【正文】 首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京億本房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京祥輝房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2 占地面積 （萬㎡） 6萬 ㎡ 3萬 ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 15萬 ㎡ 10萬 ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 板樓 板樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,050元 /㎡ ￥ 4,000元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 作為可以與 CBD 商圈相配套的居住區(qū)域，其輻射范圍呈擴大趨勢。 區(qū)域內產(chǎn)品結構單一且同質化趨勢加強，難以形成銷售亮點。 高層板樓和塔樓占據(jù)區(qū)域內較大的市場分額，而中小戶型住宅深受市場追捧。該區(qū)域價格在北京市普通住宅總體價格體系中處于中、高水平，五環(huán)以外普通住宅價格體系中相對處于高端水平。說明市場對毛坯房有廣泛的認可度。 ? 建筑形態(tài)： 其中板樓所占調查樓盤比例的 63%，塔樓為 31%，塔板結合樓盤為 6%。 ? 總價為 2835 萬的普通住宅為本區(qū)域內的主力戶型。 ? 對住宅的環(huán)境等綜合素質要求不高。高收入的原因之一。 ? 高收入。 ? 東部地區(qū)有一定實力的外地來京工作者。 各項目間更加注重產(chǎn)品的內在硬件，如降低容積率，提高生活品質，又如小戶型產(chǎn)品增加實用功能，使其具有更濃重的生活氣息。 表 11 市調項目 調查區(qū)域 調查項目名稱 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園、雙橋 溫泉花園 2 期、東 1 時區(qū) 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園、閱讀萊茵、東領鑒筑、萬象新天、華龍美樹、優(yōu)點社區(qū)、德國樓尚、 匯鴻家園 區(qū)域市場供應分析 ? 總體供應量大幅度激增，市場競爭激烈。 商業(yè)配套： 易出蓮花購物中心、華堂商場、天客隆超市；工行、農(nóng)行、華夏銀行； 其他配套： 此外， 三間房郵政局 、 民航總醫(yī)院 為本區(qū)域內的居民提供了良好的居住及生活配套設施。 二、區(qū)域市場環(huán)境分析 1) 區(qū)位分析 本區(qū)域 位于京城開發(fā)熱點的東部地區(qū) ，處于泛 CBD 輻射區(qū)內，擁有較多的土地資源和可以預見的較高的發(fā)展空間。 我們認為，北京房地產(chǎn)市場價格雖有所上漲，但這種波動還是屬于區(qū)域內的價格波動，整體市場還是穩(wěn)定正常的。 別墅、高檔公寓市場客戶構成 別墅、高檔公寓市場上，本市城鎮(zhèn)購房者和外省市個人為兩大主力軍，外國人、本市農(nóng)民、國內企業(yè)單位也具有一定的購買份額。外省市個人購房者比例上升，由 26%上升為 31%。 從總 量上看：根據(jù)北京房管局的月度銷售報告統(tǒng)計，截至到今年 9 月份，北京房地產(chǎn)市場成交面積為 萬平米，已經(jīng)超過 2021 年全年成交量的 萬平米，總成交金額為 1340 億元，予售部分成交價為 6696 元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。 結論 2：供應結構傾向于中低檔次 從新開盤價格來看，今年 1— 10 月份新盤銷售均價結構與去年同期相比，單價 6000 元／平方米以下的項目數(shù)量，占到總新盤數(shù)量的 82%。 結論 1：開發(fā)方向郊區(qū)化趨勢進一步明顯。 從新開盤的分布來看，五環(huán)外的供應量占到了總體供應量的 51%，四五環(huán)間的供應量為 24%，三四環(huán)間為 15%。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 3 結論 3：新盤開盤價 格普遍上漲 今年 新 開盤的住宅項目開盤均價比去年同期同品質項目有明顯提高，主要受到今年市場整體情況良好以及土地價格不斷攀升的影響。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 4 分 析： 從上表可以看出，從 2021 年 1 月至今，北京房地產(chǎn)預售市場整體呈現(xiàn)上升趨勢，趨勢明顯；過戶市場則在 2021 年出現(xiàn)一定幅度的漲落，主要原因是今年經(jīng)濟適用房供應比例的下降導致。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 5 住宅市場客戶構成 住宅市場上本市城鎮(zhèn)購房者比例最高，為 61%。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 6 （四）、價格分析 我公司的市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截至６月底，全市普通商品住宅平均售價為4949 元／平方米，住宅平均售價為 4491 元／平方米，分別比去年同期上升 ％和 ％。今年上半年房價上漲，主要是受個別項目的帶動，從而拉高了北京市整體的商品房價格。是東部地區(qū)比較集中的住宅區(qū)域之一。 3) 規(guī)劃及發(fā)展預期 隨著北京市的東擴， CBD 地區(qū)的快速發(fā)展，東部地區(qū)將會成為新一輪投資的熱點區(qū)域。 ? 供應產(chǎn)品類型多樣化，性價比逐步提高。房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 9 表 12 區(qū)域供應情況 單位：萬平方米 區(qū)域 項目 名稱 總建筑面積 在售 面積 銷售率 總銷 售率 已售 面積 市場 存量 潛在 供應量 京 通 快 速 路 以 南 柏陽景園 20 50% 55% 18 2 雙橋溫泉 花園 10 6 85% 90% 9 1 0 東 1時區(qū) 45 20 50% 50% 10 10 25 小計 46 約 62% 76% 37 13 京 通 快 速 路 以 北 北京奧林匹克花園 11 85% 85% 22 3 閱讀萊茵 60 11 75% 75% 9 2 33 東領鑒筑 45% 45% 3 0 萬象新天 310 約 20 60% 60% 華龍美樹 15 8 45% 45% 4 4 7 優(yōu)點社區(qū) 05年 3月開盤 德國樓尚 60 16 50% 50% 8 8 13 匯鴻家園 17 11 85% 85% 8 3 6 小計 約 65% 約 65% 54 合計 約 70% 約 % 91 說明： 市場存量 =在售面積（ 1銷售率 ） 潛在供應量 =總建筑面積 已 售面積 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 10 需求分析 ? 需求主體 ? 一些在 CBD及泛 CBD區(qū)域內工作生活的人群和區(qū)域周邊的居民是該區(qū)域住宅市場的主力客群。 ? 受城市規(guī)劃影響的本地拆遷住戶。整體收入屬于北京的中上層。多為公司白領，日常工作壓力大。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 11 產(chǎn)品分析 ? 產(chǎn)品需求分 析 ? 本區(qū)域以普通住宅為主，商業(yè)配套。 ? 主題地產(chǎn)異軍突起，以其獨到的文化及概念的詮釋得到市場認可，成為備受矚目的產(chǎn)品，潛在的市場需求較大。 ? 戶型： 本區(qū)域戶型以 7585 平方米的兩居普 通住宅項目為主，占到 55%— 60%左右，100— 135 平方米以上的兩居或三居室有一定的市場空間，大約占總戶型比例的15%— 20%。 ? 產(chǎn)品分析總結 建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對優(yōu)勢地位，主力戶型多以二居室為主，面積在 8090 平方米之間。 從中、遠期城市規(guī)劃及發(fā)展前景可以預期隨著城市功能近一步的細分和商務中心區(qū)核心力量的持續(xù)性、規(guī)?；l(fā)展，支持本區(qū)域普通住宅價格總體上漲仍有一定的空間。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動本區(qū)域的樓市價格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 2） 區(qū)域市場分析總結 本項目所處區(qū)域范圍內，區(qū)位、交通優(yōu)勢具備較大的升值空間。 在以下內容中將進一步結合項目本身的各種基本情況和經(jīng)濟指標 ，結合市場趨勢，做初步的定位分析。 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ 暫定不高于 2元 /月 /㎡ 9 工程進度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 36 120㎡ 的一居和二居室 7080㎡ 的二居室 11 裝修標準 毛坯 簡裝 毛坯 12 產(chǎn)品定位 公寓 普通住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 京通快速路雙橋 出口北 200米 朝陽區(qū) 雙橋東路 7號 朝陽區(qū) 東五環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽區(qū)雙橋地區(qū) ， 北臨朝陽路 , 定福莊東 800 米路南；南臨京通高速路 ,距離城鐵雙橋出口 150米左右 , 周圍有 72 34 815等公交 公交車 382 路至紅廟、小莊， 731路至海淀五道口， 397 路至四惠站 常營超大純生活住區(qū)內，優(yōu)點坐陣常營三線 (么常店路、常營中路和常營路 )交匯處，周連鐵八通線 /朝陽北路 /朝陽路 /京通快速路 15 供暖元（ 元 /㎡ ） 30元 /㎡ /年 16 配套設施 特點 60120 米樓間距 南、北兩側綠化帶 中心 集中綠地的面積 約 1 萬平米 600000 平方米綠化隔離帶 20 萬平方米的高爾夫 生態(tài)公園 U 型板式圍合建筑，降低公攤面積， 8 層帶電梯，一梯兩戶。 朝陽北路上： 30 83 991 白家樓站。 150 萬平米風景 公里環(huán)形水系 萬平米城市級配套 萬平米集中商業(yè) 17 售樓電話 010657558666866 01087390888 0106577156768 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 19 市場調查統(tǒng)覽表四 案 名 類 別 北京奧林匹克花園 閱讀萊茵 1 開發(fā)商 北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設開發(fā)公司 2 占地面積 （萬㎡） 3 總建筑面積 （萬㎡） 10萬 ㎡ 60萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % 6 產(chǎn)品類型 塔樓 板樓 、 塔樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,800元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ? 居住環(huán)境 “雙橋溫泉花園三期”項目位于東五環(huán)邊緣，周邊超市、郵局、銀行、醫(yī)院等基礎生活配套設施完善，能較好地滿足本項目居民生活、娛樂購物的需要。 ②周邊市政配套齊全，學校、醫(yī)院等設施較為齊全，減少了小區(qū)內部規(guī)劃的壓力。 ②項目周邊環(huán)境較差，對項目形象有一定影響。 ② 屬于近郊購房熱點區(qū)域，階段性、大眾化置業(yè)需求強勁。 ①京通快速路以北區(qū)域競爭項目眾多，項目扎堆效應濃厚，而本項目周邊直接競爭項目少，但經(jīng)濟適用房在一定程度上拉低了區(qū)域市場價值 。因此，該地區(qū)項目并非白領階層置業(yè)的首選地段。 二、本項目市場定位思路 項目的市場定位 就是要為本案在市場中尋求準確的客戶源，找到自己的準確位置，確定較為準確的客