【正文】 n 平衡銷(xiāo)售周期與售價(jià)的關(guān)系。因此開(kāi)辦高水平、高質(zhì)量的幼兒園是勢(shì)在必行的大事之一。 就合肥市景觀(guān)設(shè)計(jì)的價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀(guān)設(shè)計(jì)價(jià)格在每平方40元左右，而對(duì)于一些較為復(fù)雜的景觀(guān)設(shè)計(jì)的價(jià)格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀(guān)。 第五、院落幽蘭： 主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類(lèi)的花草，使庭院的美化達(dá)到更好的效果。 關(guān)于景觀(guān)設(shè)計(jì)建議：（見(jiàn)參考圖示） 第一、竹林聞露： 為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其他草本植物來(lái)烘托氣氛；同時(shí)也與逸明閣的主題向呼應(yīng)。 ■全方位的物業(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個(gè)性化、零干擾、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)。 ■生態(tài)景觀(guān)：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀(guān) ■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。親水景觀(guān)：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等 二： 生態(tài)家園 ——健康人生 為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都揉合了先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念。 一： 親水社區(qū) ——河畔情懷 ■古人云：有水則鳴。 綠 化： 奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠?yàn)槿藗儬I(yíng)造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。 潛在購(gòu)東區(qū)住房者對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的喜好程度 序號(hào) 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì) 比例% 1 以綠化和樹(shù)木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動(dòng)廣場(chǎng)為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀(guān)為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品： 景觀(guān)的營(yíng)造不在于壯闊，而在于精致、閑適。 n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時(shí)注意動(dòng)靜分離，污潔分開(kāi)； n 充分考慮顧客對(duì)朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時(shí)使主臥室及主要休息區(qū)朝南； n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀(guān)及互不干擾，并在室內(nèi)對(duì)應(yīng)處設(shè)置專(zhuān)用空調(diào)插座及出線(xiàn)孔； n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時(shí)外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染； n 樓梯總門(mén)盡量挑選抗噪音性能強(qiáng)的材料； n 考慮到建筑成本與售價(jià)，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)。由于項(xiàng)目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。 n 建議四明設(shè)計(jì)，落地飄窗，觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)。所以當(dāng)國(guó)人第一次聽(tīng)到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話(huà)時(shí)，心里咯噔一下，很震動(dòng)。 第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏 隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場(chǎng)勝利的秘密武器。該房實(shí)用面積為30247。 （三）特別戶(hù)型建議: 關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶(hù)型的建議： 在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶(hù)型樓群。 水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽(yáng)廣場(chǎng)、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀(guān)一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。 臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。 主要客戶(hù)群特征分析： u 主要來(lái)自東區(qū)； u 絕大部分為初次置業(yè)； u 對(duì)交通依賴(lài)性較強(qiáng)； u 對(duì)生活品質(zhì)有一定要求； u 向往生活的舒適； u 外地在合工作的也占有一定的比例； u …… 第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑 （產(chǎn)品策略） 我們能在東區(qū)做什么 第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略) （二）規(guī)劃目標(biāo) “以人為本——用人類(lèi)智慧的結(jié)晶培育建筑人性”，保證開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)雙方的利益預(yù)期值永遠(yuǎn)相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場(chǎng)產(chǎn)生銷(xiāo)售成交量與成交率的最高綜合值。 主要客戶(hù)群職業(yè)分析： 企業(yè)職工及當(dāng)?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M(fèi)主力。 （四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來(lái)表明居住的真正內(nèi)涵。 （二）從民俗的角度來(lái)理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團(tuán)圓”的意思。試問(wèn)產(chǎn)品差異化對(duì)我們的營(yíng)銷(xiāo)上是否更具保障力呢？。 本案周?chē)钟写u廠(chǎng)和化工廠(chǎng)對(duì)環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對(duì)健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話(huà)，恐怕就會(huì)給了消費(fèi)者選擇其它樓盤(pán)的理由。 周邊教育機(jī)構(gòu)較少，現(xiàn)有的學(xué)校不具有代表性和知名度，教學(xué)質(zhì)量不能和市內(nèi)的學(xué)校相比，家長(zhǎng)對(duì)學(xué)校教育也不很滿(mǎn)意，這相對(duì)現(xiàn)在人們對(duì)子女教育的重視，是一個(gè)很大的不足。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析(略) 三、本案劣、優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)： 本案離長(zhǎng)江東路較遠(yuǎn)，加之臨泉路尚未開(kāi)通，居民出行諸多不便，而長(zhǎng)江東路道路擁擠，在高峰期經(jīng)常塞車(chē)，交通嚴(yán)重不便的情況可想而知。其功能主要是城市對(duì)外交通的門(mén)戶(hù)，以冶金、化工、輕工、機(jī)械為主的工業(yè)基地，建設(shè)重點(diǎn)是突出新站試驗(yàn)區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點(diǎn)，加快綜合開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。任何違背市場(chǎng)規(guī)律的行為都將在這樣的市場(chǎng)上遭遇挫折。造成旺盛需求的其他原因有舊城改造拉動(dòng)了城市建設(shè)的步伐。消費(fèi)者對(duì)住房面積的選擇主要集中在61120㎡之間，其中81100㎡的選擇率最高，%。目前就東區(qū)來(lái)說(shuō)，工作在附近市場(chǎng)和工廠(chǎng)企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購(gòu)買(mǎi)人群。 從家庭收入來(lái)看。 ◆ 整合：在對(duì)購(gòu)房者最可能選擇的城區(qū)進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，最受購(gòu)房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占２１．56％，這與政務(wù)區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關(guān)系；％的人青睞，當(dāng)然一環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)居高不下也是大多數(shù)人不將一環(huán)內(nèi)商品房作為首選的一個(gè)重要因素；再次是東北新站，目前逐步形成的批發(fā)、零售的周邊環(huán)境以及日益形成的各小區(qū)規(guī)模也成為一部分購(gòu)房者將其作為首選房的一個(gè)因素，％ 第二節(jié) 誰(shuí)在東區(qū)購(gòu)房 文化層次上來(lái)看?？v觀(guān)整體形勢(shì)，目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)。 ◆ 蜀山區(qū)：目前的開(kāi)發(fā)區(qū)域全面紅火，且總體來(lái)看較為集中三線(xiàn)兩區(qū)。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠(yuǎn)離都市的喧囂，公交線(xiàn)路多、站點(diǎn)設(shè)置合理，使得居民出行十分便利。這與其所處的地理位置有著較大的關(guān)系。 根據(jù)本案的物理特性及當(dāng)代人文特點(diǎn)，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎(chǔ)上，結(jié)合小區(qū)自然、地理?xiàng)l件及開(kāi)發(fā)草圖，劃分出五大組團(tuán)和八大景觀(guān)，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。因此，市場(chǎng)是根本，是我們正確決策的依據(jù)。 。經(jīng)過(guò)詳實(shí)的調(diào)研分析，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、推廣方案作出理性的設(shè)計(jì)，相信這一切都將是我們成功攻破市場(chǎng)的利器。與其他三個(gè)行政區(qū)相比，便捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點(diǎn)。 ◆ 廬陽(yáng)區(qū)：是以合肥市老城區(qū)為主體，南至合肥的“翡翠項(xiàng)鏈”的南段——銀河、包河，東與瑤海區(qū)隔淝河相望，整個(gè)區(qū)域向西北延伸。三線(xiàn)：環(huán)城路沿線(xiàn)、長(zhǎng)江路沿線(xiàn)、黃山路沿線(xiàn)；兩區(qū)：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。樓盤(pán)整體開(kāi)發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)多向中高檔樓盤(pán)發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤(pán)整體品位的上升，高檔樓盤(pán)也有較強(qiáng)的吸納能力。有意向在東區(qū)購(gòu)房的被訪(fǎng)者大多屬于當(dāng)?shù)鼐用瘢?，在各板塊中比例最高。有一半被訪(fǎng)者的家庭總收入在10003000元之間。 第三節(jié) 購(gòu)房者希望在東區(qū)購(gòu)什么樣的房 1. 總體而言，購(gòu)房者對(duì)東區(qū)選擇差異并不大，% 2. 大多數(shù)消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)東區(qū)的多層住宅，極少高層。同時(shí)，金融的支持、二三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)都起到很大的作用。 （二） 周遍環(huán)境帶來(lái)的利好 明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠(chǎng)、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場(chǎng)、漕沖批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)。規(guī)劃在花沖公園地區(qū)建設(shè)東區(qū)市級(jí)副中心。 雖玉蘭苑等小區(qū)的人氣已經(jīng)形成，且交通等配套較全，但仍有很多人對(duì)此區(qū)域認(rèn)可較低，使本案的銷(xiāo)售，面臨較大的阻力。 周邊商場(chǎng)、超市等配套設(shè)施不齊全， 臨泉路又尚未開(kāi)通，距離本案最近的幾個(gè)大的超市也在長(zhǎng)江東路上，無(wú)形給居民購(gòu)物帶來(lái)不便。 …… 優(yōu)勢(shì)： 雖然玉蘭苑和斯瑞 據(jù)利好消息，臨泉路與郎溪路的將在明年6月份開(kāi)通，到那時(shí)居民出行方便之極，所謂“要想富，先修路”，到時(shí)售價(jià)想不漲都不行。 （三）從本案的地理位置來(lái)看，位于東區(qū)。 （五）借“明月港灣”這樣一個(gè)比較溫馨的名字，力圖打造一個(gè)新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。 以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個(gè)體業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項(xiàng)目的消費(fèi)群體。 作為巨森在合肥市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的又一力作，必須進(jìn)一步加強(qiáng)品牌的塑造 月明閣：?jiǎn)为?dú)位于臨泉路南側(cè)，略顯孤立，可以通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)加以轉(zhuǎn)變。通過(guò)人工開(kāi)鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹(shù)并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀(guān)配置可謂巧奪天工，尤為突出。第三節(jié)、套型設(shè)計(jì)建議 一般住宅部分： 根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)研組近百份樣本的調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本地塊實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)目的套型和單體面積有以下建議： 面積（㎡） 房型 比例 備注 7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側(cè)，該地段喧鬧，故設(shè)計(jì)出面積小，價(jià)格低的房型以吸引顧客。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購(gòu)房量很大，銷(xiāo)售周期短，資金回籠快。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶(hù)，保證上下層的采光。 在我們面前，有一個(gè)無(wú)法回