【正文】 白云時(shí)代新居策劃案第一部分 市場(chǎng)分析一、 白云樓市現(xiàn)狀分析區(qū)域概況及地產(chǎn)趨勢(shì)白云區(qū)是貴陽(yáng)市所轄的一個(gè)行政區(qū)域，是貴陽(yáng)市的衛(wèi)星城，通過貴遵高速公路與貴陽(yáng)相連，它不僅是貴州最著名的鋁工業(yè)基地，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)久負(fù)盛名的鋁城。在以往筑城人的心目中，白云區(qū)給人的第一印象常常是偏遠(yuǎn)、粗糙、與貴陽(yáng)市形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立或斷裂的區(qū)域。但，經(jīng)過這些年市政設(shè)施的不斷完善及白云人不懈的努力。雖然白云區(qū)客觀上仍距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但目前已有數(shù)條連接市區(qū)的交通干道交付使用；且區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷年來都在不斷的迅猛增長(zhǎng)。應(yīng)該說，目前白云的房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出前所未有的良好契機(jī)。在2000年9月召開的房交會(huì)上，小河、花溪的部分樓盤成為置業(yè)者矚目的焦點(diǎn)。而白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)則悄無聲息。報(bào)紙、電視等媒體上很少見到白云區(qū)的地產(chǎn)報(bào)道。我們都知道小河、花溪、白云這三個(gè)板塊通過各自相連的沙沖大道、花溪大道、貴遵大道與貴陽(yáng)緊密聯(lián)系。小河的繁榮來自政策的指引和自身的動(dòng)力；花溪的蓬勃發(fā)展得益于優(yōu)美的地理環(huán)境和濃厚的人文氣息；而白云區(qū)由于城市功能定位的不同，決定了白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展只能是結(jié)合大企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以水平價(jià)格差同其它區(qū)域抗衡。對(duì)于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對(duì)于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來說，面臨著新的考驗(yàn)和決策。白云樓市的發(fā)展進(jìn)程白云區(qū)的建制是1973年才開始恢復(fù)的，起步較晚，發(fā)展緩慢。80年代初，只有為數(shù)不多的幾棟住宅樓。至1993年房改時(shí)，全區(qū)也僅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。這在當(dāng)時(shí)也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。93—94年，主要是職工集資建房，同時(shí)有部分商品房開發(fā)，當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)格十分便宜，每平方米才450元左右，幾百套房子一推出來很快就被搶購(gòu)一空。97年后，貴陽(yáng)的部分開發(fā)商開始進(jìn)入白云區(qū)，開發(fā)了一些較具品味的商品房，開始引入新的建筑理念。標(biāo)準(zhǔn)式、躍式、復(fù)式、別墅等各種戶型多種多樣，再加上人口的增多，住房居住的觀念更新，市場(chǎng)供給不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路攀升，由前幾年的每平方米550元—680元漲到現(xiàn)在的每平方米750元。而目前，在白云已涌現(xiàn)出一批較有口碑和品牌效應(yīng)的，具備較好實(shí)力的發(fā)展商（如朝暉房開、強(qiáng)臣房開、永茂房開），他們對(duì)推動(dòng)白云的房地產(chǎn)業(yè)，提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的潛力在白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展史上，依托大廠搞開發(fā)是其顯著特點(diǎn)。目前貴州鋁廠的2萬多名職工中就蘊(yùn)藏著巨大的購(gòu)房潛力。其原因在于：① 貴鋁目前的經(jīng)濟(jì)效益較好，職工的工資、福利待遇較高，從而其購(gòu)買力較強(qiáng)；② 貴鋁職工目前的住房條件尚不盡人意，職工有強(qiáng)烈的二次購(gòu)房欲望。與貴鋁相鄰的白云村住房開發(fā)力度最大，目前連片開發(fā)了總面積逾8萬平方米的貴鋁住宅小區(qū)，以680元/M2—720元/M2的價(jià)格整體出售給貴州鋁廠。其項(xiàng)目一期2萬多平方米目前已交付使用，二期4萬多平方米正在緊張施工中。今年年初開盤的朝暉花園，在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、項(xiàng)目包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新，它在白云的地產(chǎn)業(yè)之中起了示范作用，并產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)域綜述 通過對(duì)白云區(qū)樓市的調(diào)查,不難看出白云區(qū)樓市尚處于一個(gè)比較初級(jí)階段,在售樓盤數(shù)量并不是很多,近10個(gè)左右，包括一些不知名的樓盤在內(nèi)。從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢(shì)良好，以6501200元/m2的價(jià)格出售，相對(duì)于貴陽(yáng)及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢(shì)的。從各樓盤所處位置不難看出，在售的樓盤大多集中在白云大道兩側(cè)，而且多集中在白云公園附近，可見，便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。位于白云南路的樓盤主要有園林居、藍(lán)天大廈及幾棟未知名的樓盤，價(jià)格在7501200元/m2元之間。這一地段處于白云的入口處，有著十分有利的地理優(yōu)勢(shì)，加上即將開發(fā)的金陽(yáng)新區(qū)就在其西側(cè)，所以，盡管價(jià)格相對(duì)于其它樓盤略高，但銷售情況都還不錯(cuò)。位于朝暉路的朝暉花園則是區(qū)內(nèi)唯一的大型樓盤，目間一期近200余套已售完，正推出二期的80套，銷售態(tài)勢(shì)也見好，毗鄰金陽(yáng)區(qū)的有利位置，區(qū)內(nèi)較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，吸引了區(qū)內(nèi)不少客戶的目光，銷售狀況良好并成為白云區(qū)內(nèi)樓盤的典型代表。位于同心路的金谷園的客戶則主要是與之相鄰的鋁廠的職工，這一樓盤利用地段在抓目標(biāo)客戶上應(yīng)該留個(gè)典型。就目前白云樓市來說具有以下主要特征：1. 規(guī)模大的不多，除朝暉花園外，基本都屬于小規(guī)模。朝暉花園占地40000m2，建筑面積80000多平方米的規(guī)模在白云獨(dú)樹一幟，所以其在規(guī)模上已完全同其它樓盤區(qū)分開來，加上配套、物管方面的優(yōu)勢(shì)，自然成為區(qū)內(nèi)客戶的最愛，而其它樓盤均屬小規(guī)模。2. 各樓盤的建立受到市政府向金陽(yáng)小區(qū)移動(dòng)、區(qū)政府向南湖移動(dòng)的影響。在市政治經(jīng)濟(jì)文化中心向西移的戰(zhàn)略影響下，各樓盤的建立自然會(huì)考慮到這點(diǎn)，如各樓盤均位于白云大道兩旁，典型的應(yīng)屬朝暉花園，其借助毗鄰金陽(yáng)小區(qū)通過對(duì)金陽(yáng)的聲勢(shì)宣傳了自己，自然又吸引了不少客戶。3. 價(jià)略低，客戶多屬二次擇業(yè)。比較小河樓價(jià)、貴陽(yáng)樓價(jià)，及其它地區(qū)樓價(jià)，白云區(qū)的樓價(jià)顯得很具吸引力，買一套一般的住房只需五到六萬元，這樣的價(jià)格對(duì)需要改善住房環(huán)境的二次置業(yè)者來說，是再合適不過的了。另外從現(xiàn)階段的購(gòu)房的客戶來看主要有以下特點(diǎn)：1) 主流是白云區(qū)內(nèi)的居民尤其貴州鋁廠的職工為主，區(qū)政府、各職能部門，一些郊區(qū)的有一定資金者,也是主要客戶來源,貴陽(yáng)方向客戶面少；2) 價(jià)格影響下，客戶面顯得較廣，五萬以上對(duì)于白云區(qū)內(nèi)居民個(gè)人來說咬咬牙便能住上滿意的房子；3) 客戶對(duì)居住的外部環(huán)境，配套、物管有了新的認(rèn)識(shí)，希望從里到外改善住房環(huán)境（例鋁廠職工）；4) 還有一定的客戶仍需存在，白云區(qū)內(nèi)近20萬人，現(xiàn)有的住房數(shù)量以及環(huán)境及在售的各樓盤總量，并不足以解決區(qū)內(nèi)人的住房狀況。4. 戶型方面：80120m2面積的戶型熱銷，錯(cuò)層、平層是客戶的首選，躍層銷售有一定難度，客戶接受此類戶型尚需時(shí)日。5. 有特點(diǎn)的樓盤、小區(qū)少，除朝暉花園外，其它樓盤純粹是住宅，無綠化，物管差。 總的來說，隨著西部大開發(fā)，金陽(yáng)新區(qū)的規(guī)劃。重新樹立一個(gè)“大白云”的概念已是非常重要，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日趨頻繁，投資增加，大量的人流將會(huì)向白云涌入，這也必將引起白云房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求的增加，置業(yè)需求也將受到刺激。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展，職工就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，這將有利于居民購(gòu)房消費(fèi)能力的提高，從而使住宅物業(yè)的需求量加大。此外，汽車擁有量的增多，鄰近郊區(qū)的住宅物業(yè)銷售會(huì)有好轉(zhuǎn)。二、 白云樓市的開發(fā)走勢(shì)分析面對(duì)金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)給白云區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)帶來了千載難逢的機(jī)遇，白云區(qū)雖然在客觀上存在一定的先天弱勢(shì)，地處偏遠(yuǎn)、交通不便、配套不足、整體環(huán)境較差是不容回避的現(xiàn)實(shí)，但是，多年經(jīng)驗(yàn)發(fā)展的積累，其廣闊的發(fā)展空間，適宜的價(jià)格水平卻是市內(nèi)物業(yè)所無法比擬的。我們預(yù)見白云樓市的開發(fā)走勢(shì)應(yīng)有以下幾個(gè)特征： “大白云”的整體形象必將逐步樹立，舊城改造是關(guān)鍵點(diǎn)，整體規(guī)劃和商業(yè)配套亦將被提上日程。白云區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，又面臨西部大開發(fā)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣兩大歷史機(jī)遇。這給舊城改造提供了充分的條件，在整體規(guī)劃方面，充分利用有限資源，抓住機(jī)遇，做好區(qū)域定位，舊城改道，功能轉(zhuǎn)換，環(huán)境整治等工作，也是業(yè)內(nèi)人士不可避的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)建立在區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，沒有區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁支撐，房地產(chǎn)業(yè)只能是空中樓閣。蘭博會(huì)、風(fēng)箏節(jié)的舉辦，及今年南湖新區(qū)的啟動(dòng)，將對(duì)白云的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)起到積極的作用。也必將打破現(xiàn)有的白云樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局。新的建筑理念和營(yíng)銷水平將會(huì)出現(xiàn)。為二次置業(yè)人士提供新的視野在未來的一兩年內(nèi)，白云區(qū)肯定會(huì)出現(xiàn)規(guī)模較大的新盤，將一改過去諸候分據(jù)，群雄爭(zhēng)霸的時(shí)代，發(fā)展商的多極對(duì)抗將形成主流，市內(nèi)樓盤那樣見縫插針，步步為營(yíng)的做法至少在目前還決不會(huì)成為白云成功樓盤的主流。因此，在充裕的空間里營(yíng)造親切、寬松、和睦的居住氣氛才是白云區(qū)樓盤發(fā)展的方向。樓盤本身的形象將會(huì)越顯鮮明突出這一點(diǎn)從小河、花溪的樓盤中可找到答案，“一道美麗的地平線”、“山環(huán)水抱超大社區(qū)”、“高爾夫首席生態(tài)特區(qū)”，如今的郊外樓盤已經(jīng)樹立了這樣一個(gè)一個(gè)讓人印象深刻的形象，相信明天還會(huì)有許多“更美麗的地方”呈現(xiàn)在客房的面前。白云的樓盤也不再是偏隅陋居的代名詞，個(gè)性和氣質(zhì)將會(huì)得以展現(xiàn)。綜合評(píng)述白云區(qū)購(gòu)房客戶最關(guān)必的問題是如交通、配套、教育、健康等設(shè)施是否具備安全、穩(wěn)定、舒適、文化等情感精神的追求能否尋到答案？還須發(fā)展商仔細(xì)想想。廣袤的空間，蘊(yùn)涵著無限的潛力；許多年的持續(xù)發(fā)展，已為將來進(jìn)步奠定了良好的基礎(chǔ)；長(zhǎng)期持續(xù)宣傳推廣，對(duì)客戶交通距離障礙心理的突破，是白云再現(xiàn)地產(chǎn)風(fēng)去的保障；較有口碑的發(fā)展商，陸續(xù)將旗幟插上這一方熱土，更是掀開新紀(jì)元序幕的契機(jī)。新世紀(jì)的白云樓市，我們拭目以待。第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑設(shè)計(jì)策略分析決策一、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析決策任何項(xiàng)目在進(jìn)行操作之前，都必需明白一點(diǎn)“開發(fā)的目的是什么”這時(shí)我們必須做的第一步。我們的項(xiàng)目是給哪些人修的？這些人對(duì)住宅有哪些要求？怎樣的設(shè)計(jì)和配套才能滿足他們的心理需求？才能符合他們的消費(fèi)心理等等問題，都是我們必需考慮的。這些問題的實(shí)際解決也就形成了我們的項(xiàng)目定位?，F(xiàn)代住宅已完全步入商品化時(shí)代，任何項(xiàng)目都不能象計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代一樣修好了房子再來找買主。住房既然已形成了商品，就應(yīng)同其它商品的開發(fā)步驟一樣，在確定消費(fèi)對(duì)象的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)。這樣才能做到有的放矢。 項(xiàng)目總體定位分析決策從前面的市場(chǎng)分析中我們可以知道，白云區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段。部分項(xiàng)目也正從單一化向規(guī)?；较虬l(fā)展，項(xiàng)目的概念炒作才剛剛開始，地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大。這對(duì)本案的開發(fā)啟動(dòng)而言是非常有利。但從另一方面來看，本案的定位也并不是那么輕松。 南湖新區(qū)是白云區(qū)連結(jié)金陽(yáng)區(qū)的重要地塊。本案與南湖新區(qū)直接接壤，這就給項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題定位、建筑設(shè)計(jì)增加了難度。 因?yàn)楸景阁w量較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)。一旦定位對(duì)項(xiàng)目的超前性考慮不足，南湖新區(qū)的啟動(dòng)就必然會(huì)造成“時(shí)代新居”的滯銷，加大其開發(fā)周期，拉長(zhǎng)我們的戰(zhàn)線，極大的削弱本項(xiàng)目利潤(rùn)。因而敝司本著聽市場(chǎng)說話的原則，結(jié)合南湖新區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，經(jīng)過慎重考慮之后決定將項(xiàng)目定位為樹南湖新區(qū)建設(shè)的樣板工程享白云名都居住的異國(guó)風(fēng)情主題定位語(yǔ)：引領(lǐng)時(shí)代氣息，擁享異國(guó)風(fēng)情