【正文】 上。若本項目 后期運(yùn)營及 經(jīng)營狀況非常良好，回報周期將會更短。 受當(dāng)前房地產(chǎn)市場影響，價格策略也需以穩(wěn)為準(zhǔn)，穩(wěn)中求升的價格策略方針，視市場行情改變而改變，因此建議項目初期采用低價入市，有進(jìn)有退，促成交易以增加項目的商業(yè)人氣，為項目價值 的提升做好鋪墊。 本項目各階段銷售價格 曲線表如下所示： 202025003000350040004500500025% 30% 30% 15%250027002900310033003500各階段銷售面積（㎡）各階段銷售價格（元/ ㎡） 水印江南美食街營銷推廣方案 25 暫定 結(jié)合項目本身定位與開發(fā)銷售周期結(jié)合， 根據(jù)以往操盤經(jīng)驗， 各階段回籠資金 暫定如下 ： 階段 均價 銷售率 階段銷售面積 階段回籠資金（元） 試水期 2926 25% 3935 11513810 開盤期 3180 30% 4722 15005960 熱銷期 3432 30% 4722 16206811 尾盤期 3020 15% 2361 7220820 合計 100% 15740 49947401 小結(jié)：根據(jù)上圖提供數(shù)據(jù)，本項目售罄后，平均價格 公式為 ： 各 銷售階段回籠資金總和 /總建筑面積 =項目銷售平均 基準(zhǔn) 價格 ： 即： 49947401/15740≈ 3173 元 /㎡ 商業(yè)樓層 定價與住宅樓層定價有很大差異性，根據(jù)商業(yè)產(chǎn)品不同 及樓層實(shí)際利用率和使用價值不同， 定價方式也大不相同，例如，住宅底商價格一般為該項目住宅均價的兩倍 ，普通純沿街 商業(yè) 項目的樓層定價 一般規(guī)律 為，二層價格約為首層價格的 50%左右； 三層價格約為首層價格的 35%左右；四層價格約為首層價格的 30%左右； 由于本項目的產(chǎn)品定位、 功能定位 、業(yè)態(tài)定位及內(nèi)部豎向交通組織、分層與合層組合銷售策略 、建安成本 等因素， 大大提升了 二 層 以上 的實(shí)際利用率和使用價值 ，從 而決定 本項目 該項目樓層定價不同于一般樓層定價規(guī)律。 本部分關(guān)鍵詞 keywords ⊙ 媒體選擇 ⊙ 推廣策略 ⊙ 推廣費(fèi)用預(yù)算 水印江南美食街營銷推廣方案 29 而且可以定向自由派發(fā)，針對性和靈活性都較強(qiáng)；戶外媒體位置固定，比較適合項目周圍區(qū)域性客戶的廣告訴求。 室內(nèi)宣傳展板 內(nèi)容包括項目的簡介，重點(diǎn)介紹本項目的經(jīng)營主題及特色，并突出本項目的核心賣點(diǎn)。圖文并茂，品位和品質(zhì)感強(qiáng)； （ 3）充分展現(xiàn)項目的投資價值； （ 4）詳實(shí)介紹產(chǎn)品位置、配置配套、周邊環(huán)境，信息豐富、準(zhǔn)確； （ 5）售樓地址、電話、發(fā)展商、代理商、設(shè)計單位等內(nèi)容齊全。 促銷禮品 促銷禮品主要包括促銷活動、項目現(xiàn)場用的小禮品，促銷小禮品的運(yùn)用目的主要是讓看樓客戶對項目產(chǎn)生良好印象， 吸引客戶到場；配合促銷活動聚集人氣，同時也是項目的宣傳途徑。 建議于項目前期階段，在進(jìn)入昌樂的主要高速公路入口處，樹立大型戶外廣告牌。因此，特提出制作本項目的廣告宣傳片，現(xiàn)將廣告片制作要求大致陳述如下： 原則 體現(xiàn)項目在昌樂的絕對競爭優(yōu)勢及巨大的升值潛力。 巨大升值潛力。 1項目網(wǎng)站 制作（可根據(jù)項目后期招商銷售情況決定是否制作） 當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)的普及率越來越高，網(wǎng)絡(luò)宣傳及網(wǎng)絡(luò)營銷將會成為必然的發(fā)展趨勢。通過網(wǎng)絡(luò)和相關(guān)多媒體平臺，投資者不僅能免除奔波之苦，全面了解項目的地理位置、戶型、價位等信息，而且還能身臨其境地看到項目周邊環(huán)境和項目相關(guān)的內(nèi)里設(shè)計、鋪位間隔等實(shí)際面貌，了解企業(yè)有關(guān)信息，通過網(wǎng)絡(luò)留言或 BBS 提問并即使得到相關(guān)的解答；同時，投資者可在網(wǎng)上直接訂購滿意的鋪位，在網(wǎng)上與訪客一起分享投資體驗，先傳項目的優(yōu)點(diǎn)，以形成口碑傳播，推動項目的銷售。 二、推廣策略 緊密聯(lián)系主題定位“ 打造昌樂首個體驗式商業(yè)街，一個引領(lǐng)昌樂新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū) ” 確定宣傳主題：“ 水 水印江南美食街營銷推廣方案 34 印江南 —— 濰坊首席新中式食尚文化體驗 街區(qū) ”。 宣傳題材：水印江南告訴你 —— 月供也能月賺。因此，廣告的成功與否取決于能否抓住消費(fèi)者的心理變化過程：感知 —— 了解 —— 信賴 —— 產(chǎn)生購買行為。 想象空間 廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動。 導(dǎo)入系統(tǒng) （ 1）沿恒安街設(shè)立引導(dǎo)牌，標(biāo)志的設(shè)計需要采用項目 VI標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）立體掛旗； （ 3）條幅； （ 4）彩旗。 備注： 此項費(fèi)用不含有招商推廣費(fèi)用、售樓處建設(shè)費(fèi)用 . 根據(jù)廣告分期運(yùn)作投放比例，各階段廣告經(jīng)費(fèi)分配為： 階段 廣告分期投放比例（ %） 廣告經(jīng)費(fèi)總額（萬元） 內(nèi)部認(rèn)購期 40 40 開盤期 20 20 強(qiáng)銷期 30 30 后續(xù)銷售期 10 10 根據(jù)各種推廣載體的效果不同我司建議各載體的廣告費(fèi)投放比例如下： 項目 內(nèi)容 比例 廣告經(jīng)費(fèi)總額（萬元） 平面媒體 戶外、圍擋、 30% 30 。 水印江南美食街營銷推廣方案 37 功能區(qū) 功能區(qū)布置 接待區(qū) 形象墻、接待臺 、椅子、電話、裝飾品 展示區(qū) 沙盤、戶型模型、樓書、戶型展架、室內(nèi)展板、電視（播放項目三維片及廣告宣傳片） 辦公區(qū) 辦公桌椅、財務(wù)室、經(jīng)理室 談判區(qū) 接待客戶與客戶談判、放置談判桌、椅，其他裝飾品 招商區(qū) 接待客戶與客戶談判、放置談判桌、椅，其他裝飾品 （ 2）銷售軟件要求 名稱 內(nèi)容 著裝 置業(yè)顧問統(tǒng)一工裝、佩戴工牌； 形象 專業(yè)、敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、熱情、誠信； 專業(yè)要求 上崗前必須進(jìn)行嚴(yán)格的項目培訓(xùn)與考核，熟悉產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、戶型、賣點(diǎn)、競爭對手情況及投資回報分析等。 五、形象包裝 形象包裝包括以下三個方面內(nèi)容：現(xiàn)場包裝、導(dǎo)入系統(tǒng)、銷售部形象。 引人注意 引人注意是廣 告成功的基礎(chǔ)，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。 （ 3） 旺盛的人氣（根據(jù)前期開盤情況確定） 根據(jù)前期咨詢、客戶積累情況，作為第二次強(qiáng)銷的宣傳，通過旺盛的人氣以來客戶的深入了解，增加投資者的信心。 三、宣傳主題提煉 根據(jù)項目的核心概念，可以總結(jié)一下幾個宣傳主題進(jìn)行選擇： 水印江南 —— 濰坊首席新中式食尚文化體驗街區(qū) 全體投資者請注意！水印江南入市之前投資有風(fēng)險！ 全體經(jīng)營者請注意！水印江南，將開啟您的財富之門！ 水印江南 —— 327 米吃喝娛樂一條街請找準(zhǔn)您的位置！ （ 1） 穩(wěn)定投資回報的最佳投資方向 引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資理念，樹立房地產(chǎn)投資意 識，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的收入水平也越來越高，但是如何能夠保障我們的財富得到積累和延續(xù)？存到銀行？購買股票？下海經(jīng)商？還是投資房產(chǎn)？銀行的利率隨著儲蓄的增加，社會財富積累在逐漸降低，銀行卡里的錢不翼而飛，你的存款越來越少??股票市場低迷，小股東的不幸遭遇，股票市場已經(jīng)成了“大魚吃小魚”的場所；下海經(jīng)商是 80 年代的主旋律，隨著市場競爭的激烈，風(fēng)險與機(jī)會的同樣存在，怎么辦？讓水印江南告訴你，“大富翁”的秘籍就是土地，隨著市場的推進(jìn)，土地作為一種有限資源越來越緊張，土地的價值也逐步攀升，帶來的就是房地產(chǎn)的增值 ，所以房產(chǎn)和土地是投資永遠(yuǎn)不老的常青樹，也是實(shí)現(xiàn)價值增長和傳遞最有效的方式，過去如此，現(xiàn)在如此、未來也是如此！ 宣傳題材：水印江南告訴你 —— 怎樣“瀟灑賺錢”。既增加項目的知名度，又提升企業(yè)形象。 水印江南美食街營銷推廣方案 33 利用最新的技術(shù)， 運(yùn)用流媒體、多媒體、全景照相和數(shù)據(jù)集成等最新技術(shù)，搭建本項目的互動商務(wù)網(wǎng)站，并通過互聯(lián)網(wǎng)平臺，全面動態(tài)展示和宣傳發(fā)展商本身及本項目的面貌。 投資信心保證。 內(nèi)容 項目綜合介紹。 在項目公開發(fā)售期，在高速入口處、進(jìn)入項目主要路段樹立導(dǎo)向指示牌，引導(dǎo)客戶進(jìn)入項目銷售中心。 戶外廣告 戶外廣告作為一種瞬間產(chǎn)生高度注意率的媒體，具有展示時間長，針對性強(qiáng)、表現(xiàn)手段靈活等優(yōu)點(diǎn)。 海報 海報表現(xiàn)的內(nèi)容要簡潔且與本項目建筑風(fēng)格保持一致，內(nèi)容包括項目簡介、項目未來經(jīng)營前景、促銷內(nèi)容等都可在海報上表達(dá)。折頁不同于廣告，需要用簡單扼要、生動形象的文字、圖片來介紹產(chǎn)品的功能和特征。具體選擇如下： 項目 VI 系統(tǒng) 設(shè)計科學(xué)、實(shí)施有利的視覺識別，是傳播企業(yè)經(jīng)營理念、建立企業(yè) 及項目的 知名度、塑造 項目 形象的快速便捷之途 。 目標(biāo)利潤 公式 為 ： 目標(biāo)利潤 =項目回籠資金總額 投資成本 即： 4994740127491500 ≈ 萬元 投資收益比例為 *100%≈ % 理想狀態(tài)下的動 態(tài)收益平衡點(diǎn)分析： 當(dāng)項目銷售到 8940 ㎡，即銷售率達(dá)到 %時，開發(fā)商可完全收回成本。因此短時間內(nèi)大幅度銷售、招商以帶動項目人氣，方可引導(dǎo)項目后期操作時價格進(jìn)一步提升。 水印江南美食街營銷推廣方案 24 由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管開發(fā)商的成本，不管開發(fā)商的利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格，開發(fā)商的商鋪才能賣（租）出去。 下面按照靜態(tài)的租金回報進(jìn)行 計算 ，假設(shè)按回報年限為 年。 4=3097（元 /平方米） 租金收益法： （ 1）街區(qū)租金及業(yè)態(tài)統(tǒng)計分析： 水印江南美食街營銷推廣方案 19 水印江南美食街營銷推廣方案 20 街道 路段 主要業(yè)態(tài) 面積區(qū)間（㎡） 租金（元 /天 /㎡） 利民街 （ 228 套） 新昌路 — 文化路 電器、家居、眼鏡 60200 — 文化路 — 方山路 機(jī)電、餐飲、副食 20300 — 方山路 — 永康路 機(jī)電、副食、飼料 30300 — 永康路 — 建設(shè)路 機(jī)電、美容美發(fā)、副食 30300 — 新昌路 — 寶昌路 服飾、金融、攝影 60200 — 寶昌路 — 西環(huán)路 機(jī)電、餐飲、副食 30200 — 方山路 （ 193 套） 北首 — 轉(zhuǎn)盤 機(jī)電、餐飲、家居 20120 — 轉(zhuǎn)盤 — 孤山街 機(jī)電、餐飲、副食 60400 — 孤山街 — 恒安街 餐飲、機(jī)電、藥材 15250 — 恒安街 — 昌盛街 機(jī)電、娛樂、餐飲 15300 — 恒安街 （ 80 套） 新昌路 — 文化路 餐飲、娛樂、機(jī)電 30300 — 文化路 — 方山路 餐飲、美容美發(fā)、娛樂 30400 — 方山路 — 大沂路 家居、日用百貨、餐飲 12300 — 新昌路 — 寶昌路 餐飲、花卉、茶樓 10400 — 永康路 （ 55 套） 利民街 — 孤山街 美容美發(fā)、餐飲、