“別墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費者對多層住宅的需要（多層最熱銷），同時又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟效益。 土地費用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟論證確定的參數(shù)，先確定一個起算價，本項目起算價14600萬元，經(jīng)過經(jīng)濟評價臨界點分析確定最高限價。由于建筑材料價格比較穩(wěn)定，估算的造價其誤差不會很大。不可預見費一般與單項工程造價關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財務費用、不可預見費）的2～5%估算，估算600萬元。因此，投資分類的目的是為了準確地核算經(jīng)營成本。第二節(jié) 投資使用計劃投資計劃是經(jīng)濟分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財務費用。 土地費用的使用計劃，分三次半年左右付清土地價款。 銷售費用,從項目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。為確保收入計算的準確性，根據(jù)本項目的特點，重點把握下述幾點：銷售計劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。產(chǎn)品價格預測產(chǎn)品價格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因為，競買土地到產(chǎn)品上市相距一段時間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般12年），這段時間產(chǎn)品價格會發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預測。 收款比例與銷售計劃一樣，對現(xiàn)金流有重大影響，本項目由計算機自動按上述比例制定收款計劃。本項目的銷售計劃參數(shù)見表14“銷售產(chǎn)品基本信息”。本項目估計總投資3億，自有資金按20%考慮為6000萬元。用銘星土地報價軟件自動計算，根據(jù)事先確定的“土地起算價格”、“報價方案每次加價幅度”自動測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”?；鶞适找媛实陀?%可能虧損，報價18200萬元，%，將虧損186萬元。第七節(jié) 風險分析本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。附錄土地報價可行性研究案例原始數(shù)據(jù)文件名： AL2 項目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州銘星軟件科技有限公司第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化地塊信息項目單位數(shù)量土地面積M226208土地價格元/M22500最高容積率M2/ M2擬建產(chǎn)品產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價建安造價每M2其它費用 其它費用占收入比例其它費用占建安費比例多層4000850200高層40001200180評價指標：土地增值=［售價*（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價＊其它費用占收入比例／１００－建安造價＊其它費用占建安費比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費用每平方米土地增值產(chǎn)品名稱每平方米土地增值（元）多層高層最優(yōu)方案產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計第二部分 數(shù)據(jù)輸入一、基本信息基本信息內(nèi)容單位數(shù)量計算期年3每年分期數(shù)期/年4基準收益率%10最低利潤率%0土地面積平方米52415 最高容積率≤土地最低限價或起拍價格萬元/畝,元/平方米(默認)12000報價方案土地起算價格萬元14600報價方案每次加價幅度萬元200營業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經(jīng)營資金利率%短期借款利率%注：報價方案每次加價幅度0為土地報價分析，報價方案每次加價幅度=0為可行性研究二、投資估算單項工程造價單項工程面積工程造價開竣工時間（期）建筑面積占地面積或容積率單位造價合價開工時間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收獨立別墅12250（）1200（1470）578多層住宅29900（）850（）477中高層住宅19140（6600）1200（）478汽車車位80002200（1760）577商業(yè)配套500800（40）999合計（69790）（）（）（