【正文】 47。 8 50%+(8+8+6+6+7) 水印江南美食街營銷推廣方案 18 247。 5 50%]247。 下面按照靜態(tài)的租金回報進行 計算 ，假設(shè)按回報年限為 年。因此短時間內(nèi)大幅度銷售、招商以帶動項目人氣，方可引導(dǎo)項目后期操作時價格進一步提升。具體選擇如下： 項目 VI 系統(tǒng) 設(shè)計科學(xué)、實施有利的視覺識別，是傳播企業(yè)經(jīng)營理念、建立企業(yè) 及項目的 知名度、塑造 項目 形象的快速便捷之途 。 海報 海報表現(xiàn)的內(nèi)容要簡潔且與本項目建筑風(fēng)格保持一致，內(nèi)容包括項目簡介、項目未來經(jīng)營前景、促銷內(nèi)容等都可在海報上表達。 在項目公開發(fā)售期，在高速入口處、進入項目主要路段樹立導(dǎo)向指示牌，引導(dǎo)客戶進入項目銷售中心。 投資信心保證。既增加項目的知名度，又提升企業(yè)形象。 （ 3） 旺盛的人氣（根據(jù)前期開盤情況確定） 根據(jù)前期咨詢、客戶積累情況，作為第二次強銷的宣傳，通過旺盛的人氣以來客戶的深入了解，增加投資者的信心。 五、形象包裝 形象包裝包括以下三個方面內(nèi)容：現(xiàn)場包裝、導(dǎo)入系統(tǒng)、銷售部形象。 備注： 此項費用不含有招商推廣費用、售樓處建設(shè)費用 . 根據(jù)廣告分期運作投放比例，各階段廣告經(jīng)費分配為： 階段 廣告分期投放比例（ %） 廣告經(jīng)費總額（萬元） 內(nèi)部認購期 40 40 開盤期 20 20 強銷期 30 30 后續(xù)銷售期 10 10 根據(jù)各種推廣載體的效果不同我司建議各載體的廣告費投放比例如下： 項目 內(nèi)容 比例 廣告經(jīng)費總額（萬元） 平面媒體 戶外、圍擋、 30% 30 。 想象空間 廣告要引導(dǎo)消費者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動。 宣傳題材：水印江南告訴你 —— 月供也能月賺。通過網(wǎng)絡(luò)和相關(guān)多媒體平臺，投資者不僅能免除奔波之苦，全面了解項目的地理位置、戶型、價位等信息，而且還能身臨其境地看到項目周邊環(huán)境和項目相關(guān)的內(nèi)里設(shè)計、鋪位間隔等實際面貌，了解企業(yè)有關(guān)信息，通過網(wǎng)絡(luò)留言或 BBS 提問并即使得到相關(guān)的解答；同時，投資者可在網(wǎng)上直接訂購滿意的鋪位，在網(wǎng)上與訪客一起分享投資體驗，先傳項目的優(yōu)點，以形成口碑傳播，推動項目的銷售。 巨大升值潛力。 建議于項目前期階段，在進入昌樂的主要高速公路入口處，樹立大型戶外廣告牌。圖文并茂，品位和品質(zhì)感強； （ 3）充分展現(xiàn)項目的投資價值； （ 4）詳實介紹產(chǎn)品位置、配置配套、周邊環(huán)境，信息豐富、準(zhǔn)確； （ 5）售樓地址、電話、發(fā)展商、代理商、設(shè)計單位等內(nèi)容齊全。 本部分關(guān)鍵詞 keywords ⊙ 媒體選擇 ⊙ 推廣策略 ⊙ 推廣費用預(yù)算 水印江南美食街營銷推廣方案 29 而且可以定向自由派發(fā)，針對性和靈活性都較強；戶外媒體位置固定，比較適合項目周圍區(qū)域性客戶的廣告訴求。 受當(dāng)前房地產(chǎn)市場影響，價格策略也需以穩(wěn)為準(zhǔn)，穩(wěn)中求升的價格策略方針，視市場行情改變而改變，因此建議項目初期采用低價入市，有進有退，促成交易以增加項目的商業(yè)人氣，為項目價值 的提升做好鋪墊。 寶昌路多為自建房，租金相對偏低，大約 — 元 /天 *㎡，但是介于本項目所處地理位置毗鄰建 西 湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項目功能定位比較明確 —— 水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點 ， 加之聯(lián)合各相關(guān)專業(yè)公司，一同打造該項目，我們認為 本項目開街后的租金價格 可 暫定 至 元 /天 /㎡， 一般來講，商鋪可以在 12 年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到 8%，好的商業(yè)旺鋪可以達到 15%以上。 5 50%]≈ 與 億豐五金機電建材城 的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 5 50%]247。系數(shù)地塊權(quán)重（ 50%） +案例產(chǎn)品條件各項系數(shù)之和247。該項目回款實際 銷售均價約計： 2720 元 /㎡ 。 但是介于區(qū)域內(nèi)的其它商業(yè)項目不能與本項目存在直接競爭，因此 本項目在定價策略中使用市場修正比較法僅作參照系數(shù)，與租金收益法和成本分析法兩種方法相結(jié) 合，取平均值作為本項目的定價基數(shù)更加 確切 。 寶庭 塑造品牌文化 ， 向商業(yè)地產(chǎn)精神領(lǐng)地的發(fā)起和沖擊，推出 濰坊首席新中 式 食尚文化體驗 街區(qū) ， 為 昌樂 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了一種啟示。充分結(jié)合本地強勁市場消費市場能力，融合多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費 休閑 環(huán)境塑造體驗式 文化商業(yè)街 區(qū) ，有力填補市場空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。 ? 休閑文化是指人們在業(yè)余閑暇時間 ,經(jīng)過充分自由選擇和純粹興趣所致 (超越一般功利目的 ,如錢、權(quán)等 ),用于自我享受、調(diào)整和發(fā)展的觀念、態(tài)度、方法和手段的 總和 。中西文化之間的差異造就了中西飲食文化的差異，而這種差異來自中西方不同的思維方式和處世哲學(xué)。 ? 中華 飲食文化博大情深、源遠流長 ,在世界上享有很高的聲譽。制定具有震撼力的營銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。 三、目標(biāo)客戶群體定位 中高檔特色餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者、連鎖企業(yè)以及具有一定身份地位的高端投資者 水印江南美食街營銷推廣方案 10 屬濰坊、昌樂周邊城市及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)為核 心區(qū)域的高端富裕階層 。大力引導(dǎo)片區(qū) 規(guī)劃，提升項目周邊環(huán)境優(yōu)勢。昌樂商業(yè)物業(yè)趨于飽和，市場供應(yīng)仍在擴大與市場承受存在巨大的矛盾； 該項目 因業(yè)態(tài)因素決定戶型 面積 相對交大，投資 水印江南美食街營銷推廣方案 8 產(chǎn)品中 總價相對 較大。項目緊鄰主干道，鋪鋪鄰街。 戶型評 析 通過前期市場調(diào)查報告得出結(jié)論：目前昌樂餐飲、娛樂行業(yè)市場上所需求的戶型主要為： 250— 350 平米的戶型，其次是 350— 500平米的戶型，部分追求高品質(zhì)物業(yè)的購房者選擇 500— 800 平米戶型。 我們項目正是在這些方面作了很大的調(diào)整，合理配置內(nèi)部結(jié)構(gòu)，最大程度上解決豎向交 通問題， 比較符合業(yè)態(tài)的定位及經(jīng)營者的需求。 水印江南美食街營銷推廣方案 1 水 印 江南 通過市場調(diào)研報告結(jié)果可以看出昌樂縣城餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)均以 一、二層 結(jié)構(gòu)為主， 三、四層為輔，這類商業(yè)多數(shù) 環(huán)境檔次較低，樓梯一般較窄，無電梯配備，很難實現(xiàn)消費者更高的要求。 主力店配有電梯，局部預(yù)留電梯井，電梯的配置全面提升了產(chǎn)品的檔次，解決了經(jīng)營者的困擾，增加了產(chǎn)品的使用功能，解決了人流問題及樓層價值問題，也是區(qū)別與其他產(chǎn)品最明顯的優(yōu)勢。獨特的建筑風(fēng)格 —— 新中式風(fēng)格，形成產(chǎn)品的差異化； 恒安湖公園的改造。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 依托 西湖 公園怡然景色，以時尚、健康、享受消費為主體，涵蓋高 尚、休閑的消費場所，滿足流動人群及 周邊 規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求！ 對當(dāng)前的昌樂房地產(chǎn)市場而言， 更不容樂觀， 在后期的銷售過程中， 我們要緊抓每一環(huán)節(jié)，最大程度上 突出本項目的優(yōu)勢， 通過前期蓄水，力爭銷售取得最佳戰(zhàn)績 。 水印江南美食街營銷推廣方案 11 綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。 ? 民以食為天 ，水印江南是以餐飲為 主要 業(yè)態(tài) 的商業(yè)建筑，向主題化、娛樂化的體驗經(jīng)濟方向發(fā)展，這種發(fā)展方向 必將 帶來餐飲 業(yè)態(tài) 的變革。 正是因為這些差異，餐飲產(chǎn)品具有了強烈的地域性。 在水印江南 讓我們聆聽歷史典故、了解飲食文化、交流休閑故事 ...... ? 休閑的文化象征休閑文化是人們在休閑活動中消費的物質(zhì)文化條件和精神文化氛圍構(gòu)成的文化特征 ,是由社會和他人提供的空間和設(shè)施折射出的人類文化內(nèi)涵 ,是人們在休閑活動過程中了解、鑒賞、體驗得到的文化綜合 ,是將人類的休閑生活作為一種文化現(xiàn)象來加以分析時所包涵的文化總和。 休閑） 量身定做 ！ 水印江南 ，本著適宜多層消費者不同需求，構(gòu)建商業(yè)建筑模式。 水印江南 承擔(dān) 其 重要功能，居民消費習(xí)慣和消費能力全面升級，各個區(qū)域內(nèi)呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。對于水印江南項 目的定價是從以下三個方面考慮的，其中包括： 市場比較修正法、租金收益法 、 成本 加成 等 分析 方法 。 因銷售策略及運營策略等因素，根據(jù)項目 CSW 系統(tǒng)定價法則測算，該項目實際銷售價格高出市場價格比率約計 20%左右。 [案例土地條件各系數(shù)之和247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 8 50%+(4+4+7+5+6)247。餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路 。 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關(guān)系。 本項目的收益平衡點為 % 水印江南美食街營銷推廣方案 27 市場推廣策略 第二部分 水印江南美食街營銷推廣方案 28 一、媒體選擇 現(xiàn)在社會是一個信息社會，信息傳播的途徑比較多，同時各種受眾群體差異性也比較大，其中經(jīng)常采用的媒體傳播形式有以下幾種： 名 稱 種 類 特點 印刷類廣告 報紙、海報、宣傳折頁、招商折頁等 直觀、信息量大、能全面展現(xiàn)項目情況，內(nèi)容靈活、易調(diào)整，針對性較強、費用成本低、宣傳效果強 戶外媒體 路旗、燈箱、條幅、室外噴繪、高炮等 收視面廣，持續(xù)效果強，醒目，宣傳效果強 電視媒體 電視新聞、專題片、廣告片、角標(biāo)、字幕等 立體感強，有強烈的視覺沖擊，信息量大，權(quán)威性強 網(wǎng)絡(luò)媒體 網(wǎng)站、網(wǎng)頁、網(wǎng)絡(luò)連接、浮動廣告塊等 方便為意向客戶提供資料 實物廣告 紀(jì)念品、禮品、文化衫等 低投入更容易獲取客戶對項目好感 其他廣告形式 短信廣告、車體廣告、分眾媒體、專題片、廣播等 針對性強 ，流動性強，輻射面廣 其中報刊媒體和廣播、電視、短信覆蓋面廣，客源層多，宣傳效果最佳；除報刊外的其他印刷媒體，不僅擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場介紹的主力軍，市場推廣策略 建立與目標(biāo)消費者之間的有效溝通，達到消費者注意、認同的效果，實現(xiàn)消費者的上門談判、交流，最后做出購買決策的關(guān)鍵是市場推廣。制作本項目折頁要注意以下幾點： （ 1）與項目的整個宣傳 風(fēng)格相一致； （ 2）印刷精美。對于本項目，由于必須在開盤前形成人人皆知的態(tài)勢，所以大量地運用戶外廣告勢在必行的。項目的業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢及政府的規(guī)劃優(yōu)勢等基本情況，以及 該項目地段是昌樂最具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)旺地。另外，也可增設(shè)網(wǎng)絡(luò)營銷業(yè)務(wù)，從而，本項目不再是簡單的“樓盤網(wǎng)上發(fā)布”，而是以營銷為目的，集營銷功能、藝術(shù)設(shè)計、信息展示、技術(shù)支持和營銷活動支持為一身的系統(tǒng)化整合解決方案。 （ 2） 長達 5 年返租，穩(wěn)定收益 水印江南美食街營銷推廣方案 35 經(jīng)營是所有商鋪的難題，怎樣才能讓你的商鋪長期受益？怎樣才能讓你的商鋪成為旺鋪？怎