【正文】 的智力勞動(dòng)。目前在貴陽(yáng)中天物管的品牌較為響亮，可以聘請(qǐng)其作為顧問(wèn)公司指導(dǎo)物管。地產(chǎn)品牌主要包括物業(yè)質(zhì)素和后期服務(wù)。同樣也存在一些不利的因系。難點(diǎn)二：沒(méi)經(jīng)驗(yàn)。貴司屬下沒(méi)有成立物業(yè)管理公司。8．項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析決策物業(yè)管理其實(shí)是一個(gè)物業(yè)品牌的延續(xù)，是開(kāi)發(fā)商品牌的重要支撐。任何社會(huì)的收入水平應(yīng)呈金字塔形分布的，白云區(qū)也不例外，30%首期款從3萬(wàn)到6萬(wàn)，越往上走所面對(duì)的客戶群越窄。30%首期總價(jià)（萬(wàn)元）均價(jià)面積（M2）3—10— 880元/M2113—133——133—152——15152—170—515—170—1905—6—20190—227由上表可知，以此首期反推的單戶面積在113—227 M2之間，由于是以均價(jià)計(jì)算，所以實(shí)際的單戶面積會(huì)在首期款不變的基礎(chǔ)上隨著價(jià)格的上下浮動(dòng)而向中間集中。因此我們的房?jī)r(jià)首期款不應(yīng)定得過(guò)高，敝司認(rèn)為以目標(biāo)客戶3年的總收入來(lái)作為首期款進(jìn)行衡量較為合理，也就是說(shuō)本項(xiàng)目主力戶型支付的30%首期款應(yīng)在3—6萬(wàn)元之間。因而敝司確立本案的 項(xiàng)目形象——南湖新區(qū)的建設(shè)的樣板工程7．項(xiàng)目戶型面積定位分析決策本項(xiàng)目作為白云區(qū)的高尚生活社區(qū)，目標(biāo)客戶為區(qū)內(nèi)外的中上和上層客戶群，我們價(jià)格定位必須考慮目標(biāo)客戶的收入水平和承受能力以及市場(chǎng)的行情狀況。對(duì)女人：美容美發(fā)中心、纖體塑造指導(dǎo)中心等。一個(gè)好的會(huì)所，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的涵蓋面很廣，對(duì)老人、兒童、男人、女人等等各種層面的人都要照顧周全。朝暉花園在今年元月8日開(kāi)盤，率先在白云區(qū)推出了會(huì)所概念，在消費(fèi)者中有著較大的反響。園林中的雕刻精細(xì)，造型獨(dú)特，也就形成了它的民族意味。敝司對(duì)小區(qū)的整個(gè)規(guī)劃布局進(jìn)行了仔細(xì)的研究，準(zhǔn)備給予園林如下的建議，將小區(qū)分成不同的片區(qū)，以力求造就“異國(guó)風(fēng)情”的主題概念。在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣時(shí)有著其重要的作用。按照白云區(qū)目前的市場(chǎng)價(jià)格850—1000元/M2為中高檔消費(fèi)，1000—1300元/M2即為目前白云房地產(chǎn)的高檔消費(fèi)。 目標(biāo)客戶定位分析決策在項(xiàng)目的可行性研究階段，貴司也提出了將目標(biāo)客戶定位在高收入、高消費(fèi)階層，但這樣定位較為籠統(tǒng)。 在這樣的條件下進(jìn)行高檔次的樓盤開(kāi)發(fā)，不僅可以創(chuàng)造高額的利潤(rùn)，而有利于開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立，對(duì)以后進(jìn)行南湖新區(qū)開(kāi)發(fā)有著良好的鋪墊。在白云區(qū)，能與此抗衡的僅朝暉花園一家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不是很大。市內(nèi)樓盤均為較為單一的園林風(fēng)格設(shè)計(jì)，要么歐式，要么中式，要么現(xiàn)代簡(jiǎn)約等等，在訴求上只選擇了某一種風(fēng)格進(jìn)行塑造。這種概念的提出可以引導(dǎo)客戶深入觀注本案的建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、精美小品等等細(xì)微之處，領(lǐng)略超前設(shè)計(jì)的真實(shí)內(nèi)涵。本案與南湖新區(qū)直接接壤，這就給項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題定位、建筑設(shè)計(jì)增加了難度。部分項(xiàng)目也正從單一化向規(guī)?；较虬l(fā)展，項(xiàng)目的概念炒作才剛剛開(kāi)始，地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大?，F(xiàn)代住宅已完全步入商品化時(shí)代，任何項(xiàng)目都不能象計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代一樣修好了房子再來(lái)找買主。新世紀(jì)的白云樓市，我們拭目以待。樓盤本身的形象將會(huì)越顯鮮明突出這一點(diǎn)從小河、花溪的樓盤中可找到答案，“一道美麗的地平線”、“山環(huán)水抱超大社區(qū)”、“高爾夫首席生態(tài)特區(qū)”，如今的郊外樓盤已經(jīng)樹(shù)立了這樣一個(gè)一個(gè)讓人印象深刻的形象，相信明天還會(huì)有許多“更美麗的地方”呈現(xiàn)在客房的面前。也必將打破現(xiàn)有的白云樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局。我們預(yù)見(jiàn)白云樓市的開(kāi)發(fā)走勢(shì)應(yīng)有以下幾個(gè)特征： “大白云”的整體形象必將逐步樹(shù)立，舊城改造是關(guān)鍵點(diǎn)，整體規(guī)劃和商業(yè)配套亦將被提上日程。重新樹(shù)立一個(gè)“大白云”的概念已是非常重要，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日趨頻繁，投資增加，大量的人流將會(huì)向白云涌入，這也必將引起白云房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求的增加，置業(yè)需求也將受到刺激。另外從現(xiàn)階段的購(gòu)房的客戶來(lái)看主要有以下特點(diǎn)：1) 主流是白云區(qū)內(nèi)的居民尤其貴州鋁廠的職工為主，區(qū)政府、各職能部門，一些郊區(qū)的有一定資金者,也是主要客戶來(lái)源,貴陽(yáng)方向客戶面少；2) 價(jià)格影響下，客戶面顯得較廣，五萬(wàn)以上對(duì)于白云區(qū)內(nèi)居民個(gè)人來(lái)說(shuō)咬咬牙便能住上滿意的房子；3) 客戶對(duì)居住的外部環(huán)境，配套、物管有了新的認(rèn)識(shí)，希望從里到外改善住房環(huán)境（例鋁廠職工）；4) 還有一定的客戶仍需存在，白云區(qū)內(nèi)近20萬(wàn)人，現(xiàn)有的住房數(shù)量以及環(huán)境及在售的各樓盤總量，并不足以解決區(qū)內(nèi)人的住房狀況。2. 各樓盤的建立受到市政府向金陽(yáng)小區(qū)移動(dòng)、區(qū)政府向南湖移動(dòng)的影響。位于朝暉路的朝暉花園則是區(qū)內(nèi)唯一的大型樓盤，目間一期近200余套已售完，正推出二期的80套，銷售態(tài)勢(shì)也見(jiàn)好，毗鄰金陽(yáng)區(qū)的有利位置，區(qū)內(nèi)較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，吸引了區(qū)內(nèi)不少客戶的目光，銷售狀況良好并成為白云區(qū)內(nèi)樓盤的典型代表。從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢(shì)良好，以6501200元/m2的價(jià)格出售，相對(duì)于貴陽(yáng)及其它地區(qū)來(lái)說(shuō)是比較有明顯優(yōu)勢(shì)的。與貴鋁相鄰的白云村住房開(kāi)發(fā)力度最大，目前連片開(kāi)發(fā)了總面積逾8萬(wàn)平方米的貴鋁住宅小區(qū)，以680元/M2—720元/M2的價(jià)格整體出售給貴州鋁廠。而目前，在白云已涌現(xiàn)出一批較有口碑和品牌效應(yīng)的，具備較好實(shí)力的發(fā)展商（如朝暉房開(kāi)、強(qiáng)臣房開(kāi)、永茂房開(kāi)），他們對(duì)推動(dòng)白云的房地產(chǎn)業(yè)，提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。這在當(dāng)時(shí)也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對(duì)于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對(duì)于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來(lái)說(shuō)，面臨著新的考驗(yàn)和決策。而白云區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則悄無(wú)聲息。但，經(jīng)過(guò)這些年市政設(shè)施的不斷完善及白云人不懈的努力。白云雖然白云區(qū)客觀上仍距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但目前已有數(shù)條連接市區(qū)的交通干道交付使用；且區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷年來(lái)都在不斷的迅猛增長(zhǎng)。報(bào)紙、電視等媒體上很少見(jiàn)到白云區(qū)的地產(chǎn)報(bào)道。白云樓市的發(fā)展進(jìn)程白云區(qū)的建制是1973年才開(kāi)始恢復(fù)的，起步較晚，發(fā)展緩慢。93—94年，主要是職工集資建房，同時(shí)有部分商品房開(kāi)發(fā)，當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)格十分便宜，每平方米才450元左右，幾百套房子一推出來(lái)很快就被搶購(gòu)一空。區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的潛力在白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展史上，依托大廠搞開(kāi)發(fā)是其顯著特點(diǎn)。其項(xiàng)目一期2萬(wàn)多平方米目前已交付使用，二期4萬(wàn)多平方米正在緊張施工中。從各樓盤所處位置不難看出，在售的樓盤大多集中在白云大道兩側(cè)，而且多集中在白云公園附近，可見(jiàn)，便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。位于同心路的金谷園的客戶則主要是與之相鄰的鋁廠的職工，這一樓盤利用地段在抓目標(biāo)客戶上應(yīng)該留個(gè)典型。在市政治經(jīng)濟(jì)文化中心向西移的戰(zhàn)略影響下，各樓盤的建立自然會(huì)考慮到這點(diǎn)，如各樓盤均位于白云大道兩旁，典型的應(yīng)屬朝暉花園，其借助毗鄰金陽(yáng)小區(qū)通過(guò)對(duì)金陽(yáng)的聲勢(shì)宣傳了自己，自然又吸引了不少客戶。4. 戶型方面：80120m2面積的戶型熱銷，錯(cuò)層、平層是客戶的首選，躍層銷售有一定難度，客戶接受此類戶型尚需時(shí)日。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展，職工就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，這將有利于居民購(gòu)房消費(fèi)能力的提高，從而使住宅物業(yè)的需求量加大。白云區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，又面臨西部大開(kāi)發(fā)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣兩大歷史機(jī)遇。新的建筑理念和營(yíng)銷水平將會(huì)出現(xiàn)。白云的樓盤也不再是偏隅陋居的代名詞，個(gè)性和氣質(zhì)將會(huì)得以展現(xiàn)。第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑設(shè)計(jì)策略分析決策一、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析決策任何項(xiàng)目在進(jìn)行操作之前，都必需明白一點(diǎn)“開(kāi)發(fā)的目的是什么”這時(shí)我們必須做的第一步。住房既然已形成了商品，就應(yīng)同其它商品的開(kāi)發(fā)步驟一樣，在確定消費(fèi)對(duì)象的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這對(duì)本案的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)而言是非常有利。 因?yàn)楸景阁w量較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。樣板的要領(lǐng)還可將項(xiàng)目處于老城區(qū)邊上的不利因素，變?yōu)橐I(lǐng)南湖新區(qū)建設(shè)方向的利好條件。當(dāng)然這種方法有著整體統(tǒng)一的優(yōu)點(diǎn)，但這種千篇一律的訴求方法已不能引起消費(fèi)者的關(guān)注，也滿足不了不同需求的客戶。 這樣的規(guī)模對(duì)小區(qū)環(huán)境，小配套的塑造都非常有利。 因而敝司在考慮多方因素之后，非常認(rèn)同貴司高檔定位的總體思路。在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確立以后，目標(biāo)客戶也應(yīng)根據(jù)定位做出細(xì)分。而市場(chǎng)中的戶型面積一般都在100—200M2之間。4．園林與景觀的設(shè)置建議21世紀(jì)是環(huán)境的世紀(jì)。美國(guó)——對(duì)岸的風(fēng)景自由、平等始終是美國(guó)的一份情緣，這份情緣自然而然的沉淀出了不拘一格打破常規(guī)，即傳統(tǒng)——現(xiàn)代——簡(jiǎn)潔的美國(guó)現(xiàn)代風(fēng)景園林特色。意大利——戶外的廳堂意大利對(duì)水的情有獨(dú)鐘，就自然而然的被意大利的涼亭臺(tái)地所引用，水源的考慮使成為了園林的靈魂。會(huì)所，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是給一個(gè)居住區(qū)域的人休閑娛樂(lè)、鍛煉身體的場(chǎng)所，是一個(gè)增強(qiáng)居住區(qū)親和力的地方，在未來(lái)的小區(qū)開(kāi)發(fā)中是必不可少的設(shè)施。敝司為了支撐項(xiàng)目的定位，特將會(huì)所命為：健康時(shí)代這其中包括有如下設(shè)施：對(duì)老人：茶藝室、棋牌室、室外健身廣場(chǎng)等。會(huì)所的設(shè)置旨在滿足人們的休閑生活，促進(jìn)業(yè)主的生活交往。因而我們可以從以上條件進(jìn)行反推得出客戶承受總價(jià)，再在這個(gè)客戶能夠承受的總價(jià)范圍內(nèi)確定我們的戶型面積。我們現(xiàn)在就這個(gè)首期款對(duì)項(xiàng)目的單戶總價(jià)和銷售面積進(jìn)行逆向反推。價(jià)格降低，面積增大；價(jià)格上升，面積減小。（如圖）4——5563——4 首期款與客戶群結(jié)構(gòu)圖本項(xiàng)目體量較大，戶數(shù)很多，戶型定位是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的作用越來(lái)越明顯，越來(lái)越引起了開(kāi)發(fā)商的重視。名氣是相對(duì)的，自己新組建物業(yè)管理公司，從零做起，當(dāng)然談不上什么名氣。物業(yè)管理的品牌，是靠經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)支撐的，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，就無(wú)法在未來(lái)的管理中讓客戶滿意。因素一：無(wú)法建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的服務(wù)系統(tǒng)。光有素質(zhì)沒(méi)有物業(yè)管理的品牌是殘缺的，不完整的。但不能完全留于形式，也不能對(duì)被委托方過(guò)于吝嗇，要真正引用物業(yè)管理中的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)概念。它不僅與人們的生活息息相關(guān)，而與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化有眾多牽連，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商與每個(gè)想買房的準(zhǔn)業(yè)主都十分關(guān)心問(wèn)題。這給建筑師出了一個(gè)較大的難題。里：住宅設(shè)計(jì)是一種生活方式的設(shè)計(jì)。五天工作制的推行以及家務(wù)勞動(dòng)社會(huì)化，使生活閑暇時(shí)間增多，健身文化娛樂(lè)成為生活中不可缺少的部分。要為業(yè)主考慮貯藏的空間，居住空間環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高并不是簡(jiǎn)單地去放大面積，而是要注意其功能，質(zhì)量和充分發(fā)揮每一個(gè)平方的作用。 配有專用大型會(huì)