【正文】 內(nèi)，造成業(yè)主驅車出行不便。國貿(mào)大廈東塔樓13層40層的寫字間對客戶整層銷售，西塔樓1319層對客戶整層出租，均由客戶自行進行裝修，—，租價居寫字樓項目之首；；。解放路分布有：珠林國際大廈、中盛國際大廈與金色100三個辦公項目，其中珠林國際與中盛國際為高檔寫字樓帶底商項目，銷售價格達5800元/平米，金色100從住宅調整為商住，均價2800元/平米。第二節(jié) 市場細化分析一、寫字樓分布及銷售價格杏花嶺區(qū)寫字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街—解放路—南、北肖墻。在價格供應方面，“價高質劣”項目的市場機會已蕩然無存，反映出消費者投資已逐漸趨于理性，開發(fā)商以高價格賺取高額利潤的預期已不現(xiàn)實，未來太原房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢應是在產(chǎn)品規(guī)劃、價格策略、銷售管理、售后服務等方面的綜合競爭。在國家宏觀政策的調控下，太原市2005年一季度房價依舊保持了小幅上漲，后半年房價走勢很難預測，預期漲浮的可能性較大，但幅度不會過高。二、商品房銷售價格狀況　 2003年太原市商品房銷售價格出現(xiàn)了與全國房價同步上漲的情況，漲幅為10%；2004年達到每平方米3050元，%。一、不同類型商品房供應規(guī)模2002 2005年上半年太原市累計供應住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、商住、酒店式公寓等不同類型房地產(chǎn)項目共200余個。通過部分建議，提醒開發(fā)商能夠緊密結合地塊周邊未來商務物業(yè)市場需求，使項目在建筑形象、功能配套等產(chǎn)品設計方面更加適應未來市場需求特點，進而推動項目在銷售、推廣等環(huán)節(jié)的方案實施。魚池街綜合樓項目營銷推廣報告目 錄前 言第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展狀況第一節(jié) 整體概況第二節(jié) 市場細化分析第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析第四節(jié) 辦公物業(yè)市場發(fā)展預期第三章 項目分析第一節(jié) 項目概況一、 地塊特征二、 位置及交通三、 產(chǎn)品主要指標第二節(jié) 項目現(xiàn)狀分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅二、項目SWOT總結分析第四章 項目定位分析第一節(jié) 項目定位策略一、項目定位依據(jù)二、項目定位三、總結第二節(jié) 項目形象定位一、項目形象定位因素二、形象定位第三節(jié) 目標客戶定位一、目標客戶構成二、目標客戶身份特征三、需求偏好、價值取向第四節(jié) 項目功能定位一、項目功能及檔次定位 二、項目裝修裝飾風格定位第五節(jié) 銷售模式定位一、定位原則二、銷售模式定位第六節(jié) 價格定位一、定位原則二、定價方法三、價格體系四、付款方式第五章 項目初步營銷方案第一節(jié) 確定銷售目的和目標一、確定銷售目的二、目標完成計劃第二節(jié) 方案實施一、方案實施要點二、方案實施第六章 市場推廣初步計劃第一節(jié) 項目案名定位建議一、 案名定位因素二、 案名定位第二節(jié) 市場推廣原則一、廣告主題二、推廣附件準備三、媒體策略第三節(jié) 推廣計劃初步思路第四節(jié) 推廣計劃所需支持一、各項工作的協(xié)調及支持二、開發(fā)公司配合第五節(jié) 推廣活動方案第七章 結束語前 言《報告》主要針對本項目所在區(qū)域一系列深入調研分析而引出本項目戰(zhàn)略指導思想、營銷策劃定位報告。第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀20032004年是太原房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展期，總體價格在全國中等城市中已屬較高水平，根據(jù)相關部門2005年9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：太原商品房均價為3000元/平米左右，而中高檔住宅平均成交單價達到3500元/平米。其中2003年太原市新增商品房共45個，2004年新增56個，2005年19月新增46個商品房項目（其中包含分期開發(fā)項目）。%，其中。從目前北城區(qū)價格供應來看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價格適中的中、小戶型尚受消費者認可以外，高檔項目銷售狀況已步履維艱。第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展狀況第一節(jié) 整體概況太原市寫字樓項目在2003年后如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，總體供應量超過100萬平米，形成了以“國貿(mào)”、“華宇國際”為代表的“府西街商務區(qū)”；“金茂國際”、“賽格數(shù)碼港”、“盛偉大廈”為代表的“南內(nèi)環(huán)商務區(qū)”；“世貿(mào)中心”、“梅園百盛”為代表的“親賢商務區(qū)”和正在形成之中的“長風商務圈”。府東、府西街集中分布有：國貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國際、第五大道、雙龍大廈等中、高檔的寫字樓與商住項目，周邊配套齊全、交通便利。南、北肖墻分布有：御花園假日廣場、珠琳旺角等幾個辦公項目。三、寫字樓物業(yè)管理費用從下圖可以看出物業(yè)費用最高的是國貿(mào)大廈為10元/月/平米；金色100費用最低，；其余各項目中寫字樓物業(yè)費用集中在35元/月/平米之間。本區(qū)域目前缺少中、低端（均價25003000元/平米）的商住項目?？梢妼⒈卷椖慷ㄎ挥谥小⒌蛢r位的商住項目較易使消費者認同。樓宇自動化系統(tǒng)：大廈選用先進的“雙良”牌中央空調機組，采用燃氣直燃機，可自動控制冷、熱量，控制所有新風機、空調機的啟停，用戶自行調節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國OTIS客梯和一部三洋貨梯快速提高辦公效率。二、項目特點：中盛國際大廈（原青天商務大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級寫字樓項目之一，集辦公、會議、娛樂等多功能于一體，配套服務完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越。消防自動化系統(tǒng)：自動防火報警系統(tǒng)、自動噴淋、煙霧自動報警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、實時播放音樂，在緊急情況時應急廣播。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項目來滿足其辦公需求。二、 位置及交通 本項目位于旱西關與魚池街交匯處西北角，龍?zhí)豆珗@南門對面，距“國貿(mào)”7分鐘步行路程，與新建路、解放路、濱河東路、府西街等交通主干道相臨，8080856218680101等公交線路途經(jīng)本案，交通便捷。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{整的話，因進深（大）及朝向（差）的問題，將嚴重影響項目銷售，危及開發(fā)商資金安全。二、項目SWOT總結分析從本項目SWOT分析中不難看出，本案的優(yōu)勢、機會在于抓住目前本區(qū)域中、低檔辦公物業(yè)供應不足的市場機會，將本案產(chǎn)品定位進行及時合理調整，以低價格的“投資型商務公寓”形象入市，搶占市場先機。市場需求本區(qū)域辦公物業(yè)市場正逐步走向成熟，市場投放量逐年遞增，而3500元/平米以下，總價30萬左右具有較高投資價值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項目須合理的進行產(chǎn)品定位，以擴大市場占有份額。　　 其次，嘉業(yè)大廈Ⅱ采用全框架結構，以輕體墻作為分隔墻，彈性空間隨心組合；130平米208平米多種戶型格局和靈活多樣的組合方式，從90平米的基本單位，至整層1425平米，可以滿足中堅企業(yè)商務拓展及對外租賃的長短線投資需求。第二代商務公寓已經(jīng)適當考慮了一些商務用途，但空間結構依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務形象差、商務配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。簡而言之：這一定位將貫穿整個項目全程策劃的始終。l 適中的價格定位，極具誘惑力的投資性價比，令投資者心動的未來投資前景。中觀因素：l 本項目將是本區(qū)域中、低檔辦公類物業(yè)新的市場需求增長點。二、 目標客戶身份特征年齡：28～45歲居住區(qū)域：以北城區(qū)、項目周邊為主，以及部分外地來并置業(yè)客戶。n 不動產(chǎn)投資者投資經(jīng)驗豐富，他們的投資能力與口碑效應不可小覷。 檔次：不求奢華只求舒適，不求高貴只求實用。第六節(jié) 價格定位一、定位原則以較低銷售價格入市在短期內(nèi)聚集大量人氣，達到快速回籠資金的目的；由于建議本項目定位為第三代投資型商務公寓，所以，應重點強調自身商務配套和物業(yè)管理的高品質，在較低銷售價格的烘托之下，充分展