【正文】 首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京億本房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京祥輝房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2 占地面積 （萬㎡） 6萬 ㎡ 3萬 ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 15萬 ㎡ 10萬 ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 板樓 板樓 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 5,050元 /㎡ ￥ 4,000元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 作為可以與 CBD 商圈相配套的居住區(qū)域，其輻射范圍呈擴(kuò)大趨勢。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且同質(zhì)化趨勢加強(qiáng)，難以形成銷售亮點(diǎn)。 高層板樓和塔樓占據(jù)區(qū)域內(nèi)較大的市場分額，而中小戶型住宅深受市場追捧。該區(qū)域價(jià)格在北京市普通住宅總體價(jià)格體系中處于中、高水平，五環(huán)以外普通住宅價(jià)格體系中相對處于高端水平。說明市場對毛坯房有廣泛的認(rèn)可度。 ? 建筑形態(tài)： 其中板樓所占調(diào)查樓盤比例的 63%，塔樓為 31%，塔板結(jié)合樓盤為 6%。 ? 總價(jià)為 2835 萬的普通住宅為本區(qū)域內(nèi)的主力戶型。 ? 對住宅的環(huán)境等綜合素質(zhì)要求不高。高收入的原因之一。 ? 高收入。 ? 東部地區(qū)有一定實(shí)力的外地來京工作者。 各項(xiàng)目間更加注重產(chǎn)品的內(nèi)在硬件，如降低容積率，提高生活品質(zhì)，又如小戶型產(chǎn)品增加實(shí)用功能，使其具有更濃重的生活氣息。 表 11 市調(diào)項(xiàng)目 調(diào)查區(qū)域 調(diào)查項(xiàng)目名稱 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園、雙橋 溫泉花園 2 期、東 1 時(shí)區(qū) 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園、閱讀萊茵、東領(lǐng)鑒筑、萬象新天、華龍美樹、優(yōu)點(diǎn)社區(qū)、德國樓尚、 匯鴻家園 區(qū)域市場供應(yīng)分析 ? 總體供應(yīng)量大幅度激增，市場競爭激烈。 商業(yè)配套： 易出蓮花購物中心、華堂商場、天客隆超市；工行、農(nóng)行、華夏銀行； 其他配套： 此外， 三間房郵政局 、 民航總醫(yī)院 為本區(qū)域內(nèi)的居民提供了良好的居住及生活配套設(shè)施。 二、區(qū)域市場環(huán)境分析 1) 區(qū)位分析 本區(qū)域 位于京城開發(fā)熱點(diǎn)的東部地區(qū) ，處于泛 CBD 輻射區(qū)內(nèi)，擁有較多的土地資源和可以預(yù)見的較高的發(fā)展空間。 我們認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場價(jià)格雖有所上漲，但這種波動還是屬于區(qū)域內(nèi)的價(jià)格波動，整體市場還是穩(wěn)定正常的。 別墅、高檔公寓市場客戶構(gòu)成 別墅、高檔公寓市場上，本市城鎮(zhèn)購房者和外省市個(gè)人為兩大主力軍，外國人、本市農(nóng)民、國內(nèi)企業(yè)單位也具有一定的購買份額。外省市個(gè)人購房者比例上升，由 26%上升為 31%。 從總 量上看：根據(jù)北京房管局的月度銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至到今年 9 月份，北京房地產(chǎn)市場成交面積為 萬平米，已經(jīng)超過 2021 年全年成交量的 萬平米，總成交金額為 1340 億元，予售部分成交價(jià)為 6696 元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。 結(jié)論 2：供應(yīng)結(jié)構(gòu)傾向于中低檔次 從新開盤價(jià)格來看，今年 1— 10 月份新盤銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)與去年同期相比，單價(jià) 6000 元／平方米以下的項(xiàng)目數(shù)量，占到總新盤數(shù)量的 82%。 結(jié)論 1：開發(fā)方向郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步明顯。 從新開盤的分布來看，五環(huán)外的供應(yīng)量占到了總體供應(yīng)量的 51%，四五環(huán)間的供應(yīng)量為 24%，三四環(huán)間為 15%。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 3 結(jié)論 3：新盤開盤價(jià) 格普遍上漲 今年 新 開盤的住宅項(xiàng)目開盤均價(jià)比去年同期同品質(zhì)項(xiàng)目有明顯提高，主要受到今年市場整體情況良好以及土地價(jià)格不斷攀升的影響。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 4 分 析： 從上表可以看出，從 2021 年 1 月至今，北京房地產(chǎn)預(yù)售市場整體呈現(xiàn)上升趨勢，趨勢明顯；過戶市場則在 2021 年出現(xiàn)一定幅度的漲落，主要原因是今年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例的下降導(dǎo)致。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 5 住宅市場客戶構(gòu)成 住宅市場上本市城鎮(zhèn)購房者比例最高，為 61%。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 6 （四）、價(jià)格分析 我公司的市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至６月底，全市普通商品住宅平均售價(jià)為4949 元／平方米，住宅平均售價(jià)為 4491 元／平方米，分別比去年同期上升 ％和 ％。今年上半年房價(jià)上漲，主要是受個(gè)別項(xiàng)目的帶動，從而拉高了北京市整體的商品房價(jià)格。是東部地區(qū)比較集中的住宅區(qū)域之一。 3) 規(guī)劃及發(fā)展預(yù)期 隨著北京市的東擴(kuò)， CBD 地區(qū)的快速發(fā)展，東部地區(qū)將會成為新一輪投資的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 供應(yīng)產(chǎn)品類型多樣化，性價(jià)比逐步提高。房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 9 表 12 區(qū)域供應(yīng)情況 單位：萬平方米 區(qū)域 項(xiàng)目 名稱 總建筑面積 在售 面積 銷售率 總銷 售率 已售 面積 市場 存量 潛在 供應(yīng)量 京 通 快 速 路 以 南 柏陽景園 20 50% 55% 18 2 雙橋溫泉 花園 10 6 85% 90% 9 1 0 東 1時(shí)區(qū) 45 20 50% 50% 10 10 25 小計(jì) 46 約 62% 76% 37 13 京 通 快 速 路 以 北 北京奧林匹克花園 11 85% 85% 22 3 閱讀萊茵 60 11 75% 75% 9 2 33 東領(lǐng)鑒筑 45% 45% 3 0 萬象新天 310 約 20 60% 60% 華龍美樹 15 8 45% 45% 4 4 7 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 05年 3月開盤 德國樓尚 60 16 50% 50% 8 8 13 匯鴻家園 17 11 85% 85% 8 3 6 小計(jì) 約 65% 約 65% 54 合計(jì) 約 70% 約 % 91 說明： 市場存量 =在售面積（ 1銷售率 ） 潛在供應(yīng)量 =總建筑面積 已 售面積 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 10 需求分析 ? 需求主體 ? 一些在 CBD及泛 CBD區(qū)域內(nèi)工作生活的人群和區(qū)域周邊的居民是該區(qū)域住宅市場的主力客群。 ? 受城市規(guī)劃影響的本地拆遷住戶。整體收入屬于北京的中上層。多為公司白領(lǐng)，日常工作壓力大。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 11 產(chǎn)品分析 ? 產(chǎn)品需求分 析 ? 本區(qū)域以普通住宅為主，商業(yè)配套。 ? 主題地產(chǎn)異軍突起，以其獨(dú)到的文化及概念的詮釋得到市場認(rèn)可，成為備受矚目的產(chǎn)品，潛在的市場需求較大。 ? 戶型： 本區(qū)域戶型以 7585 平方米的兩居普 通住宅項(xiàng)目為主，占到 55%— 60%左右，100— 135 平方米以上的兩居或三居室有一定的市場空間，大約占總戶型比例的15%— 20%。 ? 產(chǎn)品分析總結(jié) 建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對優(yōu)勢地位，主力戶型多以二居室為主，面積在 8090 平方米之間。 從中、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃及發(fā)展前景可以預(yù)期隨著城市功能近一步的細(xì)分和商務(wù)中心區(qū)核心力量的持續(xù)性、規(guī)模化發(fā)展，支持本區(qū)域普通住宅價(jià)格總體上漲仍有一定的空間。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動本區(qū)域的樓市價(jià)格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 2） 區(qū)域市場分析總結(jié) 本項(xiàng)目所處區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢具備較大的升值空間。 在以下內(nèi)容中將進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目本身的各種基本情況和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ，結(jié)合市場趨勢，做初步的定位分析。 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ 暫定不高于 2元 /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 36 120㎡ 的一居和二居室 7080㎡ 的二居室 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 簡裝 毛坯 12 產(chǎn)品定位 公寓 普通住宅 普通住宅 13 項(xiàng)目地點(diǎn) 朝陽區(qū) 京通快速路雙橋 出口北 200米 朝陽區(qū) 雙橋東路 7號 朝陽區(qū) 東五環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽區(qū)雙橋地區(qū) ， 北臨朝陽路 , 定福莊東 800 米路南；南臨京通高速路 ,距離城鐵雙橋出口 150米左右 , 周圍有 72 34 815等公交 公交車 382 路至紅廟、小莊， 731路至海淀五道口， 397 路至四惠站 常營超大純生活住區(qū)內(nèi)，優(yōu)點(diǎn)坐陣常營三線 (么常店路、常營中路和常營路 )交匯處，周連鐵八通線 /朝陽北路 /朝陽路 /京通快速路 15 供暖元（ 元 /㎡ ） 30元 /㎡ /年 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 60120 米樓間距 南、北兩側(cè)綠化帶 中心 集中綠地的面積 約 1 萬平米 600000 平方米綠化隔離帶 20 萬平方米的高爾夫 生態(tài)公園 U 型板式圍合建筑，降低公攤面積， 8 層帶電梯，一梯兩戶。 朝陽北路上： 30 83 991 白家樓站。 150 萬平米風(fēng)景 公里環(huán)形水系 萬平米城市級配套 萬平米集中商業(yè) 17 售樓電話 010657558666866 01087390888 0106577156768 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 19 市場調(diào)查統(tǒng)覽表四 案 名 類 別 北京奧林匹克花園 閱讀萊茵 1 開發(fā)商 北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 2 占地面積 （萬㎡） 3 總建筑面積 （萬㎡） 10萬 ㎡ 60萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % 6 產(chǎn)品類型 塔樓 板樓 、 塔樓 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 5,800元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 ? 居住環(huán)境 “雙橋溫泉花園三期”項(xiàng)目位于東五環(huán)邊緣，周邊超市、郵局、銀行、醫(yī)院等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施完善，能較好地滿足本項(xiàng)目居民生活、娛樂購物的需要。 ②周邊市政配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施較為齊全，減少了小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的壓力。 ②項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，對項(xiàng)目形象有一定影響。 ② 屬于近郊購房熱點(diǎn)區(qū)域，階段性、大眾化置業(yè)需求強(qiáng)勁。 ①京通快速路以北區(qū)域競爭項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目扎堆效應(yīng)濃厚，而本項(xiàng)目周邊直接競爭項(xiàng)目少，但經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上拉低了區(qū)域市場價(jià)值 。因此，該地區(qū)項(xiàng)目并非白領(lǐng)階層置業(yè)的首選地段。 二、本項(xiàng)目市場定位思路 項(xiàng)目的市場定位 就是要為本案在市場中尋求準(zhǔn)確的客戶源，找到自己的準(zhǔn)確位置，確定較為準(zhǔn)確的客