【正文】 家給予95—98折優(yōu)惠。階段評估：此階段結(jié)束時，本項目的銷售任務預期完成95%以上，開發(fā)商實現(xiàn)預期收入。因此，在項目市場推廣宣傳中，將遵循營銷方案實施中的四個要點為推廣原則，使各方面的工作配合有了協(xié)調(diào)的依據(jù)，推廣工作計劃的制定也將十分流暢。預計將是未來項目行之有效的重要推廣實施方案。版式風格、色彩應延續(xù)前期廣告，注重圖片與版式風格的搭配，烘托項目熱銷及投資前景，制造項目所剩無幾的緊張氣氛。第七章 結(jié)束語此報告為本項目營銷策劃指導性建議，針對本區(qū)域辦公物業(yè)市場、項目SWOT、項目定位，以及項目初步營銷等幾部分內(nèi)容作了詳細的客觀分析。山西海辰顧問有限公司 42 / 42。二、開發(fā)公司配合為了保證項目推廣計劃實施及銷售工作順利進行，提請開發(fā)公司對未來推廣運作各個環(huán)節(jié)的操作流程予以配合。第三階段 開盤強銷期： 06年3月28日— 06年6月30日第三階段：開盤強銷期發(fā)布目的主要展現(xiàn)項目熱銷進度及熱銷原因發(fā)布時間06年3月28日— 06年6月30日媒介選擇報廣、DM單、路牌、工地包裝、現(xiàn)場展板、條幅廣告基本內(nèi)容描述此階段以圍繞06年3月28日正式開盤展開各項推廣活動，廣告主題應以渲染認購期火爆人氣和預告開盤當日活動為主。執(zhí) 行：海辰顧問配 合：山西力天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、媒介策略 媒介選擇 戶外廣告：由于項目所處區(qū)域為繁華地段，有相應的目標客戶聚集此地，可選擇在項目及項目周邊繁華區(qū)域的醒目位置設立廣告牌、條幅、彩旗等，直擊受眾視野。第二節(jié) 市場推廣原則再精彩的營銷策劃方案、再完美的銷售手法，也都要借助媒體、宣傳資料、平面廣告及推廣主題活動等多種渠道的協(xié)助。此階段可利用物業(yè)的升值潛力及強勢的促銷手段，全力完成項目剩余部分的銷售。銷售控制：開盤可視前期內(nèi)部認購情況適當提前或推后，關(guān)鍵在于前期內(nèi)部認購買家認購轉(zhuǎn)簽約的銷售工作落實情況。推廣配合：醒目的路牌及工地圍擋，樹立項目外在形象，強化視覺記憶度，組織人員定向投放宣傳資料，將項目鮮明的產(chǎn)品特點向大眾展示，力求在短期內(nèi)提高品牌認知度。質(zhì)化標準銷售目標：⑴、建立多種營銷推廣渠道；⑵、營銷資源利用率極大化；⑶、加強回籠資金速度；⑷、樹立項目良好的市場形象。在確定銷售目的時，通?？紤]的因素有：對未來市場變化的預期開發(fā)商的資金安排和項目投資資金結(jié)構(gòu)項目自身的市場特點在確定項目銷售目的時，參考、分析了如下因素： 市場因素：目前本區(qū)域內(nèi)中、低檔辦公物業(yè)缺乏，應抓住這一有利時機展開市場宣傳，以人員直銷方式入戶銷售，從而吸納最為直接、最為有效的準客戶群體，在降低了項目推廣運作經(jīng)費的同時，使目前企業(yè)快速回籠資金成為可能。三、 價格體系（1）整體均價制定根據(jù)開發(fā)商需要并比較區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的銷售、租賃價格及其他區(qū)域相似物業(yè)與本項目的位置、環(huán)境差異，本項目的參考平均價格建議為：前期推廣均價￥2800～3000/平方米；根據(jù)銷售情況持續(xù)期均價可調(diào)整為￥3000～3300元/平方米；項目收盤期均價￥3500元/平方米以上。 檔次：不求奢華只求舒適，不求高貴只求實用。二、 目標客戶身份特征年齡：28～45歲居住區(qū)域：以北城區(qū)、項目周邊為主，以及部分外地來并置業(yè)客戶。l 適中的價格定位，極具誘惑力的投資性價比，令投資者心動的未來投資前景。第二代商務公寓已經(jīng)適當考慮了一些商務用途，但空間結(jié)構(gòu)依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務形象差、商務配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。市場需求本區(qū)域辦公物業(yè)市場正逐步走向成熟，市場投放量逐年遞增，而3500元/平米以下，總價30萬左右具有較高投資價值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項目須合理的進行產(chǎn)品定位，以擴大市場占有份額。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進深（大）及朝向（差）的問題，將嚴重影響項目銷售，危及開發(fā)商資金安全。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項目來滿足其辦公需求。二、項目特點：中盛國際大廈（原青天商務大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級寫字樓項目之一，集辦公、會議、娛樂等多功能于一體，配套服務完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越?？梢妼⒈卷椖慷ㄎ挥谥?、低價位的商住項目較易使消費者認同。三、寫字樓物業(yè)管理費用從下圖可以看出物業(yè)費用最高的是國貿(mào)大廈為10元/月/平米；金色100費用最低，；其余各項目中寫字樓物業(yè)費用集中在35元/月/平米之間。府東、府西街集中分布有：國貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國際、第五大道、雙龍大廈等中、高檔的寫字樓與商住項目，周邊配套齊全、交通便利。從目前北城區(qū)價格供應來看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價格適中的中、小戶型尚受消費者認可以外，高檔項目銷售狀況已步履維艱。其中2003年太原市新增商品房共45個，2004年新增56個，2005年19月新增46個商品房項目（其中包含分期開發(fā)項目）。魚池街綜合樓項目營銷推廣報告目 錄前 言第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展狀況第一節(jié) 整體概況第二節(jié) 市場細化分析第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析第四節(jié) 辦公物業(yè)市場發(fā)展預期第三章 項目分析第一節(jié) 項目概況一、 地塊特征二、 位置及交通三、 產(chǎn)品主要指標第二節(jié) 項目現(xiàn)狀分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅二、項目SWOT總結(jié)分析第四章 項目定位分析第一節(jié) 項目定位策略一、項目定位依據(jù)二、項目定位三、總結(jié)第二節(jié) 項目形象定位一、項目形象定位因素二、形象定位第三節(jié) 目標客戶定位一、目標客戶構(gòu)成二、目標客戶身份特征三、需求偏好、價值取向第四節(jié) 項目功能定位一、項目功能及檔次定位 二、項目裝修裝飾風格定位第五節(jié) 銷售模式定位一、定位原則二、銷售模式定位第六節(jié) 價格定位一、定位原則二、定價方法三、價格體系四、付款方式第五章 項目初步營銷方案第一節(jié) 確定銷售目的和目標一、確定銷售目的二、目標完成計劃第二節(jié) 方案實施一、方案實施要點二、方案實施第六章 市場推廣初步計劃第一節(jié) 項目案名定位建議一、 案名定位因素二、 案名定位第二節(jié) 市場推廣原則一、廣告主題二、推廣附件準備三、媒體策略第三節(jié) 推廣計劃初步思路第四節(jié) 推廣計劃所需支持一、各項工作的協(xié)調(diào)及支持二、開發(fā)公司配合第五節(jié) 推廣活動方案第七章 結(jié)束語前 言《報告》主要針對本項目所在區(qū)域一系列深入調(diào)研分析而引出本項目戰(zhàn)略指導思想、營銷策劃定位報告。一、不同類型商品房供應規(guī)模2002 2005年上半年太原市累計供應住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、商住、酒店式公寓等不同類型房地產(chǎn)項目共200余個。在國家宏觀政策的調(diào)控下，太原市2005年一季度房價依舊保持了小幅上漲，后半年房價走勢很難預測，預期漲浮的可能性較大，但幅度不會過高。第二節(jié) 市場細化分析一、寫字樓分布及銷售價格杏花嶺區(qū)寫字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街—解放路—南、北肖墻。國貿(mào)大廈東塔樓13層40層的寫字間對客戶整層銷售，西塔樓1319層對客戶整層出租，均由客戶自行進行裝修，—，租價居寫字樓項目之首；；。名稱銷售均價戶型面積每平米年租金年回報率擬定本項目2800元/平米120平米1元/天/平米10% 從上表可以看出：如果將本項目的銷售均價擬定為2800元/平米，首付15萬，貸款21萬，以1元/天/平米的合理租金對外出租，10年可收回投資成本。消防自