【正文】 征 ,是由社會(huì)和他人提供的空間和設(shè)施折射出的人類文化內(nèi)涵 ,是人們?cè)谛蓍e活動(dòng)過(guò)程中了解、鑒賞、體驗(yàn)得到的文化綜合 ,是將人類的休閑生活作為一種文化現(xiàn)象來(lái)加以分析時(shí)所包涵的文化總和。 ? 新元素、新理念 —— 水印江南奉承“尊重消費(fèi)、新情服務(wù)”的宗旨，面向社會(huì)、服務(wù) 大眾。 正是因?yàn)檫@些差異，餐飲產(chǎn)品具有了強(qiáng)烈的地域性。 ? 通過(guò)中西交流，飲食文化又出現(xiàn)了新的時(shí)代特色。 ? 民以食為天 ，水印江南是以餐飲為 主要 業(yè)態(tài) 的商業(yè)建筑，向主題化、娛樂(lè)化的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展，這種發(fā)展方向 必將 帶來(lái)餐飲 業(yè)態(tài) 的變革。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 11 綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利于可投資的目標(biāo)，即可出 手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。 對(duì)當(dāng)前的昌樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言， 更不容樂(lè)觀， 在后期的銷售過(guò)程中， 我們要緊抓每一環(huán)節(jié)，最大程度上 突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)， 通過(guò)前期蓄水，力爭(zhēng)銷售取得最佳戰(zhàn)績(jī) 。以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。 依托 西湖 公園怡然景色，以時(shí)尚、健康、享受消費(fèi)為主體，涵蓋高 尚、休閑的消費(fèi)場(chǎng)所，滿足流動(dòng)人群及 周邊 規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求！ 地塊手續(xù) 辦理的 不確定因素等 風(fēng)險(xiǎn)。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 爭(zhēng)取 政府優(yōu)厚政策的扶持， 必然帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇， 大大提高了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 恒安湖公園的改造。 餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)業(yè)的 輻射 范圍較大 ，發(fā)展前景廣闊； 寶昌路又稱西環(huán)路， 位置相對(duì)較偏，人流量少； 獨(dú)特的建筑風(fēng)格 —— 新中式風(fēng)格，形成產(chǎn)品的差異化； 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 主力店配有電梯，局部預(yù)留電梯井，電梯的配置全面提升了產(chǎn)品的檔次，解決了經(jīng)營(yíng)者的困擾，增加了產(chǎn)品的使用功能，解決了人流問(wèn)題及樓層價(jià)值問(wèn)題，也是區(qū)別與其他產(chǎn)品最明顯的優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品的差異化成為商業(yè)地 產(chǎn)的一大亮點(diǎn)，會(huì)引起全社會(huì)的關(guān)注。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)果可以看出昌樂(lè)縣城餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)均以 一、二層 結(jié)構(gòu)為主， 三、四層為輔，這類商業(yè)多數(shù) 環(huán)境檔次較低，樓梯一般較窄，無(wú)電梯配備，很難實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者更高的要求。 本部分關(guān)鍵詞 keywords ⊙ 餐飲、娛樂(lè)、休閑 ⊙推廣主題定位 ⊙銷售價(jià)格定位 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 5 500800 ㎡ A1 A2 D1 F5 4 套 10% 613 780 636 764 8001200 ㎡ A6 D3 F1 3 套 7% 1112 1182 972 水印江南 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 1 水 印 江南 美食街區(qū)域 面積表 A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) 序號(hào) 層數(shù) 面積 備注 序號(hào) 層數(shù) 面積 備注 序號(hào) 層數(shù) 面積 備注 A1 3 613 B1 3 276 C1 4 480 預(yù)留電梯井 A2 4 780 電梯 B2 3 276 預(yù)留電梯井 C2 3 234 A3 3 270 B3 3 352 C3 3 270 A4 3 270 B4 3 352 C4 3 360 預(yù)留電梯井 A5 3 360 B5 3 352 C5 3 180 A6 4 1112 電梯 B6 3 344 C6 3 180 B7 3 234 預(yù)留電梯井 C7 3 180 B8 3 252 C8 3 180 D 區(qū) E 區(qū) F 區(qū) 序號(hào) 層數(shù) 面積 備注 序號(hào) 層數(shù) 面積 備注 序號(hào) 層數(shù) 面積 備注 D1 4 636 電梯 E1 3 234 F1 4 972 電梯 D2 3 360 E2 3 258 F2 3 270 D3 4 1182 電梯 E3 3 360 預(yù)留電梯井 F3 3 270 E4 3 180 F4 3 312 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 6 E5 3 180 F5 4 764 電梯 E6 3 180 F6 3 429 E7 3 180 F7 3 293 E8 4 480 預(yù)留電梯井 F8 3 293 總套數(shù)： 41 建筑面積： 15740 ㎡ （備注：以上面積來(lái)自項(xiàng)目平面規(guī)劃圖，實(shí)際面積以測(cè)繪中心最終測(cè)繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)） 總體規(guī)劃分析 本項(xiàng)目地塊位于昌樂(lè)縣西南電業(yè)公寓西側(cè)沿寶昌路狹長(zhǎng)地帶， 項(xiàng)目 隔寶昌路與昌樂(lè)公園 遙相呼應(yīng) ，北面為恒安街，南面為東村路，地塊面 積 21060 平方米，項(xiàng)目規(guī)劃為一條集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的一站式消費(fèi)商業(yè)街區(qū)，為昌樂(lè)縣居民提供一個(gè)高質(zhì)量的商業(yè)休閑環(huán)境。 我們項(xiàng)目正是在這些方面作了很大的調(diào)整，合理配置內(nèi)部結(jié)構(gòu)，最大程度上解決豎向交 通問(wèn)題， 比較符合業(yè)態(tài)的定位及經(jīng)營(yíng)者的需求。 功能布局分析 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 7 從功能布局的角度考慮，尋求功能與形式的理性有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)調(diào)兩者之間的邏輯關(guān)系，各種商業(yè)功能在平面和體塊上分布明確，有機(jī)整體。 戶型評(píng) 析 通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告得出結(jié)論：目前昌樂(lè)餐飲、娛樂(lè)行業(yè)市場(chǎng)上所需求的戶型主要為： 250— 350 平米的戶型，其次是 350— 500平米的戶型，部分追求高品質(zhì)物業(yè)的購(gòu)房者選擇 500— 800 平米戶型。寶昌路 原為珠寶街，當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣稱 為 西環(huán)路，具備 一定的商業(yè)基礎(chǔ)； 項(xiàng)目緊鄰主干道，鋪鋪鄰街。 該類產(chǎn)品需求面積大 ，目標(biāo)客戶范圍比較 狹窄 ； 該項(xiàng)目 因業(yè)態(tài)因素決定戶型 面積 相對(duì)交大，投資 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 8 產(chǎn)品中 總價(jià)相對(duì) 較大。 該項(xiàng)目后期招商、運(yùn)營(yíng)尤 為重要； 結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)。昌樂(lè)商業(yè)物業(yè)趨于飽和，市場(chǎng)供應(yīng)仍在擴(kuò)大與市場(chǎng)承受存在巨大的矛盾； 大力引導(dǎo)片區(qū) 規(guī)劃，提升項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)： ? 昌樂(lè)商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過(guò)渡，本項(xiàng)目的出現(xiàn)代表著新商業(yè)模式的出現(xiàn)，集中業(yè)態(tài)的產(chǎn)生； ? 本項(xiàng)目周邊三個(gè)大型高檔社區(qū)即將開(kāi)發(fā)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)較好，將輻射人口上萬(wàn)人； ? 借助寶昌路原有商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的全面升級(jí)，為餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)量身定做； 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 9 ? 借助地政府對(duì)服務(wù)業(yè)的扶持政策 ，大大提高了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； ? 擴(kuò)大西湖公園的資源優(yōu)勢(shì)，成為本項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。 三、目標(biāo)客戶群體定位 中高檔特色餐飲、娛樂(lè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、連鎖企業(yè)以及具有一定身份地位的高端投資者 水印江南美食街營(yíng)銷推廣方案 10 屬濰坊、昌樂(lè)周邊城市及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)為核 心區(qū)域的高端富裕階層 。 ? 短期性 與一些長(zhǎng)線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。制定具有震撼力的營(yíng)銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。 次要目標(biāo)客戶、經(jīng)營(yíng)客戶 本案因?yàn)闄n次高、主題明確，對(duì)招商的要求無(wú)疑將設(shè)定較高的門檻，相對(duì)而言，散戶經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的比例相對(duì)較少。 ? 中華 飲食文化博大情深、源遠(yuǎn)流長(zhǎng) ,在世界上享有很高的聲譽(yù)。如于色、香、味、型外又講究營(yíng)養(yǎng)，就是一種時(shí)代進(jìn)步。中西文化之間的差異造就了中西飲食文化的差異，而這種差異來(lái)自中西方不同的思維方式和處世哲學(xué)。遵循“專業(yè)、創(chuàng)新、健康、時(shí)尚”的新理念，旨在豐富廣大人民群眾的業(yè)余文化生活，努力為昌樂(lè)的文明建設(shè)做出貢獻(xiàn)，為魅力城市增添新的光彩！ ? 新項(xiàng)目、新奉獻(xiàn) —— 水印江南引進(jìn)各種娛樂(lè)業(yè)態(tài)業(yè)種，免費(fèi)停車場(chǎng)，同時(shí)可容納千余人自如消費(fèi)。 ? 休閑文化是指人們?cè)跇I(yè)余閑暇時(shí)間 ,經(jīng)過(guò)充分自由選擇和純粹興趣所致 (超越一般功利目的 ,如錢、權(quán)等 ),用于自我享受、調(diào)整和發(fā)展的觀念、態(tài)度、方法和手段的 總和 。 五、 項(xiàng)目主題定位 打造昌樂(lè)首個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)街，一個(gè)引領(lǐng)昌樂(lè)新發(fā)展時(shí)代的餐飲、娛樂(lè)、休閑文化商業(yè)街區(qū)。充分結(jié)合本地強(qiáng)勁市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)能力，融合多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費(fèi) 休閑 環(huán)境塑造體驗(yàn)式 文化商業(yè)街 區(qū) ，有力填補(bǔ)市場(chǎng)空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。掌握 著 昌樂(lè) 消費(fèi)市場(chǎng)最核心的動(dòng)力所在，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)律和政府規(guī)劃問(wèn)題充分考慮，不同特色定位。 寶庭 塑造品牌文化 ， 向商業(yè)地產(chǎn)精神領(lǐng)地的發(fā)起和沖擊，推出 濰坊首席新中 式 食尚文化體驗(yàn) 街區(qū) ， 為 昌樂(lè) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了一種啟示。 水印江南 商業(yè)模式不僅僅考慮投資者，而且反復(fù)對(duì)商業(yè)終極目標(biāo) —— 消費(fèi)者，進(jìn)行調(diào)查和研究，規(guī)劃和定位于符合區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣的 食尚文化體驗(yàn)街區(qū)。 但是介于區(qū)域內(nèi)的其它商業(yè)項(xiàng)目不能與本項(xiàng)目存在直接競(jìng)爭(zhēng)，因此 本項(xiàng)目在定價(jià)策略中使用市場(chǎng)修正比較法僅作參照系數(shù)，與租金收益法和成本分析法兩種方法相結(jié) 合，取平均值作為本項(xiàng)目的定價(jià)基數(shù)更加 確切 。 百盛喜慶大市場(chǎng)： 位于昌樂(lè)縣新昌路，距離傳統(tǒng)商業(yè)中心“佳樂(lè)家”超市 600 米， 2號(hào)樓沿街商鋪（現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂）共 1000 余平方米新昌路沿街商鋪，現(xiàn)開(kāi)始針對(duì)餐飲娛樂(lè)行業(yè)對(duì)外招商。該項(xiàng)目回款實(shí)際 銷售均價(jià)約計(jì)： 2720 元 /㎡ 。 ? 基本公式 [本案土地條件各系數(shù)之和247。系數(shù)地塊權(quán)重（ 50%） +案例產(chǎn)品條件各項(xiàng)系數(shù)之和247。 [（ 9+9+9+8+8+8+8+9）247。 5 50%]247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]≈ 與 億豐五金機(jī)電建材城 的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 850%+(7+6+9+5+5)247。 寶昌路多為自建房，租金相對(duì)偏低，大約 — 元 /天 *㎡，但是介于本項(xiàng)目所處地理位置毗鄰建 西 湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項(xiàng)目功能定位比較明確 —— 水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開(kāi)發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn) ， 加之聯(lián)合各相關(guān)專業(yè)公司，一同打造該項(xiàng)目，我們認(rèn)為 本項(xiàng)目開(kāi)街后的租金價(jià)格 可 暫定 至 元 /天 /㎡， 一般來(lái)講，商鋪可以在 12 年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到 8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到 15%以