【正文】 通便利，路網(wǎng)縱橫，臨近多條城市主干道，未來客戶的商務(wù)往來便捷；2) 周邊配套完善，銀行、餐飲、醫(yī)療等公共生活機(jī)能設(shè)施齊全；3) 本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)為框塔結(jié)構(gòu)，空間較易分割，易于被辦公物業(yè)的客戶群所接受。珠琳房產(chǎn)經(jīng)過在太原市多年的發(fā)展，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，吸引了眾多企業(yè)在此設(shè)立辦公地點(diǎn)。保安自動化系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)能對各個(gè)出口、入口、主要通道及主要場所實(shí)行電視監(jiān)控。所以，在本區(qū)域十分缺少高性價(jià)比的辦公項(xiàng)目，同時(shí)也成為太原市辦公物業(yè)市場的一大空白。二、寫字樓租賃價(jià)格一般寫字樓在建成后才能談及出租，因此目前入住時(shí)間較晚的項(xiàng)目暫不進(jìn)行租賃，只對外銷售，如：王府大廈、盛唐萬象、第五大道等。解放路、北大街、東緝虎營與西緝虎營街道兩旁也零星分布有幾處規(guī)模千余平米的辦公物業(yè)對外出租。太原市銷售通常的行情是：一季度為淡季，漲幅不大，510月為旺季，漲幅較大。所以，未來太原市房地產(chǎn)住宅市場價(jià)格適中的中、小戶型將逐漸成為市場主流，得到了廣大消費(fèi)者的熱切追捧?！棒~池街綜合樓項(xiàng)目”為山西力天房地產(chǎn)公司于2004年開發(fā)建設(shè)，最初定位為自營的桑娜、酒店客房項(xiàng)目，目前因公司運(yùn)營戰(zhàn)略的調(diào)整，希望于近期推向市場，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回流。從供應(yīng)角度來看，雖然近年來太原房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，少有創(chuàng)新，項(xiàng)目同質(zhì)程度較高，沒有自身的產(chǎn)品個(gè)性，僅能滿足購房者一般的居住需求，還處于功能產(chǎn)品時(shí)代。第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢隨著太原市近幾年中、高檔樓盤的大量供應(yīng)，加之產(chǎn)品規(guī)劃的相對滯后，導(dǎo)致市場需求萎縮，投資減弱。其中國貿(mào)大廈、華宇國際、雙龍大廈均已投付使用。四、分析結(jié)論依據(jù)杏花嶺區(qū)域辦公物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀，得出以下結(jié)論：寫字樓銷售情況較好(普遍只售不租)，銷售平均價(jià)格高于其他區(qū)域。第三節(jié) 典型項(xiàng)目及可借鑒項(xiàng)目分析國貿(mào)大廈一、總體情況位 置：太原市府西街69號規(guī) 模：由兩棟41層、高162米的塔樓和19層的附樓及5層裙樓組成占地面積：18500平方米總建筑面積：185000平方米商 城：13000平方米寫 字 樓：2棟寫字樓共80000 平米公 寓：16000平方米發(fā) 展 商：太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投 資 商：太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：上海錦江國際酒店管理有限公司設(shè)計(jì)單位：香港A1建筑設(shè)計(jì)有限公司施工單位：中國建筑一局(集團(tuán))有限公司寫字樓辦公區(qū)凈高：3米大 堂：停 車：電　　梯：德國原裝蒂森（THYSSEN）電梯，共39部主要客戶：中國移動、金融證券中心、擔(dān)保公司、銀行及國內(nèi)外大中型商貿(mào)類企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司大廈配套：商務(wù)：金融證券中心、銀行營業(yè)廳、餐飲：員工餐廳、大酒店、餐飲中心、西餐廳酒店：五星級客房、總統(tǒng)套房、豪華套房商場：國貿(mào)精品商城其他：康體健康中心、娛樂包房、會議廳(報(bào)告廳1個(gè)、中心會議廳2個(gè)、小型會議廳4個(gè))、多功能會議廳、陽光四季廳、地下停車場、自行車車庫大廈智能化系統(tǒng)：5A級智能化（通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)）二、項(xiàng)目特點(diǎn)：國貿(mào)大廈憑借龐大的建筑規(guī)模、完善的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)及優(yōu)越的地理位置與優(yōu)良的配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)，吸引了眾多有實(shí)力的國內(nèi)外商貿(mào)類及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司的加盟。珠琳國際大廈一、總體情況位 置：解放路與東緝虎營交叉路口 規(guī) 模：由一棟地下一層、地上14層的樓體構(gòu)成 占地面積：總建筑面積：18000平方米寫 字 樓：4至14層為寫字樓發(fā) 展 商：山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資 商：山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：山西珠琳物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：太原新建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、煤炭工業(yè)部太原設(shè)計(jì)研究院監(jiān)理單位：太原市建筑監(jiān)理公司施工單位：北辰建筑安裝公司停 車：地下32個(gè)停車位大型客戶：蘭華集團(tuán)大廈配套：商務(wù)中心、商場大廈智能化系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)：擁有寬帶網(wǎng)電話，2000條電話線路。但多數(shù)開發(fā)商盲目的追求高端產(chǎn)品，而忽略了中、小企業(yè)的市場需求，使得本區(qū)域目前價(jià)格適中的中、小戶型商務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)量極為缺乏。機(jī)會1) 本項(xiàng)目位于太原市杏花嶺區(qū)府西街CBD商圈輻射范圍之內(nèi)，國貿(mào)、華宇國際等具代表性的眾多辦公物業(yè)位于本區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚，加之本案為“綜合項(xiàng)目”，向?qū)懽謽欠矫嬲{(diào)整具有極大的市場優(yōu)勢；2) 本項(xiàng)目所處區(qū)域辦公物業(yè)投資回報(bào)逐年遞增，但缺乏中、低檔辦公物業(yè)的市場供應(yīng)，潛在市場機(jī)會較大。二、項(xiàng)目定位定位綜合上述幾方面因素，結(jié)合本區(qū)域辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)以及未來發(fā)展趨勢，建議將項(xiàng)目定位為 “投資型商務(wù)公寓”，側(cè)重于辦公的綜合項(xiàng)目?！　? 在市場需求的引導(dǎo)下，具有更高商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的第三代商務(wù)公寓應(yīng)運(yùn)而生。⑵、刺激性賣點(diǎn)l 規(guī)范化的物業(yè)管理，穩(wěn)定的回租保障l 驚人的銷售進(jìn)度，火爆的熱銷場面l 獨(dú)特新穎的認(rèn)購、銷售方式 l 誘人的付款優(yōu)惠條件三、總結(jié)在項(xiàng)目的廣告宣傳與銷售推介過程中銷售人員將以決定性賣點(diǎn)促使目標(biāo)客戶產(chǎn)生購買欲望，以刺激性賣點(diǎn)加速目標(biāo)客戶作出購買決定。職業(yè)特征：成長型公司，中小企業(yè)主；不動產(chǎn)投資人；政府、企事業(yè)單位官員；高收入職員；采礦、冶煉業(yè)場主；中高收入的白領(lǐng)階層。大堂效果商務(wù)咖啡廳、酒吧效果立體車庫效果商務(wù)走廊效果二、項(xiàng)目裝修裝飾風(fēng)格定位 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境構(gòu)成：注重大堂環(huán)境的親和力、公共空間的路標(biāo)指引、休息區(qū)的功能便利性設(shè)置、人流動線的合理，做到內(nèi)部色調(diào)統(tǒng)一風(fēng)格，同時(shí)加強(qiáng)公共區(qū)域燈光設(shè)計(jì)的突出性，特別是中心區(qū)域部分。(具體價(jià)格的制定及價(jià)單明細(xì)還需與開發(fā)商進(jìn)一步深入探討)（2）優(yōu)惠與折扣原則 ● 正式開盤前的價(jià)格針對同類物業(yè)是應(yīng)具有競爭力的優(yōu)惠與折扣； ● 不同付款方式應(yīng)有不同的優(yōu)惠與折扣； ● 購買兩套以上應(yīng)有相應(yīng)的優(yōu)惠與折扣； 折扣與優(yōu)惠的原則應(yīng)有權(quán)限約束，具體辦法由項(xiàng)目銷售總監(jiān)擬訂，開發(fā)商批準(zhǔn)執(zhí)行。 項(xiàng)目運(yùn)作因素：開發(fā)商目前對于本項(xiàng)目以何種產(chǎn)品類型入市還尚未明確，這樣就成為項(xiàng)目銷售能否成功之關(guān)鍵。第二節(jié) 方案實(shí)施一、方案實(shí)施要點(diǎn) 在項(xiàng)目營銷方案實(shí)施過程中，項(xiàng)目的幾個(gè)主要差異化優(yōu)勢特點(diǎn)在市場中如何去表現(xiàn)，將是貫穿整個(gè)開發(fā)銷售過程的主要策劃思路，圍繞這一思路有以下四個(gè)要點(diǎn)需要遵循：⑴、明確目標(biāo)的針對性⑵、整體風(fēng)格的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性⑶、媒介宣傳的系列性⑷、推廣過程的階段性 在營銷方案中，做好階段性銷售控制工作是保證營銷進(jìn)度得以順利實(shí)現(xiàn)的重要因素，特別是項(xiàng)目認(rèn)購期與開盤期銷售的進(jìn)度將直接影響后期整體的銷售進(jìn)程。階段評估：吸引盡可能多的人潮關(guān)注，以物業(yè)升值潛力及價(jià)格誘惑等一系列賣點(diǎn)對投資者加以吸引，爭取盡可能多的定單，為項(xiàng)目定位提供決策依據(jù)。應(yīng)特別留意，要對所有可售單位進(jìn)行全程監(jiān)控，避免銷售死角出現(xiàn)。推廣配合：一方面通過對原有投資者的人際網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)挖掘客戶，另一方面通過資料派發(fā)及適當(dāng)頻率的媒體宣傳推廣項(xiàng)目的升值潛力及優(yōu)惠政策。只有這樣才能明確表達(dá)出項(xiàng)目的訴求點(diǎn)，使項(xiàng)目宣傳達(dá)到統(tǒng)一性、系列性，凸顯出項(xiàng)目的“個(gè)性”。 直銷：安排銷售人員至區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料，同時(shí)周遍重要城鎮(zhèn)也應(yīng)列入重點(diǎn)宣傳范圍，達(dá)到全方位樹立項(xiàng)目形象的宣傳效果。報(bào)廣：以開盤活動預(yù)告為導(dǎo)線，兼訴項(xiàng)目賣點(diǎn)。第五節(jié) 推廣活動方案海辰顧問根據(jù)本項(xiàng)目自身情況及未來銷售進(jìn)度預(yù)測，擬定若干推廣活動，大致如下： 內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠月活動 搖獎售卡（優(yōu)先選房卡、積分獎勵卡）促銷活動 正式開盤當(dāng)日的選房、簽約活動 答謝老業(yè)主促銷優(yōu)惠活動 公關(guān)聯(lián)誼（業(yè)主聯(lián)誼酒會）入駐商戶開業(yè)送裝修費(fèi)（優(yōu)惠租金） ……由于開盤日的確定將影響推廣活動計(jì)劃的內(nèi)容及執(zhí)行，所以活動的日期、細(xì)節(jié)等方案及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作、人員配合安排留待項(xiàng)目開盤日最終確定前由海辰顧問再次提交相關(guān)文