【正文】 個(gè)方案（多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。通過財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報(bào)價(jià)研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號(hào)地塊競買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形。 二、報(bào)告編制單位蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。2001年8月底。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價(jià)格。土地基本報(bào)價(jià)方案：是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。多因素變化土地臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中，經(jīng)常會(huì)為投資及售價(jià)的確定爭論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)表1序號(hào)項(xiàng)目名稱單位1數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位2數(shù)量21土地　　　　　土地面積平方米以畝為單位畝起拍價(jià)格萬元以畝為單位萬元/畝土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格萬元以畝為單位萬元/畝2銷售產(chǎn)品數(shù)量平方米　　　獨(dú)立別墅出售平方米　　　多層住宅出售平方米　　　中高層住宅出售平方米　　　汽車車位出售平方米　　　商業(yè)配套出售平方米　　　3銷售產(chǎn)品平均價(jià)格元/平方米　　　獨(dú)立別墅出售元/平方米　　　多層住宅出售元/平方米　　　中高層住宅出售元/平方米　　　汽車車位出售元/平方米　　　商業(yè)配套出售元/平方米　　　4總投資萬元每平米造價(jià)元/平方米2785　建筑安裝工程費(fèi)用萬元　元/平方米　獨(dú)立別墅萬元　　元/平方米多層住宅萬元　　元/平方米中高層住宅萬元　　元/平方米汽車車位萬元　　元/平方米商業(yè)配套萬元　　元/平方米土地價(jià)格萬元每平米地價(jià)元/平方米前期費(fèi)用萬元占建安費(fèi)用比例%基礎(chǔ)設(shè)施萬元單位建筑面積元公共配套設(shè)施萬元占建安費(fèi)用比例%開發(fā)期稅費(fèi)萬元占收入比例%其它工程費(fèi)用萬元占建安費(fèi)用比例%開發(fā)間接費(fèi)萬元　占建安費(fèi)用比例%　管理費(fèi)用萬元占建安費(fèi)用比例%銷售費(fèi)用萬元占收入比例%不可預(yù)見費(fèi)萬元占建安費(fèi)用比例%財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元利率%5．49　經(jīng)營資金萬元　　　　土地報(bào)價(jià)方案表2序號(hào)指標(biāo)名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報(bào)價(jià)方案萬元14600148001500015200154001560015800160001620016400每畝地價(jià)萬元/畝186188191193196198201204206209每平方米地價(jià)元/M227852824286229002938297630143053309131292項(xiàng)目總投資萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003資金籌措萬元27751279662818328400286172883429051292662948329700資本金萬元6000600060006000600060006000600060006000長期借款萬元10404105961078910982111761136911563117241192012116預(yù)租售收入萬元113571138111406114311145611481115061156111583116064營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346333465營業(yè)稅金及附加萬元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元158147136125114103928171607利潤總額萬元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬元1184111610489809128447767096415739稅后利潤萬元240322662128199018521714157614391301116310全投資內(nèi)部收益率%11資本金內(nèi)部收益率%12投資利潤率%13資本金利潤率%14借款償還期年222222222序號(hào)指標(biāo)名稱單位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案19　1土地報(bào)價(jià)方案萬元166001680017000172001740017600178001800018200　每畝地價(jià)萬元/畝211214216219221224226229232　每平方米地價(jià)元/M2316732053243328233203358339634343472　2項(xiàng)目總投資萬元299183013530352305693078731004312213143831659　3資金籌措萬元299183013530352305693078731004312213143831659　資本金萬元600060006000600060006000600060006000　長期借款萬元123121250812704129011309813296134931368913894　預(yù)租售收入萬元116281165111673116951171611738117591178211798　4營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346　5營業(yè)稅金及附加萬元185118511851185118511851185118511851　6土地增值稅萬元493827222222222222　7利潤總額萬元15291323111790468746925235186　8所得稅萬元505437369298227155831261　9稅后利潤萬元102588674860646031416923124　10全投資內(nèi)部收益率%　11資本金內(nèi)部收益率%　12投資利潤率%　13資本金利潤率%　14借款償還期年2222222　多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析表3參數(shù)影響因素指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量12345678910投資[獨(dú)立別墅]單位造價(jià)(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[多層住宅]單位造價(jià)(元/M2)850800800800800800850850850850850[中高層住宅]單位造價(jià)(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[汽車車位]單位造價(jià)(元/M2)22002000200020002000200022002200220022002200[商業(yè)配套]單位造價(jià)(元/M2)800750750750750750800800800800800其它費(fèi)用變化率(%)　　　　　　　　　　　售價(jià)[獨(dú)立別墅出售]開盤價(jià)(元/M2)8800840088009200960010000840088009200960010000[多層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[中高層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)4000360038004200440046003600380